עליית ריביות: מבחן לשוק הנדל"ן.

איגוד מתווכי הנדל"ן של וייטנאם סבור כי שיעורי הריבית הנוכחיים נמצאים תחת לחץ משמעותי. בהקשר זה, שוק הנדל"ן, מגזר התלוי במידה רבה באשראי, עומד בפני מבחן משמעותי להתאוששותו והתפתחותו.

חזרתם של לחצים אינפלציוניים, יחד עם מדיניות מוניטרית זהירה של בנקים מרכזיים גדולים ברחבי העולם, צמצמה את המרחב לשמירה על ריביות נמוכות. (צילום: PV)

נדל"ן הוא לעתים קרובות המגזר שנהנה הכי הרבה מתנודות בתזרים המזומנים. לאחר תקופה ארוכה של שמירה על רמת ריביות נמוכה, ריביות החיסכון בבנקים רבים עלו בשקט לטווח קצר, מה שהוביל למגמת עלייה בריביות ההלוואות. למרות שבנק המדינה של וייטנאם ממשיך לשמור על מדיניות תמיכה בנזילות ולא אותת על הידוק המדיניות המוניטרית, שכן לא הפעיל מחדש את ערוץ ספיחת הכסף באמצעות שטרי ממשלה מאז יוני, הריביות נמצאות כעת תחת לחץ ניכר.

במציאות, כאשר הריביות עולות בחדות, ההשפעה הראשונה והברורה ביותר היא ירידה בנזילות השוק. רוכשי דירות, במיוחד אלו המשתמשים בהון שאול, ישקלו מחדש את תוכניותיהם הפיננסיות. בינתיים, משקיעי נדל"ן זהירים יותר לגבי הרחבת תיקי ההשקעות שלהם, מכיוון שהתשואות הצפויות עשויות לא לקזז את העלייה בעלות ההון.

בו זמנית, חברות פיתוח פרויקטים ניצבות בפני סיכון כפול: עלויות מימון עולות בעוד הביקוש יורד, מה שמוביל לתזרים מזומנים איטי יותר ולהיצע מצטמצם של מוצרים חדשים. ככל שההיצע יורד, העסקאות מואטות, מה שמקשה על המחירים לשמור על המומנטום העולה שנראה בתקופה הקודמת.

שוק הנדל"ן הוא מגזר התלוי במידה רבה במדיניות אשראי. (צילום: PV)

בשל תלותו הכבדה על חוב, נדל"ן הוא ערוץ ההשקעה המושפע בצורה הישירה והעמוקה ביותר מתנודות הריבית. בעבר, השוק הוייטנאמי חווה ירידה חדה בין השנים 2011-2013, כאשר ריביות ההלוואות עלו על 18%-20% בשנה. עסקים ומשקיעים רבים נאלצו למכור נכסים כדי לצמצם הפסדים, מה שגרם לקיפאון ממושך בשוק ולירידה של 30-40% במחירי הנכסים באזורים רבים, אפילו באזורים מרכזיים.

חלק מהסיבה נובע מחשיבה השקעהית הנשענת על הלוואות לטווח קצר, בעוד שלפרויקטים ונכסי נדל"ן יש מחזורי השקעה ארוכים. כאשר עלות ההון עולה לפתע, תזרים המזומנים מופרע, והסיכון לחוסר נזילות כמעט בלתי נמנע.

לחץ נובע גם משיעורי ריבית מועדפים על משכנתאות. עם זאת, תקופת המועדפים היא זמנית בלבד. כאשר הריביות הופכות לצפות, אם רמת הריבית הכללית עולה, הלחץ לפרוע את החוב יגבר בחדות. לקוחות רבים מוצאים את עצמם במצב בו לא החזירו את הקרן אך הריבית הוכפלה. כאשר נזילות השוק נמוכה, מכירת הנכס מחדש כדי לצמצם הפסדים הופכת קשה, והסיכון לחובות אבודים עלול לחזור למערכת האשראי.

עסקי נדל"ן ניצבים בפני סיכון כפול כאשר הריבית עולה. מצד אחד, עליהם לשאת בעלויות מימון גבוהות יותר עבור הלוואות לפיתוח פרויקטים. מצד שני, כוח הקנייה בשוק יורד ככל שאנשים מתקשים לגשת להלוואות לרכישת בתים.

בינתיים, ערוץ הנפקת אג"ח קונצרניות טרם התאושש לחלוטין. הנפקות חדשות נותרות זהירות, בעוד שהיקף האג"ח לפדיון נותר גבוה, מה שמאלץ עסקים רבים לנהל את תזרים המזומנים שלהם על ידי מכירת קרקעות, עיכוב לוחות זמנים לבנייה או משא ומתן עם קבלנים ובנקים להארכת תנאי התשלום.

לא רק שזה משפיע על פרויקטים מתמשכים, אלא ששיעורי ריבית גבוהים באופן עקבי גם מחלישים את היכולת להרחיב את עתודות הקרקע וליזום פרויקטים חדשים. כתוצאה מכך, היצע הדיור נמצא בסיכון לירידה משמעותית בטווח הבינוני.

תוצאה נוספת היא ההשפעה העקיפה על השקעות ציבוריות ועלויות תשתית. עליית מחירי חומרי הגלם, העבודה ורכישת הקרקע מאטה את התקדמותם של פרויקטים מרכזיים רבים בתחבורה. דבר זה משפיע ישירות על ציפיות עליית המחירים באזורים שנחזה בעבר כי "ייהנו מתשתיות", מה שמציב משקיעים משניים רבים במצב קשה.

למרות אתגרים רבים, התחזית ארוכת הטווח לשוק הנדל"ן של וייטנאם נותרה חיובית, הודות ליסודות חזקים של ביקוש אמיתי לדיור ואורבניזציה. ככל שהכלכלה מתפתחת, מגזרים כמו נכסי מגורים, תעשייה, משרדים וקמעונאות ממשיכים לשמור על ביקוש יציב.

איגוד מתווכי הנדל"ן של וייטנאם מציע לרוכשי דירות לנצל את הריביות הנמוכות הנוכחיות ואת ההיצע המתאושש. בהתאם לכך, יש לשלוט בשימוש בהון שאול ברמה בטוחה, שלא תעלה על 50% משווי הנכס, כדי למנוע סיכונים אם הריביות יתהפכו. קונים צריכים גם לתעדף פרויקטים של יזמים בעלי מוניטין ובעלי יכולת פיננסית חזקה, עמידה בדרישות החוק והתקדמות בבנייה, במיוחד עבור פרויקטים עתידיים של דיור.

מקור: https://baoquangninh.vn/lai-suat-tang-phep-thu-cho-thi-truong-bat-dong-san-3384151.html