מחירים גבוהים מקשים על אנשים שרוצים לקנות בית.

מומחים ציינו כי בשוק האנוי , פלח הדירות למכירה רשם לאחרונה אותות התאוששות חיוביים רבים.

ההיצע השתפר בהשוואה לפני 5 שנים, אך המחירים נותרו גבוהים. זה מקשה על לקוחות עם צרכים אמיתיים של דיור להרשות לעצמם את הדירה עקב תקציבים מוגבלים.

בהשוואה לחמש השנים הקודמות, סך ההיצע של דירות חדשות בשנת 2024 בהאנוי הגיע ל-24,996 יחידות, הגבוה ביותר מאז 2020. למרות שהיצע הדירות השתפר, מחירי הדירות ממשיכים להישאר גבוהים. מחיר המבוקש העיקרי (המחיר הנמכר ישירות מהמשקיע) הגיע ל-75 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר, עלייה של 9% רבעון קודם לכן ו-29% משנה לשנה.

דירות במחיר של מעל 4 מיליארד וונד וייט היוו 59% מכלל היחידות שנמכרו, עלייה משמעותית מ-2% בשנת 2020. דירות במחיר של בין 2 ל-4 מיליארד וונד וייט היוו 40%. דירות במחיר של מתחת ל-2 מיליארד וונד וייט היוו רק כ-1% מנתח השוק.

בתקופה שבין 2012 ל-2013, בהו צ'י מין סיטי, מחירן של דירות בינוניות עמד על כ-22-25 מיליון וונד למ"ר בלבד, דירות יוקרה עלו כ-30 מיליון וונד למ"ר, בעוד ששכרם של אנשי מקצוע בתחום המשרד עמד על כ-20 מיליון וונד לחודש. לאחר יותר מעשור, מחירן של דירות בינוניות עמד על 50-65 מיליון וונד למ"ר, אך שכרם של אנשי מקצוע בתחום המשרד עמד על כ-25 מיליון וונד למ"ר בלבד.

על סמך ראיות אלו, הכלכלן דין דה הואן ציין כי כיום, מחירי הנדל"ן עולים במהירות, מה שהופך את בעלות על בית מחוץ להישג ידם של אנשים. המשכורות אינן יכולות לעמוד בקצב עליית מחירי הנדל"ן. המחירים הנוכחיים עדיין גבוהים מהיכולת של רוב האנשים, במיוחד בערים גדולות כמו הו צ'י מין סיטי והאנוי. מחירי הדיור עדיין עולים בהרבה על צמיחת ההכנסה של רוב האנשים. האם מחירי הדיור יכולים לרדת או לא היא שאלה קשה, אתגר עצום לשוק הנדל"ן.

גב' דו ת'ו האנג, מנהלת בכירה במחלקת הייעוץ והמחקר של סאבילס האנוי, ציינה כי מחירי הדירות למכירה בשוק הראשוני של האנוי ממשיכים להיות ברמה גבוהה. אפילו קטגוריית הדירות מסוג C, שנחשבה לדיור מסחרי בעלות נמוכה, עם מחיר ממוצע שנע בעבר בין 30 ל-40 מיליון וונד למ"ר, הגיעה כעת לכ-50 מיליון וונד למ"ר. דירות במחירים נמוכים יותר הן נדירות מאוד.

רמת המחירים הגבוהה משפיעה באופן משמעותי על יכולת הקנייה של לקוחות בעלי צרכים אמיתיים לדיור. זוהי בעיה גדולה עבור פלח הדיור בר השגה. עם זאת, פלח היוקרה עדיין רושם ביקוש טוב, העלתה גב' האנג את הנושא.

סקר של Savills Vietnam מראה כי למרות שדירות Class B שולטות בהיצע החדש עם נתח שוק של כ-97%, הן עדיין משיגות שיעור ספיגה טוב של 85% הודות למעמד משפטי ברור ומשקיעים בעלי מוניטין. לכן, גב' האנג סבורה כי הבעיה הנוכחית של השוק היא היעדר היצע של דירות זולות ובמחיר סביר, אך אין להכחיש שיש ביקוש רב לפלח הדירות היקר יותר.

בשנת 2025, היצע הדירות החדשות בשוק האנוי צפוי להגיע ל-25,200 יחידות. מתוכן, דירות מסוג B ממשיכות להוביל, ומהוות 88% מההיצע העתידי. משנת 2026 ואילך, כ-70,000 דירות מ-91 פרויקטים יושקו למכירה. דונג אנה, הואאי דוק והואנג מאי צפויות לתרום כ-52% מנתח השוק.

מומחי Savills ציינו כי נכון לעכשיו, השוק אינו מאוזן מבחינת ההיצע, אך עם ההתאמות מחוק המקרקעין, חוק עסקי הנדל"ן וחוק הדיור, בעתיד הקרוב, אזורים המתאימים לפיתוח דיור בר השגה יתמקדו יותר. מכיוון שחוק ההיצע והביקוש מראה שכאשר יש ביקוש, ההיצע בוודאי יסופק בהדרגה.

מצד שני, לקונים עדיין יכולות להיות אפשרויות אחרות לנצל את ההזדמנות לרכוש בית. כי למרות שמדובר רק בחלק קטן, לא ניתן לומר שההיצע של דירות מתחת ל-2 מיליארד וונד נעלם לחלוטין, אלא בעיקר המספר הזמין כיום בשוק הראשוני הולך ונדיר. בשוק המשני, דירות אלו עדיין קיימות, אם כי רובן ממוקמות באזורים מרוחקים מהמרכז ובעלות שטחים קטנים.

בנוסף, מבחינת תכנון, עדיין ישנם פרויקטים רבים בצנרת. לכן, ייתכן שיימשך זמן ההשלמה של פלח הדירות במחירים מתחת ל-2 מיליארד וונד. אם היצע זה לא יופיע בשוק המסחרי, דיור ציבורי יהיה פתרון חלופי. כאשר יושקו פרויקטים נוספים של דיור ציבורי בשוק, הדבר יתרום באופן חיובי לפתרון צורכי הדיור של האוכלוסייה.

גב' האנג סיפרה על ההזדמנות לבעלות על בית: "בעלות על בית דורשת בסיס ידע מלא, וגם לוקחת זמן לצבור כספים. במיוחד עבור צעירים, כשהם מסיימים את לימודיהם ועוזבים את בית הספר, לרובם אין מספיק משאבים לרכוש בית באופן מיידי, ולכן צבירת כספים היא בלתי נמנעת. קונים יכולים לחפש חבילות תמיכה פיננסית. שימוש במינוף מסייע לקצר את הזמן לבעלות על נדל"ן, אולם יש צורך בתוכנית פיננסית סבירה כדי להבטיח את יכולת הרכישה."

בנוסף, אסטרטגיה נוספת שיש לשקול היא לחפש נדל"ן באזורים מרוחקים יותר ממרכז העיר, שבהם המחירים סבירים יותר. זה אולי דורש גמישות במעבר, אך זהו פתרון בר-קיימא עבור אלו עם תקציבים מוגבלים. שלא לדבר על הפיתוח החזק של תשתית התחבורה של האנוי בשנים הקרובות עם מספר פרויקטים בולטים כמו טו ליאן, נגוק הוי, גשרי טראן הונג דאו ופרויקט רכיב 3 של כביש הטבעת 4 - אזור הבירה יתמוך בחיבור בין האנוי לאזורים סמוכים כדי להפוך אותו לנוח יותר.

גם אם אינכם מוכנים לקנות בית, שכירות עדיין היא פתרון מתאים. זהו גם טרנד פופולרי במדינות רבות, במיוחד כאשר מחירי הבתים גבוהים וצעירים זקוקים לזמן כדי לצבור כספים. כיום, ישנן אפשרויות רבות לשכירת בתים באיכות טובה, העונה על צרכי המחיה בזמן ההמתנה להזדמנות לקנות בית.

באופן כללי, בעלות על בית אינה רק החלטת רכישה, אלא גם דורשת אסטרטגיה פיננסית חכמה. בין אם בוחרים לקנות באופן מלא, לשכור בית או להשקיע בנדל"ן בכל תחום שהוא, כל אדם צריך לשקול זאת בקפידה בהתבסס על מצבו הכלכלי ותוכניותיו האישיות - ממליצים מומחים.

לפי VNA

מקור: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/gia-cao-nguoi-co-nhu-cau-mua-nha-o-rat-kho-khan/20250221102712513