טיוטת החלטה להסרת מכשולים ביישום חוק המקרקעין: הסרת מכשולים מהפרקטיקה

Vấn đề chuyển mục đích sử dụng đất của các doanh nghiệp cũng là một vấn đề lớn trong thực thi Luật Đất đai

סוגיית המרת שימושי הקרקע על ידי מפעלים היא גם בעיה מרכזית ביישום חוק הקרקעות.

בעיות רבות לא נפתרו

דיני מקרקעין הם אחד התחומים בעלי ההשפעה העמוקה ביותר על הפיתוח החברתי-כלכלי . עם זאת, במהלך תהליך היישום, צצו בעיות רבות, במיוחד בהקשר של שוק נדל"ן חזק.

התקנות הנוכחיות, למרות שהן יוצרות מסדרון משפטי חשוב, עדיין גורמות קשיים לסוכנויות ניהול, עסקים ואנשים. אחת הבעיות הגדולות ביותר היא הרגולציה על השבת קרקעות ופיצויים.

הצעת ההחלטה של האסיפה הלאומית בנושא הסרת קשיים ומכשולים ביישום חוק הקרקעות הזכירה את שיפור מנגנון השבת הקרקעות עבור פרויקטים, אך במציאות, תהליך זה לא היה חלק. הסיבה העיקרית לכך היא שמחיר הפיצוי עבור הקרקע אינו קרוב למחיר השוק, מה שגורם לאנשים להרגיש מקופחים.

איגוד הנדל"ן של הו צ'י מין סיטי (HoREA) מסר כי פרויקטים רבים נתקעו משום שאנשים אינם מסכימים עם מחיר הפיצוי. ההבדל בין מחיר הקרקע המווסת על ידי המדינה לבין המחיר בפועל בשוק יוצר חילוקי דעות, מה שמוביל לתלונות ותביעות משפטיות ממושכות.

HoREA הציע כי יהיה מנגנון לעסקים שיספיק לתמוך בהפרש בין מחיר הפיצוי של המדינה למחיר השוק. זה יגן על זכויות הציבור, יסייע בהפחתת סכסוכים משפטיים ויאיץ את התקדמות הפרויקט.

מפעלים תקועים במנגנונים, אדמה "קפואה"

בנוסף לסוגיית הפיצויים, תקנות היישוב מחדש אינן באמת סבירות. מר טא פואנג דאי, המנכ"ל של חברת ההשקעות טאקונס לפיתוח בנייה בע"מ, אמר כי משקי בית רבים שאדמותיהם הוחזרו לא קיבלו דיור מתאים. מחיר הקרקע ליישוב מחדש מחושב לפי מחירון הקרקע, שאינו משקף את הערך בפועל, מה שמקשה על אנשים לייצב את חייהם לאחר המעבר.

מצב זה נפוץ בהו צ'י מין סיטי - שם יש ביקוש עצום לדיור ויישוב מחדש. אם לא יתאימו כראוי, אנשים ייקלעו בקלות למצב של "חוסר קרקע, תסכול עודף".

Nghị quyết về Luật Đất đai: Cần điều chỉnh cho phù hợp với thực tế - Ảnh 1. — HoREA הציע להפחית את גובה הפיצויים על יישוב מחדש ל-20% ממחיר הקרקע ברשימת מחירי הקרקע כפול מקדם התאמת מחיר הקרקע כפול שטח הקרקע למגורים, על מנת להפחית את הנטל הכספי על אנשים שיושבו מחדש.

בעיה מרכזית נוספת היא שינוי ייעוד הקרקע של מפעלים בבעלות שוויונית. על פי HoREA, בהו צ'י מין סיטי יש כיום יותר מ-1,000 מפעלים בבעלות שוויונית ממפעלים בבעלות המדינה המנהלים כספי קרקע שהוקצו בעבר על ידי המדינה. עם זאת, עקב היעדר תקנות מאוחדות, נהלים רבים נתקעים, מה שגורם ל"הקפאת" קרן הקרקע למשך זמן רב.

הסיבה העיקרית היא שהתכנון כבר אינו מתאים וזכויות השימוש בקרקע אינן מוגדרות בבירור. בדרך כלל, למרות שחברת המניות המשותפת לפיתוח נדל"ן סייגון 5 הפכה לבעלת מניות, 99.78% ממניותיה עדיין מוחזקות על ידי המדינה. מכיוון שמנגנון השימוש בקרקע אינו ברור, המיזם אינו יכול ליישם את הפרויקט, למרות שבבעלותו מגרש במיקום מעולה.

מציאות זו מראה כי ללא מנגנון ברור ושקוף, משאבי קרקע ימשיכו להתבזבז, דבר שיפגע הן בעסקים והן בתקציב המדינה.

צריך מנגנון גמיש ושקוף יותר

כדי לפתור את הקשיים, הציע HoREA לבחון מחדש את שיטת חישוב מחירי הקרקעות ליישוב מחדש. לפיכך, יישום מחירי הקרקעות הנוכחיים אינו סביר, במיוחד בערים גדולות. האיגוד הציע להפחית את גובה הפיצויים ליישוב מחדש ל-20% ממחיר הקרקע במחירון, תוך הכפלת מקדם ההתאמה ושטח הקרקע למגורים, ובכך לסייע בהפחתת הנטל הכלכלי על אנשים.

מר לה הואנג צ'או, יו"ר HoREA, אמר כי שיטת החישוב החדשה הזו תסייע ביצירת קונצנזוס חברתי, להגביל תלונות ולהאיץ את התקדמות הפרויקטים, במיוחד בפרויקטים של דיור ציבורי.

בנוסף, צריך להיות מנגנון גמיש יותר לשינוי ייעוד השימוש בקרקע של מפעלים בעלי שוויון, כדי לנצל ביעילות את משאבי הקרקע ולמנוע בזבוז.

פתרון חשוב נוסף הוא בניית מערכת מידע שקופה ומודרנית על קרקעות. כאשר אנשים ועסקים יוכלו לחפש בקלות מידע על קרקעות, העסקאות יהיו הוגנות יותר, יפחיתו סיכונים ויסייעו לסוכנויות ניהול לנטר ביעילות.

דיון במושב העשירי של האסיפה הלאומית

במושב העשירי של האסיפה הלאומית ה-15 המתקיים היום, הוגשה טיוטת ההחלטה בנושא מנגנון להסרת קשיים ביישום חוק הקרקעות לדיון ולאישור. הטיוטה מורכבת מ-3 פרקים ו-13 סעיפים, המתמקדים במדיניות להסרת קשיים ברכישת קרקעות, פיצויים, יישוב מחדש והמרת שימושי קרקע.

האסיפה הלאומית שואפת גם להשלים מסד נתונים לאומי של קרקעות עד שנת 2026, במטרה להגביר את השקיפות ולהפחית סכסוכים. נתון זה נחשב בסיס חשוב שיסייע בקביעת מחירי הקרקע קרובים יותר למציאות ולניהול יעיל יותר.

ראוי לציין כי האסיפה הלאומית הודיעה כי לא תתן באופן מקיף את חוק הקרקעות במהלך מושב זה כדי להבטיח יציבות משפטית בתקופת המעבר. פרסום ההחלטה נחשב לצעד גמיש, המסייע בהסרת צווארי בקבוק מיידיים, ויוצר תנאי לתיקוני חוק מקיפים בעתיד הקרוב.

מקור: https://vtv.vn/du-thao-nghi-quyet-thao-go-vuong-mac-thi-hanh-luat-dat-dai-thao-go-vuong-mac-tu-thuc-tien-100251029153930164.htm