HoREA מציעה לגבות פיקדונות עבור בתים וקרקעות על נייר בשיעור של לא יותר מ-5%.

[מודעה_1]

לאחרונה, שלחה HoREA מסמך לוועדת הקבע של האסיפה הלאומית, לוועדת הכלכלה של האסיפה הלאומית ולמשרד הבינוי, ובו הצעה כי יש לשלם פיקדונות לפני חתימה על חוזים למכירה ורכישה של נדל"ן, דיור ומגרשי דיור עתידיים, כדי להגן על לקוחות ולמנוע הונאה.

לפי HoREA, במהלך השנים היו מקרים רבים של "ספקולנטים, מתווכי נדל"ן, עסקים לא ישרים" שביצעו הונאה באמצעות תכסיס של קבלת "פיקדונות" המבטיחים לקנות ולמכור בתים, מגרשים ועבודות בנייה עתידיות שאינן עומדות בתנאים להתקשרות בחוזים, בדרך כלל מדובר במקרה של חברת עליבאבא המקימה פרויקט "רפאים", מחלקת ומוכרת מגרשים באופן בלתי חוקי, מקבלת "פיקדונות" גדולים מאוד בהשוואה לשווי הנכסים שהופקדו ולאחר מכן מרמה, גורמת נזק ללקוחות וגם מהווה גורם לחוסר יציבות בשוק הנדל"ן.

נושאי "ספקולנטים, מתווכי קרקעות, מתווכי בתים, עסקים לא ישרים" ניצלו את חוק עסקי הנדל"ן משנת 2014, שאינו קובע "פיקדון" לפני הזמן בו הבית, יסודות הבית, עבודות הבנייה שיוקמו בעתיד יהיו זכאים להפעלת עסקים, לחתום על חוזים, וניצלו את ההוראות בסעיף 2, סעיף 3 וסעיף 1, סעיף 328 לחוק האזרחי משנת 2015, המאפשרות "ליחידים וישויות משפטיות לבסס, לממש ולבטל את זכויותיהם וחובותיהם האזרחיות על בסיס חופש, התחייבות ורצון והסכם", כך ש"מקבל הפיקדון" קיבל "פיקדון" בשווי גבוה של עד 90-95% משווי הנכס שהופקד ולאחר מכן הונה וניכס את ה"פיקדון" וגרם נזק ל"מפקיד" במצב אחד.

ראשית, במקרה שה"פיקדון" נמוך אך מחיר הנדל"ן עולה, מקבל הפיקדון מוכן "לבטל את העסקה" ולהחזיר את ה"פיקדון" (כפול) למפקיד.

שנית, במקרים בהם ה"פיקדון" הוא בעל ערך גדול או גדול מאוד, מקבל הפיקדון עלול להונות ולגזול את "פיקדון" הלקוח.

שלישית, במקרה שמקבל הפיקדון מתעכב זמן רב, לא מצליח להשלים הליכים משפטיים ליישום הפרויקט, או מנצל במכוון הון של לקוחות ומשקיעים.

האיגוד מצא כי עבור פרויקטים של דיור ועבודות בנייה שמטרתם לספק דיור בעתיד, משקיעים צריכים לקבל "פיקדונות" כדי לבחון את השוק ואת טעמם של הלקוחות; במקביל, לקוחות צריכים גם "להפקיד" כדי "לסכם" את מחיר המכירה וליהנות מתמריצים והנחות טובים ללקוחות ש"מפקיעים".

עם זאת, סעיף 24 בסעיף ד', סעיף 4, לחוק עסקי הנדל"ן (מתוקן) קובע רק מקרה אחד של "פיקדון" והוא המשקיע: "ד) לקבל פיקדונות מלקוחות רק כאשר הבית או עבודת הבנייה עמדו בכל התנאים להפעלת העסק וביצעו עסקאות בהתאם להוראות חוק זה". זוהי הוראה על "פיקדון" לצורך "הבטחת ביצוע חוזה" לאחר שהבית, יסודות הבית או עבודת הבנייה שתיווצר בעתיד עמדו בכל התנאים להפעלת העסק ונחתמו בחוזה. עם זאת, ההוראה על "פיקדון" לצורך "הבטחת ביצוע חוזה" נכונה, אך אין באמת צורך להסדיר אותה מחדש בחוק עסקי הנדל"ן מכיוון שהיא נקבעה בסעיף 1, סעיף 328 לחוק האזרחי 2015.

יתר על כן, אם החוזה נחתם, המשקיע יכול לגבות את "התשלום הראשון" שלא יעלה על 30% משווי החוזה בהתאם להוראות סעיף 1, סעיף 37 לחוק עסקי הנדל"ן משנת 2014 וסעיף 1, סעיף 26 לטיוטת חוק עסקי הנדל"ן (מתוקן), כך שה"פיקדון" ל"הבטחת ביצוע החוזה" בשלב זה כמעט אף פעם אינו "מסוכן" עבור הלקוח וניתן להתאים אותו לחלוטין בהתאם להוראות הקוד האזרחי משנת 2015.

לפי HoREA, הצעת החוק לעסקי נדל"ן (מתוקנת) צריכה לקבוע תנאים לקבלת "פיקדונות להבטחת חתימת חוזה" המתאימים לכל נושא.

באופן ספציפי, עבור משקיעים בפרויקטי נדל"ן, דיור ועבודות בנייה עתידיות רשאים לקבל "פיקדונות" רק לאחר שהסוכנות הממשלתית המוסמכת "אישרה את מדיניות ההשקעה באותו מועד כמו המשקיע" (כמפורט בסעיף 4, סעיף 29 לחוק ההשקעות 2020), אז ה"משקיע" הופך ל"משקיע" בהתאם להוראות סעיף 2, סעיף 7 לחוק הבנייה 2014, שתוקן והושלם בסעיף 4, סעיף 1 לחוק הבנייה (מתוקן) 2020, "המשקיע הוא משקיע שאושר על ידי סוכנות ממשלתית מוסמכת" ומוצע לקבוע כי שווי ה"פיקדון" לא יעלה על 5% משווי הנכס המופקד, שהוא דיור ועבודות בנייה עתידיות.

עבור מוכר קרקע (מחולקת לחלקות, חלקות), ה"פיקדון" מתקבל רק לאחר שהסוכנות הממלכתית המוסמכת אישרה את "חלוקת החלקה" בהתאם להוראות חוק הקרקעות ושווי ה"פיקדון" המוצע אינו עולה על 5% משווי הקרקע.

האיגוד קובע כי סעיף 7, סעיף 24 של הצעת חוק עסקי הנדל"ן (מתוקנת) (טיוטה 3) מכיל הוראות נכונות מאוד להסדרת התנהגות הפיקדון שבוצעה לפני מועד חתימת חוזה עסקת הדיור וקובע כי "סכום הפיקדון לא יעלה על 5% משווי הבית או עבודות הבנייה הנמכרות או המושכרות; על המוכר או המשכיר לציין בבירור בחוזה הפיקדון את מחיר המכירה או מחיר החכירה-רכישה של הבית או עבודות הבנייה". אך מצער מאוד שהוראה נכונה מאוד זו הוסרה מהצעת חוק עסקי הנדל"ן (מתוקנת) פעמים 4, 5 ו-6 ומהטיוטה הנוכחית.

"לכן, יש צורך להוסיף לחוק עסקי הנדל"ן (מתוקן) תקנה בנושא "פיקדון" לפני הזמן בו הבית, יסודות הבית ועבודות הבנייה שיוקמו בעתיד יהיו זכאים להפעלת עסקים ולחתימה על חוזים", הציע HoREA.

חָכמָה

[מודעה_2]
מָקוֹר