תחילת ההתאוששות של שוק הנדל"ן בסין

משרד השיכון והבנייה העירונית-כפרית של סין אמר כי רשויות מקומיות עשויות לבקש מחברות בבעלות המדינה לסייע ברכישת בתים שלא נמכרו מיזמי נדל"ן.

Các tòa nhà tại Thượng Hải, Trung Quốc. — בניינים בשנגחאי, סין.

ממשלת סין השיקה את התוכנית השאפתנית ביותר שלה עד כה להצלת שוק הנדל"ן.

זוהי התפתחות שמשקיעים חיכו לה חודשים. אך האם הצעדים הללו יהיו יעילים נותר סימן שאלה גדול.

תוכנית שאפתנית

עסקת החבילה סובבת סביב אימוץ מדיניות שכבר נוסה בעיר גדולה אחת - דרישה מרשויות מקומיות לרכוש בתים שלא נמכרו מיזמי נדל"ן ולהמיר אותם לדיור ציבורי בר השגה.

התוכנית כוללת גם קיצוצים בריביות המשכנתאות ובדרישות המקדמה, וחשוב מכך, 300 מיליארד יואן (41.5 מיליארד דולר) במזומן בריבית נמוכה מהבנק המרכזי למימון רכישות המדינה של נכסים שלא נמכרו.

"קובעי המדיניות מודעים לדחיפות שבמניעת משבר נדל"ן כולל", אמר ז'אופנג שינג, אסטרטג בכיר ב-ANZ Research. "תוכנית החילוץ החדשה מראה את נחישותם של קובעי המדיניות הסיניים לשנות את המצב".

בעוד שהדחיפות מבורכת, מומחים אומרים כי חבילת הסיוע הנוכחית עשויה להיות קטנה מדי בקנה מידה מכדי להיות יעילה ועלולה להיתקל בבעיות מימון.

לפי גולדמן זאקס, הערך הכולל של בתים שלא נמכרו, פרויקטים לא גמורים וקרקעות שלא נוצלו בסין הוא כ-30 טריליון יואן (4.1 טריליון דולר).

אנליסטים של גולדמן סקוטלנד אמרו במחקר שפורסם לאחרונה כי יידרשו יותר מ-7 טריליון יואן (967 מיליארד דולר) בכל הערים כדי להפחית את היצע הדיור לרמות שנראו לאחרונה בשנת 2018, שנת פריחה בשוק הנדל"ן. זהו יותר מפי 20 מסכום המימון שהוכרז על ידי הבנק המרכזי של סין.

למרות שכלכלת סין צמחה מהר מהצפוי מוקדם יותר השנה, המומנטום מושפע משוקם על ידי מגזר הנדל"ן העיקרי, שבעבר היווה 30% מהפעילות הכלכלית.

קנה מידה מוגבל

למרות שלל הכרזות מוקדם יותר החודש, עדיין לא ברור כיצד תיישם ממשלת סין את תוכנית רכישת הבתים וכמה כסף יידרש למימון שלה. וחשוב מכל, לא ברור מהיכן יקבלו הרשויות המקומיות הסובלות ממחסור במזומנים את הכסף לממן אותה.

טאו לינג, סגן נגיד הבנק המרכזי של סין, אמר כי תוכנית המימון מחדש האחרונה עשויה לספק הלוואות בנקאיות בשווי 500 מיליארד יואן (69 מיליארד דולר) לתמיכה ברכישות בתים מקומיות.

Tòa chung cư tại thành phố Thượng Hải, Trung Quốc. — בניין דירות בשנגחאי, סין.

אבל אפילו נתון זה רחוק בהרבה ממה שנדרש. חלק מהאנליסטים מעריכים כי יידרשו מאות מיליארדי דולרים כדי לפנות את מלאי הנכסים של סין, הכולל מיליוני בתים ריקים או חצי בנויים ברחבי המדינה.

טינג לו, הכלכלן הראשי לסין בנומורה, שמכנה את מגזר הנדל"ן הסיני "דילמה", אמר כי השלמת בניית הבתים שכבר נמכרו תדרוש לפחות 3.2 טריליון יואן (442 מיליארד דולר). הוא העריך כי כיום ישנם כ-20 מיליון בתים שנמכרו מראש אך טרם נבנו.

איפה הכסף?

עם זאת, מנפיקי אג"ח ממשלתיות מקומיות (LGFVs) מתמודדים כיום עם כמות עצומה של חוב "נסתר" שאינו מורשה לרכישה, על פי סגן נגיד PBoC, טאו לינג. זה משאיר לרשויות המקומיות אפשרויות מעטות לגייס מזומנים.

הפרובינציות והערים של סין צברו חובות של כ-15 טריליון דולר, חלק ניכר מהם הוסתר והצטבר בשנים האחרונות כדי לכסות את עלות פרויקטי התשתית והוצאות הקשורות למגפה.

הירידה בשוק הנדל"ן החריפה את קשייהן הפיננסיים של הרשויות המקומיות, שכן מכירות קרקעות ודיור מהוות בדרך כלל יותר מ-40 אחוז מסך ההכנסות. משבר החובות אילץ ערים סיניות רבות לקצץ בהוצאות בצורה חדה.

תעשיית הנדל"ן של סין החלה להיחלש בשנת 2019 ונפלה ל"חור שחור" לפני כשלוש שנים, לאחר שהממשלה הוציאה צו להדק את פעילות ההלוואות של יזמי נדל"ן.

המאמצים להציל את המגזר המרכזי החלו כבר בשנת 2022, כאשר ההאטה גרמה למשבר עבור כמה יזמים ועוררה חוסר שביעות רצון בקרב עשרות אלפי רוכשי דירות, שכן פרויקטים התעכבו או הוחמצו. אך הצעדים היו במידה רבה לא יעילים, מה שהוביל לירידה בתזרים המזומנים של היזמים.

רק ההתחלה

מומחים אומרים כי פתרון עודף ההיצע של בתים שלא נמכרו הוא רק הצעד הראשון בהחייאת מגזר הנדל"ן של סין. במילים אחרות, על פי אנליסטים בגולדמן זאקס, סין צריכה לטפל בשלוש סוגיות מרכזיות.

Một dự án xây dựng ở Trung Quốc. — פרויקט בנייה בסין.

הצעדים השני והשלישי כוללים הגברת הביקוש לדיור ומיתון ההאטה בבנייה. זה דורש צעדים מפורטים יותר לחיזוק אמון הצרכנים ולהעלאת מחירי הדיור.

ראוי לציין כי הסביבה החיצונית הופכת לקשה יותר ויותר. ממשלת ארה"ב החליטה להעלות את המכסים על סדרה של סחורות מיובאות מסין החל מ-1 באוגוסט, והאיחוד האירופי (EU) עשוי לנקוט בצעדים דומים. נשיא ארה"ב לשעבר דונלד טראמפ אף איים להטיל מכס של 60% על יבוא מסין אם ייבחר מחדש.

אנליסטים מעריכים כי המכסים המוצעים של מר טראמפ עשויים להפחית את קצב הצמיחה של סין בעד 0.9 נקודות אחוז.

בטווח הארוך, מומחים אומרים שהתוכנית עשויה להפחית את הסיכון שסין תיפול ל"ספירלה דפלציונית" כמו יפן. הלקח המרכזי מיפן הוא שקובעי המדיניות צריכים להימנע מלפעול מאוחר מדי. "זו עשויה להיות תחילתו של סוף משבר הנדל"ן של סין", הוסיפו.

לפי וייטנאם פלוס

מָקוֹר