HoREA מציעה פתרונות רבים לשיפוץ ובנייה מחדש של בנייני דירות

הכרה במשקיעי הפרויקט באמצעות הסכמי העברת זכויות שימוש בקרקע לצורך יישום הפרויקט

לאחרונה, איגוד הנדל"ן של הו צ'י מין סיטי (HoREA) שלח מסמך ובו הערות על טיוטת הצו בנושא שיפוץ ושחזור בנייני דירות (טיוטת הצו) לראש הממשלה ולמשרד הבינוי .

יש צורך להוסיף סעיף "הכרה במשקיעי הפרויקט באמצעות הסכמים על העברת זכויות שימוש בקרקע לביצוע הפרויקט" למקרה זה, אזי המשקיע יאושר למדיניות השקעה לפי הוראות חוק הדיור.

לדברי יו"ר HoREA, מר לה הואנג צ'או, סעיף 15 בטיוטת הצו קובע רק "בחירת משקיעים בפרויקט באמצעות הסכמים על קבלת העברת זכויות שימוש בקרקע ליישום הפרויקט" אך אינו קובע הכרה במשקיעים בפרויקט באמצעות הסכמים על קבלת העברת זכויות שימוש בקרקע ליישום הפרויקט עבור משקיעים "שרכשו או קיבלו העברת כל הדירות ואזורים אחרים בבניין הדירות הקשורים לזכויות שימוש בקרקע לבניית בניין הדירות" ולכן יש להוסיף אותו לסעיף 15 בטיוטת הצו.

מר צ'או ציטט את המקרה שבו חברת P הסכימה לקנות בחזרה את כל 52 הדירות בבניין הדירות הישן בן 4 הקומות בכתובת 239 Cach Mang Thang Tam, מחוז 3, הו צ'י מין סיטי. לאחר מכן, חברת P הרסה את בניין הדירות כדי לבצע פרויקט השקעה לבנייה ומסחר בנדל"ן ובדיור מסחרי יוקרתי במיקום זה.

לדברי מר צ'או, יש צורך להוסיף סעיף "הכרה במשקיע בפרויקט באמצעות הסכם להעברת זכויות שימוש בקרקע לצורך יישום הפרויקט" במקרה זה, אזי המשקיע יאושר למדיניות השקעה בהתאם להוראות חוק הדיור.

לפיכך, HoREA מציע להוסיף סעיף 6 (חדש) לסעיף 15 של טיוטת הצו הקובע: "במקרה שמשקיע רכש או קיבל את העברה של הדירה כולה או שטח אחר בבניין דירות הקשור לזכויות השימוש בקרקע לבניית בניין דירות לצורך יישום פרויקט השקעה עסקי בנדל"ן ובדיור בהתאם לתכנון שימושי קרקע, תכנון בנייה, תכנון עירוני, תוכניות פיתוח דיור ותוכניות של היישוב, מדיניות ההשקעה לפרויקט ההשקעה לשיפוץ ובנייה מחדש של בניין הדירות תאושר בהתאם להוראות חוק הדיור".

בנוסף, HoREA הציע גם לתקן ולהשלים את סעיף 2, סעיף 6 של טיוטת הצו הקובע את הזמן לאיסוף חוות דעת מבעלים, משתמשים בבנייני דירות וסוכנויות וארגונים רלוונטיים על תוכן התוכנית לשיפוץ ובנייה מחדש של בנייני דירות. זה צריך להיות 50 ימי עבודה, וזה סביר יותר מכיוון שתקנה של 30 יום כולל ימי ראשון וחגים אינה מספיקה לסוכנויות המדינה המוסמכות לאיסוף חוות דעת.

בנוסף, בנוגע לשעות העבודה, HoREA הציע לתקן ולהשלים את סעיף 3, סעיף 16 של טיוטת הצו משום שהתקנה "המועד האחרון לקבלת בקשה לרישום כמשקיע כפי שנקבע בסעיף 1 של סעיף זה הוא 30 יום" אינה סבירה, אך צריכה להיות 35 ימי עבודה כדי שיהיה מספיק זמן ללמוד את הבקשה ולהחליט להשתתף בפרויקט של שיפוץ ובנייה מחדש של בנייני דירות.

הצעה לרוכשי בתים של פרויקטים של שיפוץ דירות ישנות ללוות מחבילת 125,000 מיליארד וונד

ראוי לציין, בנוגע לסוגיית האשראי, HoREA הציע להוסיף את סעיף 27ב' לטיוטת הצו המסדיר מדיניות אשראי מועדפת בהתאם להוראות חוק האשראי.

על פי הערכתו של מר צ'או, חבילת האשראי בסך 125,000 מיליארד דונג וינדי מתאימה למדי למשקיעים ולרוכשי בתים בפרויקטים של שיפוץ ושיפוץ דירות אשר לוים בריביות גבוהות מאוד, כ-10% לשנה.

לדברי מר צ'או, נכון לעכשיו, בנק המדינה לא פרסם חוזר המפרט ומנחה את יישום מדיניות אשראי מועדפת למשקיעים ולרוכשי בתים בפרויקטים לשיפוץ ובנייה מחדש של בנייני דירות בהתאם לתקנות הנ"ל, אלא יישם רק תוכנית הלוואות לדיור ציבורי, דיור לעובדים, שיפוץ ובנייה מחדש של בנייני דירות ישנים בהתאם להחלטה 33/NQ-CP לפי משלוח רשמי מס' 2380/NHNN-TD מיום 1 באפריל 2023, הידוע בכינויו חבילת אשראי בסך 125,000 מיליארד דונג וייט.

בחבילת אשראי זו, משקיעים ורוכשי דירות בפרויקטים של שיפוץ ושיפוץ דירות יכולים ללוות בריביות הנמוכות ב-1.5-2% מריבית הלוואות מסחריות רגילה, וריבית זו מתוקנת כל 6 חודשים; משקיעים בפרויקטים של שיפוץ ושיפוץ דירות יכולים ללוות באופן מועדף לתקופה של 3 שנים, בעוד שרוכשי דירות בפרויקטים של שיפוץ ושיפוץ דירות יכולים ללוות באופן מועדף לתקופה של 5 שנים, ולאחר מכן עליהם ללוות בריבית מוסכמת "משתנה".

על פי הערכתו של מר צ'או, חבילת האשראי בסך 125,000 מיליארד דונג וינדי מתאימה למדי למשקיעים ולרוכשי בתים בפרויקטים של שיפוץ ושיפוץ דירות אשר לוים בריביות גבוהות מאוד, כ-10% לשנה.

אבל נכון לעכשיו, עקב "בעיות משפטיות", אין פרויקטים (חדשים) של שיפוץ ושיפוץ דירות או שלא ניתן ליישם פרויקטים רבים, מה שמוביל לכך שאין מוצרי דיור בפרויקטים (חדשים) של שיפוץ ושיפוץ דירות. עד כה, אף משקיע או קונה בית בפרויקט שיפוץ ושיפוץ דירות לא הצליח ללוות מחבילת האשראי בסך 125,000 מיליארד וונד.

לכן, אם הוועדה הקבועה של האסיפה הלאומית והאסיפה הלאומית יוכלו להסדיר הון תקציבי לטווח בינוני של המדינה כדי ליישם מדיניות אשראי מועדפת למשקיעים ולרוכשי בתים בפרויקטים של שיפוץ ושיפוץ בנייני דירות כפי שנקבע בסעיף 63, סעיף 1, סעיף ד' לחוק הדיור 2023, לבנק המדינה יהיה הון תקציבי לתמיכה במימון מחדש ובפיצוי ריבית עבור מוסדות אשראי המיישמים מדיניות אשראי מועדפת זו.

"בנק המדינה מתבקש לקבוע כי משקיעים ורוכשי בתים בפרויקטים של שיפוץ ושיפוץ דירות יוכלו ללוות חבילת אשראי של 125,000 מיליארד דונג וייט לתקופה מקסימלית של 5 שנים עם ריבית קבועה, הנמוכה ב-1.5-2% מריבית הלוואות מסחריות רגילה", הציע מר צ'או.

מָקוֹר: https://www.nguoiduatin.vn/horea-kien-nghi-nhieu-giai-phap-de-cai-tao-xay-dung-lai-nha-chung-cu-a658452.html