מומלץ לא ללוות יותר מ-50% משווי הבית כדי להימנע מסיכונים.

איגוד סוכני הנדל"ן של וייטנאם (VARS) ממליץ לאנשים לנצל את ההזדמנות לקנות בית כאשר הריביות נמוכות והיצע הדיור מתאושש, אך לא ללוות יותר מ-50% משווי הנכס.

על רקע חששות מעליית ריביות בעתיד הקרוב, VARS ממליצה לרוכשי בתים לא ללוות יותר מ-50% משווי הבית כדי להימנע מסיכונים - צילום: הונג קוואנג

הסיבה, על פי VARS, היא להימנע מסיכונים כאשר שיעורי הריבית עשויים להתהפך בעתיד הקרוב.

ריביות נמוכות רק "זמניות"?

בנוסף, VARS ממליצה לרוכשי בתים לתעדף בחירת פרויקטים של משקיעים בעלי מוניטין ובעלי יכולת פיננסית חזקה, תוך הבטחת חוקיות והתקדמות הבנייה, במיוחד עם מוצרי דיור שייווצרו בעתיד.

על פי ניתוח VARS, עם המאפיין של שימוש במינוף חוב גדול, נדל"ן הוא ערוץ ההשקעה המושפע בצורה הישירה והעמוקה ביותר מתנודות הריבית.

בעבר, שוק הנדל"ן חווה ירידה חדה בשנים 2011-2013, כאשר ריביות ההלוואות עלו על 18-20% לשנה, עסקים ומשקיעים רבים נאלצו למכור נכסים כדי לצמצם הפסדים, מה שגרם לשוק "לקפוא" לתקופה ארוכה, ומחירי הנדל"ן באזורים רבים, כולל אזור המרכז, ירדו ב-30-40%.

חלק מהסיבה נובע ממנטליות ההשקעה של הסתמכות על הלוואות לטווח קצר, בעוד שלפרויקטים ונכסי נדל"ן יש מחזורי השקעה ארוכים. VARS מודאגת מכך שכאשר עלויות ההון עולות לפתע, תזרים המזומנים משתבש, והסיכון לחוסר נזילות כמעט בלתי נמנע.

על פי VARS, בשנים האחרונות, כדי לעורר את השוק, משקיעים רבים ובנקים מסחריים השיקו חבילות הלוואות לדיור עם ריביות מועדפות החל מ-5.5% לשנה בלבד, אפילו ללא ריבית, ותקופת גרייס של הקרן עד 5 שנים. מדיניות זו מסייעת למספר רב של אנשים ומשקיעים לגשת להון זול לבעלות על נדל"ן.

עם זאת, תקופת ההעדפה היא זמנית בלבד. כאשר תגיע תקופת הריבית המשתנה, אם הריבית הכללית תעלה, הלחץ לפרוע את החוב יגבר בחדות. לקוחות רבים נקלעו למצב שבו לא שילמו קרן, אך הריבית הוכפלה.

כאשר נזילות השוק נמוכה, מכירת מוצרים מחדש כדי לצמצם הפסדים הופכת קשה, והסיכון לחובות אבודים עלול לחזור למערכת האשראי, הדגיש VARS.

בצד הנדל"ן, VARS מאמינה כי היא תתמודד עם סיכונים כפולים כאשר הריבית תעלה. מצד אחד, היא תצטרך לשאת בעלויות פיננסיות גבוהות יותר עבור הלוואות ליישום פרויקטים.

מצד שני, כוח הקנייה בשוק ירד כיוון שאנשים מתקשים לקבל הלוואות לרכישת בתים. בינתיים, ערוץ גיוס ההון באמצעות אג"ח קונצרניות טרם התאושש במלואו.

	דִירָה	בית פרטי
פרויקט דיור מסחרי בבנייה	174,047	444,324
בניית פרויקט דיור מסחרי הושלמה	3,239	6,257
פרויקטים של דיור מסחרי הזכאים למכירות בתים עתידיות	15,649	16,800
פרויקט דיור ציבורי מתחיל בבנייה	19,644
פרויקט דיור חברתי הושלם	13,955
פרויקטים של דיור חברתי זכאים למכירה עתידית של בתים	5,561

הָפִיך

על פי סקר VARS, הוא נשמר כיום ברמה נמוכה למדי, אך נשמר רק למשך 36 חודשים לכל היותר, ולאחר מכן צף.

במסגרת זו, אגריבנק מלווה בריבית קבועה של 6.5% בשנתיים הראשונות, ובשנים שלאחר מכן בריבית משתנה.

BIDV מלווה ריבית של 5-5.5% לשנה ב-6-12 החודשים הראשונים; Vietcombank מלווה ריבית של 5.5-5.7% לשנה, שנשמרת ב-6-36 החודשים הראשונים, ולאחר מכן משתנה בהתאם לשוק.

מגבלת משכנתא של שלושת הבנקים המסחריים בבעלות המדינה היא 100% משווי חוזה רכישת הבית.

באופן דומה, VietinBank מלווה 70-100% משווי החוזה, עם ריביות לטווח בינוני וארוך החל מ-5.6% לשנה; ABBANK מלווה 100% משווי החוזה, עם ריביות של 9.65% לשנה; BAC A BANK מלווה 100% מההון הנדרש, עם ריביות החל מ-6.6% לשנה.

לרוב חבילות הלוואות הדיור של הבנקים יש תקופת הלוואה מקסימלית של עד 35 שנים, אך ריביות נמוכות נשמרות רק למשך 3 שנים לכל היותר, מה שגורם ל-VARS לחשוש כי קוני הבתים יהיו נתונים ללחץ לשלם תשלומי ריבית גדולים כאשר הריביות יתהפכו ויעלו בחדות בעתיד הקרוב.

על פי הנתונים האחרונים שפורסמו על ידי בנק המדינה, חוב הנדל"ן נכון לסוף אוגוסט השנה עמד על כ-4.1 מיליון מיליארד דונג וייטנאמי, מתוכם חוב השקעות נדל"ן ועסקי עמד על כ-1.82 מיליון מיליארד דונג וייטנאמי.

חוב השקעות נדל"ן כולל חוב השקעות עבור פרויקטים של בנייה באזורים עירוניים ופיתוח דיור בסך כ-614 מיליארד דונג וייט, חוב עבור פרויקטים של השכרת משרדים בסך כ-61 מיליארד דונג וייט, חוב עבור פרויקטים של בנייה של פארקים תעשייתיים ואזורי עיבוד לייצוא בסך כ-114 מיליארד דונג וייט, וחוב עבור פרויקטים של תיירות אקולוגית ואתרי נופש בסך כ-62 מיליארד דונג וייט.

חוב של לקוחות הבונים, מתקנים, קונים בתים למכירה או להשכרה הוא כ-130,000 מיליארד וונד, חוב של לקוחות הרוכשים זכויות שימוש בקרקע הוא כ-190,000 מיליארד וונד, חוב של השקעות נדל"ן אחרות ועסקים הוא כ-584,000 מיליארד וונד.

בנוגע לאג"ח נדל"ן שטרם נפרעו, משרד הבינוי אמר כי בתשעת החודשים הראשונים של השנה, הערך הכולל של אג"ח קונצרניות בנדל"ן עמד על כ-70,000 מיליארד דונג וייטנאמי.

באו NGOC

מקור: https://tuoitre.vn/khuyen-nghi-nguoi-dan-khong-nen-vay-qua-50-gia-tri-can-nha-de-tranh-rui-ro-20251106122048406.htm