ניהול הדוק יותר של שוק הנדל"ן

לאחרונה, מחירי הנדל"ן עלו, מה שגרם לשוק להראות סימנים של חוסר יציבות לאחר התאוששות קלה. מצב זה מחייב את הרשויות להתערב במהירות כדי למנוע אינפלציה במחירים, שיבושים במידע ולמנוע מאנשים להפוך לקורבנות של קדחת קרקעות וירטואלית שהתרחשה בעבר.

לקוחות מבקרים ומאזינים להרצאה על פרויקט נדל"ן בהאנוי . (צילום: האי פונג)

אחרי תקופה מתישה של חיפוש אחר קניית בית האנוי מאז תחילת 2024, אנשים רבים נאלצו להפסיק את תוכניותיהם עקב העלייה הפתאומית במחירי הנדל"ן, במיוחד במחירי דירות. גב' בוי תו הא ( מת'אן הואה ) גרה ועובדת בהאנוי למעלה מ-10 שנים. במרץ 2024, היא חיפשה לקנות דירה בכיכר סאן (ברחוב לה דוק טו, רובע נאם טו ליאם). גב' הא הכירה בדירה בקומה ה-12 עם 3 חדרי שינה, במחיר של 5.5 מיליארד וונד. גב' הא לא הייתה מרוצה במיוחד, וביקשה מהמוכר לתת לה עוד קצת זמן.

לאחר שחקרה מספר פרויקטים אחרים, ביולי 2024, החליטה גב' הא לחזור ולשלם מקדמה לרכישת הבית הנ"ל, אך הדירה פורסמה למכירה במחיר של 6.5 מיליארד דונג וייטנאמי, עלייה של מיליארד דונג וייטנאמי בהשוואה לארבעה חודשים קודם לכן. כשנכנסה לפורומים של נדל"ן כדי להמשיך ללמוד עוד על דירות באזור זה, היא הופתעה לראות שכולן עלו במחירן מכמה מאות מיליוני דונג וייטנאמי למיליארד דונג וייטנאמי, תלוי במיקום ובאזור. "עם הכסף שבעלי ואני חסכנו במשך יותר מעשר שנים, יחד עם הכסף ממכירת קרקעות באזורים כפריים, זה מספיק רק כדי לקנות דירה בשווי קצת יותר מ-5 מיליארד דונג וייטנאמי. אבל בחודשים האחרונים, בעלי ואני היינו ממש המומים לראות שמחירי הבתים עלו בכמה מאות מיליוני דונג וייטנאמי לדירה כל כמה ימים או חצי חודש. בקצב הזה, לעובדים במחוזות לעולם לא תהיה הזדמנות לקנות בית בהאנוי", שיתפה גב' הא.

באשר למר נגוין דאנג ת'ין, בעל דירה בגולדמרק סיטי (בק טו ליאם, האנוי), המתווך הציע לו מחיר כפול מהמחיר בו קנה אותה במקור. עבור דירה בשטח של 104 מ"ר, המתווך הציע לו 6 מיליארד וונד. לפני כן, מר ת'ין קיבל שיחות רבות מהמתווך, לאחר טט המחיר המוצע עלה במהירות. מ-4 מיליארד וונד, ל-5 מיליארד וונד וכעת 6 מיליארד וונד. עם זאת, לאחר מחקר בקרב בעלי דירות רבים, נמצא כי מעט מאוד עסקאות בוצעו מהסיבות הבאות: בעל הבית לא מכר, כי חשש שאם ימכור, הוא יקנה את הבית במחיר גבוה יותר; המתווך לא הצליח להגיע להסכם עם הלקוח; או שבעל הדירה "חיכה לראות איך הדברים מתקדמים" לפני שמכר.

בחודשים הראשונים של 2024, למרות רישום אותות חיוביים, שוק הנדל"ן עדיין מתמודד עם קשיים ובעיות רבות.

ככל שמחירי הדירות עולים, גם מחירי הנדל"ן עולים. מר טראן קונג, המתגורר במחוז קאו גיאי (האנוי), אמר שבאמצע מרץ 2024 הוא הלך לראות בית עבור חבר בשטח של 40 מ"ר במחוז סונג פואנג, במחוז הואי דוק. אזור זה נמצא גם ליד הקרקע שנמכרה במכירה פומבית במחוז טיין ין, שעוררה סערה בדעת הקהל לאחרונה. למרות שהבית לא נמכר מאז, בעל הבית העלה את המחיר ללא הרף. "במרץ, מחיר המכירה היה 2.5 מיליארד וונד, אך זמן קצר לאחר מכן, בעל הבית העלה אותו ל-2.9 מיליארד וונד. עד כה, לאחר המכירה הפומבית השנויה במחלוקת של הקרקע בהואי דוק, בעל הבית העלה את המחיר ל-3.5 מיליארד וונד. למעשה, עם מחירי הנדל"ן הנוכחיים, עובדים שכירים בהחלט לא יכולים לקנות בית", אמר מר קונג.

על פי מומחי שוק הנדל"ן, בחודשים הראשונים של 2024, למרות סימנים חיוביים, שוק הנדל"ן עדיין מתמודד עם קשיים ובעיות רבים. זירות מסחר בנדל"ן אינן מסוגלות כיום להבטיח את הבטיחות המשפטית של עסקאות. מה שמדאיג הוא שעדיין קיימת תופעה של "מתווכי קרקעות" המעוותים מידע ברשתות החברתיות כדי למשוך לקוחות. נושאים אלה אף מבצעים סצנות קנייה ומכירה באמצעות חוזי פיקדון וירטואליים כדי להטעות לקוחות ולרכוש קרקעות או מפיצים מידע תכנוני כדי למשוך לקוחות.

בעזרת הטריקים המתוחכמים של "מתווכי קרקעות", משקיעים נלכדים בקלות באפקט ההמון, ויוצרים חוסר יציבות בשוק הנדל"ן, וכן משפיעים על מצב הביטחון והסדר והפיתוח הכלכלי באזור. בנוגע לסוגיה זו, אמר יו"ר איגוד מתווכי הנדל"ן של וייטנאם, נגוין ואן דין, כי עליית המחירים האחרונה בכמה מגזרי נדל"ן אינה קדחת קרקעות אלא סימן מקומי חריג בשוק. בהקשר של נדל"ן שטרם התאושש לחלוטין, פרויקטים עדיין תקועים, אנשים ועסקים עדיין נתקלים בקשיים רבים, ותופעת עליית מחירים ועלייה חוזרת באזורים ללא פרויקטים חדשים אינה נורמלית.

כדי לחזק את הניהול, למנוע ספקולציות ולייצב את שוק הנדל"ן, ב-6 בספטמבר 2024, פרסם משרד הבינוי מס' 5155/BXD-QLN לוועדות העם של המחוזות והערים המרכזיות בנושא חיזוק הניהול והבקרה על תנודות מחירי הנדל"ן. בהתאם, הדגיש משרד הבינוי כי התפתחות שוק הנדל"ן אינה באמת בת קיימא ועדיין טומנת בחובה סיכונים פוטנציאליים. נוצר מצב שבו משקיעים וסוכני נדל"ן קונים ומוכרים מחדש נדל"ן, מה שגורם לבלבול מידע שדוחף את מחירי הנדל"ן למטרות רווח.

בהאנוי, יש מצב שבו מחירי הדירות בפרויקטים מסוימים ובתים פרטיים באזורים מסוימים כמו טאי הו, האי בה טרונג, בה דין, הואי דוק... עלו באופן חריג בהשוואה למצב השוק ולצרכים של האנשים.

לנוכח מצב זה, משרד הבינוי ביקש מוועדות העם של המחוזות והערים להתמקד ביישום משימות בביצוע תפקיד ניהול שוק הנדל"ן על ידי המדינה; לבדוק ולסקור את פעילויות עסקי הנדל"ן של חברות, משקיעים, מרכזי מסחר בנדל"ן ותיווך נדל"ן באזור; לשלוט ברכישה ובמכירה חוזרת של נדל"ן שעבר ידיים פעמים רבות, במיוחד באזורים, פרויקטים ובנייני דירות עם עליות מחירים חריגות; לבדוק, לבדוק ולנקוט צעדים לתיקון מעשי אינפלציה, מניפולציה של מחירים, ספקולציות, ולטפל בהפרות של חוקי מקרקעין, חוקי עסקי נדל"ן וחוקים קשורים בהתאם לסמכותם; למנוע מעשי ניצול מכירות פומביות של זכויות שימוש בקרקע לצורך רווח, גרימת שיבושים בשוק וכו'.

על סוכנויות ומגזרים פונקציונליים להמשיך לקדם את גילוי המידע על מחירים, עסקאות ותכנון נדל"ן כדי שצרכנים יוכלו לגשת למידע מדויק ומלא; להקים מנגנוני ניטור יעילים לזיהוי ולטפל במהירות בהתנהגות ספקולטיבית, מניפולציה בשוק, לטפל בקפדנות במתווכים ובאינפלציה במחירים, ובמקביל להגדיל את ההיצע של פלח השוק הבינוני כדי לסייע להפוך את שוק הנדל"ן לשקוף ויציב.

מָקוֹר