कृषि भूमि की कीमतें बढ़ाने के प्रस्ताव पर चिंताएँ

कृषि भूमि की कीमतों को समायोजित करना आवश्यक है, लेकिन उन्हें उचित स्तर तक बढ़ाया जाना चाहिए ताकि लोग करों का भुगतान कर सकें, राज्य बजट राजस्व एकत्र कर सके और साथ ही विकास को भी प्रोत्साहित कर सके।

कृषि भूमि की कीमतों को समायोजित करना आवश्यक है, लेकिन इसमें उचित स्तर पर वृद्धि होनी चाहिए, ताकि लोग करों का भुगतान कर सकें, राज्य बजट राजस्व एकत्र कर सके और साथ ही विकास को भी बढ़ावा दे सके।

एचसीएम सिटी इंस्टीट्यूट ऑफ नेचुरल रिसोर्सेज एंड एनवायरनमेंट इकोनॉमिक्स (IEER) ने हाल ही में एक दस्तावेज भेजा है, जिसमें एचसीएम सिटी पीपुल्स कमेटी से अनुरोध किया गया है कि वह भूमि मूल्य सूची में कृषि भूमि की कीमत को आवासीय भूमि की कीमत के 65%-70% के बराबर स्तर पर समायोजित करे।

कृषि भूमि की कीमतें बहुत कम हैं

आईईईआर के निदेशक डॉ. फाम वियत थुआन के अनुसार, हो ची मिन्ह सिटी में कृषि भूमि की कीमतें वर्तमान में बहुत कम हैं, वैज्ञानिक आधार का अभाव है और बाज़ार के सिद्धांतों को सुनिश्चित नहीं करती हैं। इस स्थिति के कारण भूमि उपयोग अधिकार हस्तांतरण कर से प्राप्त राजस्व कम है, अचल संपत्ति बाज़ार सुस्त है, और निर्माण सामग्री बाज़ार में भी निर्माण मांग में कमी के कारण गिरावट आ रही है।

आईईईआर का मानना ​​है कि नई भूमि मूल्य सूची - जिसके 1 जनवरी, 2026 से लागू होने की उम्मीद है - के अनुरूप कृषि भूमि की कीमतों को आवासीय भूमि की कीमतों के 65-70% तक बढ़ाना उचित होगा। हालाँकि, श्री थुआन ने यह भी कहा कि यह केवल उस कृषि भूमि पर लागू होता है जिसके उपयोग के उद्देश्य को बदलने की योजना बनाई गई है।

IEER के प्रस्ताव से सहमत होते हुए, हो ची मिन्ह सिटी के हीप बिन्ह वार्ड में रहने वाली सुश्री गुयेन हिएन ने कहा कि उनकी योजना 1,000 वर्ग मीटर से ज़्यादा कृषि भूमि को आवासीय भूमि में बदलने की है। हालाँकि, देय कर का नोटिस मिलने के बाद, उन्होंने अस्थायी रूप से ऐसा करना बंद कर दिया क्योंकि उनके पास भुगतान के लिए पर्याप्त धनराशि नहीं थी। वर्तमान गणना के अनुसार, हीप बिन्ह क्षेत्र में भूमि की कीमत लगभग 28 मिलियन VND/m2 है, जबकि कृषि भूमि की कीमत केवल 600,000 VND/m2 है। इस अंतर के कारण सुश्री हिएन को चुकाई जाने वाली कर राशि 27 बिलियन VND से भी ज़्यादा हो जाती है - जो पहले की तुलना में लगभग 500% ज़्यादा है।

सुश्री हिएन के अनुसार, यदि कृषि भूमि की कीमत IEER की अनुशंसा के अनुसार लगभग 20 मिलियन VND/m2 तक बढ़ जाती है, तो उनका कर अंतर केवल लगभग 8 बिलियन VND होगा, जो पुराने स्तर की तुलना में लगभग 150% की वृद्धि है, जो अधिक उचित है। हालाँकि, सुश्री हिएन ने टिप्पणी की कि आवासीय भूमि की कीमत में 70% की वृद्धि बहुत अधिक है, इसे केवल 50%-55% के आसपास ही होना चाहिए ताकि लोग आसानी से संतुलन बना सकें। इसके अलावा, उन्हें यह भी चिंता है कि भूमि उपयोग के उद्देश्य को बदलने पर, लोगों को बुनियादी ढाँचे, सड़कों और सड़क की मंजूरी के लिए भुगतान करना होगा, जो कोई छोटी रकम नहीं है।

लिन्ह दान रियल एस्टेट कंसल्टिंग कंपनी के निदेशक, श्री दो लिन्ह दान ने भी टिप्पणी की कि हो ची मिन्ह सिटी में कृषि भूमि की कीमत वर्तमान में वास्तविक बाजार मूल्य की तुलना में बहुत कम है। इसका परिणाम यह होता है कि आवासीय भूमि में परिवर्तित होने पर, चुकाया जाने वाला कर बहुत अधिक होता है - लगभग भूमि की बिक्री मूल्य के बराबर या उससे भी अधिक, जिससे लोग अब घर बनाने के लिए भूमि उपयोग का उद्देश्य बदलना नहीं चाहते।

व्यवसायों के लिए, कृषि भूमि खरीदना और उसे उपविभाजन के लिए आवासीय भूमि में परिवर्तित करना लगभग असंभव है क्योंकि इसकी लागत बहुत अधिक है, जिसके कारण कोई नई परियोजनाएँ नहीं बन पा रही हैं। दरअसल, नई भूमि मूल्य सूची की घोषणा के बाद, हो ची मिन्ह सिटी में परियोजनाओं के विकास के लिए लगभग किसी ने भी कृषि भूमि नहीं खरीदी।

श्री डैन ने कहा कि हो ची मिन्ह सिटी को कृषि भूमि की कीमतों को वास्तविकता के अनुरूप समायोजित करने, लोगों और व्यवसायों को भूमि उपयोग के उद्देश्य बदलने के लिए प्रोत्साहित करने और निर्माण को बढ़ावा देने की आवश्यकता है। वर्तमान में, बाजार में कृषि भूमि की कीमत 10-20 मिलियन VND/m2 है, जबकि मूल्य सूची केवल कुछ लाख VND है, जो वास्तविक मूल्य को नहीं दर्शाती है।

यदि हो ची मिन्ह सिटी ने कृषि भूमि की कीमतों में वृद्धि नहीं की है, तो श्री डैन ने प्रस्ताव दिया कि आवासीय भूमि की कीमतों के साथ बड़े अंतर को कम करने के लिए एक अधिक उचित कर गणना तंत्र होना चाहिए, जिससे बाजार को "ठहराव" से बचाया जा सके।

आईईईआर ने कहा कि कृषि भूमि की कीमतें बढ़ाने का प्रस्ताव केवल उन्हीं क्षेत्रों पर लागू होता है जहाँ भूमि उपयोग के उद्देश्यों में बदलाव की योजना बनाई गई है। फोटो: ट्रांग गुयेन

इसके कई परिणाम हो सकते हैं

इस बीच, वियत एन होआ रियल एस्टेट इन्वेस्टमेंट ज्वाइंट स्टॉक कंपनी के महानिदेशक श्री ट्रान खान क्वांग ने टिप्पणी की कि आईईईआर का प्रस्ताव वास्तव में उचित नहीं है और इसके लिए अधिक विस्तृत सर्वेक्षण की आवश्यकता है।

श्री क्वांग के अनुसार, कृषि भूमि की कीमतों को बाजार मूल्य के करीब लाना होगा। दरअसल, हो ची मिन्ह सिटी के आंतरिक और उपनगरीय इलाकों में कृषि भूमि की कीमतों में बहुत बड़ा अंतर है। अगर सभी इलाकों में कृषि भूमि की कीमतें IEER द्वारा प्रस्तावित "निश्चित दर" से बढ़ती हैं, तो यह अनुचित है।

श्री क्वांग ने कहा कि लोगों को कृषि भूमि से आवासीय भूमि में उपयोग के उद्देश्य को बदलने के लिए प्रोत्साहित करने हेतु, भूमि मूल्य सूची के अनुसार मूल्य अंतर का 100% वसूलने के बजाय, एक समायोजन गुणांक लागू करना आवश्यक है। यह दर लगभग 0.4% - 0.5% होनी चाहिए ताकि ऐसी स्थिति न आए जहाँ कर घर बनाने की लागत से अधिक हो जाए और लोगों का निर्माण करने का उत्साह कम हो जाए।

इस बीच, एक रियल एस्टेट विशेषज्ञ चिंतित हैं कि कृषि भूमि की कीमतें आवासीय भूमि की कीमतों के 70% तक बढ़ाने से कई परिणाम हो सकते हैं। कृषि भूमि, जिसे कृषि उत्पादन के लिए नियोजित किया जाता है, उसे "द्वितीयक आवासीय भूमि" का एक रूप नहीं माना जा सकता। निश्चित दर पर मूल्य निर्धारण पद्धति न केवल आर्थिक रूप से गलत है, बल्कि एक सट्टा मानसिकता भी पैदा करती है, "जमीन पर कब्ज़ा करके कीमतें बढ़ने का इंतज़ार करो", जिससे योजना के अनुसार भूमि विकास का लक्ष्य विकृत हो जाता है।

इस विशेषज्ञ के अनुसार, हो ची मिन्ह शहर में पहले कृषि भूमि का क्षेत्रफल लगभग 88,000 हेक्टेयर था, जबकि आवासीय भूमि केवल लगभग 18,000 हेक्टेयर थी। यदि कृषि भूमि की कीमत आवासीय भूमि के 70% के बराबर, यानी 62,000 हेक्टेयर आवासीय भूमि के बराबर हो, तो यह वास्तविकता को बिल्कुल भी प्रतिबिंबित नहीं करेगा।

इस विशेषज्ञ ने ज़ोर देकर कहा कि भूमि उपयोग के उद्देश्य में बदलाव का मतलब यह नहीं है कि कृषि भूमि का मूल्य आवासीय भूमि के समान हो जाएगा। क्योंकि, कृषि भूमि के आवासीय भूमि में परिवर्तित होने के बाद, लोगों या व्यवसायों को अधिकांश क्षेत्र बुनियादी ढाँचे और सार्वजनिक कार्यों के लिए समर्पित करना होगा। वास्तव में, 4 वर्ग मीटर आवासीय भूमि को परिवर्तित करने के लिए लगभग 10 वर्ग मीटर कृषि भूमि की आवश्यकता होती है। यदि अनुपात 70% है, अर्थात 10 वर्ग मीटर कृषि भूमि को "बराबरी की स्थिति" में लाने के लिए 7 वर्ग मीटर आवासीय भूमि का निर्माण करना आवश्यक है, तो यह पूरी तरह से अव्यावहारिक है।

स्रोत: https://nld.com.vn/ban-khoan-ve-de-xuat-tang-gia-dat-nong-nghiep-196250704101740493.htm