דעתו של מר הואה דומה לזו של עסקי נדל"ן רבים אחרים כאשר צו מס' 181/2025/ND-CP של הממשלה המפרט את יישום מספר סעיפים בחוק מס ערך מוסף נכנס לתוקף החל מ-1 ביולי 2025; הכולל הוראות ספציפיות בנוגע לאופן קביעת המחיר לחישוב מס ערך מוסף (מע"מ) עבור פעילויות עסקי נדל"ן.
לדברי מומחים, זהו צעד חשוב בשכלול המסגרת המשפטית, שיפור השקיפות ותמיכה בעסקים להיות פרואקטיביים יותר בתחזיות פיננסיות, תוך שיפור יעילות ניהול המסים של המדינה, במיוחד בתחום הנדל"ן. יש להתאים את השקיפות בקביעת המחירים החייבים במס למציאות כדי להגביל את הסיכונים המשפטיים.
אחת הנקודות הבולטות שצוינו בצו 181 היא הרגולציה הברורה של מחירי חישוב מע"מ בפעילות עסקית נדל"ן. לפיכך, מחיר חישוב המס הוא מחיר המכירה ללא מע"מ ומנוכה ממחיר הקרקע ששולם לתקציב המדינה בהתאם לתקנות. באופן ספציפי, עבור פרויקטים שהוקצו לקרקע על ידי המדינה, קרקע בחכירה או באמצעות מכרז, מחיר הקרקע המנוכה הוא דמי השימוש בקרקע או דמי שכירות קרקע ששולמו בסכום חד פעמי. עם זאת, עלויות כגון פיצויים, תמיכה ופינוי אתרים ששולמו על ידי המיזם עצמו לא ייכללו במחיר הקרקע המנוכה.
ד"ר נגוין קוואנג טויין (אוניברסיטת המשפטים של האנוי ) אמר כי לנקודה חדשה זו יש משמעות מעשית גבוהה מאוד. הבהרת מחיר הקרקע המנוכה ממחיר חישוב המס מסייעת לעסקים לחזות עלויות בצורה שקופה יותר, ובכך לבנות אסטרטגיות פיננסיות ומכירה מתאימות. במקביל, הדבר גם מגביל את המצב של חיוב מסים חוזר עקב קביעת מחיר הקרקע באופן שגוי על ידי רשות המס - ניתח מר טויין.
בפרט, תקנות ספציפיות לכל סוג של עסקה יסייעו בהפחתת מחלוקות ובהגברת העקביות. בטווח הארוך, שקיפות במנגנון חישוב המס תקרב את מחירי הנדל"ן לערך האמיתי, ותגביל את המצב של "מחירים וירטואליים" עקב כך שעסקים צריכים לשאת בעלות סיכוני המס.
הצו מסווג במפורש גם מקרים של ניכוי מחירי קרקע כגון: קבלת זכויות שימוש בקרקע, תרומת הון בקרקע, תשלום מקרן קרקע בפרויקטים של BT או PPP... עבור כל צורה, הצו קובע בבירור את העקרונות לקביעת מחיר הקרקע המוכר.
עורך הדין בוי קוואנג נגהיים (לשכת עורכי הדין של הו צ'י מין סיטי), שחולק את אותה דעה, העריך מאוד את הבהירות והיכולת למזער את הסיכונים המשפטיים של צו זה. הקריטריונים לקביעת מחירי קרקעות הניתנים לניכוי הם כעת ספציפיים מאוד, ובכך מגבילים את הפרשנויות השונות בין רשויות המס לחברות. בפרט, הצו תורם להגנה על חברות מפני הסיכון של גביית מס בלתי צפויה.
לא רק זאת, מר נגיאם הדגיש גם כי נקודה ראויה לציון היא עקרון אי-פעילות רטרואקטיבית הפוגעת בעסקים. אם ייושם כהלכה בהתאם לתקנות החוק הנוכחיות, זה יהיה כלי חשוב להבטחת סביבה עסקית יציבה ושקופה.
למעשה, עסקי נדל"ן רבים נתקלו בקשיים עקב צורך לשלם מיסים באופן זמני כאשר מחיר הקרקע לא אושר, ולאחר מכן חיוב חוזר כאשר רשות המסים קובעת מחדש את מחיר הקרקע. תקנה חדשה זו תעזור לעסקים להימנע מהוצאות בלתי צפויות, ובכך להיות פרואקטיביים יותר בתכנון תזרים מזומנים בהתאם להתקדמות הפרויקט.
מנקודת מבטה של סוכנות הניהול, גב' נגוין טי קוק - נשיאת איגוד ייעוץ המס של וייטנאם, ציינה כי צו 181 מסייע להימנע ממצב של "תשלום זמני ולאחר מכן התאמה" משום שזהו הגורם שמפעיל לחץ רב על עסקים עם פרויקטים ארוכי טווח. זהו גם הבסיס החוקי לביצוע בדיקות על ידי רשויות המס בצורה אחידה ושקופה יותר.
מצד שני, הצו תומך גם ברשויות המס בהגברת יעילות הפיקוח ובהגבלת הפסדי הכנסות. עם הוראות מפורטות לכל מקרה ספציפי, צו 181 מסייע ביישום אחיד של ניהול המס ברחבי המדינה, תוך צמצום הבנות ויישומים שונים בין יישובים. זה לא רק משפר את יעילות גביית תקציב המדינה, אלא גם מסייע לרשויות המס להיות פרואקטיביות יותר בפיקוח ובבדיקה - ניתחה גב' קוק.
בנוסף, החלת תקנות ספציפיות על פרויקטים של BT, תרומת הון בצורת קרקע או העברת תשתית טכנית, שהן עסקאות מורכבות, מסייעת גם היא להגביל אובדן הכנסות עקב קביעה שגויה או היעדר ניכוי מחיר קרקע.
על ידי הגדרה ברורה של מחיר הקרקע הניתן לניכוי, עסקים אינם צריכים עוד "להתכונן" לסיכוני מס במחיר המכירה, ובכך לתרום לייצוב רמת מחירי הנדל"ן. מומחים אומרים כי מנגנון זה בבירור לא רק מועיל לעסקים אלא גם יוצר תנאים להגנה על זכויות הצרכן ולקידום פיתוח שוק שקוף.
צו 181 הוא אחד המסמכים המפרטים את יעדי רפורמת המס לתקופה 2021-2030, שמטרתו מודרניזציה של ניהול המס, הבטחת הוגנות, שקיפות ועקביות באכיפת החוק. תקנות מפורטות בנוגע למחירי חישוב מע"מ לא רק מסירות מכשולים מעשיים, אלא גם תואמות את הכיוון ארוך הטווח של הממשלה לרפורמה במערכת המס. הפיכת מנגנון חישוב המס לשקוף תתרום להיווצרות שוק נדל"ן בריא, בר קיימא ואחראי.
החל מ-1 ביולי 2025, כאשר צו 181 ייכנס לתוקף רשמית, קהילת העסקים, רשויות המס והשוק מצפים למסדרון משפטי חדש, שקוף, סינכרוני וקרוב למציאות. אם ייושם בהתאם לרוח המסמך, הצו לא רק יתרום למזעור הסיכונים לעסקים אלא גם יסייע בהגדלת הכנסות התקציב, בשיפור סביבת ההשקעות ובפיתוח שוק נדל"ן יציב ובריא יותר בתקופה הקרובה.
מקור: https://doanhnghiepvn.vn/doanh-nhan/minh-bach-thue-doanh-nghiep-chu-dong-dong-tien/20250717084201660
![[וידאו] אנדרטאות הואה נפתחות מחדש לקבלת מבקרים](https://vphoto.vietnam.vn/thumb/402x226/vietnam/resource/IMAGE/2025/11/05/1762301089171_dung01-05-43-09still013-jpg.webp)
תגובה (0)