פיתוח דיור ציבורי בהו צ'י מין סיטי - חלק 2: מדוע עדיין יש מחסור בדיור ציבורי?

הו צ'י מין סיטי היא היישוב בעל הביקוש הגבוה ביותר לדיור ציבורי במדינה. למרות שממשלת העיר עשתה מאמצים למצוא פתרונות רבים, תהליך היישום עדיין נתקל במכשולים רבים, המקשים על עמידה בצרכים בפועל.

עסקים מפחדים מ... נהלים

על פי מחלקת הבנייה של הו צ'י מין סיטי, קצב הדירות לדיור ציבורי שהושלמו לא עמד בציפיות, הסיבה לכך היא שעבודות הפיצויים ופינוי האתרים בכמה פרויקטים של דיור ציבורי הן קשות, ממושכות, התקדמות הפרויקט איטית או אפילו בלתי אפשרית.

סדרת פרויקטים של דירות ברובע אן לאק (הו צ'י מין סיטי).

עבור פרויקטים של דיור מסחרי (NƠTM) עם היקף שימוש בקרקע של מעל 10 דונם, למרות שנקבעה קרן קרקע של 20% לבניית דיור ציבורי, משקיע הפרויקט איטי ביישום פיצוי פינוי אתרים או השקעה בבניית תשתית טכנית, ולכן השקעות בבנייה לא יושמו.

"משקיעים בפרויקטים של NƠTM ממהרים להעביר 20% מקרן הקרקע בפרויקט למדינה לצורך יישום השקעות בבנייה של דיור חברתי, או ממהרים ליישם פרויקטים אלה של דיור חברתי. מקורות הון ארוכי טווח לתמיכה במשקיעים ללוות הון ליישום פרויקטים של דיור חברתי, ללוות הון לבנייה, ולנהנים ממדיניות דיור חברתי ללוות הון לרכישת בתים אינם יציבים", הוסיף נציג מחלקת הבנייה של הו צ'י מין סיטי.

בינתיים, לדברי מר נגוין דוי צ'ויין, מומחה פיננסי ונדל"ן, בהו צ'י מין סיטי אין מחסור בקרקע, אלא חסר תכנון שיטתי. "אם אזור מתוכנן במלואו עם תשתיות, בתי ספר, פארקים ותחבורה, בהחלט אפשרי לבנות עשרות בנייני דירות רבי קומות. אבל כאשר התכנון מקוטע והקרקע מחולקת לחלקים קטנים, ניתן לבנות רק כמה עשרות בתים נמוכים, מה שגורם לבזבוז חמור של כספי קרקע", אמר מר נגוין דוי צ'ויין.

בנוסף, הליכי ההשקעה בפרויקטים של דיור ציבורי עדיין מסובכים. בנוסף להליכים לאישור מדיניות השקעה, הכרה במשקיעים, אישור תכנון מפורט בקנה מידה של 1/500, אישור השקעה, הקצאת קרקע, חישוב דמי שימוש בקרקע והפקדת פיקדונות כמו דיור מסחרי, פרויקטים של דיור ציבורי חייבים לבצע הערכות מחירי דיור ציבורי, לאשר את נושאי הרכישה והחכירה-רכישה של דיור ציבורי, ולבחון מסמכים וכו', אשר מאריכים את הזמן, מגדילים את עלויות ההזדמנות ומרתיעים משקיעים. בינתיים, מנגנון הערכת הקרקע וקביעת התחייבויות פיננסיות עדיין מסורבל וחופף בין הגופים.

"ישנן סיבות רבות למחסור בדיור ציבורי, אך הבולטת ביותר היא שתהליך הגשת הבקשה להיתר לבניית דיור ציבורי הוא מסובך מאוד. בינתיים, בניית בתים מסחריים קלה ורווחית יותר, אז למה לבחור באפשרות קשה יותר עם פחות רווח? חוץ מזה, תכנון עירוני אינו מתאים. חלקות קרקע רבות מורשות לבנות רק בתים נמוכים עם צפיפות בנייה נמוכה, מה שמקשה על יישום פרויקטים גדולים של דיור ציבורי", אמר מר נגוין דוי צ'וין.

לא רק שעסקים העוסקים בתחום זה מתמודדים עם קשיים פרוצדורליים, הם גם מתמודדים עם קשיים כלכליים רבים. מר נגוין ואן טאן הוי, סגן מנכ"ל תאגיד Becamex IDC, שיתף: "האתגר הגדול ביותר עבור עסקים הוא לחץ הון ועלויות תשומות. הוצאות פינוי אתרים, השקעה בתשתיות וריבית על הלוואות גדלו בחדות, בעוד ששולי הרווח של מגזר הדיור הציבורי נשלטים ברמה נמוכה, מה שמקשה על עסקים לשמר את תזרים המזומנים."

בנוסף, יישום פרויקט דיור ציבורי לוקח לעיתים קרובות שנים רבות להשלמת הליכים משפטיים, החל משינוי ייעודי קרקע, אישור תכנון, ועד מתן היתרי בנייה, בנייה, הליכים להנפקת ספרים ורודים... "ההליכים הארוכים גורמים לקיפאון בפרויקטים רבים, לעלייה בעלויות ולעלייה בסיכונים הפיננסיים. ללא מנגנון תמיכה ספציפי, קשה מאוד לעסקים לשמור על מוטיבציה להשקעה לטווח ארוך", הדגיש מר הוי.

לדברי מר נגוין ואן טאן הוי, קושי נוסף הוא בעיית האיזון בין מטרות חברתיות ליעילות כלכלית . דיור ציבורי נאלץ לשמור על מחירי מכירה נמוכים, בעוד שעלויות החומרים, העבודה והתשתיות נשארות במחירי השוק. ללא מקורות אשראי מועדפים או מנגנוני תמיכה במחירים, לעסקים כמעט ואין רווח. זה מראה מדוע מספר העסקים המשתתפים בהשקעות בדיור ציבורי נמוך מאוד בהשוואה לפלח הדיור המסחרי.

עדיין יש הרבה חסרונות

בנוסף להליכים משפטיים מסורבלים, דיור ציבורי מתמודד גם עם בעיית מיקומים גיאוגרפיים לא מתאימים. גב' פאם טי האנג, מורה ברובע צ'אן הונג (הו צ'י מין סיטי), אמרה גם היא: "מקום העבודה שלי נמצא ממש במרכז העיר, בעוד שרוב פרויקטי הדיור הציבורי נבנים באזורים מרוחקים כמו בין דואונג או הוק מון. זה מקשה מאוד על הנסיעה לעבודה, ההוראה והטיפול במשפחה."

ד"ר נגוין קים דוק, סגן מנהל המכון למחקר וייעוץ לפיתוח אזורי, אוניברסיטת הו צ'י מין סיטי לכלכלה, אמר כי קרן הקרקע לדיור ציבורי בהו צ'י מין סיטי עדיין מוגבלת מאוד. במקומות רבים יש קרקע אך חסרות תשתיות טכניות וחברתיות סינכרוניות כגון תחבורה, בתי ספר ובתי חולים, מה שמקשה על יישום יעיל של פרויקטים. "אי אפשר שיהיה אזור מגורים בר-קיימא אם יש רק דיור אך חסרות תשתיות שירותים ומרחבי מגורים מחוברים", העיר מר דוק.

בנוסף, למרות שלעיר הו צ'י מין יש מדיניות הלוואות לאנשים בעלי הכנסה נמוכה דרך קרן פיתוח הדיור העירונית (עד 900 מיליון דונג וייטנאמי עם ריבית מועדפת של 4.7% לשנה), סכום הלוואה זה עדיין נמוך בהשוואה לערך הבית ומספר מקבלי ההלוואות מוגבל.

"גם התנאים לרכישת דיור ציבורי אינם מספקים. רק אלו שנמצאים בקשיים אמיתיים ואינם בעלי נדל"ן יכולים לקנות, אך התקנות הנוכחיות חלות רק על מחוז אחד. לכן, יהיו מקרים בהם אנשים במחוזות אחרים מחזיקים בבעלותם בתים רבים, אך אם אין להם בית בהו צ'י מין סיטי, הם עדיין יכולים לקנות דיור ציבורי. להיפך, עובדים עם הכנסה של כ-16 מיליון לחודש מודחים משום שאינם עומדים בדרישות הבקשה", הוסיף מר צ'וין לנתח.

בנוסף, עדיין קיים מצב שבו דירות רבות במסגרת דיור חברתי רשומות על שם אנשים שאין להם באמת צורך לגור בהן. דבר זה מעוות את מדיניות הביטוח הלאומי ומפחית את אמון הציבור בתוכנית הדיור החברתי.

מאמר אחרון: יצירת מנגנון שקוף למניעת ספקולציות

מקור: https://baotintuc.vn/phong-su-dieu-tra/phat-trien-nha-o-xa-hoi-tai-tp-ho-chi-minh-bai-2-vi-sao-nha-o-xa-hoi-van-mai-thieu-hut-20251012100030361.htm