לווסת בבירור את הפיקדונות כדי להגן על אנשים

הגדלת ערך הפיקדון ב-20-30%

בהתאם לסעיף 23 בטיוטת החוק לעסקי נדל"ן (מתוקן) המוגשת להערות באסיפה הלאומית , הציע הסוכנות המנסחת שתי אפשרויות בנוגע לעקרונות המסחר בעבודות דיור ובנייה שיוקמו בעתיד. אפשרות 1, משקיע בפרויקט נדל"ן רשאי לגבות פיקדונות מלקוחות רק כאשר עבודות הדיור והבנייה עמדו בכל התנאים להקמתן וביצעו עסקאות בהתאם להוראות חוק זה. אפשרות 2, משקיע בפרויקט נדל"ן רשאי לגבות פיקדונות רק בהתאם להסכם עם הלקוחות כאשר לפרויקט יש תכנון בסיסי שהוערך על ידי סוכנות ממשלתית ולמשקיע יש אחד המסמכים על זכויות שימוש בקרקע. סכום הפיקדון המרבי אינו עולה על 10% ממחיר המכירה או מחיר החכירה-רכישה.

יש להסדיר באופן ברור את נושא הפיקדונות כדי להגן על אנשים בעת רכישת נדל"ן.

עורך הדין נגוין דאנג טו, מחברת Trilaw LLC, ניתח כי עבור אפשרות 1, אופי הפיקדון על פי הקוד האזרחי הוא להבטיח את ביצוע התחייבויות אזרחיות. לפיכך, צד אחד (המפקיד) מעביר לצד השני (המופקד) סכום כסף או רכוש בתוך פרק זמן מסוים כדי לאשר את הסכמת הצדדים ולהבטיח את סיום או ביצוע חוזה אזרחי. עבור עסקאות נדל"ן, הפיקדון נועד להבטיח חתימה על חוזה מכירה ורכישה של נדל"ן. אם התקנה היא כמו באפשרות 1 לעיל, היא אינה נחוצה עוד, מכיוון שכאשר הפרויקט כשיר להפעלה, הצדדים יכולים לחתום באופן מיידי על חוזה מכירה ורכישה של נדל"ן מבלי להפקיד פיקדון. לכן, אפשרות 1 זו שואפת להגביל את הסיכונים עבור הלקוחות, להגביר את האחריות של המשקיעים ולסנן משקיעים שאין להם יכולת פיננסית מספקת, אך החלתה על פיקדונות אינה נחוצה. התנאים לזכאות פרויקט להפעלה מסחרית צריכים לחול רק על חתימה על חוזה מכירה.

אפשרות 2 היא מעט יותר "פתוחה" עבור משקיעים לבצע עסקאות פיקדונות. עם זאת, כדי להגן על האינטרסים של הלקוחות, הטיוטה צריכה להוסיף תוכן להגבלת הפיקדונות לרמה מתאימה (כ-20-30%). מכיוון שהחוק האזרחי הנוכחי אינו קובע פיקדון מינימלי או מקסימלי לעסקאות נדל"ן. מצב זה הוביל לאחרונה לכאוס בשוק הפיקדונות. חלק מהמשקיעים, באמצעות פיקדונות, דורשים מהלקוחות להפקיד עד 95% משווי הנדל"ן כדי לגייס הון בתחפושת. עם זאת, כאשר מתעוררות סכסוכים, משקיעים אינם מסוגלים לשלם את הפיקדון ללקוחות ומתעכבים בהחזר הכסף ללקוחות. לקוחות רבים מתקשים גם לקבל את הקרן בחזרה, שלא לדבר על בקשת המשקיעים לשלם את הפיקדון. בדרך כלל, במקרים רבים של גיוס לקנייה ומכירה של פרויקטים של קרקעות, ההליכים המשפטיים לא הושלמו אך הפיקדון מגיע עד 95% משווי ההשקעה, אך החוזה אינו נחתם בזמן ואין עוד אפשרות להחזיר, האנשים מתלוננים, המשקיע מועמד לדין והאנשים מפסידים כסף. ישנם גם מקרים רבים בהם המשקיע מקבל פיקדון של 10%, אך כאשר מחירי הקרקע והדיור עולים, משקיעים רבים מוכנים להחזיר את הפיקדון מבלי להמשיך ולחתום על חוזה המכירה. ישנם גם מקרים של פיקדונות נמוכים, כאשר נכסי נדל"ן קופאים ויורדים במחיר, גם לקוחות מוכנים לוותר על הפיקדון. "הטיוטה צריכה לקבוע שכדי לחתום על פיקדון, על המשקיע לספק מכתב ערבות בנקאית המתחייב להחזיר את הפיקדון ללקוח כאשר המשקיע מפר את ההסכם. הצעה זו תיצור תנאים נוספים למשקיעים לגייס הון וגם תבטיח את זכויות הלקוחות כאשר המשקיע מפר את התחייבויותיו", הציע עורך הדין טו.

מקדמות יתקבלו רק כאשר הפרויקט עומד בקריטריונים לעסקים.

לדברי מר לה הואנג צ'או, יו"ר איגוד הנדל"ן של הו צ'י מין סיטי, עם אפשרות 1, מטרת הפיקדון היא להבטיח את ביצוע החוזה, אך במציאות, לאחר חתימת החוזה, ישנם מקרים נדירים בהם המפקיד מרומה על ידי מקבל הפיקדון. הסיבה לכך היא שהחוזה נבדק לעתים קרובות בקפידה על ידי הצדדים ומיושם בהתאם להוראות החוק. כאשר החוזה נחתם, הפיקדון מנוכה לעתים קרובות מהתשלום הראשוני של העסקה. אפשרות 2 נועדה למטרת הפקדה כדי להבטיח את חתימת החוזה. במציאות, לפני חתימת החוזה, ישנם לעתים קרובות מקרים בהם המפקיד מרומה על ידי מקבל הפיקדון ואינו מבצע את החוזה, מה שגורם נזק למפקיד. נכון לעכשיו, שתי האפשרויות 1 ו-2 נכונות, ולכן יש צורך לשלב את שתי האפשרויות לתקנה אחת על פיקדונות להבטחת חתימת חוזה או פיקדונות להבטחת ביצוע חוזה, על מנת להגן על הזכויות והאינטרסים הלגיטימיים של לקוחות הרוכשים, חוכרים-רוכשים נדל"ן, דיור זמין או דיור שייווצר בעתיד.

בהתאם לכך, מר צ'או הציע לשלב שתי אפשרויות לאחת בכיוון הבא: "משקיעי פרויקט רשאים לגבות פיקדונות מלקוחות כאשר הבתים ועבודות הבנייה עמדו בתנאים להפעלת עסקים וביצעו עסקאות בהתאם לתקנות על מנת להבטיח ביצוע החוזה, או שמשקיעי פרויקט נדל"ן רשאים לגבות פיקדונות רק כדי להבטיח חתימת חוזה בהתאם להסכם עם הלקוחות כאשר לפרויקט יש תכנון בסיסי שהוערך על ידי סוכנות ממשלתית ולמשקיע יש אחד מהמסמכים על זכויות שימוש בקרקע המפורטים בסעיף 2, סעיף 24 לחוק זה. הסכם הפיקדון חייב לציין בבירור את מחיר המכירה או מחיר החכירה-רכישה של הבית או עבודות הבנייה. סכום הפיקדון המרבי הוא בהתאם לתקנות הממשלה אך אינו יעלה על 10% משווי הנדל"ן".

"חוקי עסקי הנדל"ן משנת 2006 ו-2014 אינם מסדירים פיקדונות המתרחשים לפני הזמן בו פרויקט הנדל"ן זכאי להתקשרות בחוזה או לגייס הון למכירת דיור עתידי, ובמיוחד קרקעות. לכן, נוצר מצב שבו ספקולנטים, מתווכי קרקעות ועסקים לא ישרים ניצלו את סעיף 1, סעיף 328 של חוק האזרחי משנת 2015, שאינו מסדיר את ערך ושיעור הפיקדונות, ולכן קיבלו פיקדונות מלקוחות בעלי שווי גבוה, במקרים מסוימים עד 90-95% משווי הנכס הנסחר. ספקולנטים, מתווכי קרקעות ועסקים לא ישרים אף הקימו פרויקטים "רפאים" ללא בסיס חוקי למטרת הונאה, וגרמו להפסדים עצומים ללקוחות ולשיבוש הסדר החברתי, דוגמה אופיינית לכך היא מקרה ההונאה שהתרחש בחברת עליבאבא", אמר מר לה הואנג צ'או.

ד"ר נגוין ואן דין, סגן נשיא איגוד הנדל"ן של וייטנאם, אמר כי טיוטת החוק המתוקן לעסקי נדל"ן צריכה לכלול תקנות ברורות יותר לגבי פיקדונות, במיוחד לגבי זמן ההפקדה, כדי למנוע ממשקיעים לנצל את הפרצה הזו כדי לגייס כסף באופן בלתי חוקי. "חקרנו פיקדונות בשוק הנדל"ן במדינות רבות ברחבי העולם , כל המדינות מאפשרות פיקדונות. אבל הפיקדון מועבר לחשבון משותף עבור צד שלישי כמו בנק לניהול ופיקוח. אם המשקיע לא יעמוד בהתחייבותו, כגון אי בנייה או לא יכול לחתום על חוזה בהתאם לחוק, אז הלקוח יכול לקבל את כספו בחזרה במלואו", אמר מר דין.

לקוחות יכולים ליהנות מריבית על סכום הפיקדון בזמן הפקדתו בבנק, לקוחות אינם דואגים להפסיד כסף. סכום הפיקדון אינו עולה על 20% משווי החוזה. זה מגביל את המצב שבו משקיעים לא עשו דבר מלבד לגייס כסף רב מהלקוחות בסגנון של "לתפוס גנב בידיים חשופות".

ד"ר נגוין ואן דין, סגן נשיא איגוד הנדל"ן של וייטנאם

קישור למקור: https://thanhnien.vn/quy-dinh-ro-viec-dat-coc-de-bao-ve-nguoi-dan-185231103011415097.htm