ביקוש גובר למרכזי נתונים והזדמנויות בתחום הנדל"ן

[מודעה_1]

פוטנציאל הצמיחה של מרכז הנתונים

על פי מחקר שנערך לאחרונה על ידי Savills, הביקוש למרכזי נתונים במדינות אסיה עולה עקב התפתחות הכלכלה הדיגיטלית והעלייה בהרגלי קניות מקוונות. בפרט, מדינות כמו הודו, אינדונזיה ומלזיה מפתחות גם הן אסטרטגיות כדי להדביק את הביקוש הזה.

בפרט, מלזיה השקיעה בתשתית דיגיטלית, באמצעות פריסת כבלים תת-ימיים, הגברת הקישוריות המקומית ופיתוח רשת ה-5G, מה שמשך עניין מצד חברות זרות, כמו חברת NEXTDC האוסטרלית, המשקיעה במרכזי נתונים בהספק של 65 מגה-וואט, שבונה כאן מרכז נתונים.

בינתיים, בהודו, סך תוספות הקיבולת של מרכזי נתונים במדינה בשנת 2022 היו 150 מגה-וואט ובשנת 2023 250 מגה-וואט, מה שמביא את סך קיבולת מרכזי הנתונים הנוכחית בהודו ל-1 ג'יגה-וואט. יוזמות בהובלת הממשלה כמו הודו הדיגיטלית, או הדגש על הסתמכות עצמית והגנה על נתונים באמצעות לוקליזציה של נתונים, צפויות להגדיל את נפח הנתונים במדינה, מה שיוביל לעלייה בביקוש למרכזי נתונים.

הצורך בפיתוח מרכזי נתונים גובר וישנן הזדמנויות לנדל — 10 שווקי מרכזי הנתונים הגלובליים המתעוררים המובילים לשנת 2023.

עבור אינדונזיה, האטרקטיביות של מרכזי נתונים כאן אינה מוגבלת רק לצרכים מקומיים אלא גם מכוונת לשרת צרכים מעבר לים. אחד מהם הוא בטאם, אי אינדונזי ליד סינגפור, אשר צפוי להפוך בעתיד למוקד חמה של מרכזי נתונים, שישרת הן את אינדונזיה והן את סינגפור. האי מפותח ומשתמש באנרגיה קונבנציונלית ומתחדשת, ובכך הופך לאטרקטיבי ליחידות כריית נתונים.

על פי דו"ח של Savills Asia Pacific , מרכז הנתונים של וייטנאם נחשב לאחד השווקים הצומחים ביותר בעולם הודות לדיגיטציה של עסקים קטנים ובינוניים מקומיים ואוכלוסייה צעירה ובעלת ידע דיגיטלי, הופעתה של רשת ה-5G, הצורך בעצמאות בתשתיות דיגיטליות וחוקי לוקליזציה של נתונים.

סאבילס וייטנאם רושמת כי ישנם בסך הכל 28 פרויקטים של מרכזי נתונים ברחבי המדינה עם קיבולת כוללת של 45 מגה-וואט. השוק רשם השתתפות של 44 ספקי שירותים. מאז הרבעון הראשון של 2021, בקשות מצד מפעילי מרכזי נתונים זרים מחפשות מיקומים ושותפים פוטנציאליים למיזמים משותפים, שכן חברות היפר-סקייל הכריזו על התעניינותן בווייטנאם. ראוי לציין כי באוגוסט 2022, Amazon Web Services (AWS) הכריזה על השקת מרכזי נתונים בהאנוי ובהו צ'י מין סיטי.

עם כיוון להפוך למרכז דיגיטלי חשוב, שוק מרכזי הנתונים של וייטנאם צפוי לגדול ל-1.04 מיליארד דולר עד 2023, לעומת 561 מיליון דולר בשנת 2022 ולהשיג קצב צמיחה מצטבר של 10.7%.

עם זאת, צמיחה מהירה מביאה עמה סיכונים ואחריות להבטחת פרטיות נתונים, אבטחת סייבר, צריכת משאבים בת קיימא, אמינות ואיכות שירות. משמעות הדבר היא שווייטנאם חייבת להתמודד עם האתגרים וההזדמנויות של מחשוב ענן, שיתופי פעולה, מחשוב ארגוני ומחשוב קצה ותפקידם בהנעת עתידה הדיגיטלי של המדינה, אמר מר תומאס רוני - מנהל בכיר, שירותי ייעוץ תעשייתי, Savills Hanoi.

לווייטנאם יתרונות רבים.

בעבר, ל-Cushman & Wakefield היו גם נתונים סטטיסטיים על עלויות פיתוח פרויקטים של מרכזי נתונים בשנת 2023/2024 ב-37 ערים ב-14 שווקים מרכזיים באסיה-פסיפיק. מתוכם, 5 שווקים בעלי מחירי הקרקע הממוצעים הגבוהים ביותר באזור, כולל: סינגפור (11,573 דולר/מ"ר), דרום קוריאה (9,695 דולר/מ"ר), הונג קונג (3,418 דולר/מ"ר), יפן (3,320 דולר/מ"ר) וסין היבשתית (2,966 דולר/מ"ר).

באשר לעלויות הבנייה, עלויות חומרי הגלם, האנרגיה וההובלה לא הראו סימני ירידה ונשארו גבוהות, מה שמוביל לעלויות בנייה גבוהות כלא בדולר לוואט. באופן ספציפי, חמשת השווקים עם עלויות הבנייה הגבוהות ביותר באזור הם יפן (12.73 דולר/וואט), סינגפור (12.73 דולר/וואט), דרום קוריאה (12.73 דולר/וואט), הונג קונג (12.73 דולר/וואט) ואוסטרליה (12.73 דולר/וואט), עם עליות עלויות שנתיות אופייניות בסינגפור של 8% ובאוסטרליה של 3.5%.

בינתיים, לווייטנאם יש יתרון במחירי השכירות הודות למחיר הממוצע הנמוך ביותר באזור, העומד על 168 דולר למ"ר עבור פרויקטים של מרכזי נתונים. בנוסף, עלויות הבנייה בווייטנאם נמוכות מאוד גם באזור אסיה פסיפיק, ועומדות על 6.70 דולר למ"ר.

לדברי גב' טראנג בוי, מנכ"לית קושמן אנד ווייקפילד, בהשוואה לשווקים בוגרים, שוק מרכזי הנתונים בווייטנאם עדיין בחיתוליו עם קצב צמיחה צנוע יותר. עם זאת, עם עלויות בנייה ומחירי קרקע תחרותיים, יחד עם מיקום גיאוגרפי מעולה, וייטנאם היא שוק מתפתח שתמיד נמצא על הכוונת של משקיעים. באופן ספציפי, הו צ'י מין סיטי והאנוי מחזיקות כיום ב-45 מגה-וואט של כושר פעולה, 16 מגה-וואט נמצאים בבנייה וסיכוי לעוד 40 מגה-וואט בעתיד, עם שיעור פנוי של 42%.

יתרונות אלה צפויים להניע את צמיחת הנדל"ן, במיוחד ככל שהחיפוש אחר קרקעות לפיתוח מרכזי נתונים נמשך הן בשווקים מתעוררים והן בשווקים מפותחים ברחבי אסיה פסיפיק. קשה יותר ויותר למצוא קרקעות עם יעוד בנייה וחשמל זמין, וללא תנאי חוזה מחייבים, במחירים מסחריים ברי קיימא.

[מודעה_2]
מָקוֹר