השקעות זרות ישירות בווייטנאם הן הגבוהות ביותר מאז 2009

TPO - זרימת ההשקעות הזרות הזרות למגזר הייצור בווייטנאם במחצית הראשונה של השנה הגיעה לכמעט 12 מיליארד דולר, עלייה של 32% לעומת אותה תקופה והיוותה יותר מ-56% מסך ההון הרשום. זוהי הרמה הגבוהה ביותר מאז 2009, ופותחת הזדמנויות גדולות עבור מגזר הנדל"ן התעשייתי.

Báo Tiền Phong•21/09/2025

בחור גדול בנדל"ן תעשייתי

הון זרימת הון זרימת חוץ זרימתית ממשיכה בחוזקה, פעילויות הייצור חוו צמיחה משמעותית בששת החודשים הראשונים של השנה... מקדמות את שוק הנדל"ן התעשייתי בווייטנאם. חברות מקומיות וזרים לא רק מרחיבות את קרנות הקרקעות התעשייתיות, אלא גם משקיעות במקביל בתשתיות, לוגיסטיקה ומפעלים מוכנים.

מר ג'ון קמפבל - מנהל שירותי התעשייה של סאבילס, הו צ'י מין סיטי - ציין כי העלייה של 32% בזרימת ההשקעות הזרות הזרות למגזר הייצור בששת החודשים הראשונים של 2025 בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד היא צעד משמעותי קדימה, לא רק עבור תעשיית הייצור, אלא גם עבור כלל מסלול הצמיחה הכלכלית של וייטנאם. זוהי פריצת דרך הן בקנה מידה והן במבנה, המאחדת את מפת הדרכים לעבר צמיחה תעשייתית בעלת ערך גבוה ובת קיימא.

עלייה זו אינה מקרית, אלא נובעת מהקשר עולמי תנודתי. הערך המוסף של מגזר הייצור גדל ביותר מ-10% באותה תקופה, ותרם כמעט 2.6 נקודות אחוז לתמ"ג, מה שמוכיח שמדובר בשינוי מבני, לא בגאות זמנית.

לדברי מר קמפבל, העלייה החדה במספר הפרויקטים היא עדות ברורה לכך שווייטנאם אינה רק "נהנית" ממגמת הסטת הייצור, אלא גם הופכת לחוליה עדיפה ברשת הייצור העולמית.

נדל"ן תעשייתי הוא "נקודה חמה" המושכת זרימות הון זרות ישירות

מומחי Savills הצביעו על כך שישנם גורמים גלובליים רבים המקדמים בו זמנית את גל ההשקעות הזרות הזרות (FDI) לווייטנאם. ראשית, אסטרטגיית גיוון שרשרת האספקה, המכונה לעתים קרובות "סין + 1". מתחים סחריים בין ארה"ב לסין יחד עם לחץ מכסים עולמי גורמים לתאגידים רב-לאומיים ועסקים נוטים לחפש יעדים יציבים מבחינה פוליטית ובעלי תמריצי מס כמו וייטנאם.

הסכמי סחר חופשי כגון RCEP, CPTPP ו-EVFTA מסייעים לווייטנאם גישה לכ-65% מהשוק העולמי, מה שמגדיל את האטרקטיביות שלה לייצור מכוון יצוא. בנוסף, מיקומה האסטרטגי ליד סין מביא לעלויות עבודה תחרותיות וקישוריות חלקה לשרשראות אספקה אזוריות.

מגמות של השקעות זרות ישירות ירוקות והיי-טק בולטות גם הן, עם פרויקטים כמו המפעל הירוק של לגו או השקעה באריזות שבבים, המדגימים את המעבר למודל תעשייתי מודרני וידידותי לסביבה. שילוב הגורמים הללו פותח עידן חדש עבור זרימות השקעות זרות ישירות בעלות ערך גבוה, וממצב את וייטנאם כמרכז ייצור עולמי מעבר ליתרון העלות שלה.

בשוק הנדל"ן התעשייתי, שינוי בולט הוא עליונותם של מפעלים מוכנים (RBF) על פני רכישות קרקע מבחינת מספר הפרויקטים. מר קמפבל העריך שזוהי "נקודת מפנה" בתמונה של הנדל"ן התעשייתי בווייטנאם. RBF מביא את היתרון של התחלה מהירה והון השקעה ראשוני מופחת, עם שיעור ספיגה גבוה ביותר ב-3 שנים, המגיע לתפוסה של 88-89% באזורים.

הביקוש הגובר לקרקעות RBF הוביל לעלייה בתשואות השכירות ובשיעורי התפוסה, מה שמניע את התרחבות התעשייה. בעוד שהיצע הקרקעות לתעשייה נותר גדול, בנייה מאפס גוזלת זמן רב יותר ודורשת הון רב יותר, מה שהופך את RBF לאופציה אטרקטיבית עבור משקיעים גמישים, במיוחד בתעשיות היי-טק ותואמות ESG.

מה נדרש מהון זר עבור נדל"ן תעשייתי?

מר קמפבל שיתף, ממציאות השוק, למשקיעים בינלאומיים כיום יש דרישות ספציפיות יותר לנדל"ן תעשייתי. הם נותנים עדיפות למהירות פעולה, מקור חשמל יציב עם אנרגיה מתחדשת, מערכת חשמל כפולה, ומנגנון רכישת חשמל ישירה (DPPA). פיתוח בר-קיימא הוא גורם מפתח, כאשר הפרויקט השיג הסמכת LEED/EDGE ופארק תעשייה ירוק. קישוריות טובה ליד נמלי ים וכבישים מהירים חשובה גם כן, יחד עם סביבה משפטית ברורה כגון תהליך שקוף של הערכת שווי קרקע. בנוסף, משאבי אנוש מיומנים, במיוחד בתחום האלקטרוניקה והמוליכים למחצה, הם דרישות הכרחיות.

כדי לפתח באופן משמעותי את שטחי הנדל"ן של פארקי תעשייה, מר קמפבל המליץ על הרחבת תשתיות קישור, כגון השלמת היעד של 3,000 ק"מ של כבישים מהירים, שדרוג נמלי ים ומחסני מכולות פנימיים (ICDs) כדי לסייע בשמירה על אטרקטיביות השקעות; עידוד פיתוח של מפעלים מוכנים מראש (RBF/RBW) ופרויקטים בהתאמה אישית (BTS) בעלי סטנדרטים גבוהים יותר.

יש להתאים את מדיניות התמריצים לשיעורי המס המינימליים הגלובליים, תוך שמירה על אטרקטיביות. לבסוף, בניית כוח אדם מיומן לתעשיות ייצור המוליכים למחצה וההייטק תהיה המפתח. צעדים אלה לא רק יסייעו לשוק הנדל"ן התעשייתי להתפתח בצורה בריאה, אלא גם יחזקו את מעמדה של וייטנאם בשרשרת האספקה העולמית.