פתרון "צוואר הבקבוק" של מחירי הדיור: פיתוח דיור ציבורי חייב להיות בעדיפות אסטרטגית

צילום אילוסטרציה.

לנוכח מצב זה, בוועידת ועדת ההיגוי המרכזית האחרונה בנושא מדיניות דיור ושוק הנדל"ן, העלה ראש הממשלה פאם מין צ'ין שאלה ש"מפרקת" את כל התעשייה: "עלינו לענות על השאלה מדוע מחירי הדירות גבוהים ונשארים גבוהים?" שאלה זו לא רק משקפת חששות לגבי הרציונליות של השוק, אלא גם מראה את הצורך הדחוף להתאים מדיניות, מנגנונים וחשיבה בנוגע לפיתוח דיור, ובמיוחד מגזר הדיור הציבורי - הנחשב למפתח להפחתת מחירי הדירות בקנה מידה גדול.

* ביקוש אמיתי - היצע לא מאוזן

ד"ר בוי דוק הונג - לשעבר מנהל המחלקה לתכנון פיננסי ( משרד הבינוי ) ציין כי ניתוח מצב השוק הנוכחי מראה כי קונפליקט בין היצע לביקוש הוא אחד הגורמים העיקריים. בעוד שבמגזר הדיור המסחרי, ובמיוחד בשוק הביניים-יוקרתי, יש עודף מוצרים, דיור ציבורי סובל ממחסור חמור. ישנן סיבות רבות לעליית מחירי הדירות, אך שורש הבעיה, שנמשך שנים רבות, הוא חוסר היצע של דיור ציבורי בר השגה עבור קונים.

ראש הממשלה פאם מין צ'ין ציין כי שוק הנדל"ן מתפתח בצורה לא מאוזנת, כאשר רוב ההיצע מרוכז במגזר היוקרתי, הרחק מהצרכים האמיתיים של החברה. מחירי הדיור עולים גבוה מדי, ולפעמים עולים באופן דרמטי, במיוחד בשתי הערים הגדולות האנוי והו צ'י מין סיטי. "כל כך הרבה אנשים צריכים בתים אבל בגלל שהמחירים גבוהים מדי, הם לא יכולים לקנות אותם. בתים שעולים מעל 70 מיליון או 100 מיליון וונד למטר מרובע, למי יש כסף לקנות אותם?", הדגיש ראש הממשלה.

דו"ח של משרד הבינוי מראה כי מחירי הדירות בהאנוי ובהו צ'י מין סיטי נשמרים כיום על ממוצע של 70-80 מיליון וונד למטר רבוע, עלייה של כ-5.6% בהשוואה לתחילת השנה. בינתיים, פרויקטים רבים של דיור חברתי לא יושמו בזמן, והגיעו רק לכ-59.6% מהתוכנית שנקבעה בפרויקט לבניית מיליון דירות דיור חברתי עד 2030. חבילת האשראי בסך 145,000 מיליארד וונד לתמיכה בפיתוח מגזר זה שולם רק יותר מ-4,000 מיליארד וונד לאחר שנתיים של יישום...

מנקודת מבטו של מומחה, ד"ר בוי דוק הונג אמר כי אחת הסיבות העיקריות לכך שקשה להוריד את מחירי הדירות היא שעסקים מתקשים לגשת להון השקעה. המדיניות המוניטרית לא יצרה תנאים נוחים ליזמי נדל"ן לגישה לאשראי בנקאי, בעוד שערוצי גיוס הון לטווח ארוך כמו אג"ח קונצרניות ושוק המניות טרם התפתחו.

בהקשר של הון אשראי לטווח קצר מבנקים המהווה חלק גדול, סיכוני נזילות גוברים גורמים לבנקים להיות זהירים בעת מתן הלוואות. זה מקשה על עסקים ליישם פרויקטים חדשים או עיכובים, מה שמוביל למחסור בהיצע בפועל ולדחיפת מחירים.

יחד עם זאת, המערכת המשפטית, למרות התאמות רבות, עדיין סובלת מחפיפות רבות, אינה ברורה וגורמת לקשיים בתהליך היישום. הליכים אדמיניסטרטיביים ארוכים, חוסר סנכרון בין סוכנויות פונקציונליות ויישובים, יחד עם יכולת ניהול מוגבלת ברמה העממית, גם הם מאטים את תהליך ההשקעה בבנייה והבאת דיור לשוק.

בנוסף לגורמים משפטיים והון, עלויות התשומה של פרויקטים של דירות עולות. מחירי הקרקע, עלויות פינוי אתרים, אגרות שימוש בקרקע, מיסים, אגרות ומחירי חומרי בנייה עולים, בעוד שאין מנגנון בקרה קפדני. עלויות אלו כלולות בסופו של דבר במחיר המכירה, מה שמטיל את הנטל על הקונה - ניתח מר הונג.

למעשה, עסקים רבים גם רואים בכך שרשימת מחירי הקרקעות הנוכחית ושיטת חישוב אגרת השימוש בקרקע מטילים נטל כבד על עלויות פיתוח הפרויקטים. בינתיים, הערכת שווי קרקע וגביית אגרת שימוש בקרקע אינם עקביים בין יישובים, מה שמוביל לחוסר שקיפות ולהגדלת עלויות ההשקעה.

* ארגון מחדש של השוק

לנוכח המצב הנ"ל, מר נגוין אן קה - יו"ר קבוצת G6, חבר הוועד הפועל של איגוד הנדל"ן של וייטנאם, הגיש סדרה של המלצות ספציפיות וישימות לצינון מחירי הדירות בתקופה שבין 2025 ל-2027. ראשית, יש צורך להשלים ולפרסם בקרוב רשימת מחירי קרקעות חדשה בכיוון סביר יותר, ובמקביל להסיר לחלוטין הליכים משפטיים, וליצור תנאים לעסקים ליישום פרויקטים בצורה חלקה יותר.

במקביל, עבור קרקעות המוצעות למכירה פומבית על ידי יחידים, מר קוה הציע לקבוע בבירור מנגנון להגבלת העברות תוך שנתיים, דרישה לפיקדונות גבוהים, הוכחת יכולת פיננסית, ובמקביל כפיית תשלום תוך 7 ימים לאחר הזכייה במכירה הפומבית, על מנת למנוע ספקולציות ואגירת קרקעות בהמתנה לעליות מחירים...

במקביל, יש צורך לשלוט ברווח המכירות העיקרי של פרויקטים של דירות, ולהגביל אותו ללא יותר מ-50%. משום שלדברי מר קווי, כיום פרויקטים רבים בעלי שולי רווח גבוהים פי 2-3, מה שדוחף את מחיר המכירה ליותר ממכפיל את העלות בפועל. לדוגמה, פרויקט דירות יוקרה בהאנוי בשנת 2022 עולה 40 מיליון וונד/מ"ר עם עלות בנייה של כ-25 מיליון וונד/מ"ר, אך עד 2025 המחיר יעלה ל-90 מיליון וונד/מ"ר בעוד שהעלות תעלה רק לכ-35 מיליון וונד/מ"ר.

בפרט, יש צורך לפתח באופן משמעותי את הדיור הציבורי בערים גדולות וסביבן, תוך תכנון סינכרוני ותשתיות טובות, כדי ליצור מקור אספקה המתאים לביקוש האמיתי בשוק.

ד"ר בוי דוק הונג, שחולק את אותה דעה, הדגיש כי יש צורך לשנות את המודעות ולהעביר את השקעות הדיור מקנייה ומכירה להגדלת השקעות בעיקר בדיור להשכרה וברכישה בשכר דירה. יש לראות בכך פריצת דרך ביישום מדיניות דיור חברתי.

זה לא רק פותר את בעיית הדיור, אלא גם פתרון להסדרת העבודה הסוציאלית. עובדים יכולים ללכת לכל מקום עבודה, כאשר יש להם מקום מגורים שמתאים להכנסתם; במיוחד בעת ארגון מחדש, יישום שלטון מקומי דו-מפלסי, מיזוג מחוזות, ביטול רמת המחוז ומיזוג קומונות.

"האידיאולוגיה של חוקת 2013, החלטות המפלגה ואסטרטגיית הפיתוח החברתי-כלכלי 2021-2030 קובעת בבירור: 'למדינה, לקהילה ולעם יש אחריות לדאוג לפיתוח דיור'. בפרט, על המדינה למלא תפקיד מוביל בטיפול בפיתוח דיור ציבורי. לכן, יש צורך לבחון מחדש את המודל של מפעלים בעלי פעילויות שירות ציבורי בבנייה ובעסק של דיור ציבורי" - הציע ד"ר בוי הונג.

בנוגע לשוק, אמר מר טראן חאן קוואנג - מנכ"ל חברת הנדל"ן וייט אן הואה, כי השוק הנוכחי אינו חסר מוצרים, אלא חסר מוצרים מתאימים. רוב קוני הבתים הנוכחיים אינם למטרות מגורים, אלא להשקעה או ספקולציה, בציפייה להרוויח. בינתיים, אלו עם צרכים אמיתיים אינם יכולים לגשת אליהם עקב מחירים גבוהים.

חלק ממדיניות ניהול הקרקעות והפיתוח העירוני הנוכחית, למרות שמטרתה לשלוט בשוק, פוגעת שלא במתכוון בהיצע. לדוגמה, תקנות על הידוק חלוקת קרקעות ומכירתן, או מנגנון "פיצוי עצמי" הופכים את יישום פרויקטים בקנה מידה קטן לכמעט בלתי אפשרי, מה שמפחית משמעותית את הגמישות והביזור של השוק.

לכן, לדברי מר קוואנג, כדי להפחית את מחירי הדירות, יש צורך לא רק בפתרונות בנוגע להליכים הוניים ומנהליים, אלא גם ברפורמות עמוקות יותר בתכנון, בניהול קרקעות, פיננסי ואוריינטציה לפיתוח דיור בר-קיימא.

ראש הממשלה פאם מין צ'ין הדגיש שוב ושוב את התפקיד האסטרטגי של דיור ציבורי במדיניות פיתוח חברתי-כלכלי, לא רק משרת את הביטחון הסוציאלי אלא גם תורם ליציבות מקרו-כלכלית.

לפיכך, דיור ציבורי מזוהה כמנוף לשוק. כדי להפחית את מחירי הדירות, יש צורך לשקול את פיתוח הדיור הציבורי כעדיפות השקעה לאומית עם מנגנונים ספציפיים בנושאי הון, קרקע, מס ותכנון. במקביל, יש צורך לעודד מיזמים פרטיים להשתתף באופן משמעותי בפלח זה, באמצעות מדיניות תמריצים ספציפית וברת-ביצוע.

מומחים מסכימים באופן כללי כי הפתרון לבעיית הפחתת מחירי הדירות אינו ניתן להשגה באמצעות מספר צעדים בודדים או קצרי טווח. זוהי סוגיה הקשורה לתחומים רבים, החל מתכנון עירוני, משפט, פיננסים, מיסוי, ועד לחשיבה על פיתוח דיור ואסטרטגיית ניהול מקרו-כלכלי.

בפרט, יש צורך בתיאום הדוק בין משרדי ממשלה, סניפים, יישובים וקהילת העסקים. וחשוב מכך, עלינו לשנות את תפיסת פיתוח הדיור כך שתשרת את הציבור, ולא רק ככלי השקעה. כאשר שוק הנדל"ן יחזור לערכו האמיתי, עם מוצרים מתאימים, מחירים סבירים ושקופים, לאנשים יהיו יותר הזדמנויות גישה לדיור, והכלכלה תרוויח משוק יציב, בריא ובר קיימא.

מקור: https://vtv.vn/go-nut-that-gia-nha-phat-trien-nha-o-xa-hoi-phai-la-uu-tien-chien-luoc-100250924195403496.htm