משרד השיכון והבנייה העירונית-כפרית של סין אמר כי רשויות מקומיות עשויות להציע שחברות בבעלות המדינה יסייעו ברכישת בתים שלא נמכרו מיזמי נדל"ן.
ממשלת סין חשפה את התוכנית השאפתנית ביותר שלה עד כה להצלת שוק הנדל"ן.
זוהי התפתחות שמשקיעים ציפו לה במשך חודשים. אך השאלה הגדולה היא האם הצעדים הללו יהיו יעילים.
תוכנית שאפתנית
ההסכם סובב סביב אימוץ מדיניות שכבר נבדקה בעיר גדולה בסין - דרישה מרשויות מקומיות לרכוש בתים שלא נמכרו מיזמי נדל"ן ולהמיר אותם לדיור ציבורי בר השגה.
התוכנית כוללת גם הורדת ריביות המשכנתאות ושיעורי המקדמה, וחשוב מכך, 300 מיליארד יואן (41.5 מיליארד דולר) במזומן בריבית נמוכה מהבנק המרכזי למימון רכישת נכסים בבעלות המדינה שלא נמכרו.
ז'אופנג שינג, אסטרטג בכיר ב-ANZ Research, אמר: "קובעי המדיניות מודעים לדחיפות שבמניעת משבר נדל"ן כולל. תוכנית החילוץ החדשה מראה את נחישותם של קובעי המדיניות הסיניים לשנות את המצב".
בעוד שהדחיפות מבורכת, מומחים טוענים כי חבילת הסיוע הנוכחית עשויה להיות קטנה מדי מכדי להיות יעילה ועלולה להיתקל בבעיות מימון.
לפי גולדמן זאקס, הערך הכולל של בתים שלא נמכרו, פרויקטים לא גמורים וקרקעות שאינן בשימוש בסין הוא כ-30 טריליון יואן (4.1 טריליון דולר).
אנליסטים של גולדמן סקוטלנד אמרו בדו"ח מחקר שנערך לאחרונה כי צמצום היצע הדיור לרמות שנראו לאחרונה בשנת 2018, שנת הגאות של שוק הנדל"ן, עשוי לדרוש יותר מ-7 טריליון יואן (967 מיליארד דולר) מכל הערים. נתון זה הוא יותר מפי 20 מסכום המימון שהוכרז על ידי הבנק המרכזי של סין.
למרות שהכלכלה הסינית צמחה מהר מהצפוי מוקדם יותר השנה, צמיחה זו מעוכבת על ידי מגזר הנדל"ן המרכזי, שבעבר היווה עד 30% מהפעילות הכלכלית.
קנה מידה מוגבל
למרות הכרזות רבות מוקדם יותר החודש, עדיין לא ברור כיצד תיושם תוכנית רכישת הדיור של ממשלת סין וכמה כסף יידרש למימון שלה. וחשוב מכל, לא ברור היכן ימצאו הרשויות המקומיות הסובלות ממחסור במימון את הכסף למימון תוכנית רכישת הדיור הזו.
טאו לינג, סגן נגיד הבנק העממי של סין (PBoC), אמר כי תוכנית המימון מחדש האחרונה עשויה לספק הלוואות בנקאיות בשווי 500 מיליארד יואן (69 מיליארד דולר) לתמיכה במכירות בתים מקומיות.
אבל אפילו נתון זה נמוך בהרבה ממה שנדרש. חלק מהאנליסטים מעריכים כי נדרשים מאות מיליארדי דולרים כדי לפנות את מלאי הנדל"ן של סין, הכולל מיליוני בתים ריקים או לא גמורים ברחבי המדינה.
טינג לו, הכלכלן הראשי לסין בקבוצת נומורה פייננשל, שכינה את מגזר הנדל"ן של סין "סוגיה קוצנית", אמר כי השלמת בניית בתים שכבר נמכרו תדרוש לפחות 3.2 טריליון יואן (442 מיליארד דולר). הוא העריך כי כיום ישנם כ-20 מיליון בתים שנמכרו מראש שנותרו לא נבנו.
מאיפה הגיע הכסף?
משרד השיכון והבנייה העירונית-כפרית של סין אמר כי רשויות מקומיות עשויות להציע שחברות בבעלות המדינה יסייעו ברכישת בתים שלא נמכרו מיזמי נדל"ן.
עם זאת, לדברי סגן נגיד PBoC, טאו לינג, מנפיקי אג"ח ממשלתיות מקומיות (LGFVs) נושאים כיום עמוסים בכמות עצומה של חוב "נסתר", שאינו מורשה לרכוש. זה משאיר את הרשויות המקומיות עם פחות אפשרויות לגייס מזומנים.
המחוזות והרשויות המקומיות של סין צברו חוב של כ-15 טריליון דולר, שחלק ניכר ממנו "מוסתר" והולך וגדל בשנים האחרונות כדי לכסות את עלויות פרויקטי התשתית והוצאות הקשורות למגפה.
הירידה בשוק הנדל"ן החריפה את הקשיים הכלכליים של הרשויות המקומיות, שכן הכנסות ממכירת קרקעות ודיור מהוות בדרך כלל יותר מ-40% מסך ההכנסות. משבר החוב אילץ ערים סיניות רבות לקצץ באופן דרסטי בהוצאות.
מגזר הנדל"ן של סין החל להיחלש בשנת 2019 והגיע לתחתית לפני כשלוש שנים, לאחר שהממשלה הוציאה צווים להדק את ההלוואות ליזמי נדל"ן.
המאמצים להציל את המגזר הקריטי הזה החלו כבר בשנת 2022, כאשר ההאטה גרמה למשבר עבור כמה יזמי נדל"ן ועוררה זעם בקרב עשרות אלפי רוכשי דירות, שכן פרויקטים התעכבו או איחרו את מועד הרכישה. אך צעדים אלה היו במידה רבה חסרי תועלת, מה שהוביל לירידה בתזרים המזומנים עבור יזמי נדל"ן.
זוהי רק ההתחלה.
מומחים אומרים כי טיפול בעודף ההיצע של בתים שלא נמכרו הוא רק הצעד הראשון בהחייאת מגזר הנדל"ן של סין. במילים אחרות, על פי אנליסטים של גולדמן זאקס, סין צריכה להתמודד עם שלוש סוגיות מרכזיות.
הצעדים השני והשלישי כוללים הגברת הביקוש לדיור וצמצום הירידה בענף הבנייה. הדבר דורש צעדים מפורטים יותר כדי להשיב את אמון הצרכנים ולהעלות את מחירי הדיור.
ראוי לציין כי הסביבה החיצונית הופכת מאתגרת יותר ויותר. ממשלת ארה"ב החליטה להעלות את המכסים על מגוון מוצרים מסין החל מה-1 באוגוסט, והאיחוד האירופי (EU) עשוי לנקוט בצעדים דומים. נשיא ארה"ב לשעבר דונלד טראמפ אף איים להטיל מכס של 60% על מוצרים מסין אם ייבחר מחדש.
אנליסטים מעריכים כי המכסים המוצעים של טראמפ עלולים להאט את קצב הצמיחה של סין בעד 0.9 נקודות אחוז.
מנקודת מבט ארוכת טווח, מומחים מאמינים שתוכנית זו עשויה להפחית את הסיכון שסין תיפול ל"ספירלה דפלציונית" כמו יפן. לקח מרכזי שנלמד מיפן הוא שקובעי מדיניות צריכים להימנע מפעולה מאוחרת מדי. הם הוסיפו: "זו יכולה להיות תחילתה של סופה של משבר הנדל"ן בסין".
מָקוֹר
תגובה (0)