מס על רווחי נדל"ן ומניות: נכון אך לא מזעזע

מיסוי הכנסות מהשקעות הוא דבר נפוץ, אך וייטנאם צריכה להתייחס למדיניות של מדינות אחרות, כמו ארה"ב המאפשרת העברה של הפסדים לשנה הבאה כדי להפחית את המסים לתשלום, או סינגפור שמטילה מס נמוך מאוד או ללא מס כלל על ריבית בניירות ערך כדי לעודד השקעות...

משרד האוצר הציע להחיל מס הכנסה אישי על העברות נדל"ן על ידי יחידים על ידי הכפלת ההכנסה החייבת במס בשיעור המס של 20% עבור כל העברה - צילום: NGOC HIEN

משרד האוצר של וייטנאם מבקש תגובות על טיוטת החוק המתוקן בנושא מס הכנסה אישי, המציע להטיל מס של 20% על רווחים כאשר יחידים מעבירים נכסי נדל"ן וניירות ערך.

מדיניות זו שואפת להחליף את שיטת גביית המס הנוכחית (2% ממחיר מכירת נדל"ן, 0.1% ממחיר מכירת ניירות ערך לעסקה).

זה יאפשר למוכרים עם הפסדים להימנע מתשלום מיסים, בעוד שאלו עם רווחים גדולים ישלמו יותר מיסים. עם זאת, ההצעה עוררה גם חששות לגבי השפעתה על השוק והיתכנותה.

נקודת מבט של משקיעים ונהלים בינלאומיים

מאז תחילת 2025, וייטנאם נקטה במדיניות מוניטרית מרחיבה כדי לתמוך בצמיחה, עם ריביות נמוכות ואשראי בשפע. בעוד שהזרקת הכסף סייעה לעורר את הכלכלה , ההיסטוריה מראה שאף כלכלה לא יכולה לצמוח באופן בר-קיימא על סמך כסף זול ובועות נכסים בלבד.

למעשה, כאשר כסף זורם יתר על המידה לקרקעות ומניות, מחירי הנכסים עולים מהר יותר מהכלכלה הריאלית, מה שיוצר סיכונים פוטנציאליים לחוסר יציבות מקרו-כלכלית.

לכן, מדינות רבות משתמשות בכלי מס כדי להגדיל את העלויות ולהפחית את האטרקטיביות של ספקולציות בנכסים. ניתן להבין את הצעת וייטנאם למס של 20% על רווחי נדל"ן ומניות כאמצעי לאיזון מחדש של תזרים המזומנים: הפניית הון הרחק מערוצי ספקולציה לטווח קצר אל ערכם האמיתי.

עם זאת, שיעור המס של 20% נחשב גבוה מדי בהשוואה לרמה הנוכחית ועלול לגרום להלם אם יוחל בפתאומיות.

במיוחד אם אין הבחנה בין תקופות החזקה ואין הפרשה להפסדים בין שנים, ההשפעה תהיה עצומה.

משקיעים לטווח קצר עשויים להפחית את המסחר, למשוך הון לאפיקים אחרים או להיאלץ להחזיק מניות למשך זמן רב יותר במקום לקנות ולמכור בגמישות.

בנוסף, הטיוטה אינה מבהירה אילו הוצאות ניתנות לניכוי בעת חישוב ריבית; ייתכן שהוצאות רבות בפועל לא ייספרו, מה שמעמיד את המשקיעים בסיכון למס על רווחים נומינליים הגבוהים מהרווחים בפועל.

הפרקטיקה הבינלאומית מראה כי מיסוי הכנסות מהשקעות הוא נפוץ, אך השיעורים והשיטות משתנים מאוד. מדינות רבות מציעות תמריצי מס להשקעות לטווח ארוך: לדוגמה, יפן מטילה מס אחיד של כ-20% על רווחי מניות; ארצות הברית מאפשרת למשקיעים להעביר הפסדים קדימה כדי להפחית את חבות המס שלהם. מדינות מסוימות גובות מיסים נמוכים מאוד על כל עסקה או שאינן מסות רווחי מניות כלל כדי לעודד משקיעים בודדים (כגון סינגפור).

בשוק, המס החדש צפוי לשנות את התנהגות המשקיעים. בטווח הקצר, אנשים רבים עשויים להיות "בהלם" מהעלייה החדה במסים, במיוחד עבור נדל"ן המוחזק פחות משנתיים, אשר יחויבו במס של עד 10% ממחיר המכירה (אם לא ניתן להוכיח את העלויות).

בהקשר של המיתון בשוק הנדל"ן, נדרשת מפת דרכים סבירה כדי למנוע זעזוע נזילות. בטווח הארוך, מס ריבית של 20% יסייע בסינון משקיעים: ספקולנטים לטווח קצר יצטמצמו, בעוד שמשקיעים לטווח ארוך ישקלו את ההשקעה בזהירות רבה יותר.

מס של 20% אולי מפחית את המסחר לטווח קצר, אך הוא מעודד החזקת מניות לזמן ארוך יותר והעברת חלק מההון לאפיקי השקעה לטווח ארוך - צילום: קוואנג דין

רבים חוששים שמוכרים יוסיפו את המס למחיר הבית, מה שיגרום למחיר לעלות ובסופו של דבר הקונה ישלם את המס. אך במציאות, השוק מתאים את עצמו בהתאם להיצע וביקוש, ואינו מאפשר למוכרים להעלות מחירים באופן שרירותי.

עבור מניות, מס של 20% אולי מפחית את המסחר לטווח קצר, אך הוא מעודד החזקת מניות לאורך זמן רב יותר והסטת חלק מההון לאפיקי השקעה לטווח ארוך.

עם זאת, יש צורך לשקול תמריצים נוספים להשקעה לטווח ארוך (לדוגמה, פטור/הפחתת מס עבור מניות המוחזקות יותר משנה), המדיניות החדשה תתרום לייצוב השוק בטווח הארוך.

רשויות המס זקוקות למסד נתונים מלא של עסקאות.

השיטה הנוכחית של גביית 2% ממחיר מכירת הנדל"ן מציגה חסרונות רבים. מכיוון שהיא אינה לוקחת בחשבון רווחים והפסדים, שיטת חישוב שטוחה זו יוצרת תמריץ למוכרים להצהיר על מחיר נמוך יותר בחוזה כדי להתחמק מתשלום מס.

מיסוי המבוסס על רווחים נותן לאנשים תמריץ להצהיר על מחיר הרכישה הנכון ולשמור קבלות על הוצאות כדי לתבוע ניכויים. כאשר מחירי הנדל"ן עולים בחדות, הממשלה יכולה גם לגבות יותר.

גביית מיסים בצורה נכונה ומלאה באמצעות השיטה החדשה דורשת יכולת ניהול ותשתית נתונים נאותים. רשויות המס זקוקות למסד נתונים מלא של עסקאות כדי לקבוע במדויק את העלות וההוצאות של כל עסקה, ובכך לגבות מיסים ביעילות.

נכון לעכשיו, כל השינויים בהעברת נדל"ן עודכנו בלשכת המס - יתרון ראשוני - אך עדיין יש צורך לשדרג את מערכת המידע באופן סינכרוני לפני החלת המס על הריבית. יש ליישם מדיניות זו בזהירות ובהדרגה.

איש העסקים דין הונג קי הוא כיום יו"ר חברת המניות המשותפת Secoin, יו"ר איגוד חומרי הבנייה והבנייה של הו צ'י מין סיטי (SACA), יו"ר איגוד העסקים הירוקים של הו צ'י מין סיטי (HGBA) וסגן יו"ר איגוד העסקים של הו צ'י מין סיטי (HUBA).

שקול את המסלול , הימנע מהלם

ההצעה להטיל מס של 20% על רווחי נדל"ן וניירות ערך מדגימה את נחישותה של סוכנות הניהול לכוון את השוק לשקיפות ולפרקטיקה בינלאומית. כדי ליישם אותה ביעילות, יש לתכנן אותה בקפידה, בגמישות ובסינכרוניות.

ראשית, נדרשת מפת דרכים ברורה ליישום. הטלה מיידית של שיעורי מס גבוהים בשוק חלש עלולה להיות מזעזעת; לכן, ניתן לשקול תקופת מעבר או יישום פיילוט בהאנוי ובהו צ'י מין סיטי, תוך הגברת הסנקציות בהדרגה ככל שהמערכת תהיה מוכנה.

שנית, על הרשויות להשלים בקרוב את מסד הנתונים של המקרקעין, המחבר מידע על מסים, בנקאות, נוטריונים... כדי ליצור בסיס לקביעת מחיר הרכישה המקורי, העלויות ומעקב אחר עסקאות. זה לא רק משמש לגביית מסים בצורה מדויקת אלא גם מסייע לשוק לפעול בצורה שקופה ויעילה יותר.

שלישית , מדיניות המס צריכה להיות גמישה ואנושית. גופים מחוקקים יכולים להוסיף פטורים במקרים לגיטימיים: כגון פטורים או הפחתות מס עבור עסקאות בלתי נמנעות (מכירת בית עקב נסיבות קשות) או רווחים נמוכים כדי לתמוך באנשים.

רביעית , זהו מס מורכב למדי, המחייב את נישומי המס לשמור מסמכים ולהגיש הצהרות מפורטות. לרשויות המס צריכות להיות הנחיות ספציפיות לגבי הוצאות סבירות הניתנות לניכוי, כיצד לחשב רווחים והפסדים, וכיצד להגיש הצהרות בצורה הנוחה ביותר...

חזרה לנושא

דין הונג, קנטאקי

מקור: https://tuoitre.vn/thue-loi-nhuan-bat-dong-san-chung-khoan-dung-nhung-dung-gay-soc-20250727175217981.htm