כך או כך, שוק הנדל"ן טוב יותר.

[מודעה_1]

לדברי פרופסור חבר ד"ר טראן קים צ'ונג, סגן מנהל לשעבר של המכון המרכזי לניהול כלכלי , ישנם שלושה תרחישים לשוק הנדל"ן בשנת 2024. "אבל לא משנה איזה תרחיש, השוק יהיה טוב יותר מאשר לפני שנתיים", ניבא מר צ'ונג.

פרופסור חבר, ד"ר טראן קים צ'ונג, סגן מנהל לשעבר של המכון המרכזי לניהול כלכלי

התפתחות השנה הבאה תמיד מבוססת על היסודות של השנה הקודמת. אדוני, עבור שוק הנדל"ן, 2023 נחשבת על ידי רבים לשנה גרועה מאוד?

אם נעשה הערכה כללית, ניתן לומר שבשנת 2023, שוק הנדל"ן יהיה קודר למדי, אך בניתוח כל פלח שוק בנפרד, לא הכל אפור.

באופן ספציפי, בהקשר של שוק קודר באופן כללי, מגזר הנדל"ן התעשייתי די טוב. זאת הודות לצמיחה החזקה במשיכת השקעות זרות ישירות בשנת 2023.

על פי נתוני הלשכה הכללית לסטטיסטיקה, ההון הרשום החדש, ההון הרשום המתואם ותרומת ההון ושווי רכישת המניות של משקיעים זרים בווייטנאם בשנת 2023 הגיעו לכמעט 36.6 מיליארד דולר, עלייה של יותר מ-32% לעומת השנה הקודמת. גם פלח הדירות המסחריות בטווח הבינוני והנמוך מציג ערך טוב למדי הן במחיר המכירה והן בעסקאות. פלח הווילות והנדל"ן היוקרתיים במיקומים מובילים הוא בעל ערך רב, למרות שהעסקאות מעטות, המחירים כמעט ולא ירדו. פלח הנדל"ן לתיירות ונופש מתחיל להראות סימני התאוששות.

כלומר, האם לדעתך התפתחות שוק הנדל"ן בשנת 2023 מקובלת?

שוק הנדל"ן הוייטנאמי הוקם למעשה בשנת 1993 - הזמן בו פורסם חוק הקרקעות הראשון. באמצעות מעקב אחר שוק הנדל"ן במשך 30 שנה, גיליתי שכל 10 שנים, השוק חוזר על המעגל: קושי - התאוששות - יציבות - צמיחה. בפרט, התקופות הקשות נופלות לעתים קרובות בתקופה בה האסיפה הלאומית דנה באישור חוק הקרקעות החדש (1993, 2003, 2013). בהתאם לתנאים, כל שלב נמשך כ-2-3 שנים.

תקופה קשה זו של השוק החלה ברבעון השני של 2022 ותסתיים בקרוב מכיוון שבתחילת 2024 אישרה האסיפה הלאומית את חוק הקרקעות (מתוקן). בשנת 2023, השוק נמצא בתקופה קשה של "מחזור 10 השנים", אך הוא אינו יורד, אינו מחמיר, אלא יציב למדי, וזו נקודה חיובית בחוק המחזורי.

בניגוד לתיקונים קודמים לחוק המקרקעין, הפעם האסיפה הלאומית תיקנה הן את חוק הדיור והן את חוק עסקי הנדל"ן, כך שחזרת שוק הנדל"ן תהיה חזקה יותר. עם זאת, שלושת החוקים ייכנסו לתוקף בתחילת 2025, כך שבשנת 2024, לשוק הנדל"ן עדיין יש שלושה תרחישים.

מהם שלושת התרחישים הללו באופן ספציפי, אדוני?

בתרחיש הראשון, אם כל הגורמים לא ישתנו, השוק ימשיך במגמת עלייה, אך באיטיות.

התרחיש השני הוא שהשוק צומח בחוזקה כאשר יש זעזועים.

התרחיש השלישי שאף אחד לא רוצה, אבל עדיין יכול לקרות, הוא ששוק הנדל"ן יירד במקרה שהכלכלה העולמית תיכנס לקשיים, הסחר העולמי יירד, ההשקעות הזרות יירדו, הייצור המקומי והפעילות העסקית לא יתאוששו, ותזרים המזומנים מהשקעות לשוק, במיוחד אשראי בנקאי ואג"ח קונצרניות, יירד. אבל יהיה התרחיש שיהיה, השוק עדיין טוב יותר מאשר לפני שנתיים.

מבין שלושת התרחישים הללו, אני נוטה לתרחיש השני, למרות שהמערכת המשפטית להפעלת שוק הנדל"ן השנה לא השתנתה עקב חוק המקרקעין, חוק עסקי הנדל"ן וחוק הדיור שאושרו לאחרונה על ידי האסיפה הלאומית, אשר ייכנסו לתוקף רק בשנת 2025.

למה אתה כל כך אופטימי?

מתוך הבנת החשיבות המיוחדת של שוק הנדל"ן בהתאוששות ובפיתוח כלכלי, הממשלה וראש הממשלה פרסמו מאז תחילת 2023 סדרה של מסמכי הנחיה ומסמכי ניהול ליישום סינכרוני של מדיניות, משימות ופתרונות להסרת קשיים בשוק, ובמיוחד קשיים ובעיות משפטיות והון.

לאחרונה, בהודעה רשמית 1376/CD-TTg (מתאריך 17 בדצמבר 2023), ביקש ראש הממשלה כי יישום דרסטי, יעיל ובזמן של פתרונות לקידום פיתוח בטוח, בריא ובר קיימא של שוק הנדל"ן יהיה באחריותם של משרדי הממשלה, הסניפים והרשויות המקומיות. על המשרדים, הסניפים והרשויות המקומיות להתייחס לכך כאחת המשימות הדחופות והחשובות, שיש להתמקד בפתרונן על פי העיקרון שהבעיה נמצאת תחת סמכותו של איזה רמה, אותה רמה חייבת לפתור אותה, בשום פנים ואופן לא להימנע, לדחוף, לחשוש מטעויות, לחשוש מאחריות.

קבוצת העבודה של ראש הממשלה לבחינה, דחיפה והכוונה להסרת קשיים ומכשולים ביישום פרויקטים של נדל"ן, בראשות שר הבינוי עצמו, חייבת להיות נחושה יותר, חזקה יותר, מקיפה יותר, להנחות ולסיר קשיים ומכשולים בהליכים משפטיים בזמן, להאיץ את התקדמותם של פרויקטים של נדל"ן, ובמיוחד פרויקטים של דיור, אזורים עירוניים גדולים ופארקים תעשייתיים בעלי השפעות גלישה; להאיץ את הביזור, האישור וצמצום הליכים מנהליים מיותרים; לטפל בנחישות במקרים הגורמים לקשיים, אי נוחות וטיפול עקיף הגורמים לעיכובים לאנשים ולעסקים.

אבל אדוני, השוק פועל על סמך היצע וביקוש, האם נחישות פוליטית לבדה אינה מספיקה?

המסמך המשפטי הגבוה ביותר הקשור ישירות לשוק הנדל"ן פורסם. הממשלה משלימה בדחיפות את הצו המנחה, בשילוב עם נחישות הממשלה וראש הממשלה, החזירה את אמון העסקים, המשקיעים והאנשים, וזהו בסיס חשוב להאמין שהשוק יתאושש בקרוב.

שוק הנדל"ן נמצא במיתון מתחילת הרבעון השני של 2022. על פי "כלל 10 השנים", תקופת המיתון בשוק היא כ-1.5-2 שנים. עד הרבעון השני של 2024, שיעברו בדיוק שנתיים, השוק יתייצב ויתפתח.

השוק פועל על פי חוק ההיצע והביקוש. בנוגע להיצע, הממשלה החליטה להוציא 120,000 מיליארד וונד להשקעה בבניית לפחות מיליון דירות דיור ציבורי עבור אנשים בעלי הכנסה נמוכה ועובדי פארקים תעשייתיים בתקופה 2021-2030, אך חבילת אשראי זו מחולקת כיום במעט מאוד. כדי להגדיל את היצע הסחורות עבור הפלח החשוב ביותר של שוק הנדל"ן, ראש הממשלה הורה למשרדים ולסניפים למצוא פתרונות ישימים ליישום דרסטי ויעיל של תוכנית האשראי בסך 120,000 מיליארד וונד להלוואות מועדפות לפיתוח דיור ציבורי, דיור עובדים, שיפוץ ובנייה מחדש של דירות.

כדי לעורר את הביקוש, ראש הממשלה ביקש מהמגזר הבנקאי לגבש פתרונות מעשיים ויעילים לקידום מתן אשראי למפעלי BBS; לחזק את ההכוונה, הדחיפה וההכוונה של בנקים מסחריים כדי שחברות, פרויקטים של נדל"ן וקוני בתים יוכלו לגשת למקורות אשראי ביתר קלות, תוך פתרון מהיר של קשיים בהון ובתזרים מזומנים.

ראש הממשלה קיים זה עתה ועידה עם מנהיגי מפעלי נדל"ן וייצור כמו Vingroup, FPT, Masan, Novaland, Hung Thinh, Sun Group, Geleximco, Taseco, Becamex IDC, Phat Dat... כדי להמשיך להסיר קשיים ומכשולים. ניתן להתייחס לזה כאל "וועידת דין הונג" עבור שוק הנדל"ן, קשיים ומכשולים רבים מבחינת מנגנונים, חוקיות, מקורות הון, היצע וביקוש בשוק יוסרו בהקדם האפשרי לאחר ועידה זו.

[מודעה_2]
מָקוֹר