 |
| פינה של העיר ביין הואה. צילום: H.Loc |
תקנה זו היא כלי המסייע לפרובינציה לשלוט בניהול הקרקעות באופן הדוק, שקוף ויעיל, להגביל את השליליות ולהבטיח פיתוח בר-קיימא.
יותר מ-16 אלף מקרים של חלוקת ואיחוד מקרקעין
חלוקת קרקעות ואיחודן הן צרכים לגיטימיים של משתמשי הקרקע ומותרים על פי חוק. בהתאם לתנאים הסוציו-אקונומיים והתשתיתיים בפועל, לכל יישוב יש תקנות משלו לגבי שטח מינימלי ותשתיות הנלוות לחלקת הקרקע. המטרה היא להבטיח שחלוקת הקרקעות ואיחודן יהיו עקביים עם תכנון ותוכניות שימושי קרקע שאושרו; למנוע ספקולציות, חלוקת קרקעות נרחבת והפרות תכנון; ולהבטיח שמשתמשי הקרקע יממשו את זכויותיהם הלגיטימיות, באופן שקוף והוגן בטיפול בהליכים מנהליים. בכך, נוצרים תנאים להיווצרות אזורי מגורים המכוונים לפיתוח עירוני וכפרי.
מנהיגי המחוז ביקשו ממשרד רישום המקרקעין המחוזי ומוועדות העם המקומיות לבחון את התקנות הנוכחיות ולהציע התאמות מתאימות. הדרישה היא שתקנות חדשות יבטיחו קפדנות, הן תוך יצירת נוחות לאזרחים ולסוכנויות הניהול, והן תוך הגבלת ספקולציות וחלוקה ומכירה בלתי חוקיים של קרקעות המשבשות את התכנון.
עם מטרות אלו, באוקטובר 2024, פרסמה ועדת העם המחוזית את החלטה מס' 63/2024/QD-UBND המפרטת את התנאים והשטח המינימלי לחלוקת קרקעות ואיחודן עבור כל סוג קרקע במחוז (המכונה החלטה 63).
לדברי מנהל משרד רישום המקרקעין המחוזי, לה טאן טואן, לאחר כ-7 חודשי יישום, החלטה 63 סייעה לסוכנויות המדינה לבצע היטב את משימת ניהול וטיפול בהליכי קרקע, תוך יצירת תנאים לאנשים לממש את זכויותיהם בהתאם לתקנות. באופן ספציפי, מנובמבר 2024 ועד סוף מאי 2025, משרד רישום המקרקעין המחוזי קיבל ועיבד כמעט 16,400 תיקי חלוקת ואיחוד חלקות קרקע.
למרות תוצאות חיוביות, יישום החלטה 63 עדיין נתקל בקשיים מסוימים, במיוחד בנוגע לתנאים לאיחוד מקרקעין. באופן ספציפי, לחלקות קרקע חייבות להיות אותן מטרות שימוש, תקופת שימוש וצורת תשלום דמי שכירות כדי שיוכלו לאחד את המגרשים. במקרה שכל שלושת התנאים הללו אינם מתואמים, יש צורך לבצע את ההליכים הבאים בו זמנית: שינוי מטרת השימוש בקרקע, התאמת תקופת השימוש בקרקע ושינוי צורת תשלום דמי שכירות כדי שיהיה ניתן לאחד את המגרשים. עם זאת, חוק המקרקעין 2025 ומסמכי היישום שלו אינם קובעים במפורש את ההתאמות לשרת את הליך איחוד המקרקעין, ולכן היחידה אינה יכולה לייעץ בנושא זה.
ישתנה בהתאם
המטרה העיקרית של התקנות בנושא חלוקת ואיחוד קרקעות היא להקל על אנשים לממש את זכויותיהם כגון: נתינה, תרומה, ירושה של קרקעות ובניית בתים. עם זאת, כדי להימנע ממצב של ניצול התקנות לחלוקה ומכירה בלתי חוקית של מגרשים, תוך עיוות מדיניות, יש צורך להחמיר את תכנון ייעוד הקרקע ותכנון הבנייה; במקביל, לפרסם תקנות מפורטות וברורות לגבי התנאים לחלוקת ואיחוד קרקעות.
 |
| פרויקט נדל"ן בקומונה לונג הונג, עיר ביין הואה. צילום: HOANG LOC |
סיבה נוספת היא שכיום, התקנות בנוגע לחלוקת קרקעות ואיחודן בין מחוזות דונג נאי ובין פואוק עדיין שונות. לדוגמה, דונג נאי קובע כי השטח המינימלי לאחר החלוקה עבור קרקע למגורים עירונית הוא 60 מ"ר ו-80 מ"ר באזורים כפריים; בעוד שמחוז בין פואוק קובע את השטח המתאים ל-36 מ"ר ו-50 מ"ר. בנוגע לתנאי התשתית, דונג נאי קובע במפורש גם מקרים בהם חלקת הקרקע לאחר החלוקה צמודה לכביש תחבורה ציבורית קיים ברוחב כביש של 19 מטר או יותר או פחות מ-19 מטר, בעוד שמחוז בין פואוק אינו מפרט.
על מנת לאחד את התוכנית לבניית תקנות המתאימות למחוז דונג נאי החדש, לאחרונה, עבד משרד רישום המקרקעין המחוזי עם משרד רישום המקרקעין המחוזי בין פואוק. על בסיס זה, היחידה ייעצה למשרד החקלאות והסביבה להשלים את טיוטת התקנות שתוגש לוועדת העם המחוזית כדי להוציא תקנות בנושא חלוקת קרקעות ואיחוד קרקעות לאחר שהמנגנון המנהלי של מחוז דונג נאי החדש ייכנס לפעולה.
על פי טיוטת התקנות, השטח המינימלי לחלוקת קרקע ברובעים הוא 60 מ"ר, בקומונות רגילות הוא 80 מ"ר ובקומונות הרריות הוא 100 מ"ר. עבור קרקע חקלאית, השטח המינימלי לחלוקת קרקע הוא 500 מ"ר ברובעים ו-1,000 מ"ר בקומונות.
בנוגע לתנאים לאיחוד קרקעות, הטיוטה קובעת שני מקרים עיקריים: ראשית, חלקות קרקע קטנות וצרות המנוהלות על ידי המדינה מוקצות או מושכרות למשתמשי קרקע סמוכים, ולאחר מכן יש לבצע את הליך איחוד הקרקעות; שנית, חלקות קרקע למגורים השייכות לפרויקטים עם תכנון מפורט מאושר או תכנון מפורט מקוצר, בעת ביצוע איחוד קרקעות, חייבות לקבל את הסכמת הרשות המוסמכת המאשרת את התכנון בעת הבקשה.
סגנית יו"ר ועדת העם המחוזית, נגוין טי הואנג, אמרה כי על מנת להבטיח אחידות ואחדות ביישום תקנות חוקי הקרקעות במחוז דונג נאי החדש, תוך הקלה על אנשים במימוש זכויות שימוש בקרקע וסיוע לסוכנויות ניהול להתמודד בקלות עם הליכים מנהליים, צריכות להיות תקנות ספציפיות לגבי תנאים ושטחים מינימליים לחלוקת קרקעות ואיחודן בהתאם לכל סוג קרקע.
הואנג לוק
מקור: https://baodongnai.com.vn/kinh-te/202506/thay-doi-quy-dinh-ve-tach-thua-hop-thua-dat-phuhop-voi-tinh-dong-nai-moi-47a12e6/
תגובה (0)