הבהרת תנאים ליחידים העוסקים בעסקי נדל"ן, בקרוב יהיו סטנדרטים לדירות מיני, מחירי הנדל"ן "עוקבים" אחר כביש הטבעת 2

הבהרת התנאים ליחידים העוסקים בעסקי נדל"ן, בקרוב יהיו סטנדרטים לדירות מיני מתחת ל-7 קומות, בתים להשכרה; מחירי הנדל"ן "מתחממים" לאורך כביש הטבעת 2, מטרו... הן חדשות הנדל"ן האחרונות.

מומחים ממליצים שעסקים יפרסמו הודעות פומביות במערכת המידע של שוק הדיור והנדל"ן של משרד הבינוי לפני הכנסת הפרויקט לעסקה, ורק לאחר השלמת העסקה. (צילום: האי אן)

פרסום מידע על הפרויקט, הבהרת תנאים אישיים לעסקי נדל"ן

זו הייתה כוונתו של סגן ראש הממשלה טראן הונג הא בפגישה בנושא טיוטת הצו המפרטת מספר סעיפים בחוק עסקי הנדל"ן, שהתקיימה ב-17 ביוני.

משרד הבינוי הוא הגוף האחראי על ניסוח טיוטת הצו המפרטת את יישום מספר סעיפים בחוק עסקי הנדל"ן (להלן "הצו"). צפוי כי כאשר חוק עסקי הנדל"ן ייכנס לתוקף, הוא יתרום תרומה חשובה לפתיחת מקורות הון ולקידום התפתחות בריאה ויציבה של שוק הנדל"ן.

לאחר קבלת הערות מחברי ממשלה , משרד הבינוי הסביר והבהיר מספר סוגיות חשובות בצו. באופן ספציפי, אם הפרויקט נועד רק להשקיע בעבודות בנייה או להשקיע בפרויקטים של נדל"ן, האם למשקיע יש את הזכות להעביר קרקע ולמכור נכסים הקשורים לקרקע לארגונים וליחידים?

איזה מידע חייב להתפרסם בנוגע לנדל"ן ופרויקטים של נדל"ן שהופעלו על פי התקנות? כיצד מוסדרת בפירוט קביעת עסקי נדל"ן בקנה מידה קטן ופרויקטים של עסקי נדל"ן הנמצאים במסגרת חוק המכרזים?

בנוסף, סגן שר הבינוי נגוין ואן סינה הסביר והבהיר מספר נושאים הקשורים לתקנות הנוגעות לאחריות ליישום צעדים להסדרת שוק הנדל"ן; מימון למתן אישורי עיסוק בתיווך נדל"ן; אישור עסקאות דרך זירות מסחר בנדל"ן וכו'.

בדיון על התקנות הנוגעות לגילוי מידע נדל"ן לציבור, פרויקטים של נדל"ן שהופעלו והאחריות לאימות מידע, הציע פרופ' ד"ר הואנג ואן קואנג - חבר האסיפה הלאומית ה-15: במקרה שאין למיזם אתר אינטרנט או פורטל מידע, יש להודיע ​​על כך באתר האינטרנט או בקומת המסחר בנדל"ן באזור בו נמצא הנדל"ן. בנוסף, על המיזם לפרסם זאת גם במערכת המידע לדיור ובשוק הנדל"ן של משרד הבינוי, לפני ביצוע העסקה, ולסיים את העסקה רק לאחר השלמתה.

במסגרת הפגישה, תרמו המשתתפים גם חוות דעת על פרויקטים של בנייה, קומות בנייה עבור תחומי עסקים אחרים בשילוב עם מתן שירותי אירוח, תיירות ומלונאות.

בהזדמנות זו, סגן ראש הממשלה טראן הונג הא ביקש מסוכנות ניסוח החוק להבהיר כמה מושגים חדשים בנוגע לבנייני שימושים מעורבים של בנייני משרדים בשילוב עם מגורים (officetel) ודירות בשילוב עם מגורים (condotel).

"מה שלא הוסדר אך קיים בפועל, הוכר ונקבע בחוק, חייב להיות ממוסד בצורה ספציפית וברורה יותר, לא לחזור עליו בחוק", הדגיש סגן ראש הממשלה.

בקרוב יהיו תקנים לדירות מיני מתחת ל-7 קומות.

במסיבת העיתונאים שנערכה אחר הצהריים של ה-14 ביוני, אמר סגן שר הבינוי בוי שואן דונג כי צפוי שבחודש יולי יפורסם תקן וייטנאם (TCVN) בנושא דיור יחיד - דרישות תכנון כלליות לבנייני דירות מרובי קומות (מיני-דירות) בקנה מידה של פחות מ-7 קומות.

באופן ספציפי יותר, מר וו נגוק אן, מנהל מחלקת המדע, הטכנולוגיה והסביבה (משרד הבינוי) אמר כי בנייני מגורים רבי קומות עם דירות רבות (הידועים גם כמיני-דירות) בקנה מידה של 7 קומות ומעלה (או עם גובה מניעת וכיבוי אש (PCCC) של 25 מטר ומעלה) יהיו כפופים לתחום תקנה QCVN 06:2022/BXD עם תיקון 1:2023 QCVN 06:2022/BXD שחובר במשותף על ידי משרד הבינוי ומשרד הביטחון הציבורי ופורסם באוקטובר 2023.

באשר לבנייני דירות מיניאטוריים בקנה מידה של פחות מ-7 קומות (או עם גובה הגנה מפני אש של פחות מ-25 מטר), הם נכללים במסגרת הרגולציה של TCVN Individual Housing - General Requirements on Design, שנאספה במשותף על ידי משרד הבינוי ומשרד הביטחון הציבורי.

"תקן זה מוערך על ידי משרד המדע והטכנולוגיה (MOST) בפעם השנייה. הוא כולל תקנות כלליות ותקנות מפורטות עבור בנייני מגורים מרובי קומות עם דירות רבות מתחת ל-7 קומות, בניינים חדשים, מבנים משופצים, מבנים שהוסבו, מבנים שעברו שינוי ייעוד, עסקים מעורבים, חובה ליישם תקן זה. במיוחד בנושא בטיחות אש" - אמר מר נגוק אן.

בהעלאת נושא השריפה במלון, בשילוב עם עסק ותיקון אופנועים חשמליים ברחוב טרונג קין (רובע טרונג הואה, מחוז קאו גיאי, האנוי), בה נהרגו 14 בני אדם ב-24 במאי, ותועדה ישירות בזירה. מר נגוק אן העריך כי הבית בן 3 קומות והוא פשוט מאוד. אם הוא עמד בדרישות בטיחות האש, לא היו דרישות גבוהות, אך כל החצר לפליטת העשן כוסתה בגג פח גלי. כאשר פרצה השריפה, העשן עלה, לא יכול היה להימלט, וחדר לחדרים, וגרם לאנשים רבים לחנק.

"בניית בית פרטי למשפחה בת 5-7 נפשות היא פשוטה. אבל כאשר בונים ומושכר בית פרטי, עם 15-20 נפשות המתגוררים בו, חייבות להיות דרישות שונות וספציפיות. אם אתם עושים עסקים, עליכם להבטיח דרישות מחמירות מאוד, תוך הימנעות ממקרים כמו השריפה האחרונה בפנסיון בהאנוי. היקף התקן הזה רחב מאוד, וייתכן שיגיע עד למיליוני בתים פרטיים. עבור בתים פרטיים שמשנים את ייעודם או משמשים לעסקים מעורבים, יש להחיל תקנים חדשים. יש ליישם בקפדנות את הדרישות לגבי גלאי אש ועשן", הדגיש מר נגוק אן.

בנוגע לדירות המיניאטוריות הקיימות שנבנו לפני שנים רבות, אמר מר נגוק אן כי משרד הבינוי תיאם עם משרד הביטחון הציבורי, משטרת הכבאות של האנוי ומשטרת הכבאות של הו צ'י מין סיטי כדי להוציא מסמכי ייחוס המנחים את שיפור בטיחות האש בבניינים הקיימים באמצע מאי.

הוא מתאר ומנחה מספר פתרונות טכניים המבוססים על עקרונות בסיסיים של בטיחות אש, כתוספת למספר פתרונות להבטחת בטיחות אש טובה יותר עבור אנשים ומבנים קיימים שאינם עומדים בתנאי בטיחות אש כגון: דרכי מילוט, מניעת אש, גלאי אש וכו'.

דירות מיני קיימות, בהתבסס על מצבים מעשיים, יכולות להשתמש במסמך זה לשיפוץ ולהשלמת פתרונות טכניים בנושא בטיחות אש.

במסיבת העיתונאים, הוסיף סגן שר הבינוי בוי שואן דונג כי על מנת לחזק את הניהול וסדר הבנייה של דירות מיניאטוריות, משרד הבינוי הקים לאחרונה צוותי פיקוח לביצוע בדיקות בהאנוי, הו צ'י מין סיטי ובין דואונג. המשרד מסיים את גיבוש מסקנות הבדיקה בהתאם לתקנות.

בעקבות כביש הטבעת 2 והמטרו, מחירי הנדל"ן מתחממים

כביש הטבעת 2 של הו צ'י מין סיטי, שתוכנן לפני 15 שנה, משתרע על פני 64 ק"מ, אך עד כה רק 50 ק"מ הופעלו. מתוך 14 הק"מ הנותרים, כ-6 ק"מ עוברים דרך העיר תו דוק, והבנייה צפויה להתחיל בסוף השנה הנוכחית.

כביש הטבעת מספר 2, שאורכו 6 ק"מ, מחולק לשני מקטעים. קטע 1 הוא מגשר פו הוו עד רחוב וו נגוין גיאפ (כולל צומת בין תאי), שאורכו 3.5 ק"מ. קטע 2 הוא מצומת בין תאי עד סוף רחוב פאם ואן דונג לכיוון צומת גו דואה.

קו המטרו בן טאן - סואי טיין צפוי להיות פעיל מסחרית עד סוף השנה. (מקור: Vietnamnet)

כביש חגורה 2 העובר דרך העיר תו דוק כולל גם קטע באורך 2.7 ק"מ מרחוב פאם ואן דונג ועד צומת גו דואה, שעבודתו החלה אך עדיין לא גמורה. יחד עם נתיבי התנועה הקיימים, כביש חגורה 2 הסגור צפוי לפתוח מרחב נוסף לפיתוח עירוני במזרח, וליצור קישוריות אזורית.

נתיב התנועה החשוב ביותר בהו צ'י מין סיטי, קו המטרו בן טאן - סואי טיין, דחה את פעילותו המסחרית לסוף השנה. נכון לעכשיו, פרויקט זה השלים 98% מנפח הבנייה אך עדיין ישנן מספר בעיות ולכן יש להתאים את זמן הפעילות המסחרית.

העובדה שצירי תנועה מרכזיים כמו כביש הטבעת 2 ותחנת המטרו בן טאן-סואי טיין החליטו על מועד חיבור ותפעול המסלול כולו הפכה לכוח מניע עבור שוק הנדל"ן באזורים הסמוכים.

על פי סקר, שוק הנדל"ן בסביבת כביש הטבעת 2 מראה שינויים חיוביים. בהשוואה לסוף השנה שעברה, עסקאות הנדל"ן מראות סימנים של פעילות רבה יותר והמחירים עולים.

לדוגמה, שוק הנדל"ן ברחוב טו נגוק ואן, בעיר טו דוק, מתחיל "להתחמם". בתים קדמיים ברחוב זה מוצעים למכירה במחירים הנעים בין 120 ל-150 מיליון דונג וייט למ"ר, בתים וקרקעות בסמטאות במחירים הנעים בין 80 ל-100 מיליון דונג וייט למ"ר, בהתאם למיקום ולאזור.

לא רק נדל"ן, גם שוק הדירות באזור הסמוך לכביש הטבעת 2 שוב שוקק חיים. חלק מהפרויקטים מאיצים את התקדמות הבנייה או פותחים את השלב הבא למכירה, כמו King Crown Infinity או Fiato Uptown.

חוק הדיור: קידום שיפוץ ובנייה מחדש של בנייני דירות

בנוגע לשיפוץ ושיפוץ בנייני דירות, מדיניות רבות בחוק הדיור תיצור מוטיבציה חזקה לקידום שיפוץ ושיפוץ בנייני דירות ותעודד עסקים להשתתף ביישום הפרויקטים בתקופה הקרובה.

חוק הדיור קובע פטור מדמי שימוש בקרקע ודמי שכירות עבור כל שטח הקרקע של הפרויקט ואינו דורש נהלים לקביעת מחירי קרקע, חישוב דמי שימוש בקרקע ודמי שכירות הפטורים בהתאם להוראות החוק על קרקע; עסקים מותרים עבור שטח המגורים הנותר לאחר הסדרי יישוב מחדש ושטח העסקים לשירותים ולמסחר במסגרת הפרויקט. משקיע הפרויקט לשיפוץ ובנייה מחדש של בנייני דירות אינו חייב לשלם דמי שימוש בקרקע ודמי שכירות בעת מכירת דירות בבנייני דירות ששופצו ונבנו מחדש על שטח הקרקע לבניית בנייני דירות קיימים לאחר הסדרי יישוב מחדש.

יחד עם זאת, נקבע כי אישור מדיניות השקעה לפרויקטים לשיפוץ ובנייה מחדש של בנייני דירות מתבצע בהתאם להוראות חוק הדיור, ולא בהתאם להוראות חוק ההשקעות, וזאת על מנת ליצור תנאים נוחים למשקיעים להשתתף בהשקעה ובשיפוץ בנייני דירות וכן לפתור כמה ליקויים ביישום אישור מדיניות השקעה לפרויקטים לשיפוץ ובנייה מחדש של בנייני דירות בפועל בעבר הקרוב.

חוק הדיור קובע בבירור את זכויותיהם וחובותיהם של רשויות מקומיות, משקיעים ובעלי בנייני דירות בהעברת בעלים ומשתמשים של בנייני דירות, אכיפת העברת דירה והריסת בנייני דירות; והקצאת כספים להעברת דירה, אכיפת העברת דירה והריסת בנייני דירות.

תיקונים ותוספות לבחירת המשקיעים כדי להבטיח נוחות רבה יותר, להתגבר על השיפוץ האיטי של פרויקטים של דירות ישנות בעבר הקרוב; תקנות נוספות המחייבות בעלי דירות לתרום כספים לשיקום בנייני דירות שנבנו לאחר 1994.

מדיניות חוק הדיור לקידום שיפוץ ובנייה מחדש של בנייני דירות היא גם מדיניות ביטוח לאומי מרכזית שמטרתה לסייע לאנשים שעברו יישוב מחדש לייצב את חייהם בקרוב, תוך הבטחת תנאי מחיה וכן בטיחות, חיים ורכוש עבור אנשים.

מקור: https://baoquocte.vn/tin-bat-dong-san-lam-ro-dieu-kien-ca-nhan-kinh-doanh-dia-oc-sap-co-tieu-chuan-cho-chung-cu-mini-gia-nha-dat-an-theo-duong-vanh-dai-2-275379.html