הגדלת פיקדון למכירה פומבית של קרקעות עד 50%: פתרון למניעת 'נטישת פיקדון'?

(Chinhphu.vn) - העלאת הפיקדון ל-20%-50% היא סבירה, יכולה להגביל את ההשלכות, להבטיח סבירות ולמנוע "נטישת פיקדון" בעת מכירת קרקעות במכירה פומבית. עם זאת, נציגים רבים אמרו כי על הסוכנות המנסחת לבחון מחדש את התקנות בנוגע לפיצויים על נזקים כדי להבטיח את היתכנות.

סגן שר המשפטים נגוין טאנה טו עמד בראש הפגישה. צילום: VGP/DA

ב-21 באוקטובר, סגן שר המשפטים נגוין טאן טו עמד בראש המועצה להערכת טיוטת החלטה ממשלתית המסדירה את הטיפול בקשיים ובבעיות במכירה פומבית של זכויות שימוש בקרקע במקרים של הקצאת קרקע וחכירת קרקע בהתאם להוראות חוק הקרקעות.

על פי ההגשה, טיוטת ההחלטה מתקנת ומשלימה את התקנה בדבר העלאת סכום הפיקדון במקרה של הקצאת קרקע וחכירת קרקע בהתאם להוראות חוק הקרקעות, על מנת להגביל את המצב שבו משתתפים במכרז זכויות שימוש בקרקע מנצלים סכום פיקדון נמוך מדי כדי להשתתף במכרז למטרות רווח. הטיוטה קובעת את כיוון העלאת סכום הפיקדון במקרה של הקצאת קרקע וחכירת קרקע ליחידים, ובמקרה של הקצאת קרקע לביצוע פרויקט השקעה, למינימום של 20% ומקסימום של 50% ממחיר ההתחלה.

טיוטת ההחלטה קובעת גם את הטיפול בהפרות נגד זוכים במכרזים במקרים בהם הקצאת קרקע או חכירת קרקע מפרה את החובה לשלם את מחיר הזכייה במכרז, מה שמוביל להחלטה להכיר בתוצאות המכרז וביטולן.

לפיכך, הזוכה במכירה הפומבית אשר מאבד את המקדמה חייב לפצות על כל הנזקים הנובעים מארגון המכירה הפומבית (מחיר שירותי המכירה הפומבית, עלויות ארגון המכירה הפומבית) עקב ביטול תוצאות המכירה הפומבית של זכויות שימוש בקרקע, על מנת להבטיח עמידה בתקנות בנושא פיצוי על נזקים עקב הפרת התחייבויות. זאת כדי להגביל את המצב של ניצול פעילויות מכירה פומבית של נכסים למטרות רווח אישי, ובמקביל, להגביר את אחריותו של הזוכה במכירה הפומבית של זכויות שימוש בקרקע.

בנוסף, טיוטת ההחלטה מוסיפה סעיף האוסר על אנשים להשתתף במכרזים של זכויות שימוש בקרקע לאחר זכייה במכרז ואיבוד פיקדונותיהם לתקופה של 6 חודשים עד 5 שנים. יחד עם זאת, כדי להבטיח קפדנות, היתכנות והתאמה למציאות של כל מקרה, הטיוטה קובעת תקופת איסור ספציפית לכל הפרה.

באופן ספציפי, זוכי מכירות פומביות ייאסרו להשתתף במכירות פומביות למשך שנתיים עד חמש שנים אם לא ישלמו את מחיר הזכייה במכירה הפומבית; זוכי מכירות פומביות ייאסרו להשתתף במכירות פומביות למשך שישה חודשים עד שלוש שנים אם לא ישלמו את מחיר הזכייה המלא.

זירת הפגישה. צילום: VGP/DA

יש צורך לבחון מחדש את התקנות בנוגע לסוגיות פיצויים

בתגובה למועצת ההערכה, אמר נציג משרד הביטחון הציבורי כי התקנה הקודמת של שיעור הפיקדון הנמוך עלולה להוביל בקלות למניפולציה בשוק. לכן, העלאת הפיקדון ל-20%-50% היא סבירה ויכולה להגביל את ההשלכות. בנוגע לגובה הפיצוי על נזקים, הציע אדם זה כי הסוכנות המנסחת תבחן מחדש ותקבע רק תקנה פתוחה; יחד עם זאת, לא צריכה להיות תקנה האוסרת על זוכי מכירות פומביות להשתתף במכירה הפומבית למשך זמן רב אך לנטוש את הפיקדון.

נציג משרד הביטחון אמר כי העלאת הפיקדון מ-20% ל-50% היא רחבה מדי ויש לשמור עליה קצרה יותר משום שהעלאת הפיקדון כנ"ל תגביל את הגישה לעסקים קטנים. להיפך, עבור עסקים גדולים, העלאה זו אינה מעוררת בהם פחד. "האם העלאת הפיקדון כזו באמת תפתור את בעיית "הצבא הכחול והצבא האדום"?", שאל.

בנוגע לפיצויים על נזקים, אמר נציג משרד הביטחון הלאומי כי טיוטת ההחלטה כוללת הוראות כלליות ויש צורך להיות ספציפית יותר; במקביל, יש לשקול להסיר את הסעיף האוסר על השתתפות במכרזים עבור זוכי מכירות פומביות שמחזירים את פיקדונותיהם משום שהוא אינו מתאים.

נציג משרד האוצר אמר כי לטיוטת ההחלטה יש בסיס מספיק, שהיא מעשית והכרחית ביותר. בהתייחסו להסדרת העלאת גובה הפיקדון ל-50%, אמר אדם זה כי יש להסדיר רק את גובה המסגרת הנ"ל, ואת הגובה הספציפי יש לקבוע על ידי הרשויות המקומיות בהתאם למציאות; אין להסדיר פיצויים על נזקים; מומלץ לשקול מקרה של ביטול פיקדון בפעם השנייה או יותר או להטיל סנקציות גבוהות יותר.

בסיכום ישיבת מועצת ההערכה, העריך סגן שר המשפטים נגוין טאן טו כי טיוטת ההחלטה נחוצה ביותר ליישום הנחיות הרשויות המוסמכות ולהגבלת מקרים של מניפולציה וניצול לרעה במכרזים של זכויות שימוש בקרקע שעלו בפועל, וכן להתגבר על ליקויים וקשיים. טיוטת ההחלטה עולה בקנה אחד עם המדיניות וההנחיות; הבטחת חוקתיות, חוקיות ועקביות...

בנוגע להיקף הרגולציה, סגן שר המשפטים נגוין טאן טו ביקש שהסוכנות המנסחת תקבל ויסביר להשלמה ולהבטיח בהירות. בנוגע לקריטריונים, עקרונות, תוכניות ונהלים לטיפול בקשיים ובבעיות, סגן השר ביקש להמשיך ולבחון ולהשלים. באופן ספציפי, יש צורך לאשר את הקריטריונים בהתאם לסעיף 3, סעיף 2, בהחלטה 206/2025/QH15 מיום 24 ביוני 2025 של האסיפה הלאומית בנושא מנגנון מיוחד לטיפול בקשיים ובבעיות עקב תקנות משפטיות, כלומר, ישנן תקנות אך הן אינן עומדות בדרישות המתעוררות בפועל...

בנוגע לסוגיית זכויות האדם וזכויות האזרח, סגן השר נגוין טאן טו הציע לשקול אי-הסדרת נושא האיסור בטיוטת ההחלטה בסעיף 2, סעיף 3. ניתן להסביר תוכן זה בהגשה או לכלול אותו בתיקון לחוק מכירת נכסים במכרז בעתיד הקרוב.

בנוגע להיתכנות, מומלץ לבחון מחדש את תקנות הפיצויים כפי שהוצעו על ידי כמה מחברי המועצה. לכן, סגן השר הציע להוסיף תקנות כדי ליצור גמישות עבור היישובים בתוכנית המכרז להתמודד עם הבעיות...

דיו אנה

מקור: https://baochinhphu.vn/tang-muc-dat-coc-dau-gia-dat-len-toi-50-giai-phap-de-chan-bo-coc-102251021163357038.htm