על פי ועדת העם של האנוי , מאז סוף 2025, חלה התקדמות משמעותית בעבודות פינוי הקרקעות. פרויקטים רבים ארוכי שנים הואצו, במיוחד פרויקטים של תשתית אסטרטגית כמו כביש הטבעת 4 - אזור הבירה, קטע כביש הטבעת 1 מהואנג קאו לווי פוק, כבישי הטבעת 2.5, 3 ו-3.5, יחד עם סדרה של גשרים מעל נהר האדום כמו טו ליאן, טראן הונג דאו, ת'ונג קאט, הונג הא ונגוק הוי.
יתר על כן, התקדמות חלוקת ההשקעות הציבוריות בהאנוי גבוהה משמעותית מהממוצע הארצי. על פי מידע שהוצג בוועידה הלאומית להאצת הקצאה וחלוקת הון השקעות ציבוריות בשנת 2026 ב-24 באפריל, נכון ל-23 באפריל, האנוי חילקה כ-31,000 מיליארד דונג וייטנאמי, השווה ל-25.7% מהתוכנית שהוקצתה על ידי ראש הממשלה, בעוד ששיעור החלוקה הממוצע הארצי, כפי שנרשם על ידי משרד האוצר, עמד על כ-12.6%.
היישום בו-זמני של פרויקטים רבים בקנה מידה גדול מצביע על כך שהאנוי נכנסת למחזור מוגדר בבירור של פיתוח תשתיות ממוקד ואסטרטגי.
מהתרחבות עירונית חד-קוטבית ועד לשינוי מבני של מודל הפיתוח.
אם התקופה שבין 1990 ל-2015 הייתה תקופה של התרחבות טריטוריאלית ואורבניזציה פרברית, אז התקופה הנוכחית היא תהליך ארגון מחדש של מודל הפיתוח העירוני של האנוי.
במשך עשורים רבים, צמיחתה של האנוי התבססה בעיקר על התרחבות עירונית חד-קוטבית, גידול אוכלוסין עקב הגירה, ופיתוח איתן של שוק הדיור במרכז העיר. מודל בתי הצינורות שנבנו בעצמם היווה את רוב המבנה העירוני, המאופיין בצפיפות גבוהה, בתים טוריים צמודים בסמטאות צרות, וקרקע מוגבלת לתחבורה ולשטחים ירוקים. מבנה זה היה עשוי להתאים לתקופה של עיור מהיר, עלויות פיתוח נמוכות וכלכלה שעדיין הייתה מקוטעת.
עם זאת, כאשר צפיפות האוכלוסייה וקנה המידה העירוני עולים על קיבולת התשתית, מודל זה מתחיל לחשוף את מגבלותיו. עומסי תנועה, עלויות לוגיסטיקה מוגברות, תשתיות עמוסות ופיצול קרקעות מצמצמים את היקף הפיתוח תחת המודל הישן.
בהקשר החדש הזה, האנוי אינה יכולה עוד להסתמך על יתרונות של זמינות קרקעות או עלויות נמוכות כדי למשוך השקעות, אלא חייבת להתחרות על סמך קישוריות, איכות תשתית, יכולת למשוך זרימות הון איכותיות ויעילות תפעולית עירונית. דבר זה מאלץ את העיר להיכנס למחזור רה-ארגון מקיף יותר.
תהליך הרה-ארגון הנוכחי אינו עוסק רק בהחלפת מבנים ישנים, אלא בשינוי דפוסי שימוש בקרקע ובתפקודים עירוניים.
מתחמי דירות ישנים הם הדוגמה המובהקת ביותר. אלו מבנים עירוניים שנוצרו בתקופה שלאחר הסובסידיות, המאופיינים ביעילות נמוכה של ניצול קרקע, תשתיות רעועות וחוסר התאמה ללחצי גידול האוכלוסייה המודרני. לכן, שיפוץ בנייני דירות ישנים אינו רק סוגיית דיור, אלא גם תהליך של שינוי ערך הקרקע במרכז העיר.
במקביל, מפעלים, מחסנים ומתקני ייצור רבים במרכז העיר מועברים בהדרגה אל מחוץ לאזור המרכזי. מגמה זו התרחשה בסיאול, שנגחאי וסינגפור ככל שערכי הקרקעות העירוניות עלו והמבנה הכלכלי עבר לכיוון שירותים, פיננסים וטכנולוגיה.
בערים גדולות, קרקעות תעשייתיות במרכזי ערים מוחלפות לעתים קרובות במתחמים מעורבים הכוללים דיור, מסחר, משרדים ושירותים. האנוי עוקבת כיום אחר מגמה זו.
שוק הנדל"ן מתחיל להבדיל באופן משמעותי.
על פי איגוד מתווכי הנדל"ן של וייטנאם (VARS), לאחר שהואץ פינוי הקרקעות ויישום התכנון, שוק הדיור למגורים באזורים רבים בהאנוי החל להראות מגמה ברורה יותר של בידול.
במיוחד באזורים הנמצאים בתכנון, אזורי מגורים ישנים, בתים בסמטאות צרות או אזורים עם תשתיות מוגבלות, מחירי העסקאות בפועל והנזילות הראו סימני ירידה.
VARS טוענת כי הסיבה נובעת לא רק מהעובדה שהמחירים עלו משמעותית בשנים האחרונות, אלא גם מחששות הקשורים לתכנון עירוני, אפשרות של סלילת כבישים, שיפוץ עירוני ושינויים במבנה האוכלוסייה באזור העיר הפנימית העתיקה.
ככל שהאנוי נכנסת לתקופה של ארגון מחדש משמעותי, המגבלות הטבועות במודלי דיור בסמטאות צרות הופכות לברורות יותר ויותר, כגון עומסי תנועה, מחסור במקומות חניה, שטחי מגורים מוגבלים, אזורים ירוקים, חששות לבטיחות אש וגישה לתשתיות עירוניות מודרניות.
מנגד, ביקוש השוק נע יותר ויותר לכיוון מוצרים מתוכננים היטב כגון בנייני דירות ובתים נמוכים באזורים עירוניים חדשים ובערי לוויין משולבות עם תשתית מסונכרנת. פרויקטים אלה נהנים ממרחבי מגורים מודרניים, שירותים מקיפים, קישוריות טובה יותר ויציבות תכנונית גבוהה.
הדבר מצביע על כך שהמחזור החדש של שוק האנוי לא יהיה עוד תקופה של עליות מחירים אחידות כמו בעבר, אלא תקופה של בידול חזק המבוסס על איכות התשתית, קישוריות והיכולת ליצור מערכת אקולוגית כלכלית.
"תהליך הרה-ארגון העירוני מוביל לשינויים משמעותיים במבנה הפיתוח של שוק הנדל"ן של האנוי", קבע VARS.
בעוד שבעבר צמיחת השוק התבססה בעיקר על התרחבות עירונית חד-קוטבית וציפיות תשתית, המחזור הנוכחי עובר לכיוון מודל פיתוח המבוסס על איכות התשתיות, יעילות תפעולית עירונית וביקוש בפועל לדיור.
עדות לכך היא פיתוחם של אזורים עירוניים רבים בקנה מידה גדול לאורך מסדרונות תשתית חדשים. היצע השוק צפוי להיות מגוון יותר, כולל דיור יוקרתי, בינוני, מסחרי במחירים נוחים, דיור ציבורי ודיור להשכרה.
ראוי לציין כי דיור ציבורי, כולל דיור להשכרה, הופך בהדרגה לעמוד תווך חיוני במדיניות הרווחה החברתית ובאסטרטגיית הפיתוח העירוני של האנוי. ככל שהעיר עוברת למודל רב-מרכזי, האתגר אינו עוד רק פיתוח דיור נוסף, אלא ארגון מחדש של מרחבי מגורים, שיפור הגישה לתשתיות וחלוקת האוכלוסייה בצורה רציונלית יותר.
במודל חדש זה, אזורי ליבה מרכזיים, מיקומים על גדות אגם, או אזורים עם גישה ישירה למטרו, מרכזים פיננסיים ועורקי מסחר ראשיים, צפויים להתמקד במוצרים יוקרתיים הפונים לתושבים בעלי הכנסה גבוהה, אנשי מקצוע בינלאומיים ואליטה העירונית.
עם זאת, טוענים ב-VARS כי אין פירוש הדבר שקבוצות בעלות הכנסה נמוכה "נדחקות אל מחוץ לעיר" במובן המסורתי. ההבדל במחזור הפיתוח החדש הזה טמון בעובדה שלמרות שהמרחקים הגיאוגרפיים עשויים להיות גדולים יותר, הזמן והנגישות מתקצרים משמעותית הודות למערכת התשתיות החדשה.
כבישי טבעת, קווי מטרו, גשרים מעל נהר האדום, כבישים מקשרים בין-אזוריים ומסדרונות לוגיסטיים חדשים ישנו לחלוטין את התחבורה בתוך האנוי. עם שדרוגי תשתית משמעותיים, מגורים באזורים מרוחקים יותר ממרכז העיר ועדיין עם גישה נוחה למקומות עבודה, קניונים, שדה התעופה או אזורי שירות יהפכו בהדרגה לנורמה במטרופולין מודרני.
זה מניח את היסודות לתהליך בר-קיימא יותר של ביזור וחלוקה מחדש של אוכלוסייה, במקום ריכוז מוגזם מתמשך בליבת העיר.
"חשוב מכך, ערכי הנדל"ן במחזור החדש צפויים לגדול יותר בהתבסס על יכולת התפעול של העיר, היכולת ליצור מערכת אקולוגית כלכלית וביקוש אמיתי, ולא רק על הציפייה לעליות מחירים עקב פיתוח תשתיות כמו בשלבים קודמים", הדגיש VARS.
מילות מפתח:
מקור: https://congluan.vn/thi-truong-bat-dong-san-tai-ha-noi-dang-phan-hoa-manh-post347470.html
תגובה (0)