אחר הצהריים של ה-26 בנובמבר, בהסכמה של רוב הנציגים, אישרה מועצת העם של האנוי החלטה המסדירה את רשימת מחירי הקרקעות הראשונה שתפורסם ותחול החל מ-1 בינואר 2026.
בהתאם לכך, מחירי הקרקעות החדשים בהאנוי מציגים את המחיר הגבוה ביותר, עד יותר מ-702 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר, המיושם על מיקום 1 (חזית רחוב) ברחובות באזור המרכזי של רובע הואן קיאם הישן. רמה זו עלתה בכ-2% בהשוואה למחירי הקרקעות הישנים.
מחירי הקרקעות עלו בחדות בקומונות פרבריות. מתוכן, אזור 9 (כולל הקומונות ליין מין, או דיאן, דאן פואנג, הואי דוק, דונג הואה, דונג סון ואן חאן) רשם את העלייה הגבוהה ביותר, כ-26%. מחיר הקרקע הגבוה ביותר בקבוצה זו הוא 64.7 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר, החל על מיקום 1 על כביש לאומי 32 (מגבול רובע שואן פואנג ועד לצומת לתוך אזור העיר קים צ'ונג-די טרץ').
אזור 7 (כולל 9 קומונות Tien Thang, Yen Lang, Quang Minh, Me Linh, Phuc Thinh, Thu Lam, Dong Anh, Vinh Thanh, Thien Loc) ואזור 10 (כולל 12 קומונות Dai Thanh, Thanh Tri, Ngoc Hoi, Nam Phu, Binh Minh, הונג ט'אן ט'אן, הונג ט'אן, הונג ט'אן, הונג ט'אן, Hoa, Thuong Phuc, Chuong Duong) עם עלייה של 25%.
העלייה החדה במחירי הקרקעות בהאנוי גרמה גם לעלייה בעלות הספרים האדומים. צילום: הו צ'אן
איגוד הנדל"ן של וייטנאם (VNREA) סבור כי מחירי הקרקע הגבוהים גם הגדילו את עלות השקעות הנדל"ן באזורים פרבריים. דבר זה מפחית את האטרקטיביות של פרויקטים להשקעה ומשפיע על התוכנית לפתח דיור באזורים פרבריים כדי לפזר את האוכלוסייה.
כתוצאה מכך, היצע הדיור בשוק עשוי להמשיך ולרדת. במקביל, גם מחירי הדיור המסחרי יעלו, מה שיפחית את הנגישות לדיור עבור אנשים עם צרכים אמיתיים.
על פי איגוד הנדל"ן של וייטנאם, שוק הנדל"ן נמצא בשלב התאוששות, ועסקים רבים נאלצים לבצע ארגון מחדש. לכן, עליית מחירי הקרקעות בתקופה זו עלולה להפוך לנטל כפול, ולהאט את תהליך ההתאוששות.
"עליית מחירי הקרקעות תוביל להתחייבויות כספיות גדולות יותר עבור עסקים ואנשים. במקביל, גם נטל התקציב יגדל בעת יישום פיצויים, תמיכה ויישוב מחדש", הצהירה VNREA.
מחירון הקרקע משמש כבסיס לחישוב פיצויים, קביעת מחירי קרקע עבור אנשים שעברו יישוב מחדש ואלו המקבלים פיצויים עבור קרקע למגורים; חישוב מס שימוש בקרקע ומס הכנסה אישי מהעברת זכויות שימוש בקרקע. זהו גם הבסיס לגביית עמלות ותשלומים הקשורים לשימוש בקרקע, העברה או בעת ביצוע הליכים מנהליים על קרקע כגון הנפקת ספרים אדומים.
בתגובה לכך, בראיון ללאו דונג, אמר עורך הדין נגוין ואן דין - מומחה למשפט נדל"ן - כי עליית מחירי הקרקעות תדחוף בעקיפין את מחירי הקרקעות הספציפיים כלפי מעלה, משום שמחירי קרקעות ספציפיים המחושבים לפי שיטות השוואה, הכנסה ועודפים אינם יכולים להיות נמוכים מהמחיר לפי מחירי הקרקע, מה שמוביל לכך שמחירי הקרקע יהפוך ל"מחיר הרצפה".
לפיכך, במקרה שהמדינה מקצה קרקע לביצוע הפרויקט, חברות יצטרכו לשלם יותר, מה שיעזור להגדיל את הכנסות התקציב. או במקרה שהמדינה תחזיר לעצמה קרקע, אנשים יקבלו פיצוי קרוב למחיר השוק, מה שיעזור למזער סכסוכים ותביעות משפטיות בתחום הקרקעות...
עם זאת, עורך הדין נגוין ואן דין אמר כי מצד שני, מחירי הקרקעות עלולים לשבש את חייהם של אנשים, ולגרום לעלייה בעלויות הקשורות לשימוש בקרקע.
לדוגמה, מקרים של תשלום אגרות שימוש בקרקע כאשר המדינה מכירה בזכויות שימוש בקרקע (הנפקת תעודות בפעם הראשונה), מאפשרת שינוי ייעוד שימוש בקרקע של משקי בית ויחידים; משלמת דמי שכירות שנתיים לקרקע; מחשבת מס שימוש בקרקע; אגרות רישום ובמיוחד מס הכנסה מהעברת זכויות שימוש בקרקע... כולם מבוססים על מחירון הקרקע.
לדברי עורכי דין, אם מחירי הקרקע יוכפלו, אגרות השימוש בקרקע, מיסים, אגרות, חיובים וכו' שאנשים צריכים לשלם יהיו גבוהים פי שניים, בעוד שמדובר בקבוצה גדולה של נושאים. מחירי הקרקע בהחלט יגרום להשפעה רחבה ומקיפה.
לדוגמה, מס השימוש בקרקע שאינו חקלאי תמיד נחשב למס "קל" מכיוון ששיעור המס הוא רק 0.03% ממחיר הקרקע ברשימת מחירי הקרקע. אך כעת, אם רשימת מחירי הקרקע תותאם כך שתעלה פי 5, מס זה יהפוך לנטל עבור אנשים רבים.
בנוגע לפתרון, לדברי עורך הדין נגוין ואן דין, סוכנויות ניהול צריכות לשקול התאמת מערכת המסמכים המשפטיים הקשורים לחובות מס, אגרות, חיובים, דמי שימוש בקרקע ודמי שכירות קרקע.
"לדוגמה, עם מס הכנסה מהעברת זכויות שימוש בקרקע של משקי בית ויחידים, חוק מס הכנסה אישי הנוכחי קובע שיעור מס של 2% ומחושב לפי מחירון הקרקע. בהנחה שמחירון הקרקע יעלה, יש לבחון את שיעור המס של 2% ולהתאים אותו כלפי מטה כדי לא להגדיל את נטל המס על הנתינים", אמר עורך הדין דין.
לדברי עורכי דין, במציאות, פתרון זה יושם על ידי המדינה. לדוגמה, על פי צו מס' 103/2024 על גביית דמי שכירות קרקע, במקרה של חכירת קרקע עם תשלום שנתי, מחיר יחידת דמי השכירות השנתיים מחושב על ידי הכפלת האחוז במחיר הקרקע כדי לחשב את דמי השכירות.
צו 103 קובע אחוז שנע בין 0.25% ל-3% (בעבר שיעור זה היה בין 1% ל-3%). לפיכך, צו 103 קבע למקרה שמחירי הקרקע יעלו פי 4, שכר הדירה של האזרחים יישאר יציב.
מר טואן
תגובה (0)