שוק הנדל"ן בדאנאנג: צמיחה חזקה אך יש צורך לאזן בין היצע וביקוש

היצע הדירות בדאנאנג שופע, החל מדירות יוקרה על גדות הנהר, דרך מתחמי אתרי נופש על החוף ועד לדיור ציבורי, ויוצר תמונה מקיפה של פיתוח ופותח ציפיות חדשות לעיר החוף הדינמית.

מומחים אומרים ששוק הדירות בדאנאנג נכנס למחזור צמיחה חדש. איור: טרונג הונג

סדרה של פרויקטים שהחלה מחדש

בשנת 2024, מחלקת הבנייה של העיר דא נאנג תכריז באופן רציף על פרויקטים הזכאים למכירת דיור עתידי, תוך הסרת צווארי בקבוק משפטיים רבים, ותשחרר אספקה ​​"דחוסה" לטווח ארוך.

דוגמאות אופייניות כוללות את קומפלקס הדירות רב הקומות באזור העירוני המסחרי והספורטיבי ניו טאון (נגו האן סון) עם יותר מ-1,700 דירות; פרויקט מגדלי אולאלאני ריברסייד על נהר האן מספק יותר מ-1,400 דירות, עם נוף לנהר ולים, ומבטיח להיות גולת כותרת אדריכלית חדשה.

במרכז, מגדל בק קואנג עם יותר מ-100 דירות עונה על צרכי דיור אמיתיים; חצי האי דא נאנג נפתח מחדש למכירה במגזר היוקרה; סאנג רזידנס מסר יותר מ-400 דירות תוך שנה.

בנוסף,FPT סיטי הוסיפה מאות דירות ובתים טוריים; אזור רובע הואה שואן הרחיב את מתחם הווילות לאורך נהר קאם לה. בתוך שנה אחת בלבד, סדרה של פרויקטים, החל מפרויקטים בינוניים ועד יוקרתיים, חזרה בו זמנית, מה שסימן מחזור פיתוח חדש.

בנוסף לפרויקטים בקנה מידה בינוני, פרויקט העל לאנג ואן נחשב ל"דחיפה" לשוק הנדל"ן. עם שטח של למעלה מ-500 דונם והון השקעה של כמעט 44,000 מיליארד דונג וייטנאמי, הפרויקט יהווה "עיר בתוך עיר" הכוללת וילות, דירות, אתרי נופש, מרכזים מסחריים ושירותי בידור.

לאחר שאושר כזכאי לגייס כמעט 17,000 מיליארד וונד לביצוע פרויקט הדיור, לאנג ואן מבטיח לא רק ליצור תנופה לשוק הנדל"ן אלא גם ליצור עשרות אלפי מקומות עבודה, לקדם סחר ותיירות. זהו גם פרויקט מפתח באסטרטגיית הפיתוח של צפון מערב, המקושר לנמל ליין צ'יו ולכבישים מהירים בין-אזוריים.

מר הו ואן דוי, משקיע נדל"ן מהאנוי, ציין כי כאשר לאנג ואן ייכנס לפעולה, היצע הדיור והשירותים בדאנאנג ישתפר, ובמקביל יעלה את מעמדה של העיר על מפת אתרי הנופש העירוניים הבינלאומיים.

בניגוד לבעבר, בתנופה זו, דא נאנג לא מתמקדת רק בדירות מסחריות אלא גם בפיתוח דיור ציבורי. על פי תוכנית פיתוח הדיור 2021-2030, העיר תכננה 69 אזורים, מתוכם 15 נמצאים בשלבי יישום. פרויקטים רבים כמו An Trung 2, דירות עובדים בפארק התעשייה הואה חאן או אזורים בקאם לה ונגו האן סון מאיצים את ההתקדמות, ומוסיפים אלפי דירות במחירים נוחים לאנשים.

הפיתוח הסינרכאלי של מסחר יוקרתי ודיור ציבורי תורם לגיוון השוק ולשיפור קו המוצרים. מחירי השוק הראשוני יציבים כעת, בעוד שמחירי השוק המשניים עלו מעט, כ-4% בהשוואה לסוף 2024, דבר המראה מגמת התאוששות בת קיימא, ולא עוד "קדחת וירטואלית".

לקראת פיתוח הרמוני ובר קיימא

לדברי גב' דונג ת'וי דונג, מנהלת בכירה במחלקת המחקר של CBRE וייטנאם (יחידה המתמחה במחקר שוק הנדל"ן הוייטנאמי), בעבר הנדל"ן בדאנאנג כלל בעיקר בתים צמודים לקרקע.

בשנתיים האחרונות, המגמה השתנתה כאשר דירות התפתחו בצורה חזקה והתקבלו באופן חיובי על ידי השוק. מחירי הדירות הראשוניות עלו ב-27% תוך שנה אחת בלבד. פרויקטים שנפתחו למכירה משנת 2024 ועד היום רשמו מחירים של 65 מיליון דונג וייט ^למ"ר ; פרויקטים רבים לאורך נהר האן הגיעו ל-130-200 מיליון דונג וייט למ"ר. בשבעת החודשים הראשונים של 2025, ההיצע גדל ב-43% (מעל 2,000 דירות), העסקאות גדלו ב-57%.

נוכחותן של תאגידים גדולים כמו סאן גרופ, וינגרופ, מאסטריז הומס... לא רק משפרת את איכות המוצר, אלא גם יוצרת אזורים עירוניים מודרניים עם מערכת אקולוגית מסחרית, חינוכית, רפואית ובידורית סינכרונית.

מומחים אומרים ששוק הדירות בדאנאנג נכנס למחזור צמיחה חדש. איור: טרונג הונג

לדברי מר וו הונג טאנג, סגן המנכ"ל של קבוצת DKRA, שוק הדירות בדאנאנג אינו מתואם עם פלחי הדירות היוקרתיים והמפוארים המהווים 78% מכלל ההיצע, בעוד שמוצרים בטווח הביניים - המשרתים את צרכי הדיור האמיתיים של התושבים המקומיים - מוגבלים.

קונים מהאנוי והו צ'י מין סיטי שולטים, ומתמקדים בדירות יוקרה ודירות יוקרה להשקעה. לעומת זאת, רוב תושבי דא נאנג מחפשים דירות בטווח הביניים להתיישב בהן אך מתקשים להגיע אליהן מכיוון שהמחירים חורגים בהרבה מיכולתם הכלכלית.

פרויקטים מרכזיים רבים עומדים כיום על 80-100 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר; פרויקטים לאורך נהר האן שפותחו על ידי מותגים גדולים עולים עד 150-170 מיליון דונג וייטנאמי ^למ"ר . לדברי מר טאנג, זהו מחיר "עולה על התקרה" בהשוואה לביקוש האמיתי לדיור.

למרות המחירים הגבוהים, נזילות השוק נותרה חיובית. בשבעת החודשים הראשונים של 2025, הצריכה גדלה ביותר מ-50% בהשוואה לאותה תקופה. עם זאת, למען פיתוח בר-קיימא, השוק זקוק לפרויקטים ביניים במחירים נוחים יותר. אחרת, הסיכון לעודף מקומי, כאשר היצע מוצרי היוקרה עולה במהירות אך הביקוש האמיתי אינו יכול לעמוד בקצב, הוא בלתי נמנע.

מר טאנג אמר כי עלויות גבוהות של קרקעות, חומרים ומימון מקשות על ירידת מחירים. הפער בין יכולת התשלום של אנשים לבין מחירי המכירה ימשיך להתרחב. בטווח הקצר, הביקוש מצד משקיעים מחוזות אחרים עדיין ישמור על נזילות; אך בטווח הבינוני והארוך, הלחץ התחרותי יהיה עז, מה שיאלץ פרויקטים רבים להחיל הנחות ותמריצים.

לדברי משקיעי נדל"ן, שוק הדירות בדה נאנג צומח בחוזקה, דבר המשקף את המשיכה של עיר החוף הדינמית. עם זאת, אם יהיה מחסור במוצרים מתאימים לאוכלוסייה המקומית, חוסר האיזון יהפוך לברור יותר ויותר.

כדי להבטיח פיתוח בר-קיימא, יש צורך שהממשלה תתערב בוויסות מבנה המוצרים, עידוד השוק הבינוני והבר השגה; ומעקב צמוד אחר התקדמות הפרויקט ואיכותו. רק על ידי איזון בין האינטרסים של המשקיעים לבין צורכי הדיור האמיתיים, דא נאנג יכולה לשמור על תנופת צמיחה יציבה, במטרה להפוך למרכז הנופש העירוני המוביל באזור.

מקור: https://baodanang.vn/thi-truong-bat-dong-san-da-nang-tang-truong-manh-nhung-can-can-doi-cung-cau-3305311.html