השוק חווה "פרדוקס" מעניין, פרויקטים רבים של דירות "נמכרו", ופלח המחירים של 50 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר ייעלם.

השוק חווה "פרדוקס" מעניין, פרויקטים של דירות בהאנוי נסחרו היטב, אפילו "אזלו", תקנות על רישום דמי שימוש בקרקע בעת הנפקת ספרים אדומים... הן חדשות הנדל"ן האחרונות.

מומחים אומרים שדירות חדשות במחירים של פחות מ-50 מיליון דולר למ"ר בהאנוי עומדות להיעלם. (צילום: לין אן)

דירות במחירים נוחים "נעלמות" בהדרגה

תחום הדיור בר השגה מבוקש מאוד בשוק אך קיים בו מחסור חמור בהיצע. עד שנת 2024, כמעט 67% מהדירות החדשות בשוק בהאנוי יהיו בקטגוריית היוקרה והיוקרה.

ההערכה היא שעד שנת 2025, פלח הדירות העיקרי במחיר של 50 מיליון וונד רבוע למ"ר ייעלם. מומחים אף מאמינים שדירות חדשות במחיר של פחות מ-50 מיליון וונד רבוע למ"ר בהאנוי ייעלמו בקרוב. סיפורם של דיור מסחרי בר השגה, שציפו היה לבסס מחדש את האיזון בין היצע לביקוש בשוק, רחוק כעת יותר ויותר.

סטטיסטיקות של איגוד סוכני הנדל"ן של וייטנאם (VARS) מראות כי ברבעון השלישי של 2024, מדד מחירי הדירות בהאנוי עלה ב-64% בהשוואה לרבעון השני של 2019, כפול מהעלייה בהו צ'י מין סיטי. מחיר המכירה הראשוני הממוצע מתקרב ל-60 מיליון וונד למטר רבוע.

מר נגוין ואן דין - סגן נשיא איגוד הנדל"ן של וייטנאם, ציין כי בעלי הכנסה בינונית בהאנוי עוברים יותר ויותר למחוזות המרוחקים, שבהם מערכת התשתיות המקשרת לא הושלמה, כדי לקנות בתים. מצב זה יתרחש באזורים עירוניים אחרים בעתיד הקרוב אם מנגנון רישוי הפרויקטים לא יתוכנן מחדש. עם זאת, מחירי הדירות באזורים אלה אינם עוד ברמה "מתאימה".

מנהל Batdongsan.com.vn באזור הדרום - מר דין מין טואן, ציין כי בשנת 2024 חל "פרדוקס" מעניין, לפיו למרות שמחירי הדירות בשוק הראשוני הן בהאנוי והן בהו צ'י מין סיטי היו גבוהים, כוח הקנייה עדיין היה די טוב. עד 70% מהסוכנים אמרו כי פרויקטים של דירות בהאנוי הציגו נפח עסקאות חיובי, ואף "אזלו" בשנת 2024. באופן דומה, נתון זה בהו צ'י מין סיטי הגיע גם הוא ליותר מ-40%.

זה מראה את המשיכה החזקה של פלח הדירות, במיוחד פרויקטים שעונים היטב על צרכי דיור אמיתיים. דירות הן תמיד החלוצות במחזורי התאוששות השוק משום שהן מכוונות לצורכי דיור אמיתיים, צורך שתמיד קיים ובר קיימא. העלייה החזקה בעסקאות מרוכזת בדירות עם שטחים קטנים ומחירים סבירים. בנוסף, הפרויקטים שנבחרו על ידי הקונים הם לרוב מוצרים מוגמרים, עם תשתית מלאה, צפיפות בנייה נמוכה, משקיעים בעלי מוניטין, התקדמות תשלומים טובה ומדיניות ריבית מועדפת וכו', ניתח מר טואן.

למרות שקטגוריית הדירות במחירים נוחים ובינוניים מצטמצמת בערים גדולות כמו האנוי והו צ'י מין סיטי, זהו עדיין הקטגורייה העיקרית, המושכת עניין רב מצד קונים אמיתיים, עם הצורך להחזיק בית כדי להתיישב.

ממציאות זו, פיתוח דיור מסחרי בר השגה עדיין נחוץ באופן דחוף, במיוחד בערים גדולות. מר דאנג הונג וו, סגן שר משאבי הטבע והסביבה לשעבר, אמר כי יש צורך להציע יוזמה למחקר ופיתוח של תחום הדיור המסחרי בר השגה, משום שזה יהיה גורם חשוב שיעזור לשוק הנדל"ן להתייצב ולהיות בר קיימא.

האם כדאי לי להשקיע בדירות שירות להשכרה?

בסמינר "פוטנציאל דירות להשכרה" שנערך אחר הצהריים של ה-23 בדצמבר, אמר ד"ר נגוין ואן דין, יו"ר איגוד מתווכי הנדל"ן של וייטנאם, כי מחירי הנדל"ן באזור המרכז נמצאים במגמת עלייה. מחיר הדירה הממוצע בארבעת המחוזות המרכזיים של האנוי הוכפל בהשוואה לתחילת 2019, גבוה ב-30% מהעלייה הממוצעת בכל האנוי.

לדוגמה, האי בה טרונג ודונג דה הם שני המחוזות עם קצב צמיחת המחירים הטוב ביותר ב-5 השנים האחרונות, בשל רמת מחירים טובה יחסית בהשוואה לפרויקטים שנפתחו לאחרונה באזורי הפרברים. פרויקטים שנפתחו לאחרונה ב-3 השנים האחרונות התאימו את מחיריהם באופן רציף, כ-10% לאחר כל שלב פתיחה. פרויקטים חדשים של דירות נפתחו למכירה בשנת 2024 עם מחירים רגילים החל מ-125 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר. דירות שירות מתומחרות בכ-88 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר (לא כולל מע"מ ודמי תחזוקה).

בהקשר של עליית מחירי הדירות, אם יש לכם יותר מ-5 מיליארד וונד במזומן, האם כדאי לכם לעבור להשקעה בדירות להשכרה עם שירותים?

מר לה דין צ'ונג, המנכ"ל של SGO Home, אמר כי משקיעים רבים נוטים לחפש נדל"ן עם רווחים כפולים, עם הכנסה יציבה משכירות ורווח מצמיחת נכסים.

לכן, אם יש לכם 5.5 מיליארד דונג וייטנאמי, מציע מר צ'ונג, משקיעים יכולים למצוא נדל"ן גמיש שמייצר תזרים מזומנים וניתן להשתמש בו למגורים או להשכרה. עם נדל"ן גמיש שכזה, לא יהיה קשה למכור אותו מאוחר יותר.

לדברי מר צ'ונג, דירות שירות במרכז ערים גדולות כמו האנוי והו צ'י מין סיטי זכו לתשומת לב בשנים האחרונות בשל הכנסתן היציבה מאורחים ותיקים, מומחים והקהילה הזרה.

יתר על כן, מחירן של דירות שירות נמוך ב-35-70% ממחיר השוק באותו פלח, אך מחיר השכירות של דירות שירות גבוה ב-25-50% ממחירן של דירות לטווח ארוך. עובדה זו מראה כי דירות שירות להשכרה הן מוצרי נדל"ן המביאים יעילות השקעה גבוהה.

לפרויקט אזור התיירות בשווי של יותר מ-2,500 מיליארד וונד בבינה דין יש משקיע.

ב-23 בדצמבר, חדשות ממשרד הוועדה העממית של מחוז בין דין אמרו: סגן יו"ר הוועדה העממית של המחוז, נגוין טו קונג הואנג, חתם על החלטה מס' 4428/QD-UBND המאשרת את תוצאות המכירה הפומבית של זכויות שימוש בקרקע ליישום פרויקט נקודת מס' 2 (2-2), אזור התיירות נון לי - חוף קאט טיין.

זהו פרויקט עם הון השקעה מינימלי משוער כולל של יותר מ-2,215.57 מיליארד דונג וייטנאמי (לא כולל כסף הזכייה במכירה פומבית עבור זכויות שימוש בקרקע), שבוצע במחוז קאט צ'אן, מחוז פו קאט, אזור כלכלי נהון הוי, מחוז בין דין.

בהתאם לכך, המשקיעה שנבחרה היא חברת השקעות משותפת לפיתוח תשתיות פו ג'יה (Phu Gia Infrastructure Development Investment Joint Stock Company) (שמטתה בעיר קווי נון, בין דין) עם מחיר הצעה זוכה של 368,823 מיליארד דונג וייטנאמי, הפרש של כמעט 21 מיליארד דונג וייטנאמי (20,877 מיליארד דונג וייטנאמי) לעומת מחיר ההתחלה של 347,946 מיליארד דונג וייטנאמי.

השטח המתוכנן לפרויקט משתרע על פני יותר מ-40 דונם; מתוכם, שטח קרקעות לשירותי תיירות (קרקעות וילות תיירותיות, קרקעות לשירותי נופש, קרקעות למלונות, קרקעות לכיכרות, קרקעות לבנייה לשירותי מסחר, קרקעות לבריכה) משתרע על פני יותר מ-14.4 דונם, שטח הקרקעות הירוקות משתרע על פני יותר מ-15.3 דונם, שטח הקרקעות לתנועה ותשתיות טכניות (קרקעות לתנועה, קרקעות לתשתיות טכניות, קרקעות לחניה) משתרע על פני כמעט 5.6 דונם, ושטח הקרקעות לחוף ולמים משתרע על פני 4.8 דונם. צורת השימוש בקרקע היא שהמדינה חוכרת את הקרקע וגובה דמי שכירות פעם אחת לכל תקופת החכירה באמצעות מכרז זכויות שימוש בקרקע.

עם השלמתו, בבינה דין יהיו פרויקטים נוספים של נופש יוקרתי כגון: וילות תיירותיות, מלונות, פרויקטים של שירותי נופש, פרויקטים של שירותים מסחריים (מסעדות, חנויות מזכרות, קריוקי, עסקים כלליים) למכירה, השכרה, רכישה-חכירה ופעילויות עסקיות אחרות בהתאם לתקנות כדי לענות על צרכי הלינה, הנופש, הבידור והנופש של תיירים.

פרויקט זה מבטיח גם ליצור תנופה נוספת לפיתוח התיירות המקומית, עם בניית פריטים חשובים רבים כגון: מלונות, וילות נופש, כיכרות ושירותים מסחריים...

לדברי מנהיגי מחוז בין דין, גם זהו אזור בעל פוטנציאל רב אך לא נוצל כראוי. מחוז בין דין ניהל מדיניות רבה הקשורה לגיוס ומשיכת השקעות. משם, יצירת תנאים למשקיעים בעלי יכולת וניסיון מספיקים להשקיע באזור ולפתח אותו בהתאם להנחיות מועצת העם המחוזית בכל תקופה.

תקנות בנוגע לחוב אגרת שימוש בקרקע בעת הנפקת הספר האדום

יש לשים לב לתקנות בנוגע לרישום דמי שימוש בקרקע בעת מתן אישורי זכויות שימוש בקרקע (הספרים האדומים) ובעלות על נכסים הקשורים לקרקע.

סעיף 11, סעיף 18 של צו 101/2024/ND-CP קובע את חוב אגרות השימוש בקרקע בעת מתן תעודות זכויות שימוש בקרקע ובעלות על נכסים הקשורים לקרקע (הידועות בכינוי "ספרים אדומים"), המיושמות כדלקמן:

א) זכאים לחוב אגרת שימוש בקרקע בעת הנפקת תעודת זכויות שימוש בקרקע ובעלות על נכסים המחוברים לקרקע הם יחידים ומשקי בית המשתמשים כיום בקרקע ויש להם צורך ברישום חוב, ויורשים על פי הוראות החוק שיש להם צורך ברישום חוב, ימשיכו ברישום חוב;

ב) סכום אגרת השימוש בקרקע הרשומה בחוב עבור המקרה המפורט בנקודה א' של סעיף זה הוא הסכום הכולל של אגרת השימוש בקרקע שיש לשלם בעת הנפקת תעודת זכויות השימוש בקרקע ובעלות על נכסים המחוברים לקרקע;

ג) הסדר והנהלים לרישום, תשלום וסילוק חובות אגרת שימוש בקרקע, ותקופת חוב אגרת השימוש בקרקע עבור משקי בית ויחידים הזכאים לחובות אגרת שימוש בקרקע כפי שנקבע בסעיף זה, ייושמו בהתאם להוראות החוק לגביית אגרת שימוש בקרקע ושכר דירה;

ד) במקרה בו מוקצית לאדם קרקע ליישוב מחדש, חוב דמי השימוש בקרקע יירשם בהתאם להוראות הצו בדבר פיצויים, תמיכה ויישוב מחדש כאשר המדינה תובעת מחדש את הקרקע;

ד) רישום חוב אגרת שימוש בקרקע עבור הנושאים המפורטים בסעיף א' לסעיף זה יחול החל מ-1 באוגוסט 2024 ועד 31 ביולי 2029. תשלום וביטול חוב אגרת שימוש בקרקע יבוצעו בהתאם להוראות החוק לגביית אגרת שימוש בקרקע ודמי שכירות קרקע.

מקור: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-thi-truong-chung-kien-nghich-ly-thu-vi-nhieu-du-an-chung-cu-chay-hang-phan-khuc-gia-50-trieu-dongm2-se-bien-mat-298500.html