ראש הממשלה ינהל כנס בנושא פיתוח דיור ציבורי; האנוי מובילה בעליית מחירי הדירות, רשימת הפרויקטים המובילים

ראש הממשלה ינהל כנס בנושא פיתוח דיור ציבורי בסוף ינואר; מחירי הדירות בהאנוי עלו ב-50% לאחר שנה; האם המס לתשלום על שטחי קרקע עלה בהשוואה לספר האדום?... הן חדשות הנדל"ן האחרונות.

האנוי מובילה את המדינה בקצב עליית מחירי הדירות . צילום: נקודת מבט של פרויקט Ecolife Tay Ho, האנוי. (מקור: Thu Do Invest)

ראש הממשלה ינהל כנס בנושא פיתוח דיור ציבורי.

משרד הבינוי הגיש זה עתה מסמך לראש הממשלה ובו הצעה לארגן ועידה לקידום פיתוח בריא ובר קיימא של דיור ציבורי ושוק הנדל"ן. הוועידה צפויה להתקיים בסוף ינואר 2025, בראשות ראש הממשלה, ובהשתתפות סגן ראש הממשלה טראן הונג הא, שרי הבינוי, משאבי הטבע והסביבה, האוצר, בנק המדינה ומנהיגים של משרדים, סניפים וועדות רבים של האסיפה הלאומית.

בכנס צפויים להשתתף באופן ישיר 200 משתתפים מומחים, נציגי איגוד הנדל"ן של וייטנאם, איגוד הנדל"ן של הו צ'י מין סיטי וחברות נדל"ן גדולות רבות ברחבי המדינה כגון Vingroup, Sungroup, Novaland, Hung Thinh Land, Becamex IDC Binh Duong, CEO Group, Him Lam, Capital House, Capitaland, Viglacera, HUD, Ecopark...

כמתוכנן, הכנס יתקיים ישירות במשרד הממשלה ובאופן מקוון לוועדות העם של 63 מחוזות וערים ברחבי המדינה.

בהערכת שוק הנדל"ן בשנת 2024, אמר משרד הבינוי כי יישובים רבים קידמו באופן פעיל רפורמה בהליכים מנהליים בתכנון, השקעות, בנייה ותמיכה ביצירת היצע נדל"ן ארצי.

בסך הכל, במהלך השנה, הושלמו 59 פרויקטים של דיור מסחרי ברחבי הארץ בהיקף של כ-16,720 יחידות ו-28 פרויקטים של דיור ציבורי בהיקף של 20,284 יחידות.

בנוסף, ישנם 67 פרויקטים המשקיעים בבניית תשתיות והעברת זכויות שימוש בקרקע בהיקף של כ-6,667 מגרשים ומגרשים שנמכרו בשוק.

מבחינת נפח עסקאות, נפח העסקאות הכולל של דירות ובתים פרטיים בשנת 2024 עומד על כ-137,386 יחידות, 102.2% בהשוואה לשנת 2023.

בינתיים, נפח עסקאות הקרקע הכולל עומד על כ-446,899 מגרשים, 138.1% בהשוואה לשנת 2023.

בפרט בתחום פיתוח הדיור הציבורי, יישום פרויקט ההשקעה לבניית לפחות מיליון דירות דיור ציבורי עבור אנשים בעלי הכנסה נמוכה ועובדי פארקים תעשייתיים בתקופה 2021-2030 הניב תוצאות ראשוניות.

ברחבי המדינה יושמו 645 פרויקטים של דיור ציבורי בהיקף של 581,218 יחידות דיור. בשנת 2024 הושלמו 28 פרויקטים בהיקף של 20,284 יחידות דיור, עלייה של 46% בהשוואה לשנת 2023.

בנוסף, 23 פרויקטים בהיקף של 25,399 דירות קיבלו רישיון והחלו בנייתם, 113 פרויקטים אושרו למדיניות השקעות, בהיקף בנייה של 142,450 דירות.

יישובים תכננו 1,309 מוקדים וארגנו קרנות קרקע בשטח של כ-9,756 דונם לפיתוח דיור ציבורי.

במסגרת תוכנית ההלוואות המועדפות בסך 120,000 מיליארד דונג וייט לפיתוח דיור ציבורי, דיור לעובדים ושיפוץ ובנייה מחדש של בנייני דירות, הבנקים התחייבו לספק הלוואות בסכום של למעלה מ-4,000 מיליארד דונג וייט, כאשר מחזור ההלוואות הגיע ל-2,360 מיליארד דונג וייט.

בשנה אחת, מחירי הדירות בהאנוי זינקו ב-50%

בהערכת שוק הנדל"ן בשנת 2024, אמר משרד הבינוי כי מחירי הנדל"ן בשוק ממשיכים לעלות, אך קצב עליית המחירים עבור כל סוג בכל זמן, בכל מיקום, בכל אזור בכל יישוב שונה. בפרט, האנוי מובילה בקצב עליית המחירים.

עליית המחירים שנרשמה בפלח השוק הנמוך, שבעבר עמדה על פחות מ-30 מיליון וונד/מ"ר, עלתה כעת לפחות מ-45 מיליון וונד/מ"ר.

פלח השוק הבינוני, שבעבר מחירו עמד על 30-45 מיליון וונד רבוע/מ"ר, גדל כעת לכ-45-70 מיליון וונד רבוע/מ"ר.

פלח הדירות היוקרתי, שבעבר מחירו עמד על 50-70 מיליון וונד רבוע/מ"ר, גדל כעת ל-70-100 מיליון וונד רבוע/מ"ר.

בפלח דירות היוקרה, הופיעו כמה פרויקטים עם מחירי מכירה של החל מ-200 מיליון וונד למטר רבוע.

על פי נתוני משרד הבינוי, בשנת 2024 מחירי הדירות בכמה ערים גדולות עלו הרבה יותר מאשר בשנת 2023.

בהאנוי, מחירי הדירות עלו ב-40-50% בהשוואה למחירי 2023, כאשר בחלק מהפרויקטים עלו מחירי הדירות אף גבוה יותר.

בכמה פרויקטים של דירות בהאנוי חלה עלייה חדה במחירי המכירה בהשוואה לעבר, כגון פרויקט Ecolife Tay Ho בכ-72 מיליון וונד דונג למ"ר, סאנשיין גארדן בכ-54 מיליון וונד דונג למ"ר, צ'לסי פארק - קאו גיאי בכ-62 מיליון וונד דונג למ"ר, קומפלקס טראנג אן בכ-70 מיליון וונד דונג למ"ר, ומגדל לג'נד ב-72 מיליון וונד דונג למ"ר.

בהו צ'י מין סיטי, מחירי הדירות בשנת 2024 יעלו בכ-20-30% בהשוואה לשנת 2023. בפרויקטים ואזורים מסוימים יש עליות גבוהות יותר, כגון פרויקט The Horizon Phu My Hung עם מחיר מכירה של כ-125 מיליון וונד דירוג למ"ר, The Ascent כ-64 מיליון וונד דירוג למ"ר, Lu Gia Plaza כ-46 מיליון וונד דירוג למ"ר, Osimi Tower כ-41 מיליון וונד דירוג למ"ר, ומחירי Stown Tham Luong נעים בין 29-44 מיליון וונד דירוג למ"ר.

באופן דומה, מחיר המכירה של דירות בשנת 2024 בעיר דה נאנג עלה בכ-20% בהשוואה לשנת 2023. בפרט, דירות במגדלי סם עולות בין 80 ל-100 מיליון וונד רבוע למ"ר, פנינסולה החל מ-53.5 מיליון וונד רבוע למ"ר, והפילמור החל מ-100 מיליון וונד רבוע למ"ר.

בפרט, על פי הערכת איגוד מתווכי הנדל"ן של וייטנאם במסגרת איגוד הנדל"ן של וייטנאם, בכמה פרויקטים של דירות, השטחים והעסקאות המשניות גדלו בכ-60-70% בהשוואה לשנת 2023.

מחירי השכרת קרקעות בהו צ'י מין סיטי עלו ביותר מ-50%

הוועדה העממית של הו צ'י מין סיטי פרסמה זה עתה החלטה המסדירה את שיעור האחוזים לחישוב מחיר השכירות של קרקע, קרקע לבנייה תת-קרקעית (לא החלק התת-קרקעי של בנייה עילית) וקרקע עם פני מים כבסיס לחישוב דמי שכירות. ההחלטה נכנסת לתוקף החל מ-20 בינואר.

אחוז מחיר השכירות השנתי המוחל על מקרי חכירת קרקע עם תשלום שנתי ללא מכרז מוחל בהתאם לכל קבוצת מטרות שימוש בחכירת קרקע.

ראשית, קבוצת קרקעות חקלאיות (כולל קרקעות חכורות באזור חקלאי מתקדם): 0.25%

שנית, קרקעות מושכרות באזורי היי-טק, פארק התוכנה קוואנג טרונג, אזורי עיבוד יצוא, פארקי תעשייה, אשכולות תעשייתיים: 0.5%

שלישית, קרקעות ייצור ועסקים שאינן קרקעות שירות מסחריות וקרקעות ציבוריות בעלות מטרות עסקיות ייקבעו לפי 3 התחומים הבאים:

אזור 1, כולל מחוזות 1, 3, 4, 5, 10, פו נואן: 1%

אזור 2, כולל את העיר ת'ו דוק והמחוזות 6, 7, 8, 11, 12, בין טאן, בין טאן, טאן בין, טאן פו, גו ואפ: 0.75%

אזור 3, כולל Hoc Mon, Cu Chi, Binh Chanh, Can Gio, מחוזות Nha Be: 0.5%

רביעית, קרקעות מסחריות ושירותיות נקבעות גם הן לפי 3 האזורים כפי שהוזכרו לעיל, האחוזים לחישוב מחירי השכרת קרקעות הם 1.5%, 1% ו-0.75% בהתאמה.

בהשוואה לתקנות הישנות, אחוז חישוב מחיר השכירות של הקרקע בהו צ'י מין סיטי ירד. עם זאת, מחיר הקרקע ברשימת מחירי הקרקע המתוקנת עלה בחדות, מה שהוביל לעלייה במחיר השכירות השנתי של הקרקע.

באופן ספציפי, מחירי השכרת קרקעות שאינן חקלאיות צפויים לעלות ב-35-54%; מחירי השכרת קרקעות מסחריות ושירותיות יעלו ב-18-23%; ובמקביל, מחירי השכרת קרקעות חקלאיות יירדו ב-22%.

האם עליי לשלם מס על שטח הקרקע הנוסף בהשוואה לשטח שבספר האדום?

מגרש של 200 מ"ר קיבל רישיון בספר האדום בשנת 2010. כעת אזרח רוצה להפריד את המגרש, אך במדידתו מחדש, השטח גדל ב-20 מ"ר למרות שהגבול והצורה נותרו ללא שינוי בהשוואה לתעודה. האם עליי לשלם יותר מס?

במקרה הנ"ל, אזרחים תוהים האם עליהם למלא התחייבויות כספיות עבור השטח המוגדל בהתאם להוראות חוק הקרקעות משנת 2024 או לא? האם עליהם להנפיק מחדש או להחליף תעודת זכות שימוש חדשה בקרקע או לא?

בתגובה לסוגיה זו, אמר משרד משאבי הטבע והסביבה כי סעיף 6, סעיף 135 לחוק המקרקעין משנת 2024 קובע את עקרונות מתן אישורי זכויות שימוש בקרקע ובעלות על נכסים הקשורים לקרקע.

באופן ספציפי, נקבע כי: במקרה שקיים הבדל בשטח בין נתוני המדידה בפועל לבין הנתונים הרשומים במסמכים הקבועים בסעיף 137 לחוק זה או בתעודת זכות השימוש בקרקע/או בתעודת בעלות על בית ותעודת זכות השימוש בקרקע/או בתעודת זכות השימוש בקרקע, בעלות על בית ונכסים אחרים המחוברים לקרקע/או בתעודת זכות השימוש בקרקע, זכויות בעלות על נכסים המחוברים לקרקע (המכונות יחד "הספר האדום") שהונפק אך גבול החלקה שבשימוש לא השתנה בהשוואה לגבול החלקה בזמן הנפקת הספר האדום, ואין מחלוקת עם משתמשי קרקע סמוכים, אז בעת הנפקה או הנפקה מחדש של הספר האדום, שטח הקרקע ייקבע בהתאם לנתוני המדידה בפועל...

סעיף 3 בסעיף 37 בצו מס' 101/2024 של הממשלה קובע סקר קרקע בסיסי; רישום, הנפקת תעודות זכויות שימוש בקרקע, בעלות על נכסים המחוברים לקרקע ומערכת מידע קרקעית הקובעת את הסדר והנהלים לרישום שינויים בקרקע, נכסים המחוברים לקרקע והנפקת ספרים אדומים.

בהתאם לכך, בעת טיפול בהליכי רישום שינויי מקרקעין בהם חלקת הקרקע קיבלה רישום בספר אדום על פי מפת הקדסטרל או נלקחה ממפת הקדסטרל של חלקת הקרקע, משרד רישום המקרקעין אינו חייב למדוד או לקבוע מחדש את שטח חלקת הקרקע, למעט במקרים בהם למשתמש בקרקע או לבעל הנכס הצמוד לקרקע יש צורך בכך.

במקרה של ביצוע הליכי רישום שינויי מקרקעין בהם הספר האדום שהונפק לא השתמש במפה קדסטרלית או במפה קדסטרלית שחולצה של החלקה, למשתמש בקרקע יש צורך להנפיק ספר אדום חדש או נמצא במקרה בו יש להנפיק ספר אדום חדש, משרד רישום המקרקעין יחלץ את המפה הקדסטרלית או יחלץ את המפה הקדסטרלית של החלקה במקומות בהם אין מפה קדסטרלית או שיש רק מפה קדסטרלית מנייר קרועה, פגומה ולא ניתנת לשחזור ולא ניתן להשתמש בה לדיגיטציה בהתאם להוראות צו זה כדי להציג את תרשים החלקה בספר האדום.

משתמשי קרקע מוכרים על סמך תוצאות של תמציות מפה קדסטרלית או מדידות מפה קדסטרלית ועליהם לשלם את עלויות המדידה בהתאם לתקנות.

במקרה של מדידה מחדש, אם שטח החלקה גדול מהשטח המופיע בספר האדום שהונפק, וגבול החלקה אינו משתנה בהשוואה לגבול החלקה במועד הוצאת הספר האדום, על המשתמש בקרקע למלא התחייבויות כספיות בנוגע לדמי שימוש בקרקע עבור שטח הקרקע למגורים הנוסף מעבר לגבול הקרקע למגורים, ודמי שכירות קרקע עבור השטח הנוסף בהתאם להוראות החוק במועד הוצאת הספר האדום הקודם.

מהתקנות הנ"ל, משרד משאבי הטבע והסביבה ממליץ לאזרחים ללמוד ולפנות לסוכנויות ניהול קרקעות מקומיות כדי לעמוד בהוראות החוק.

מקור: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-thu-tuong-se-chu-tri-hoi-nghi-ve-phat-trien-nha-o-xa-hoi-ha-noi-dan-dau-ve-toc-do-tang-gia-chung-cu-danh-sach-du-an-dau-bang-302143.html