מחירי השכרת הקרקעות בפארקי התעשייה הצפוניים עולים, ומפחיתים את היתרון התחרותי

[מודעה_1]

המשיכה של נדל"ן תעשייתי בצפון

במחצית הראשונה של 2023, המחוזות והערים הצפוניים משכו את ההשקעות הזרות הגדולות ביותר במגזר הייצור עם 3.4 מיליארד דולר, השווה ערך ל-63% מפרויקטי הייצור הזרימים הזרים שנרשמו לאחרונה עם 238 פרויקטים חדשים.

מתוכם, בק ג'יאנג מהווה 20% מכלל הפרויקטים החדשים הרשומים, עם 1.06 מיליארד דולר, כולל ההשקעה במפעל Fulian Precision Technology בסינגפור, בשווי 621 מיליון דולר, והפרויקט של LONGi Green Energy Technoly Co. Ltd, בשווי 140 מיליון דולר. בק נין מדורגת במקום השלישי הארצי במשיכת השקעות זרות ישירות בייצור, עם 9% מההון הרשום הכולל בשווי 486 מיליון דולר.

מבחינת מגזרי השקעה, במחצית הראשונה של 2023, ציוד חשמלי היווה את סך ההשקעות הזרות הזרות החדשות הגדול ביותר בתעשייה עם 21%, בשווי 1.14 מיליארד דולר. אחריה הייתה תעשיית המחשבים, האלקטרוניקה ומוצרי החשמל עם סך השקעות של 20% ומוצרי גומי ופלסטיק היוו 15%.

מחירי השכרת הקרקעות בפארק התעשייה הצפוני עולים, מה שמפחית את היתרון התחרותי תמונה 1 — תמונה איורית. (מקור: DK)

לפי אזור כלכלי , ניתן לראות שבאזור הכלכלי הצפוני, המגזרים העיקריים המקבלים הון השקעה חדש הם מחשבים, מוצרי אלקטרוניקה ומוצרים חשמליים, המהווים 19% מסך הון ההשקעה של האזור כולו; אחריהם ציוד חשמלי (15%); מוצרי גומי ופלסטיק ב-5% בלבד וכלי רכב מנועיים ב-4%. לעומת זאת, באזור הכלכלי הדרומי, התמונה הפוכה במקצת כאשר מוצרי גומי ופלסטיק הם בעלי כמות הון ההשקעה הגדולה ביותר, המהווים 10% מסך הון ההשקעה של האזור כולו, ייצור מתכת מהווה 4% ומי שתייה מהווים כ-3%.

בנוסף, צוין כי יצרנים ואנרגיה סולארית עוברים גם הם לצפון. שלושה מתוך חמשת פרויקטי הייצור המובילים באזור הכלכלי הצפוני עד 2022 נמצאים במגזר הקשור לאנרגיה סולארית. מתוך 30 יצרני מוצרים סולאריים ברחבי הארץ, 77% ממוקמים באזור הכלכלי הצפוני ורק 23% באזור הכלכלי הדרומי.

ביניהן, טרינה סולאר היא המשקיעה הגדולה ביותר עם פרויקט בשווי 275 מיליון דולר בפארק התעשייה ין בין, במחוז תאי נגוין. המשקיעים מגיעים בעיקר מסין, הונג קונג וסינגפור. במחצית הראשונה של 2023, יצרנית המודולים הסולאריים האמריקאית ת'ורנבה סולאר החלה גם היא בייצור במפעל מודרני בעל קיבולת שנתית של 1 ג'יגה-וואט בפארק התעשייה קווה וו, במחוז בק נין .

בשנת 2023, קבוצת AD Green, חברה פרטית וייטנאמית, חנכה מפעל בהספק של 3 ג'יגה-וואט בשווי 45 מיליון דולר, המייצר פאנלים סולאריים לשווקים מקומיים וזרים. המתקן משתרע על שטח של כמעט 8 דונם באשכול התעשייה אן נין, במחוז טיאן האי, במחוז תאי בין.

ניתן לראות כי קבוצות השוכרים העיקריות באזור הצפון הן שוכרים במגזרים בעלי ערך מוסף גבוה, כולל אלקטרוניקה ומחשבים, רכב, מכונות וציוד וייצור הקשור לאנרגיה סולארית, כאשר השוכרים הם תאגידים גדולים כמו סמסונג, LG אלקטרוניקה, פוקסקון, קנון, יונדאי, הונדה ווינפסט.

בינתיים, השוכרים העיקריים בדרום הם מפעלים לעיבוד מוצרי גומי ופלסטיק, מזון ומשקאות, חומרי בניין וביגוד - תעשיות המוערכות כבעלות ערך מוסף נמוך.

מר תומאס רוני, מנהל בכיר, שירותי ייעוץ תעשייתי, סאבילס האנוי, ציין: "לאזור הכלכלי הצפוני מיקום אסטרטגי, עם גישה טובה לשווקים מקומיים ובינלאומיים."

במהלך חמש השנים האחרונות, התשתיות באזור זה השתפרו משמעותית עם סדרה של פרויקטים של כבישים מהירים המחברים שלושה נמלים עיקריים, כולל נמל האי פונג, נמל המים העמוקים לאך הויאן ונמל קאי לאן. בנוסף, האזור הכלכלי הצפוני מחזיק בקרן קרקע גדולה, העונה על צרכי האזור של שוכרים הפועלים במגזרים בעלי ערך מוסף גבוה, ומושך אליו פרויקטים רבים של השקעה גדולים בהרכבת רכב, רכיבים אלקטרוניים ומוצרי אנרגיה סולארית.

"ניתן לראות כי האזור הכלכלי הצפוני נחשב ליתרון גדול עבור משקיעים, לא רק בכך שהוא מנצל את אחד מנתיבי היבוא-יצוא החשובים של וייטנאם דרך האי פונג, אלא גם מאפשר להעביר סחורות בנוחות כדי לשרת את השווקים השכנים", אמר מר תומאס רוני.

דמי שכירות גבוהים עלולים להפחית את היתרון התחרותי

על פי דו"ח Savills Vietnam, במחצית הראשונה של 2023, נרשמו בצפון 68 פרויקטים של פארקי תעשייה בשטח כולל של עד 12,000 דונם. שיעור התפוסה הממוצע הגיע ל-83%, עלייה מ-81% בתקופה המקבילה אשתקד. מחיר השכירות הממוצע של הקרקע הגיע ל-138 דולר למ"ר למחזור שכירות, עלייה מ-102 דולר למ"ר למחזור שכירות.

מחירי השכרת הקרקעות בפארק התעשייה הצפוני עולים, מה שמפחית את היתרון התחרותי, תמונה 2 — שיעורי מס הקרקע באזורי התעשייה הצפוניים עולים, מה שמפחית את התחרותיות של האזור הכלכלי הצפוני בהשוואה לדרומי. (צילום: DP)

מתוכם, בבק נין נרשמה העלייה הגדולה ביותר במחירי השכרת הקרקע, שעמדה על 48% בהשוואה לתקופה המקבילה בשנת 2022, והגיעה ל-156 דולר/מ"ר/מחזור שכירות, הודות לעניין המחודש של חברות וספקי אלקטרוניקה בצורך לגוון את שרשראות האספקה מחוץ לסין.

מחירי הונג ין עלו ב-45% באותה תקופה, והגיעו ל-132 דולר/מ"ר/מחזור שכירות. באופן דומה, גם במחוזות מרכזיים רשמו עליות, בהאי דואנג (עלייה של 33%, והגיעו ל-101 דולר/מ"ר/מחזור שכירות) ובאי פונג (עלייה של 28%, והגיעו ל-129 דולר/מ"ר/מחזור שכירות).

דו"ח סאבילס מראה גם כי היצע המפעלים המוכנים באזור הכלכלי הצפוני הגיע ל-3.5 מיליון מ"ר של שטח להשכרה נטו (NLA), כאשר נותרו כ-618,000 מ"ר של NLA. מחיר השכירות הממוצע הוא 4.8 דולר/מ"ר/חודש (לא כולל מע"מ) במחצית הראשונה של 2023. בינתיים, שיעור התפוסה של מפעלים ומחסנים מוכנים באזור הצפוני רשם ירידה ל-83% עקב השקת היצע חדש בהאי פונג ובבאק נין.

לדברי מר ג'ון קמפבל, סגן מנהל וראש שירותים תעשייתיים, Savills Vietnam: "מחירי השכירות הנוכחיים של קרקעות באזור הכלכלי הצפוני עברו את רף הדו-ספרתי, מה שמפחית את התחרותיות של האזור הכלכלי הצפוני בהשוואה לאזור הכלכלי הדרומי. מחירי קרקע גבוהים יותר עשויים לעכב את כניסתם של מפעלים חדשים לייצור אלקטרוניקה, רכב ואנרגיה סולארית. מדובר במשקיעים שרוצים להחזיק במגרשי קרקע גדולים אך במחירים סבירים."

[מודעה_2]
מָקוֹר