עליית הריבית, מבחן לשוק הנדל"ן

איגוד מתווכי הנדל"ן של וייטנאם הצהיר כי רמת הריבית הנוכחית נמצאת תחת לחץ רב. בהקשר זה, שוק הנדל"ן, מגזר התלוי במידה רבה באשראי, עומד בפני מבחן גדול בתהליך ההתאוששות והפיתוח.

חזרת הלחץ האינפלציוני ומגמת הניהול הזהיר של הבנקים המרכזיים הגדולים בעולם צמצמו את המרחב לשמירה על ריביות נמוכות. (צילום: PV)

נדל"ן הוא לעתים קרובות המגזר שנהנה הכי הרבה כאשר תזרים המזומנים משתנה. לאחר תקופה ארוכה של שמירה על רמה נמוכה, ריביות החיסכון בבנקים רבים עלו בשקט בטווחים קצרים, מה שהוביל למגמת עלייה בריביות ההלוואות. למרות שבנק המדינה שמר על מדיניות תמיכת הנזילות שלו ולא סימן הידוק מוניטרי כאשר לא הפעיל מחדש את ערוץ משיכת הכסף באמצעות שטרי ממשלה מאז יוני, רמת הריבית נמצאת כעת תחת לחץ רב.

למעשה, כאשר הריביות עולות בחדות, ההשפעה הראשונה והברורה ביותר היא הירידה בנזילות בשוק. רוכשי דירות, במיוחד אלו המשתמשים בהלוואות, ישקלו מחדש את תוכניותיהם הפיננסיות. בינתיים, משקיעי נדל"ן זהירים יותר בתוכניות הרחבת תיק ההשקעות שלהם, מכיוון שהרווחיות הצפויה לא צפויה לקזז את העלייה בעלות ההון.

במקביל, מפעלי פיתוח פרויקטים ניצבים בפני סיכון כפול: עלויות מימון עולות בעוד שהביקוש יורד, מה שגורם להאטת תזרים המזומנים ולהצטמקות ההיצע החדש. כאשר ההיצע יורד, העסקאות עומדות על שמריהן, ולכן המחירים מתקשים לשמור על אותה תנופה כלפי מעלה כמו בתקופה הקודמת.

שוק הנדל"ן הוא מגזר שתלוי במידה רבה במדיניות אשראי. (צילום: PV)

עם המאפיין של שימוש במינוף חוב גדול, נדל"ן הוא ערוץ ההשקעה המושפע בצורה הישירה והעמוקה ביותר מתנודות הריבית. בעבר, השוק הוייטנאמי חווה ירידה חדה בתקופה 2011-2013, כאשר ריביות ההלוואות חרגו מהסף של 18%-20% לשנה. עסקים ומשקיעים רבים נאלצו למכור נכסים כדי לצמצם הפסדים, מה שגרם לשוק "לקפוא" למשך זמן רב, ומחירי הנדל"ן באזורים רבים ירדו ב-30-40%, אפילו באזור המרכז.

חלק מהסיבה נובע ממנטליות ההשקעה של הסתמכות על הלוואות לטווח קצר, בעוד שלפרויקטים ונכסי נדל"ן יש מחזורי השקעה ארוכים. כאשר עלויות ההון עולות בפתאומיות, תזרים המזומנים מופרע, והסיכון לחוסר נזילות כמעט בלתי נמנע.

לחץ נובע גם מהלוואות דיור מועדפות. עם זאת, תקופת המועדפות היא זמנית בלבד. בכניסה לתקופת ריבית משתנה, אם הריבית הכללית עולה, הלחץ לפרוע את החוב יגבר בחדות. לקוחות רבים נקלעים למצב של "לא משלמים קרן אבל הריבית הוכפלה". כאשר נזילות השוק נמוכה, מכירת מוצרים מחדש כדי לצמצם הפסדים הופכת קשה והסיכון לחובות אבודים יכול לחזור למערכת האשראי.

עסקי נדל"ן מתמודדים עם סיכונים כפולים כאשר הריבית עולה. מצד אחד, הם צריכים לשאת בעלויות כספיות גבוהות יותר עבור הלוואות ליישום פרויקטים. מצד שני, כוח הקנייה בשוק יורד כאשר אנשים מתקשים לקבל הלוואות לרכישת בתים.

בינתיים, ערוץ גיוס אג"ח קונצרניות טרם התאושש לחלוטין. הנפקות חדשות עדיין זהירות, בעוד שכמות האג"ח המועדות לפירעון נותרה גבוהה, מה שמאלץ עסקים רבים לנהל את תזרים המזומנים על ידי מכירת קרנות קרקע, עיכוב התקדמות הבנייה או משא ומתן עם קבלנים ובנקים להארכת זמן התשלום.

לא רק ששיעור הריבית הגבוה והממושך משפיע על פרויקטים מתמשכים, הוא גם מחליש את היכולת להרחיב את קרנות הקרקע ולהתחיל בפרויקטים חדשים. כתוצאה מכך, היצע הדיור נמצא בסיכון לירידה משמעותית בטווח הבינוני.

תוצאה נוספת היא ההשפעה העקיפה על השקעות ציבוריות ועלויות תשתית. כאשר מחירי חומרי הגלם, עלויות העבודה ופינוי אתרים עולים, התקדמותם של פרויקטים מרכזיים רבים בתחבורה מואטת. דבר זה משפיע ישירות על ציפיות עליית המחירים באזורים שנחזו "ליהנות מתשתיות", מה שמציב משקיעים משניים רבים במצב קשה.

למרות אתגרים רבים, התחזית ארוכת הטווח לשוק הנדל"ן של וייטנאם נותרה חיובית, הודות לביקוש הריאלי החזק לדיור ולאורבניזציה. ככל שהכלכלה צומחת, מגזרים כמו דיור, נדל"ן תעשייתי, משרדים להשכרה וקמעונאות ישמרו על ביקוש יציב.

איגוד מתווכי הנדל"ן בווייטנאם מאמין שכיום, קוני בתים צריכים לנצל את ההזדמנות כאשר הריביות עדיין נמוכות וההיצע מתאושש. לפיכך, יש לשלוט בשימוש בהלוואות ברמה בטוחה, שלא תעלה על 50% משווי הנכס, כדי למנוע סיכונים כאשר הריביות עלולות להתהפך. קונים צריכים גם לתעדף בחירת פרויקטים של משקיעים בעלי מוניטין בעלי יכולת פיננסית חזקה, ערבויות משפטיות והתקדמות בבנייה, במיוחד עם מוצרי דיור שייווצרו בעתיד.

מקור: https://baoquangninh.vn/lai-suat-tang-phep-thu-cho-thi-truong-bat-dong-san-3384151.html