תיקון חוק המקרקעין לנוכח עליית מחירי הקרקעות

"אולי אין לי בית בחיים האלה. אולי אני צריך להתאמן עוד הרבה חיים כדי לקוות שיהיה לי בית בחיים הבאים, כשמחירי הבתים כל כך גבוהים."

אנחת השלמה זו הגיעה מכתב צעיר – שיש לו עבודה יציבה והכנסה ממוצעת – אך עדיין לא מעז לחלום על מקום להתיישב בו בבירה.

האובססיה הזו הופכת למציאות נפוצה עבור מיליוני צעירים בערים גדולות כמו האנוי או הו צ'י מין סיטי, שם מחירי הדירות הממוצעים עלו לגבהים בלתי נתפסים.

בשנת 2024 לבדה, על פי משרד הבינוי , מחירי הדירות בהאנוי עלו ב-40-50% בהשוואה לשנה הקודמת, כאשר פרויקטים רבים עלו אף יותר. בהו צ'י מין סיטי, המחירים אינם קלים לנשימה, עם עלייה ממוצעת של 20-30%.

רק חצי שנה לאחר מכן, כעת, דירות שנבנו לפני עשור, בשטחים צנועים, זינקו גם הן ל-70-80 מיליון דונג וייט למ"ר. דירות יוקרה יכולות לעלות עד 150 מיליון דונג וייט, ובחלק מהמקומות אף מצטטים מחירים של יותר מ-200 מיליון דונג וייט למ"ר.

מחיר זה לא רק מחוץ להישג ידם של צעירים, אלא גם מעמיד אפילו את מעמד הביניים באובדן.

יש צורך להבהיר את המושג "מחיר קרקע בשוק" ולהפריד אותו מ"מחיר ספקולטיבי" או "מחיר בועה". צילום: הואנג הא

מצב זה, על פי כלכלן , דחף את זמן הצבירה הנדרש לרכישת בית ל... 60 שנה - כפול מסף 30 השנים שקרן המטבע הבינלאומית מחשיבה כסימן לבועת נדל"ן.

במילים אחרות, עם ההכנסה הממוצעת הנוכחית, אדם וייטנאמי יבלה את כל חייו בעבודה מבלי שיהיה לו יכולת להחזיק בית, שלא לדבר על הוצאות מחיה, גידול ילדים או כל זעזוע כלכלי אחר בחיים.

בתחילת יולי, הזהיר משרד משאבי הטבע והסביבה כי יהיו "תנודות משמעותיות" במחירי הקרקעות בתקופה הקרובה, שכן יישובים רבים יפרסמו רשימות מחירי קרקעות חדשות, בהתאם לחוק הקרקעות משנת 2024.

היכן יימשך טירוף מחירי הקרקעות?

מדוע מחירי הנדל"ן עולים כל כך מהר?

חוק הקרקעות משנת 2024 דורש שרשימות מחירי הקרקעות המקומיות יהיו "קרובות למחירי השוק". רשימת מחירי הקרקעות, כלי חדש שצפוי לשקף בכנות את ערכי השוק, למרבה הצער מתיר את קדחת הקרקעות הנגרמת על ידי ספקולציות ומכירות פומביות מניפולטיביות.

למה זה כך?

מהו מחיר השוק? מה שנקרא "מחיר השוק" כיום נקבע לעתים קרובות על סמך עסקאות וירטואליות, תנודות ספקולטיביות לטווח קצר, מחירי מכירות פומביות גבוהים באופן חריג ומגרשים בודדים מנופחים - ולאחר מכן מוחל על כל האזור.

בנוסף, מחירי הקרקעות המאמירים הוביל לעלייה בכל המיסים, האגרות והאגרות הנלווים. עסקים המגישים בקשה לשינוי ייעוד הקרקע, אנשים המגישים בקשה להפרדה או איחוד של מגרשים, או אפילו סתם בונים בתים - כולם כפופים לעלויות הקרקע.

ישנם מקרים רבים בהם בלתי אפשרי לשנות את ייעוד זכות השימוש בקרקע של אדם, משום שאי אפשר להרשות לעצמו את ההפרש הכספי העצום.

כולם לכודים בספירלה של מחירי הקרקעות: אנשים לא יכולים להרשות לעצמם לקנות בתים; לעסקים אין עוד את המוטיבציה להשקיע. וכתוצאה מכך, הכלכלה מאבדת מקור אנרגיה גדול הן מצריכה והן מייצור.

מחירי קרקע גבוהים מדי ביטלו תמריצים, במקום להפוך למשאב לפיתוח.

בוועידה לסקירת שלוש שנים של יישום החלטה 18 ושנה של יישום חוק הקרקעות משנת 2024, שהתקיימה בבוקר ה-10 ביולי, ראש הממשלה פאם מין צ'ין הצביע על צווארי בקבוק חשובים: הליכים להשבת קרקעות, הקצאה וחכירה עדיין איטיים; הערכת שווי קרקעות חסרה שקיפות; מכרזים מנוצלים כדי לתמרן מחירים; מדיניות מימון קרקעות לא מוסדה במלואה.

בפרט, לדברי ראש הממשלה, תפקידה של המדינה כנציגת בעלות הקרקע עבור העם כולו לא נקבע בבירור, מה שמוביל למצב שבו "מי שמחזיק בשלטון מחזיק בקרקע", ו"מי שקובע את המחיר קובע את כל השוק".

בכנס זה, הודו הנציגים גם בגלוי כי המודעות למשטר הבעלות הציבורית על קרקעות "עדיין מוגבלת".

למעשה, תוכן משטר הבעלות הציבורית על קרקעות לא הובהר. המדינה היא הבעלים המייצג, אך במציאות, רק למספר מצומצם של גופים – או אפילו רק קבוצה של עובדי מדינה – יש את הזכות לקבוע ישירות את כל הסוגיות הקשורות לקרקע: החל מתכנון, הקצאת קרקע, שינוי ייעוד קרקע ועד הערכת שווי. כאשר סמכות זו אינה נשלטת בקפדנות, קרקע יכולה בקלות להפוך לכלי לשרת אינטרסים מקומיים.

אפליה במחירי קרקעות היא גם עוול חמור. משקיעים זרים או מפעלים "מועדפים" יכולים לקבל הקצאה של קרקעות במחירים נמוכים, אפילו עם תמריצים מלאים. בינתיים, רוב המפעלים הפרטיים המקומיים נאלצים לרכוש קרקעות במחירים מופקעים, ולשאת בכל מיני עלויות "המוטבעות בשוק". זה מעוות את סביבת העסקים, וגורם לשימוש לא יעיל בקרקע - משאב מיוחד - ולבזבוז חמור.

מה לעשות בעת תיקון חוק המקרקעין?

ראשית, יש צורך להבהיר את המושג "מחיר קרקע בשוק" ולהפריד אותו מ"מחיר ספקולטיבי" או "מחיר בועה". רשימות מחירי קרקעות אינן יכולות להילקח ממכירות פומביות לא סדירות או מעסקאות מניפולטיביות, אלא יש להתבסס על נתוני עסקאות אמיתיים, ממוצעים ארוכי טווח, ולנטר אותן באופן עצמאי.

שנית, יש למסד באופן ספציפי את תפקידה של המדינה – כנציגת בעלות הקרקע של העם. המדינה אינה רק "קובעת המחירים" אלא גם "מגינת ההגינות". מדיניות הקצאת ותמחור קרקעות צריכות להיות ציבוריות, שקופות ובעלות מנגנון ניטור חברתי ברור.

שלישית, יש צורך ברפורמה נרחבת במדיניות מימון הקרקעות. מחירי קרקע גבוהים אינם יכולים לשמש ככלי להגדלת הכנסות התקציב. אם המדינה רוצה לקבל משאבים מקרקעות, הדבר חייב לבוא יד ביד עם רפורמות מקיפות בשווי, במס שימוש בקרקע ובתמריצי השקעה - המבוססות על עקרונות של הוגנות ויעילות.

רביעית, יש צורך לבסס תכנון שימושי קרקע על פי מודל ממשלתי דו-שכבתי, בעל חזון ארוך טווח וקשור באופן הדוק לאסטרטגיית הפיתוח החברתי-כלכלי. יש להשלים ולחבר מאגרי מידע קרקעיים, וליצור בסיס לניטור ולקבלת החלטות נכונות.

לבסוף – אך חשוב מכל – יש להחזיר את הקרקע למקומה הראוי: משאב מיוחד, שלא ניתן להעריך אותו על ידי שווקים ספקולטיביים, לא ניתן לעוות אותו על ידי החלטות של בקשה ונתינה.

הוועידה המרכזית ה-12 האחרונה, מושב XIII, קבעה בבירור כי תיקון חוק הקרקעות חייב לשאוף "להבטיח שקיפות, הוגנות, יעילות והרמוניה של אינטרסים בין המדינה, העם והעסקים". זו אינה רק כיוון מדיניות - אלא הבטחה לצדק למיליוני אנשים הנאנחים על חלומם להתיישב.

ללא פעולה מהירה והחלטית, חלום הבעלות על בית יישאר בגדר מותרות עבור דור שלם; הגישה לאדמה לייצור ועסקים תהיה מחוץ להישג ידם של עסקים וייטנאמים.

זוהי בעיה הקשורה לכלל המערכת של הקצאת משאבים לא הוגנת ולא שוקית, לא רק לשוק הנדל"ן. חוק המקרקעין המתוקן צריך לטפל בדרישות אלה.

Vietnamnet.vn

מקור: https://vietnamnet.vn/sua-doi-luat-dat-dai-truoc-bai-toan-gia-dat-tang-vot-2425800.html