הנפקת ספר אדום שלב אחר שלב עבור נכסי נדל"ן שנרכשו ונמכרו באמצעות מסמכים בכתב יד

[מודעה_1]

סטטוס מורכב של תיק נדל"ן

בתחילת דצמבר 2023, מחלקת משאבי הטבע והסביבה של הו צ'י מין סיטי מבקשת מוועדות העם של המחוזות, העיר ת'ו דוק, ממשרד רישום המקרקעין של הו צ'י מין סיטי וסניפיה המסונפים לטפל ברישומים של שינויים שרירותיים במטרות שימוש בקרקע, הפרדת מגרשים שרירותית והעברת זכויות בכתב יד.

על פי דו"ח מחלקת משאבי הטבע והסביבה של הו צ'י מין סיטי, בהו צ'י מין סיטי ישנם מקרים של משקי בית ויחידים המשתמשים באדמות חקלאיות , אשר קיבלו תעודת זכויות שימוש בקרקע על ידי ועדת העם המחוזית, ובמהלך תהליך השימוש חלו שינויים כגון: משקי בית שנפרדו כדי לחיות בנפרד; ירושה, קבלת חלק, העברת חלק משטח הקרקע...

כדי לפתור צורך מעשי זה, משתמשי הקרקע חילקו מגרשים באופן שרירותי, העבירו חלק מהמגרש באופן ידני (מבלי לערוך חוזה להעברת זכויות שימוש בקרקע ונכסים הצמודים לקרקע כפי שנקבע), שינו באופן שרירותי את ייעוד השימוש בקרקע (בנו בתים, עבודות על קרקע חקלאית...).

מכיוון שחוק המקרקעין לאורך תקופות רבות לא כלל תקנות מלאות ובזמן, במקרים אלה לא הוענקה לנעבר תעודת זכויות שימוש בקרקע, זכויות בעלות על בית ונכסים אחרים הקשורים לקרקע (תעודה).

הבעיה הנ"ל נמשכה עד שהתקנה בסעיף 2, סעיף 82 של צו מס' 43/2014/ND-CP אפשרה את יישוב מקרים של קבלת העברה, ירושה ומתנה באמצעות מסמכים בכתב יד לפני 1 ביולי 2014.

עם זאת, מכיוון שהאדמה חולקה באופן שרירותי לזכויות העברה, רוב שטח האדמה שהועבר לא היה בהתאם לתקנות ועדת העם המחוזית.

מר נגוין טואן טאנג, מנהל מחלקת משאבי הטבע והסביבה של הו צ'י מין סיטי, העריך: "נכון לעכשיו, אין נתונים סטטיסטיים ספציפיים מכיוון שההצהרה והרישום לא אורגנו. עם זאת, על פי הרישומים שלנו, מקרים אלה מרוכזים בעיקר באזורים פרבריים, במיוחד במחוזות עם עיור מהיר כמו בין צ'אן, הוק מון, בין טאן וכו'."

כדי לקבל נתון מדויק יחסית, מחלקת משאבי הטבע והסביבה של הו צ'י מין סיטי צריכה לערוך הצהרה וסקר כלל-עירוניים בתיאום הדוק בין המחוזות, העיר ת'ו דוק, רובעים, קומונות וכן אנשים ש"בעלים" של נכסי נדל"ן במצב זה.

אנשים חייבים לראות בבירור את אחריותם וזכויותיהם לשתף פעולה בהצהרה שקופה כדי שיהיו להם מספרים ספציפיים ומדויקים.

כדי להנפיק תעודות עבור נדל"ן שנרכש ונמכר ידנית, על העיר הו צ'י מין לקחת בחשבון סוגיות כגון זמן הרכישה והמכירה; טיפול בעבירות קרקע ובנייה (קנסות, הריסה או רישום בכפייה, החזרה בכפייה של רווחים בלתי חוקיים וכו'); סקירת תכנון, הבטחת עמידה בתקנות בנוגע למגבלות חלוקת קרקעות ותשתיות וכו' כדי לקבוע כל מקרה ספציפי העומד בקריטריונים.

יחד עם זאת, מכיוון שרכישה ומכירה של מסמכים בכתב יד אינם מאושרים על ידי הרשות המוסמכת, אימות האותנטיות של זמן הרכישה והמכירה הוא חסר בסיס וניתן לנצל אותו בקלות להפרת תקנות. אם לא ייושם בקפדנות, הדבר עלול להוביל בקלות ל"עקיפת החוק" ולחלוקת חלקות אדמה מבלי להבטיח את הגבול.

"לכן, יש לשקול את הנפקת האישורים עבור מקרים אלה בהתאם לתקנות החוקיות ולטפל בהפרות מנהליות בתחום הקרקעות. הנפקת האישורים עבור כל מקרה צריכה להתבסס גם על תכנון, תוכניות שימוש בקרקע, תנאי חלוקת הקרקע והתשתיות כדי להחליט. אלה נושאים הנמצאים בסמכות הוועדה העממית של המחוז", אישר מר טאנג.

סוגיות משפטיות דורשות הבהרה

עורך הדין קוואץ' טאנה לוק, מנהל משרד עורכי הדין LSX LLC, אמר כי כיום, עסקאות נדל"ן בין אנשים פרטיים המשתמשות במסמכים בכתב יד ללא אישור נוטריוני או אישור הן שכיחות יחסית.

הסיבה שבגללה שני הצדדים ביצעו עסקה כזו הייתה משום שלא הבינו בבירור את התקנות החוקיות, משום שלא היה לנדל"ן תעודת שימוש בקרקע, משום שהם סמכו זה על זה, משום שלא רצו לפרסם את העסקה, כדי להימנע מתשלום מיסים...

החוק קובע כי העברת נדל"ן חייבת להיות מאושרת על ידי נוטריון. חוקי המקרקעין לאורך התקופות איחדו את התקנות לפיהן חוזה להעברת זכויות שימוש בקרקע חייב להיות מאושר על ידי נוטריון או על ידי הוועדה העממית של הקומונה, הרובע או העיר שבה נמצאת הקרקע.

עורך הדין לוק ציין כי עסקאות נדל"ן באמצעות מסמכים בכתב יד אינן עומדות בתקנות פורמליות ואינן יכולות להעביר את שם המשתמש על גבי המסמכים המוכיחים את זכות השימוש, ולכן הן אינן מוכרות על פי חוק.

הקונה אינו מזוהה על פי חוק כבעלים או משתמש חוקיים של הנכס.

אם הקונה אינו מוכר כמשתמש חוקי בקרקע, הוא/היא אינו/היא רשאי/ת להמיר, להעביר, לרשת או למשכן את הקרקע. במקרה שהמדינה תחזיר לעצמה את הקרקע, האחריות לקביעת המשתמש בקרקע עדיין תהיה בידי המוכר.

אם יתעורר מחלוקת בין שני הצדדים בנוגע לסכום הפיצוי או פינוי האתר, סכום זה יופקד לחשבון בנק זמני עד למתן פסק דין או החלטה לפתרון המחלוקת בין שני הצדדים.

אם לא יושג הסכם או פשרה, יתעוררו סכסוכים בין המוכר לקונה, אז אחד מהשניים חייב להגיש תביעה בבית המשפט בו נמצא הנכס כדי לפתור את העניין.

נכון לעכשיו, מצב הנדל"ן ללא תעודות עדיין נפוץ יחסית. למרות שעסקאות נדל"ן ללא תעודות כרוכות בסיכונים גדולים, אנשים רבים עדיין עושים זאת מכיוון שככל שהסיכון גדול יותר, כך פוטנציאל הרווח גבוה יותר.

"במקרה זה, כדי להבטיח את זכויות הקונה, מומלץ לערוך חוזה מכר בכתב יד עם סעיף מקדמה הקובע: כאשר הקרקע והבית מקבלים תעודת זכות שימוש בקרקע, המוכר אחראי לביצוע הליכי העברה משפטיים לקונה, אחרת, הוא ייקנס כפליים מהסכום שהתקבל. סעיף זה יבטיח כי האפשרות לסכסוכים תמוזער, או שאם יתעוררו סכסוכים, זכויות הקונה מובטחות גם על פי חוק", אמר עורך הדין לוק.

[מודעה_2]
מָקוֹר