מה אומרים עורכי דין על המקרה של יו"ר הקומונה שאישר חוזה מכירת קרקע באמצעות... זאלו?

בנוגע למקרה של יו"ר קומונה בבינה דין שאישר חוזה מכירת קרקע באמצעות זאלו כפי שדווח בעיתון נגואי לאו דונג , ב-7 בינואר, עורך הדין דוין טראן - משרד עורכי הדין MZI - לשכת עורכי הדין של העיר דא נאנג נתן את חוות דעתו על המקרה.

עורך דין דויין טראן – משרד עורכי דין MZI – לשכת עורכי הדין בעיר דה נאנג

בהתאם לכך, עורך הדין דוין טראן קבע כי חוזה העברת זכויות השימוש בקרקע מיום 5 באוקטובר 2020 עבור חלקה מס' 875, גיליון מפה מס' 16, שטח 539.9 ^מ"ר בכפר טרונג ת'ואן, בקהילת מיי צ'אן טאי, במחוז פו מיי, במחוז בין דין, בין גב' טראן טי קוק (ילידת 1934; נפטרה ב-2021) למר פאם ואן טרי (בן 53; מתגורר בכפר אן לואונג, בקהילת מיי צ'אן, במחוז פו מיי), אינו חוקי.

באופן ספציפי, מבחינת הנושאים החותמים על החוזה: על פי סעיף 29, סעיף 3, חוק המקרקעין 2013, משקי בית המשתמשים בקרקע הם אלו שיש להם קשרי נישואין, קשרי דם או קשרי אומנה בהתאם להוראות החוק בנושא נישואין ומשפחה, החיים יחד ויש להם את הזכות להשתמש בקרקע משותפת במועד שבו המדינה מקצה קרקע, חוכרת קרקע, מכירה בזכויות שימוש בקרקע; או מקבלת העברת זכויות שימוש בקרקע.

בהתאם להודעה רשמית מס' 42/CV-UBND מיום 25 באפריל 2024 של ועדת העם של קהילת מיי צ'אן, בעת הקצאת הקרקע על ידי המדינה לפי צו 64/CP, למשק הבית של גב' טראן טי קוק היו 11 אנשים שהוקצו להם זכויות שימוש בקרקע. לפיכך, 11 האנשים הנ"ל הם משתמשי הקרקע וההחלטה על חלקת הקרקע חייבת להיות בהסכמת כל 11 האנשים.

האישור הבלתי חוקי של חוזה העברת הקרקע עבור חלקה 875 על ידי הוועד העממי של קהילת מיי צ'אן טיי גרם למשפחת אשתו של מר נגוין דין נגוין להפסיד מיליארדי דונג.

לכן, חוזה העברת זכויות השימוש בקרקע מיום 5 באוקטובר 2020, עליו חתימה בלבד של גב' טראן טי קוק (החשוד כחתימה מזויפת), אינו תקף מבחינת נושאו.

בנוגע להליכי אישור חוזים: על פי צו 23/2015/ND-CP וחוזר 01/2020/TT-BTP, על הצדדים המשתתפים בחוזים ובעסקאות לחתום מול האדם המבצע את האישור (למעט מוסדות אשראי וחברות שרשמו את חתימות הדוגמה שלהם בסוכנות ההסמכה).

במקרה שהאדם המבקש אישור נוטריוני של חוזה או עסקה מגיש את הבקשה ישירות למחלקת קבלת והחזרת התוצאות בהתאם למנגנון "נקודת עצירה אחת, נקודת עצירה אחת", על הצדדים לחתום בפני האדם המקבל את הבקשה. האדם המקבל את הבקשה חייב להיות אחראי על חתימתם של הצדדים מולו. האדם המבצע את האימות הנוטריוני בודק את המסמכים בבקשה לאישור נוטריוני. אם הבקשה מלאה, ובזמן האימות הנוטריוני, הצדדים המשתתפים בחוזה או בעסקה הינם מרצון, צלולי דעת, מודעים ובעלי שליטה על פעולותיהם, אזי יש לבצע את האימות הנוטריוני.

על פי המאמר, בעת חתימת החוזה, גב' טראן טי קוק לא נכחה במטה הוועד העם של קהילת מיי צ'אן טיי. החשד הוא כי זיוף חתימתה של גב' קוק בוצע על ידי בנה, מר נגוין ואן ת'ין. גם האדם שביצע את האימות, מר נגוין ואן מיי (באותה תקופה, הוא מילא את תפקיד יו"ר הוועד העם של קהילת מיי צ'אן טיי, וכיום מכהן כסגן מזכיר הוועד המפלגה של קהילת מיי צ'אן טיי), הודה כי גב' קוק לא הלכה למטה הוועד העם של קהילת מיי צ'אן, אלא שהאימות בוצע באמצעות שיחת וידאו דרך אפליקציית זאלו.

לפיכך, הליך אישור חוזה העברת זכויות השימוש בקרקע ב-5 באוקטובר 2020 אינו חוקי. האדם המקבל את המסמכים (בדרך כלל מחלקת המשפטים של הקהילה) והאדם שמבצע את האישור, מר נגוין ואן מיי, אחראים להפרות אלו.

הספר האדום הישן של חלקה מספר 875 עדיין שמור על ידי משפחתו של מר נגוין דין נגוין.

בהתחשב בהפרות הנ"ל, עורך הדין דוין טראן הציע כי יש לטפל באחריותם של המעורבים. באופן ספציפי, עבור מר נגוין ואן תין, אם יוכח שמר תין ידע בבירור שהחלקה היא רכוש משותף של 11 בני משפחה אך הסתיר וזייף במכוון את כתב ידה של גב' טראן טי קוק כדי לחתום על חוזה ההעברה ולנצל את כספו של הנעבר, הוא עלול להיות מואשם בעבירת ניכוי רכוש במרמה לפי סעיף 174 לחוק העונשין.

באשר לאדם המקבל את מסמכי האישור ( קצין שיפוט ) ולאדם המבצע את האישור (מר נגוין ואן מיי, יו"ר הקומונה לשעבר), אנשים אלה הפרו במכוון את חובותיהם הרשמיות, וגרמו נזק למשפחתה של גב' טראן טי קוק.

אם יוכח כי היה רווח אישי, ניתן להעמיד את האדם לדין בגין עבירת ניצול לרעה של מעמד וכוח בעת מילוי תפקידים רשמיים לפי סעיף 356 לחוק העונשין. אם לא יוכח כי היה רווח אישי או מניע אישי אחר, ניתן להעמיד את האדם לדין בגין עבירת חוסר אחריות הגורמת לתוצאות חמורות לפי סעיף 360 לחוק העונשין.

כפי שדווח בעיתון נגואי לאו דונג , מר נגוין דין נגוין (בן 55; תושב קומונה מיי צ'אן, מחוז פו מיי) שלח זה עתה תלונה לרשויות על כך שהממשלה המקומית אישרה חוזה להעברת זכויות שימוש בקרקע תוך הפרת התקנות, מה שגרם למשפחתו לאבד את כל חלקת האדמה ולהפסדים של מיליארדי דונג.

באופן ספציפי, בשנת 1998, משפחתה של אשתו, המונה 11 נפשות, קיבלה תעודת זכות שימוש בקרקע (ספר אדום) עבור חלקה 875 על ידי הוועדה העממית של מחוז פו מיי. באותה תקופה, הספר האדום הונפק על שם חמותו, גברת טראן טי קוק - נציגת המשפחה בת 11 הנפשות.

מכיוון שרצה להשתלט על חלקה 875, באמצע 2020, אחיה של אשתו, מר נגוין ואן ת'ין (בן 57; מתגורר כיום במחוז לאם דונג), נסע לקומונה מיי צ'אן טאי כדי לדווח על אובדן הספר האדום לרשויות המקומיות וביצע הליכים כדי להוציאו מחדש. בינתיים, הספר האדום הזה עדיין נשמר על ידי גב' נגוין טי קוק, אחותו הצעירה של מר ת'ין, עד היום. לכל המשפחה אין מושג שמר ת'ין דיווח על אובדן הספר האדום לרשויות.

על בסיס זה, ב-1 באוקטובר 2020, פרסמה מחלקת משאבי הטבע והסביבה של מחוז בין דין ספר אדום חדש עבור חלקה 875. על ספר אדום זה, האדם שקיבל את הקרקע עדיין כתב את השם "משק הבית של גברת טראן טי קוק" - כלומר, הונפק למשק בית של 11 נפשות מצד אשתו של מר נגוין.

לאחר קבלת הספר האדום החדש, בעזרת נציג הוועד העממי של קהילת מיי צ'אן טיי, מר נגוין ואן ת'ין מכר בהצלחה את חלקת האדמה 875 של משפחתו למר פאם ואן טרי, בהתאם לחוזה העברת זכויות השימוש בקרקע מיום 5 באוקטובר 2020.

מקור: https://nld.com.vn/luat-su-noi-gi-ve-vu-chu-tich-xa-chung-thuc-hop-dong-mua-ban-dat-qua-zalo-196250107121053344.htm