טיוטת חוק המקרקעין (מתוקן): התמקדות בפתרון בעיות דחופות הגורמות לקשיים ומכשולים

(Chinhphu.vn) - אחר הצהריים של ה-10 בספטמבר, סגן ראש הממשלה טראן הונג הא עמד בראש ישיבה כדי להקשיב לדו"ח על קבלת הערות מחברי ממשלה על הצעת החוק לתיקון והשלמה של מספר סעיפים בחוק הקרקעות משנת 2024 (הצעת חוק).

Báo Chính Phủ•10/09/2025

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi): Tập trung giải quyết những vấn đề cấp thiết, đang gây vướng mắc, cản trở- Ảnh 1. — סגן ראש הממשלה טראן הונג הא ניהל פגישה כדי להאזין לדו"ח על קבלת חוות דעת מחברי ממשלה על הצעת חוק לתיקון והשלמה של מספר סעיפים בחוק הקרקעות משנת 2024 - צילום: VGP/Minh Khoi

סגן ראש הממשלה ביקש מראשי משרדים, סניפים, עמותות וכו' להתמקד בניתוח ובדיון בתכנים הדחופים שיש לתקן בחוק הקרקעות 2024, אשר גורמים קשיים ומעכבים את הפיתוח החברתי -כלכלי; ובפתרון הליקויים ביישום מחירי הקרקעות המבוססים על שוק, הגורמים לעלייה בתשלום השימוש בקרקע עבור משקי בית ויחידים המשנים את ייעוד הקרקע (מאדמה חקלאית לאדמה למגורים, או מתן הקרקע לילדים), מה שגורם לקשיים עבור אנשים.

תקנות ברורות מבטיחות עקביות ביישום

בדיווח בפגישה אמר שר החקלאות והסביבה בפועל, טראן דוק טאנג, כי הצעת החוק מתמקדת בשלוש קבוצות של תוכן.

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi): Tập trung giải quyết những vấn đề cấp thiết, đang gây vướng mắc, cản trở- Ảnh 2. — שר החקלאות והסביבה בפועל, טראן דוק טאנג, אמר כי הצעת החוק מתמקדת בשלוש קבוצות של תכנים - צילום: VGP/Minh Khoi

קבוצה 1 היא התוכן המוצהר במסקנת הוועדה המבצעת המרכזית על תיקון והשלמה של החלטה 18-NQ/TW בנושא "המשך לחדש ולשכלל מוסדות ומדיניות, שיפור האפקטיביות והיעילות של ניהול ושימוש בקרקעות, יצירת מומנטום להפיכת ארצנו למדינה מפותחת בעלת הכנסה גבוהה", כולל: תכנון ותוכניות שימוש בקרקע; שיקום קרקעות, פיצויים, תמיכה, יישוב מחדש כאשר המדינה משיבה קרקע; הקצאת קרקעות, חכירת קרקעות, היתר לשינוי ייעודי שימוש בקרקע; מימון קרקעות, מחירי קרקעות; על שכלול מערכת מידע הקרקעות הלאומית ומאגר הנתונים של הקרקעות.

קבוצה 2 כוללת תיקונים ותוספות שמטרתן לפשט עוד יותר את ההליכים המנהליים, להפחית את תנאי ההשקעות והעסקים; לסנכרן את המערכת המשפטית ולהמשיך להסיר קשיים ומכשולים בתהליך יישום החוק.

קבוצה 3 כוללת תיקונים הקשורים לביזור, האצלת סמכויות וקביעת סמכות ליישום שלטון מקומי דו-שלבי.

לאחר קבלת חוות דעת חברי הממשלה והחוות דעת במושב המיוחד של הממשלה בנושא חקיקה ב-4 בספטמבר 2025, משרד החקלאות והסביבה עדכן את התכנים העיקריים הבאים: תוכנית ייעוד קרקע ברמת הקהילה; השלמת מקרים בהם המדינה מקבלת קרקע לפיתוח חברתי-כלכלי לטובת אינטרסים לאומיים וציבוריים, או מקרים בהם קרקע משמשת ליישום פרויקטים באמצעות הסכמים על קבלת זכויות שימוש בקרקע; הקצאת קרקע, חכירת קרקע באמצעות מכרזים, מכרזים, משכנתא של נכסים על קרקע במהלך תקופת תשלום שכר דירה שנתי; יישום פרויקטים לפיתוח חברתי-כלכלי באמצעות הסכמים על קבלת זכויות שימוש בקרקע או החזקת זכויות שימוש בקרקע; חישוב עלויות בניית תשתיות למחירי הקרקע, סמכות להחליט על רשימות מחירי קרקעות ולתקן ולהשלים רשימות מחירי קרקעות; השלמת משטרי שימוש בקרקע עבור אזורי טכנולוגיה דיגיטלית מרוכזים.

הצעה לצמצום היקף רכישת קרקעות המדינה ולהרחבת מנגנון המשא ומתן

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi): Tập trung giải quyết những vấn đề cấp thiết, đang gây vướng mắc, cản trở- Ảnh 3. — פרופ' הואנג ואן קואנג, סגן נשיא לשעבר של האוניברסיטה הלאומית לכלכלה, דיבר בפגישה - צילום: VGP/Minh Khoi

בפגישה, הציע פרופ' הואנג ואן קואנג, סגן נשיא לשעבר של האוניברסיטה הלאומית לכלכלה, לצמצם את היקף רכישת הקרקעות על ידי המדינה, ולהחיל אותה רק למטרות ציבוריות, ביטחוניות וביטחון. עבור פרויקטים מסחריים ושירותיים, הוא אמר כי עסקים ואנשים צריכים לנהל משא ומתן בעצמם, ורק במקרים מיוחדים שבהם רוב משקי הבית (75-80%) הסכימו, יש לבצע רכישה כפויה.

דעות רבות סבורות גם כי יש צורך להבחין בבירור בין מכרז למכרז בעת הקצאה והשכרת קרקעות: מכרז חל רק על קרקעות עם תשתית ותכנון יציבים; מכרז שואף לבחור משקיעים בעלי הקיבולת ותוכנית הפיתוח הטובות ביותר, לא רק על סמך מחיר.

בנוגע לרשימת מחירי הקרקעות, הסכימו הנציגים לשמור על מחזור של 5 שנים, ובמקביל להוסיף מנגנון התאמה שנתי באמצעות מקדם, או לבנות מחדש רשימת מחירים חדשה אם ישנן תנודות גדולות, כדי לשקף מקרוב את המציאות, להפחית חפיפה ולחסוך במשאבים.

בנוגע למדיניות הפטור וההפחתה של דמי שימוש בקרקע, יש להקים מנגנון תמיכה מתאים, במיוחד עבור משקי בית המשתמשים בקרקע באופן חוקי אך טרם קיבלו תעודה, כדי למנוע חסרונות בעת יישום מחירון החדש.

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi): Tập trung giải quyết những vấn đề cấp thiết, đang gây vướng mắc, cản trở- Ảnh 4. — סגן שר האוצר בוי ואן קאנג אמר כי המשרד מנסח מסמך להסרת מכשולים בנוגע להתחייבויות פיננסיות כאשר משקי בית ויחידים משנים את ייעוד הקרקע מקרקע חקלאית לקרקע למגורים - צילום: VGP/Minh Khoi

ראוי לציין כי סגן שר האוצר, בוי ואן קאנג, אמר כי המשרד מנסח מסמך להסרת מכשולים בנוגע להתחייבויות פיננסיות כאשר משקי בית ויחידים משנים את ייעודם מקרקע חקלאית לקרקע למגורים. בהתאם לכך, יהיו תקנות ספציפיות לכל מקרה בתוך ומחוץ למגבלה, ומספר הפעמים בהן ניתן ליהנות מתמריצים.

משרד האוצר הציע גם להוסיף תקנות ברורות בנוגע לפטור והפחתת דמי שימוש בקרקע ודמי שכירות קרקע למפעלים, או להטיל על הממשלה את ההחלטה השנתיים ולדווח לאסיפה הלאומית, תוך הבטחת שקיפות ויציבות בייצור ובפעילות עסקית.

עיצוב צפוף, גמיש, קל ליישום

בסיכום הפגישה, הדגיש סגן ראש הממשלה טראן הונג הא את הצורך להשלים את טיוטת חוק הקרקעות (המתוקנת) בצורה קפדנית ושקופה, תוך יצירת תנאים נוחים לניהול ויישום מעשי.

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi): Tập trung giải quyết những vấn đề cấp thiết, đang gây vướng mắc, cản trở- Ảnh 5. — סגן ראש הממשלה טראן הונג הא הדגיש את הצורך להשלים את טיוטת חוק הקרקעות (המתוקן) בצורה קפדנית ושקופה, תוך יצירת תנאים נוחים לניהול ויישום מעשי - צילום: VGP/Minh Khoi

בנוגע לתכנון ותוכניות שימוש בקרקע ברמת הקומונה, סגן ראש הממשלה הסכים עם הצעת משרד החקלאות והסביבה לפיה לא יהיו תוכניות שימוש בקרקע ברמת הקומונה, בעוד שתוכניות שימוש בקרקע ברמת הקומונה צריכות להיות קשורות קשר הדוק לתכנון עירוני וכפרי כדי להבטיח יעילות מרחבית.

בנוגע לתקנות הנוספות במקרים בהם המדינה משיבה קרקעות לפיתוח חברתי-כלכלי למען אינטרסים לאומיים וציבוריים, הצהיר סגן ראש הממשלה: פרויקטים של הגנה וביטחון לאומיים, אזורי סחר חופשי ומרכזים פיננסיים בינלאומיים בסמכות ראש הממשלה והמדינה יוחזרו, בעוד שפרויקטים של תשתית חברתית כגון דיור ציבורי, חינוך, בריאות וכו' זקוקים לתקנות ספציפיות. בנוסף, משרד החקלאות והסביבה צריך ללמוד תקנות המטילות על ראש הממשלה את האחריות לאשר החלטות שיקום קרקעות במקרים מיוחדים.

סגן ראש הממשלה ביקש הבחנה ברורה בין רכישת קרקעות לביצוע פרויקטים באמצעות הסכמים על זכויות שימוש בקרקע על פי המשפט האזרחי לבין מנגנון רכישת הקרקעות של המדינה במסגרת מדיניותה שלה. עבור פרויקטים הכפופים לרכישה מצד המדינה אך משקיעים הגיעו להסכמים עם רוב משקי הבית (70-80%), ניתן לשקול לאפשר להם להמשיך לפעול לפי מנגנון ההסכמה בין משקיעים לאנשים, במקום לאלץ את המדינה להשתלט על הרכישה, ובלבד שזה לא מפר את החלטה מס' 18-NQ/TW.

סגן ראש הממשלה התייחס לכך שאין כיום קריטריונים ברורים למכרזים והצעות מחיר, ואמר כי מכרזים מיושמים על קרקעות ציבוריות שנוקו, יש להן תכנון מפורט ויש להן תשתית; בעוד שמכרזים מתאימים לאזורים ללא תשתית סינכרונית, הדורשים השקעות גדולות לפיתוח, "אם החוק אינו יכול לספק תקנות מפורטות, הממשלה יכולה לספק הנחיות". מכרזי זכויות שימוש בקרקע צריכים להיות מקושרים לתכנון מפורט, ולא רק לתכנון יעוד, כדי להבטיח שקיפות והיתכנות.

בנוגע לזכויות שימוש בקרקע, אישר סגן ראש הממשלה כי עסקים יכולים לבחור לשלם דמי שכירות קרקע בסכום חד פעמי או שנתי; אם משלמים דמי שכירות קרקע בסכום חד פעמי, חוכר הקרקע יכול למשכן את הנכס המחובר לקרקע, בעוד שתקנות הפיילוט בנוגע למשכון נכס המחובר לקרקע לתשלום דמי שכירות קרקע שנתי "ייכללו בחוק רק לאחר סיכום מלא".

בנוגע לקביעת מחירי קרקע, סגן ראש הממשלה הסכים עם הדעה כי יש צורך לתחזק רשימת מחירי קרקעות כל חמש שנים, עם מקדם התאמה בהתאם לתנודות השוק. למקדם זה חייבת להיות שיטת קביעה ברורה, בסיס משפטי ספציפי ותקנות לגבי ספי תנודות להתאמה. בטווח הארוך, יש צורך להתקדם לעבר מחיר קרקע אחיד המבוסס על נתוני קרקע, אך לעת עתה, עדיין יש להחיל את רשימת המחירונים והמקדם.

סגן ראש הממשלה ציין גם כי הרגולציה של קבוצות קרקעות חדשות צריכה להיות סלקטיבית, תוך הימנעות מרישום נרחב הגורם לחפיפה. יש להשלים את מדיניות הפטור וההפחתה של אגרות שימוש בקרקע בתחומי החינוך, הבריאות והתשתיות; במקביל, לפתוח מנגנונים נוספים עבור ראש הממשלה להחליט במקרים מיוחדים ולדווח לוועדת הקבע של האסיפה הלאומית.

עבור פרויקטים של BT (בנייה-העברה), סגן ראש הממשלה ביקש ממשרד החקלאות והסביבה לתאם עם משרד הבינוי כדי לבחון ולעצב תקנות שיבטיחו עקביות במועד הערכת הקרקע בעת הקצאת קרקעות וחתימת חוזים.

לבסוף, בנוגע לגביית אגרות נוספות עקב איחור בתשלום אגרות שימוש בקרקע, הדגיש סגן ראש הממשלה את הצורך בתקנות במקרים של כוח עליון כגון אסונות טבע, מגפות וכו', או במקרים בהם המדינה מתאימה את התכנון, מה שגורם למשתמשי הקרקע לעכב את תשלום אגרות השימוש בקרקע, כדי למנוע גבייה בלתי סבירה עבור עסקים ואנשים; ולקבוע מדיניות הוגנת עבור משקי בית ויחידים המשתמשים בקרקע באופן יציב וחוקי אך מתעכבים בהשלמת הליכים למתן אישורי זכויות שימוש בקרקע.

סגן ראש הממשלה ביקש ממשרד החקלאות והסביבה ומהסוכנויות הרלוונטיות לקלוט, לנתח בקפידה, להגן על נקודות המבט ולשכלל את הצעת החוק, תוך ציין כי יש צורך במנגנון גמיש כדי למנוע נוקשות וליצור תנאים נוחים ליישום.

מין קוי

מקור: https://baochinhphu.vn/du-thao-luat-dat-dai-sua-doi-tap-trung-giai-quyet-nhung-van-de-cap-thiet-dang-gay-vuong-mac-can-tro-102250910183957795.htm