לאחרונה, מספר יישובים, כולל האנוי , ניסחו הצעה לפיתוח רשימת מחירי הקרקעות הראשונה, שצפויה להיכנס לתוקף החל מ-1 בינואר 2026. רוב רשימות מחירי הקרקעות החדשות המפותחות עברו התאמה משמעותית, עם עלייה גבוהה פי כמה מרשימת מחירי הקרקעות הנוכחית.
לדוגמה, על פי טיוטת מחירי הקרקעות החדשים של האנוי, באזורים המרכזיים של העיר כמו האנג דאו, האנג קאי, לי ת'ונג קיט,... מחירי הקרקעות החדשים הותאמו לעלייה של כ-2%. בהם נרשם מחיר הקרקע הגבוה ביותר למגורים, העומד על יותר מ-702 מיליון וונד למטר רבוע.
בפרט, מחירי הקרקעות באזורים פרבריים ומרוחקים צפויים גם הם לעלות באופן משמעותי. לדוגמה, בקומונות ליאן מין, או דיאן, דאן פואנג, הואי דוק, דונג הואה, דונג סון ואן חאן, נרשמה העלייה החזקה ביותר, עד 26% בהשוואה למחירון הנוכחי.
קומונות אחרות כגון Tien Thang, Yen Lang, Quang Minh, Me Linh, Phuc Thinh, Thu Lam, Dong Anh, Vinh Thanh, Thien Loc, Dai Thanh, Thanh Tri, Ngoc Hoi, Nam Phu, Binh Minh, Tam Hung, Thuong Tin, Hong Van, Thanh Oai, Danuc Chuong, Phuong הציעו גם הם להגדיל כ-2%.
בנוגע לסוגיה זו, המכון הוייטנאמי לחקר והערכת שוק הנדל"ן (VARS IRE) סבור כי רשימת מחירי הקרקעות היא כלי חשוב של המדינה בניהול קרקעות, גביית תקציבים, חישוב התחייבויות כספיות וכבסיס משפטי לקביעת מחירי פיצויים ותמיכה ביישוב מחדש.
לכן, בניית רשימות מחירי קרקעות צריכה להיעשות בזהירות, באופן מדעי ועם תוכנית עבודה סבירה כדי לשקף במדויק את ערכי השוק, תוך הימנעות מגרימת שיבושים או יצירת לחץ כלכלי על אנשים ועסקים.
על פי VARS IRE, העלייה החדה בהתאמת מחירי הקרקע לפי יישובים תשפיע באופן משמעותי על אנשים ומשקי בית. בפרט, הקבוצה שמבצעת הליכי קרקע כגון שינוי ייעודי קרקע, מתן אישורי זכויות שימוש בקרקע או קבלת פיצויים ופינוי אתרים תושפע ביותר, מכיוון שהתחייבויות כספיות מחושבות ישירות לפי מחירון החדש.
עלויות המרת ייעוד הקרקע, הנפקת ספרים אדומים ורכישות נדל"ן עשויות לעלות בחדות, דבר המשפיע על בעלי הכנסה נמוכה ובינונית. בנוסף, עליית מחירי הקרקעות עלולה להוביל לתלונות וסכסוכים באזורים שעוברים פיצוי ופינוי אתרים אם ההתאמה עולה בהרבה על המחיר שאושר.
לא רק שהעלייה במחירי הקרקעות משפיעה על האוכלוסייה, אלא גם על עסקי הנדל"ן באופן ישיר. עלויות פיצויים ודמי שימוש בקרקע, שהן ההוצאות הגדולות ביותר במבנה עלויות פיתוח הפרויקטים, יעלו בחדות, מה שיוביל לעלייה בסך ההשקעות.
עבור פרויקטים מתמשכים, עסקים עשויים להתקשות להחליט האם להמשיך אותם או להשעות אותם, שכן עלויות גוברות עלולות לגרום להשקעה הכוללת לחרוג מהיכולת הפיננסית.
בינתיים, עבור פרויקטים שלא יושמו, עסקים יכולים להיות פרואקטיביים יותר בתכנון ובאפשרויות פיצוי, אך עדיין לא ידוע האם השוק יקבל את עליית המחירים הכפויה או לא.
"פרויקטים מסוימים עלולים לספוג הפסדים או להיות איטיים בהנפקת אישורים ללקוחות, מה שמוביל לסיכון לסכסוכים", הזהירה VARS IRE.
מכון זה מאמין שכל תקנות המחירים, כולל רשימות מחירי קרקעות, הן יחסיות בלבד, משום שבטווח הארוך, מחירי הנדל"ן עדיין נקבעים על ידי היצע וביקוש. לכן, קשה לבנות מחירי קרקעות העונה על הציפיות של כל קבוצות העניין. מחירי קרקעות משמעותיים באמת רק כאשר הם מיושמים למטרות ספציפיות כגון פיצויים ופינוי אתרים.
"אם ישמשו למטרות מרובות כגון חישוב אגרות שימוש בקרקע, מכרזים או מיסים, רשימת המחירים תאבד את המעשיות שלה ויש להתאימה באופן גמיש כדי להבטיח הרמוניה של האינטרסים בין המדינה, הציבור והעסקים", הדגישו VARS IRE.
לכן, VARS IRE ממליצה ליישובים לזהות נכון את תפקידן של טבלאות מחירי קרקעות - ככלי ניהול וגביית מיסים, ולא ככלי לוויסות היצע וביקוש בשוק. ייצוב מדיניות מחירי קרקעות צריך לשאוף למטרה ארוכת טווח של שקיפות, הוגנות וקיימות.
יחידה זו הציעה גם חלוקה ברורה של אחריות בין הרמה המרכזית והמקומית: על המדינה להוציא מסגרת טכנית מאוחדת ושיטת הערכה, בעוד שהרשויות המקומיות פועלות ומכיילות בפועל. יחד עם זאת, יש צורך לאפשר לרשויות המקומיות להוציא מקדמי התאמה גמישים בהתאם לכל אזור, זמן, סוג שימוש בקרקע ומטרות פיתוח חברתי-כלכלי .
בנוסף, VARS IRE ממליצה להחיל שיעורים שונים עבור דמי שימוש בקרקע, דמי שכירות, מיסים, אגרות והיטלים בהתאם למטרת השימוש ולרמת התשתית והפיתוח העירוני של כל אזור. ההתאמה צריכה להיות מבוססת על מפת דרכים סבירה כדי למנוע גרימת "הלם" בשוק והשפעות פתאומיות על עסקים ואנשים - במיוחד בהקשר של יישובים רבים שמשכללים את מודל הממשל העירוני הדו-מפלסי.
לבסוף, VARS IRE הדגישה את הצורך לחזק את התקשורת וההנחיות ליישום, לסייע לאנשים, לעסקים ולסוכנים להבין את אופיים ותפקידם של רשימות מחירי קרקעות, תוך הימנעות מניצול לצורך "ניפוח מחירים" או יצירת ציפיות שווא לגבי מגמות השוק.
מקור: https://congluan.vn/bang-gia-dat-2026-nha-dau-tu-lo-chi-phi-doi-von-nguoi-dan-ngai-lam-so-do-10316951.html
![[תמונה] דא נאנג: מאות אנשים משתפים פעולה כדי לנקות נתיב תיירותי חיוני לאחר סופה מספר 13](https://vphoto.vietnam.vn/thumb/1200x675/vietnam/resource/IMAGE/2025/11/07/1762491638903_image-3-1353-jpg.webp)
תגובה (0)