תהליך שלב אחר שלב להנפקת אישורי בעלות על קרקע עבור נכסים שנרכשו ונמכרו באמצעות הסכמים בכתב יד.

Người Đưa Tin•03/12/2023

[מודעה_1]

מורכבות בתיעוד נדל"ן

בתחילת דצמבר 2023, מחלקת משאבי הטבע והסביבה של הו צ'י מין סיטי ביקשה מוועדות העם של המחוזות, העיר ת'ו דוק, ממשרד רישום המקרקעין של הו צ'י מין סיטי וסניפיו לפתור מקרים של שינוי שימוש לא מורשה בקרקע, חלוקת קרקע לא מורשית והעברת בעלות באמצעות מסמכים בכתב יד.

על פי דיווח של מחלקת משאבי הטבע והסביבה של הו צ'י מין סיטי, ישנם מקרים בהו צ'י מין סיטי בהם משקי בית ויחידים משתמשים באדמות חקלאיות עבורן הוענקו להם אישורי זכות שימוש בקרקע על ידי הוועדה העממית ברמת המחוז. במהלך השימוש חלו שינויים כגון: משקי בית שנפרדו כדי לחיות באופן עצמאי; ירושה, קבלת קרקע כמתנה או העברת חלק משטח הקרקע...

כדי להתמודד עם צורך מעשי זה, משתמשי הקרקע פנו לחלוקת קרקע בלתי מורשית, העברת בעלות חלקית על הקרקע באמצעות מסמכים בכתב יד (מבלי לערוך חוזים להעברת זכויות שימוש בקרקע ונכסים המחוברים לקרקע כנדרש), ושינוי שרירותי של ייעוד הקרקע (בניית בתים ומבנים על אדמה חקלאית...).

עקב היעדר תקנות מקיפות ובזמן בחוקי המקרקעין לאורך תקופות שונות, אלו שקיבלו את העברת הבעלות במקרים אלה לא קיבלו תעודות זכויות שימוש בקרקע, בעלות על בתים ונכסים אחרים הצמודים לקרקע (תעודות).

הבעיה הנזכרת לעיל נמשכה עד שהוראות סעיף 2, סעיף 82 של צו מס' 43/2014/ND-CP אפשרו פתרון מקרים הקשורים לקבלת העברות, ירושות ומתנות באמצעות מסמכים בכתב יד לפני 1 ביולי 2014.

עם זאת, מכיוון שהאדמה חולקה והועברה ללא אישור, חלק גדול משטח האדמה שהועבר אינו תואם את תקנות ועדת העם המחוזית.

מר נגוין טואן טאנג, מנהל מחלקת משאבי הטבע והסביבה של הו צ'י מין סיטי, העריך: "נכון לעכשיו, אין נתונים סטטיסטיים ספציפיים מכיוון שתהליך ההכרזה והרישום טרם אורגן. עם זאת, על פי תצפיותינו, מקרים אלה מרוכזים בעיקר באזורים פרבריים, במיוחד במחוזות עם קצב עיור מהיר כמו מחוז בין צ'אן, מחוז הוק מון ומחוז בין טאן..."

כדי לקבל נתונים מדויקים יחסית, מחלקת משאבי הטבע והסביבה של הו צ'י מין סיטי צריכה לערוך סקר והצהרה כלל-עירונית בתיאום הדוק בין המחוזות, העיר ת'ו דוק, רובעים וקומונות, כמו גם תושבים שכיום "בעלים" של נכסים במצב זה.

על האזרחים להבין בבירור את אחריותם וזכויותיהם על מנת לשתף פעולה בהצהרות שקופות, רק אז נוכל לקבל נתונים ספציפיים ומדויקים.

כדי להנפיק אישורי בעלות על קרקע עבור נכסים שנרכשו ונמכרו באמצעות הסכמים בכתב יד, העיר הו צ'י מין צריכה לשקול סוגיות כגון עיתוי העסקה; טיפול בהפרות קרקע ובנייה (קנסות, הריסה בכפייה, או אישור רישום, החזרה בכפייה של רווחים בלתי חוקיים וכו'); וסקירה של התכנון כדי להבטיח עמידה בתקנות בנוגע למגבלות חלוקת קרקע ותשתיות... על מנת לקבוע האם כל מקרה ספציפי עומד בקריטריונים לזכאות.

יחד עם זאת, מכיוון שעסקאות קרקע בלתי פורמליות חסרות אישור רשמי מהרשויות, אימות האותנטיות של תאריך העסקה קשה וקל לנצל אותו להפרת תקנות. אם לא נאכף בקפדנות, הדבר עלול להוביל בקלות ל"עקיפת החוק" ולחלוקת חלקות אדמה שחורגות מהמגבלות המותרות.

"לכן, פתרון הנפקת אישורי שימוש בקרקע במקרים אלה בהתאם לתקנות החוק מחייב התחשבות וטיפול בהפרות מנהליות בתחום הקרקע. הנפקת האישורים עבור כל מקרה צריכה להתבסס גם על תכנון שימוש בקרקע, תנאים לחלוקת קרקע ותשתיות. אלה נושאים הנמצאים בסמכות הוועדה העממית של המחוז", אישר מר טאנג.

סוגיות משפטיות הדורשות הבהרה.

לדברי עורך הדין קוואץ' ת'אן לוק, מנהל משרד עורכי הדין LSX, עסקאות נדל"ן בין אנשים פרטיים באמצעות מסמכים בכתב יד, ללא אישור נוטריוני או אישור, הן נפוצות יחסית בימינו.

הסיבות שבגינן שני הצדדים נכנסו לעסקה כזו נבעו מחוסר הבנה של התקנות החוקיות, היעדר אישור שימוש בקרקע, אמון הדדי, חוסר רצון לפרסם את העסקה וניסיון להימנע מתשלום מיסים.

החוק קובע כי העברת קרקעות ובתים חייבת להיות מתועדת בחוזה נוטריוני. חוקי מקרקעין לאורך תקופות שונות קבעו בעקביות כי חוזים להעברת זכויות שימוש בקרקע חייבים להיות מאומתים על ידי נוטריון או מאושרים על ידי הוועדה העממית של הקומונה, הרובע או העיר שבה נמצאת הקרקע.

עורך הדין לוק ציין כי עסקאות נדל"ן המבוצעות באמצעות מסמכים בכתב יד אינן עומדות בתקנות הנוגעות לצורה, ולא ניתן להעביר את הבעלות לבעלים החדש במסמכי זכויות שימוש רשמיים בקרקע, ולכן הן אינן מוכרות על פי חוק.

הקונה אינו מזוהה כחוק כבעלים או משתמש חוקי של הקרקע והבית.

אם הקונה אינו מוכר כבעלים החוקיים של הקרקע, הוא אינו רשאי להעביר, להעביר, לרשת או למשכן את הנכס. במקרה שהמדינה תחזיר לעצמה את הנכס, הבעלות על הקרקע עדיין תהיה שייכת למוכר.

אם יתעורר מחלוקת בין שני הצדדים בנוגע לפיצויים עבור פינוי קרקע, הכסף יופקד בחשבון החזקה זמני בבנק עד למתן פסק דין או החלטה לפתרון המחלוקת.

סכסוכים בין המוכר לקונה יתעוררו אם לא ניתן להגיע להסכם או לפיוס; במקרים כאלה, על אחד הצדדים להגיש תביעה לבית המשפט בו נמצא הנכס לצורך פתרון.

נכון לעכשיו, עדיין קיים מספר גדול יחסית של נכסים ללא אישורי בעלות על הקרקע. למרות שרבים יודעים שעסקאות הקשורות לנכסים ללא אישורי בעלות טומנות בחובן סיכונים משמעותיים, הן עדיין מתנהלות מכיוון שככל שהסיכון גדול יותר, כך הרווח הפוטנציאלי גבוה יותר.

"במקרה זה, כדי להבטיח את זכויות הקונה, יש לנסח חוזה מכר בכתב יד עם סעיף פיקדון הקובע: 'כאשר הקרקע מקבלת תעודת זכות שימוש בקרקע, המוכר אחראי לביצוע הליכי ההעברה החוקיים לקונה; אחרת, הוא ייענש בסכום כפול מסכום הפיקדון שהתקבל'. סעיף זה ימזער את האפשרות לסכסוכים, או שאם אכן יתעורר סכסוך, זכויות הקונה יהיו מוגנות על פי חוק", אמר עורך הדין לוק.

[מודעה_2]
מָקוֹר