हनोई के उपनगरों में थू थिएम शैली की भूमि नीलामी से असामान्यताएं, नुकसान और अस्थिरता

हनोई के उपनगरों में “थु थिएम-शैली” भूमि नीलामी से उत्पन्न असामान्यताएं, नुकसान और अस्थिरता – भाग 2

यदि यह स्पष्ट नहीं किया जाता कि हनोई के उपनगरीय क्षेत्रों में हाल ही में हुई भूमि नीलामी में सट्टेबाजों और भूमि दलालों द्वारा हेराफेरी की गई थी, तो रियल एस्टेट बाजार और अर्थव्यवस्था पर इसके कई परिणाम होंगे।

19 अगस्त की सुबह 9 बजे से 20 अगस्त की सुबह 4:30 बजे तक, होई डुक जिले के तिएन येन कम्यून, लॉन्ग खुक क्षेत्र में 19 भूखंडों की 9 दौर की नीलामी हुई, जिसमें रिकॉर्ड विजेता बोली लगी, वह भी बाज़ार में नहीं - 133.3 मिलियन VND/m2 से ज़्यादा, जो शुरुआती कीमत से 18 गुना ज़्यादा थी। इस बीच, सबसे कम विजेता भूखंड की कीमत भी 91.3 मिलियन VND/m2 तक पहुँच गई, जो शुरुआती कीमत से 12.5 गुना ज़्यादा थी। इससे पहले, थान काओ कम्यून (थान ओई, हनोई) में हुई ज़मीन की नीलामी ने भी लगभग 7,000 पंजीकरणों और 1,500 प्रतिभागियों के साथ "आश्चर्य" पैदा किया था और विजेता बोली भी मूल बोली से दस गुना ज़्यादा थी।

वर्ष की शुरुआत में उपनगरों में भूमि की नीलामी फिर से शुरू होने के बाद से, सट्टेबाजों और भूमि दलालों द्वारा "हेरफेर" के संदेह के साथ भूमि की नीलामी में अनियमितताओं को देखना मुश्किल नहीं है, जिससे आवास की कीमतों को कम करने और सामाजिक सुरक्षा सुनिश्चित करने के सरकार के प्रयासों में बाधा उत्पन्न होने का खतरा पैदा हो रहा है, साथ ही उच्च कीमतों पर भूमि की बिक्री की प्रतीक्षा करने के मनोविज्ञान के कारण पूरी अर्थव्यवस्था में ठहराव आ रहा है।

भाग 2: थु थिएम भूमि के अंधेरे इरादे और बार-बार आने वाला "दुःस्वप्न"

हाल ही में हुई ज़मीन की नीलामियों, जिसने हनोई के उपनगरों में "हंगामा" मचा दिया है, की एक आम बात यह है कि इसमें कई व्यक्तिगत सट्टेबाज़ों के समूह शामिल हैं, यहाँ तक कि स्थानीय लोग भी नहीं, जो ज़मीन की कीमतों को अनुचित, बाज़ार से बाहर के स्तर पर पहुँचा रहे हैं और यह भविष्यवाणी कर रहे हैं कि कोई भी वास्तविक लेन-देन नहीं होगा। कई बाज़ार सदस्य खुद से पूछ रहे हैं, "क्या हालिया ज़मीन नीलामी की चालों के पीछे कोई गहरी मंशा है?" ज़मीन दलालों को बाज़ार पर एकाधिकार और हेरफेर करने की अनुमति देते हुए राज्य प्रबंधन एजेंसी की क्या भूमिका है?

जब सट्टेबाजों ने ज़मीन की नीलामी के बुखार को हवा दी

कई विशेषज्ञों के अनुसार, नीलामी क्षेत्र में अल्पावधि में कीमतों में वृद्धि की संभावना निश्चित रूप से बहुत अधिक नहीं है, क्योंकि यह केवल उस क्षेत्र के निवासियों की आवासीय और निवेश संबंधी ज़रूरतों को पूरा करता है। हालाँकि, तिएन येन कम्यून (होई डुक) और उससे पहले थान काओ कम्यून (थान ओई) में हुई दो हालिया "उत्साही" नीलामियों के बाद, सवाल यह है कि कितने प्रतिशत स्थानीय लोगों ने नीलामी जीती।

कई ऑनलाइन फ़ोरम समूहों में, दाऊ तु अख़बार के रिकॉर्ड बताते हैं कि स्थानीय निवासी होने का दावा करने वाले कई लोगों ने कहा कि वे हाल ही में हुई नीलामी में जीतने के लिए भाग्यशाली थे क्योंकि उन्हें इसकी कोई ज़रूरत नहीं थी, इसलिए वे इसे थोड़ी ज़्यादा कीमत पर, कुछ सौ मिलियन डोंग ज़्यादा पर बेचना चाहते थे। हालाँकि, वास्तव में, स्थानीय रूप से दर्ज किए जाने पर, उनमें से ज़्यादातर लोग उस क्षेत्र में स्थायी रूप से रहने वाले लोग नहीं थे।

टीएन येन (होई डुक) में भूमि की नीलामी के बाद, "कई सौ मिलियन डोंग" के मूल्य अंतर के साथ हस्तांतरण के बारे में जानकारी मिली।

उदाहरण के लिए, थान ओई जिला भूमि निधि विकास केंद्र के निदेशक, श्री गुयेन कांग क्वांग के अनुसार, थान काओ कम्यून में हाल ही में हुई नीलामी में, थान ओई के केवल 2 लोगों ने लगभग 80 मिलियन VND/m2 की भूमि की कीमत पर नीलामी जीती। मी लिन्ह जिले (हनोई) में, कुछ लोगों ने कई भूखंड जीते और चुओंग माई जिले (हनोई) में, एक व्यक्ति ने नीलामी जीती। नीलामी के अधिकांश विजेता बाक निन्ह, बाक गियांग, हाई डुओंग और फू थो से थे।

इस बीच, तिएन येन कम्यून (होई डुक) में नीलामी में भाग लेने वाले कई लोगों ने यह भी पुष्टि की कि अंतिम विजेता समूह में 99% लोग तिएन येन कम्यून के निवासी नहीं थे, बल्कि अन्य इलाकों जैसे बा वी, किम चुंग (हनोई), हाई डुओंग, बाक निन्ह, बाक गियांग के निवेशकों के समूह थे... जिन निवेशकों ने भाग लिया, लेकिन नीलामी जीतने के लिए पर्याप्त "भाग्यशाली" नहीं थे, वे भी बहुत कम स्थानीय लोग थे, मुख्य रूप से 7 से 19 भूखंडों की नीलामी में एक ही समय में भाग लेने वाले समूहों में निवेशक।

एसोसिएट प्रोफेसर, डॉ. दिन्ह ट्रोंग थिन्ह, वित्त अकादमी के अंतर्राष्ट्रीय वित्त विभाग के पूर्व प्रमुख

हाल ही में हुई दो ज़मीन नीलामी वाले क्षेत्रों, थान ओई और होई डुक में बुनियादी ढाँचा और सड़कें कुछ खास नहीं हैं, क्योंकि ये "उजाड़ खेतों" से घिरे हैं। लेकिन ज़मीन की कीमत करोड़ों VND/m2 तक है, तो शहरी या उपनगरीय इलाकों में कीमतें और भी ज़्यादा बढ़ जाएँगी। इन नीलामियों को देखते हुए, कुछ सट्टेबाज़ों ने थान ओई इलाके का मूल्य स्तर बढ़ाने के लिए कीमतें बढ़ा दी हैं। और जब सामान्य मूल्य स्तर बढ़ जाएगा, तो ज़्यादा खूबसूरत और बेहतर बुनियादी ढाँचे वाले इलाकों में 5-7 या दर्जनों ज़मीन के टुकड़े रखने वाले सट्टेबाज़ों को ज़रूर फ़ायदा होगा। .

होई डुक जिला व्यायामशाला के अंदर नीलामी प्रतिभागियों के अलावा, बड़ी संख्या में रियल एस्टेट दलाल भी 19 अगस्त की सुबह से भूमि नीलामी का पालन करने के लिए एकत्र हुए। कुछ दलालों ने नीलामी क्षेत्र के आसपास के माहौल की रिपोर्ट करने के लिए सोशल मीडिया प्लेटफार्मों पर लाइव वीडियो स्ट्रीमिंग शुरू कर दी।

इस अवधारणा के साथ कि "यदि बुनियादी ढांचा अभी भी सीमित है, तो यह बाद में बेहतर होगा, यदि कृषि भूमि का बाद में शहरीकरण किया जाता है, यदि बहुत अधिक विशेष आर्थिक लाभ नहीं हैं, तो लोगों के पास यह होगा, लेकिन यदि वे अभी जमीन नहीं खरीदते हैं, तो उनके पास यह कई वर्षों तक नहीं होगा", निवेशकों के ये समूह नीलामी भूमि की कीमत को आसमान छूने वाले स्तर तक पहुंचाने के लिए पैसा खर्च करने में संकोच नहीं करते हैं, यहां तक ​​कि स्थानीय लोगों की कल्पना से भी परे।

थू थिएम भूमि नीलामी दुःस्वप्न की “छाया”

Batdongsan.com.vn के एक सर्वेक्षण के अनुसार, थान काओ कम्यून (थान ओई, हनोई) में बिक्री के लिए ज़मीन की कीमत हाल के वर्षों में बढ़ी है, जैसा कि हाल ही में प्रौद्योगिकी प्लेटफ़ॉर्म Batdongsan.com.vn द्वारा प्रकाशित एक रिपोर्ट में बताया गया है। इस इकाई के मूल्य इतिहास उपकरण के अनुसार, इस इलाके में बिक्री के लिए ज़मीन की औसत कीमत पिछले 4 वर्षों में लगभग 80% बढ़ी है - 2020 में 15 मिलियन VND/m2 के सामान्य स्तर से 2024 में 27 मिलियन VND/m2 तक। पिछले 2 हफ़्तों में, इस वेबसाइट पर बिक्री के लिए कई नए ज़मीन के भूखंडों की मूल्य सीमा 43 मिलियन VND/m2 के नए स्तर तक पहुँच गई है, जो पुरानी कीमत की तुलना में लगभग 60% अधिक है।

इस बीच, इस वेबसाइट पर ब्रोकर की पेशकश के आंकड़ों को भी देखें तो, तिएन येन कम्यून (होई डुक, थान काओ) में भी पिछले कुछ वर्षों में उल्लेखनीय वृद्धि हुई है, लगभग 10 मिलियन VND/m2 से बढ़कर लगभग 40 मिलियन VND/m2 हो गई है, क्योंकि यह जानकारी मिली है कि यह ज़िला एक ज़िला बनने की तैयारी कर रहा है, और उसी समय रिंग रोड 4 भी यहाँ से होकर गुज़रती है। हालाँकि, थान काओ में ज़मीन की नीलामी के कुछ ही हफ़्तों बाद, तिएन येन और आसपास के कुछ कम्यूनों में ज़मीन की कीमतें तेज़ी से 30-40% बढ़ गईं, और लगभग 55-60 मिलियन VND/m2 पर कारोबार करने लगीं।

भूमि की नीलामी की गर्मी ने स्पष्ट रूप से निवेशकों और स्थानीय निवासियों के मनोविज्ञान पर भारी प्रभाव डाला है, क्योंकि कई लोगों का मानना ​​है कि इतनी ऊंची नीलामी कीमत का मतलब है कि कोई कारण नहीं है कि उनकी भूमि की कीमत को इसी स्तर पर समायोजित नहीं किया जा सकता है।

खुद को एक ऐसे व्यक्ति के रूप में प्रस्तुत करते हुए जिसे व्यापारिक सेवाओं के लिए थान काओ कम्यून में जमीन खरीदने की जरूरत है, उन्होंने कई दलालों से बात करते हुए कहा, "वर्तमान में, थान काओ में जमीन खरीदने की मांग बहुत अधिक है, लगभग कोई भूखंड नहीं है। यदि आप एक अच्छा भूखंड चाहते हैं, तो आपको इंतजार करना होगा या अधिक जमा करना होगा ताकि दलाल पिछले खरीदार को इसे देने के लिए मना सके, तब शायद आपको एक मिल जाए"।

इसी तरह, "होई डुक" अग्निकुंड में, पिछले कुछ दिनों में, नीलामी की गई ज़मीन का लाभ उठाने के लिए लोंग खुक क्षेत्र के आसपास ज़मीन खरीदना चाह रहे निवेशकों के लिए यह लगभग असंभव हो गया है और उन्हें निवेशकों के पास पहले से मौजूद पुरानी ज़मीनों को वापस खरीदने के लिए कई सौ करोड़ का भारी अंतर चुकाना पड़ रहा है। गलियों में न केवल ज़मीन के खराब टुकड़े हैं, बल्कि मुख्य रूप से रहने के लिए भी, जहाँ व्यापार करना मुश्किल है, बल्कि उन्हें ढूंढना भी उतना आसान नहीं है जितना कि कल्पना की गई थी।

वियतनाम एसोसिएशन ऑफ रियल एस्टेट ब्रोकर्स (वीएआरएस) के उपाध्यक्ष श्री गुयेन ची थान के अनुसार, इस तरह की "असामान्य रूप से" उच्च जीत वाले परिणामों वाली भूमि नीलामी में सबसे बड़ी चिंता अस्पष्ट उद्देश्यों वाले निवेशकों के समूहों द्वारा कीमतों में वृद्धि है।

यह असामान्य है, क्योंकि हाल के कठिन बाजार काल के बाद, अच्छे बुनियादी ढांचे, स्पष्ट योजना और विकास की संभावना वाले क्षेत्रों में स्थित उत्पादों के बावजूद, कई निवेशक अभी भी बहुत सतर्क हैं, लेकिन थान ओई या होई डुक में जमीन की कीमतें आसमान छू रही हैं।

श्री थान ने कहा कि यह तो ज़ाहिर है कि थान ओई में हुई नीलामी में ज़्यादातर लोग दूसरे इलाकों से आए थे, लेकिन इससे यह और भी साबित होता है कि यह नीलामी असल में आवासीय ज़रूरतों के लिए नहीं थी। यहाँ तक कि कई निवेशक नीलामी जीतने के तुरंत बाद कई सौ मिलियन के अंतर से बेचने के लिए दौड़ पड़े, जिससे यह बात और भी पुख्ता हो गई।

शुरुआती कीमत (100-200 मिलियन VND/लॉट) पर आधारित वर्तमान निम्न जमा राशि पर, निवेशक जमा राशि माफ करने को तैयार हैं, लेकिन इसका परिणाम यह है कि नीलाम किए गए भूमि क्षेत्र के आसपास की कीमतें नई ऊँचाई पर पहुँच गई हैं, जबकि खरीद की वास्तविक माँग ज़्यादा नहीं है। हालाँकि राज्य को जमा राशि से केवल एक छोटी राशि ही प्राप्त होती है, लेकिन जब क्षेत्र के आसपास कई परियोजनाओं की मंज़ूरी के लिए मुआवज़ा लागत निश्चित रूप से बढ़ जाएगी, तो उसे और भी अधिक नुकसान होगा।

कुछ उपनगरीय जिलों में भूमि नीलामी का बुखार, सट्टा मूल्य मुद्रास्फीति के साथ, स्थानीय सामाजिक-आर्थिक विकास प्रक्रिया को नकारात्मक रूप से प्रभावित करेगा और धीमा कर देगा।

इस बीच, रियल एस्टेट निवेश सलाहकार ट्रान मिन्ह ने भी यही राय व्यक्त करते हुए कहा कि चिंता की बात यह है कि हनोई के दलाल और निवेशक उस जानकारी का इस्तेमाल दूसरे इलाकों में परियोजनाओं की बिक्री कीमतों की तुलना और बढ़ाने के लिए करते हैं, जिससे हनोई में रियल एस्टेट की कीमतें और भी ज़्यादा बढ़ जाती हैं। इस बीच, नीलामी क्षेत्र में कीमतों में अल्पावधि में बढ़ोतरी की संभावना निश्चित रूप से ज़्यादा नहीं है क्योंकि यह केवल उस क्षेत्र के निवासियों की खरीदारी और निवेश की ज़रूरतों को पूरा करता है। कीमतें बढ़ाने या दूसरे इलाकों से लोगों को यहाँ आने के लिए आकर्षित करने की कोई ठोस योजना भी यहाँ मौजूद नहीं है।

श्री गुयेन क्वोक हीप, जीपी इन्वेस्ट के अध्यक्ष

ये “रिकॉर्ड” नीलामियां संभवतः दो कारकों के संयोजन से प्रभावित हुई होंगी।

पहला कारण अफ़वाहों के कारण है, जिनका उद्देश्य नीलामी के ज़रिए मुनाफ़ा कमाने के लिए कीमतें "बढ़ाना" है। दूसरा कारण कुछ अज्ञानी लोगों का प्रभाव है, जिन्हें पूरी जानकारी नहीं है, क्योंकि कुछ इलाकों ने ज़मीन की नई मूल्य सूची का मसौदा जारी किया है जो बहुत ज़्यादा है, यानी 5 से 50 गुना तक बढ़ गया है। इसलिए, इस समूह के लोग ज़मीन की कीमतों में होने वाली आगामी वृद्धि से चिंतित हो सकते हैं और "आगे बढ़ने" के लिए नीलामी में भाग लेते हैं।

इसलिए, इस नीलामी के परिणाम के बाद, जमा अवधि समाप्त होने तक प्रतीक्षा करें ताकि पता चल सके कि कीमत वास्तव में आभासी है या नहीं। .

थान ओई या होई डुक में जो हुआ, हालाँकि पैमाने में अलग था, उसने कई लोगों को 2021 के अंत में थू थिएम (HCMC) में हुई "अभूतपूर्व" ज़मीन की नीलामी की याद दिला दी। उस नीलामी में, ज़मीन के सभी 4 प्लॉट, शुरुआती कीमत से बहुत ज़्यादा बढ़ जाने के बाद, एक निगम की सहायक कंपनी ने 10,000 वर्ग मीटर से ज़्यादा क्षेत्रफल वाले एक ज़मीन के प्लॉट के लिए 24,500 अरब VND, यानी 2.4 अरब VND/वर्ग मीटर से ज़्यादा की नीलामी जीती थी। अच्छी बात यह है कि ऊपर बताई गई कीमत तय नहीं हुई, क्योंकि उसके कुछ समय बाद ही, विजेता कंपनियों ने अपनी जमा राशि रद्द करने का अनुरोध कर दिया।

लेकिन थू थिएम में ज़मीन की नीलामी के ठीक बाद, आभासी जीत की कीमत का फ़ायदा उठाकर "बारिश का पीछा" करने और आस-पास के इलाक़े में ज़मीन और घरों की क़ीमतें बढ़ाने की घटनाएँ हुईं। यहाँ तक कि आस-पास ज़मीन के लिए धन रखने वाली दूसरी सूचीबद्ध कंपनियों को भी फ़ायदा हुआ जब बॉन्ड और शेयरों के मूल्य में कई गुना वृद्धि की गई।

वियतनाम रियल एस्टेट मार्केट रिसर्च एंड इवैल्यूएशन इंस्टीट्यूट (VARS IEX) के उप निदेशक डॉ. ट्रान झुआन लुओंग के अनुसार, कुछ उपनगरीय ज़िलों में ज़मीन की नीलामी का चलन सट्टा कीमतों में वृद्धि का कारण बन रहा है और माना जा रहा है कि इसका नकारात्मक प्रभाव पड़ रहा है, जिससे इलाके का सामाजिक-आर्थिक विकास धीमा पड़ रहा है। अगर शहरीकरण धीमा होता है, तो विदेशी और घरेलू निवेश दोनों का आकर्षण भी कम हो जाएगा। स्थानीय अर्थव्यवस्था के लिए इसके दीर्घकालिक परिणाम बहुत बड़े हैं।

"जब भूमि की नीलामी बढ़ेगी और एक नया मूल्य स्तर स्थापित होगा, तो भविष्य में लोगों के लिए भूमि पुनः प्राप्त करते समय राज्य द्वारा दिए जाने वाले मुआवजे में कई बाधाएँ आएंगी, जिससे स्थल की मंजूरी और परियोजना कार्यान्वयन की प्रक्रिया कठिन हो जाएगी। राज्य को इस मामले में स्पष्ट नीतियाँ और दृष्टिकोण अपनाने की आवश्यकता है," डॉ. त्रान झुआन लुओंग ने कहा।

(करने के लिए जारी)

स्रोत: https://baodautu.vn/batdongsan/bat-thuong-bat-loi-va-bat-on-tu-vu-dau-gia-dat-kieu-thu-thiem-tai-vung-ven-ha-noi—bai-2-d222973.html