הצעה להעניש את מנהיגי הרשויות המקומיות על "חוסר מעש" בנושא דיור ציבורי

TPO - יישובים רבים עדיין איטיים ביישום דיור ציבורי. מומחים אומרים כי על סוכנויות ניהול לשקול ברצינות, להעריך ולהטיל סנקציות משמעתיות על מנהיגים של יישובים מסוימים שלא מילאו כראוי את אחריותם בפיתוח דיור ציבורי בתקופה האחרונה.

Báo Tiền Phong•07/09/2025

דיור ציבורי עדיין סובל מצווארי בקבוק בפיתוח

על פי דו"ח של משרד הבינוי , לאחר 3 שנים של יישום פרויקט ההשקעה, לפחות מיליון בתים ציבוריים, עד כה יושמו במדינה 692 פרויקטים עם יותר מ-633,000 בתים. מתוכם, 146 פרויקטים הושלמו עם יותר מ-103,000 בתים.

בשבעת החודשים הראשונים של השנה לבדם, הושלמו כמעט 37,000 יחידות, שווה ערך ל-80% מתוצאות השנה שעברה ופי 7 יותר מאשר בשנת 2022. נכון לעכשיו, 402 פרויקטים אושרו באופן עקרוני עם יותר מ-400,000 יחידות, שווה ערך לכמעט 60% מהיעד שנקבע לשנת 2030.

יישובים רבים כמו העיר האי פונג, מחוז בק נין, בק ג'יאנג ואנגה אן השתתפו באופן פעיל, והשיגו שיעור גבוה בהשוואה ליעד שנקבע. עם זאת, יישובים מסוימים לא באמת הקדישו תשומת לב ראויה, מה שהוביל לכך שלא התחילו פרויקטים או שהחלו פרויקטים, אך שיעור ההשלמה עדיין נמוך.

על פי מומחים ממכון המחקר וההערכה של שוק הנדל"ן בווייטנאם (VARS IRE), שוק הדיור הציבורי נופל לפרדוקס של "גם מחסור וגם אי-יכולת מכירה". ההיצע אינו מספיק כדי לענות על צרכי אנשים בעלי הכנסה נמוכה, אך פרויקטים רבים למכירה קשים למכירה עקב שלושה צווארי בקבוק עיקריים.

לפי VARS IRE, צוואר הבקבוק הראשון טמון במימון הקרקע. יישובים רבים מקצים קרקעות לדיור ציבורי באזורים מרוחקים מהמרכז, עם תשתיות לא מסונכרנות, מעט בתי ספר ובתי חולים, כך שגם עם מחירים נמוכים, קשה למשוך קונים לפרויקט. יישום חובת מימון הקרקע של 20% בפרויקטים מסחריים ובאזורים עירוניים עדיין רופף, מה שגורם לחוסר היצע אמיתי בשוק.

שנית, הערכת הביקוש אינה מדויקת. סטטיסטיקות של VARS IRE מראות כי למיליוני עובדים עירוניים עדיין אין דיור יציב, אך חלק מפרויקטי הדיור הציבורי אינם נמכרים כאשר הם מוצעים למכירה. הסיבה לכך היא שהליכי האישור מסובכים, התקנות מחמירות, ומיקום הפרויקט אינו מתאים.

בנוסף, השוק מוכה גם ספקולציות והעברות בלתי חוקיות. חלק מהקונים אינם קונים כדי לגור אלא מוכרים מחדש, מה שמעוות את השוק ומונע הזדמנויות מאלה שיש להם צרכים אמיתיים.

הציעו פתרונות רבים

VARS IRE מאמינה כי על סוכנות הניהול לשקול ברצינות, להעריך ולהחיל סנקציות משמעתיות על מנהיגים של יישובים מסוימים שלא מילאו כראוי את אחריותם בפיתוח דיור ציבורי בעבר. יש לבחון פרויקטים מסחריים של 2 דונם ומעלה כדי להבהיר את חובת מימון 20% מהקרקע לדיור ציבורי; יש להקצות יחידת מחקר עצמאית לסקר את הביקוש כדי למנוע חוסר איזון בין היצע לביקוש, ולהתאים את מנגנון הניהול בצורה גמישה, הן תוך סקירה שקופה והן תוך סיוע למשקיעים לפנות לאנשים הזקוקים לכך.

בהסכמה עם הערכה זו, איגוד הנדל"ן של הו צ'י מין סיטי המליץ גם על אופטימיזציה של הליכים מנהליים ביישום ובמכירה של דיור ציבורי, ועל שינוי תפיסת הפיתוח. דיור ציבורי לא יכול להיעצר בקריטריונים של מחיר נמוך, אלא חייב לקחת בחשבון מיקום, איכות חיים ונוחות. לקחים מאלפי דירות יישוב מחדש שננטשו במשך שנים רבות הם ההוכחה הברורה ביותר לבזבוז זה.

כדי להשלים את המטרות שנקבעו, לאחרונה, פרסם שר הבינוי סדרה של הנחיות ספציפיות, ובהן בקשה מיושבי ראש ועדות העם של המחוזות והערים להתמקד ביישום דחוף של פתרונות מרכזיים.

משרד הבינוי הדגיש את הצורך של היישובים להתמקד ביתר שאת במנהיגות ובהכוונה, ובמקביל להוסיף באופן מיידי את יעד השלמת הדיור הציבורי על פי החלטה 444 למערכת מדדי הפיתוח החברתי-כלכלי , יחד עם קביעת סדרי עדיפויות למשאבים ליישום. הקמת ועדת היגוי מחוזית נחשבת גם היא למשימה דחופה לבדיקה, דחיפה והסרת מכשולים באופן ישיר.

עבור פרויקטים מתמשכים, במיוחד אלו הרשומים להשלמה השנה, יש צורך בבדיקה ופיקוח צמודים כדי להאיץ את ההתקדמות. במקביל, יש לקדם פרויקטים חדשים, כולל יישום דיור ציבורי על 20% מהקרקע של פרויקטים של דיור מסחרי, כדי להתחיל את בנייתם מוקדם יותר השנה.

תשומת לב מיוחדת מוקדשת גם לניהול ולניצול יעיל של כספי קרקע, תוך מחייבת את היישובים להשלים במהירות הליכי השקעה עבור שטחי קרקע מתוכננים, ובמקביל לבחון, לעדכן ולהשלים את תכנון ותוכניות השימוש בקרקע כדי להבטיח הקצאת קרקע נאותה בהתאם ליעדים.