'मुर्गी पालन' और 'बढ़ती' अचल संपत्ति की कीमतों के जाल में फंसने से कैसे बचें?

डीएनवीएन - सीबीआरई वियतनाम के सीईओ डुओंग थुय डुंग ने पुष्टि की कि वहां "मुर्गियों को पालने" और अचल संपत्ति की कीमतों में "वृद्धि" की स्थिति है और खरीदारों को सलाह दी कि वे बहुत बुद्धिमानी से और गंभीरता से विचार करें कि निवेश प्रभावी है या नहीं, ताकि जाल में फंसने से बचा जा सके।

सीबीआरई वियतनाम (सीबीआरई रियल एस्टेट सर्विसेज ग्रुप, यूएसए का हिस्सा) द्वारा 2025 की दूसरी तिमाही के लिए दा नांग रियल एस्टेट बाजार की मुख्य विशेषताओं की घोषणा के समय, वियतनाम बिजनेस रिपोर्टर ने कंपनी की सीईओ सुश्री डुओंग थुय डुंग से क्षेत्र में हो रहे कुछ असामान्य संकेतों के बारे में बात की।

सीबीआरई वियतनाम के सीईओ डुओंग थुय डुंग ने 2025 की दूसरी तिमाही में दा नांग रियल एस्टेट बाजार के फोकस पर एक रिपोर्ट प्रस्तुत की।

सीबीआरई वियतनाम 2025 की पहली छमाही में दा नांग में अपार्टमेंट और भूमि भूखंडों के मूल्य विकास को कैसे रिकॉर्ड करता है?

सुश्री डुओंग थुय डुंग: सीबीआरई वियतनाम के अनुसार, 2025 के पहले 6 महीनों में दा नांग बाजार में ऊंचे मकानों और अपार्टमेंटों की औसत बिक्री कीमत लगभग 85 मिलियन वीएनडी/एम2 है, जो देश में सबसे अधिक है, हो ची मिन्ह सिटी (82 मिलियन वीएनडी/एम2) और हनोई (79 मिलियन वीएनडी/एम2) में औसत बिक्री मूल्य से अधिक है; पिछले वर्ष की इसी अवधि की तुलना में 27% की वृद्धि (हनोई में लगभग 30-35% की वृद्धि, हो ची मिन्ह सिटी में 20% से अधिक की वृद्धि)।

2025 की पहली छमाही में दा नांग में ज़मीन की कीमतें भी ज़्यादातर बड़े शहरी इलाकों और शहर के प्रमुख स्थानों पर 15-20% तक बढ़ जाएँगी; यहाँ तक कि तट और नदियों के किनारे बसे प्रमुख इलाकों में भी कीमतों में 20%-25% तक की बढ़ोतरी हो सकती है। यह दा नांग बाज़ार के लिए अच्छी खबर है, लेकिन कुछ मामलों में, यहाँ खरीदारों को ज़्यादा कीमत चुकानी पड़ती है।

इस समय दा नांग में "भूमि बुखार" के संकेत दिखाई दे रहे हैं, जो 2018-2020 की स्थिति को दोहरा रहा है। आपकी राय में, क्या यह वास्तविक भूमि बुखार है या आभासी भूमि बुखार है?

सुश्री डुओंग थुई लिन्ह: भूमि ज्वर की बात करते समय, हमें यह पता लगाना होगा कि किस क्षेत्र में भूमि की कीमतें बढ़ी हैं ताकि यह आकलन किया जा सके कि वह भूमि ज्वर है या नहीं? भूमि ज्वर की परिभाषा में वास्तविक और आभासी दोनों प्रकार की मूल्य वृद्धि शामिल है। कुछ क्षेत्रों में, हमने देखा है कि बेहतर बुनियादी ढाँचा, समकालिक समग्र योजना और प्रतिष्ठित निवेशकों की भागीदारी जैसे कई कारक वहाँ भूमि की कीमतों को बढ़ाने में मदद करते हैं।

यह वास्तविक मूल्य वृद्धि है। खरीदार अब खुद भी बहुत जागरूक हैं, वे देखते हैं कि वहाँ ज़मीन की कीमत पहले से ज़्यादा है। फिर भी, वे अभी भी खरीदने के लिए पैसे खर्च करने को तैयार हैं, क्योंकि यह वास्तविक मूल्य वृद्धि है। हालाँकि, कुछ ऐसे क्षेत्र भी हैं जहाँ आभासी मूल्य वृद्धि होती है, यानी "अनुवर्ती" मूल्य वृद्धि।

यानी, कुछ इलाके ऐसे भी हैं जहाँ कुछ भी नहीं है, लेकिन "कहीं सुना है" कि वहाँ बुनियादी ढाँचे से जुड़ा कोई काम है, कोई विलय होने वाला है, या कोई प्रोजेक्ट आने वाला है... इसलिए कीमतें "पीछे" बढ़ जाती हैं। यह "पीछे" दा नांग में भी होता है, लेकिन हमारी राय में, इस समय इस इलाके में आभासी कीमतों का बुखार 2018-2020 जितना गंभीर नहीं है।

2018-2020 की अवधि के दौरान, दा नांग में लंबे समय तक ज़मीनी बुखार रहा, लेकिन ज़्यादा उत्पाद बाज़ार में नहीं उतारे गए। अगले वर्षों में, इस क्षेत्र में लगभग कोई परियोजनाएँ लागू नहीं हुईं, लेकिन पिछले 2 वर्षों में, प्रतिष्ठित निवेशकों द्वारा कई परियोजनाएँ बाज़ार में उतारी गई हैं, और इन परियोजनाओं की खपत क्षमता बहुत अच्छी है।

सुश्री डुओंग थुय डुंग ने वियतनाम बिजनेस के एक रिपोर्टर के साथ साक्षात्कार में यह बात कही।

बाजार अवशोषण पर नज़र डालने पर, हम पाते हैं कि यह अवधि 2018-2020 से अलग है। इसलिए, हम दा नांग में आभासी भूमि के बुखार को लेकर ज़्यादा चिंतित नहीं हैं। हालाँकि, व्यक्तिगत निवेशकों या व्यक्तिगत खरीदारों, खासकर अन्य जगहों से आने वाले खरीदारों के नज़रिए से, हमें निवेश के तरीके को लेकर सावधान रहने की ज़रूरत है।

कुछ लोगों का मानना ​​है कि हाल ही में, जब अपार्टमेंट की आपूर्ति बहुत ज़्यादा हो गई है, तो निवेशक ज़मीन की कीमतें बहुत ज़्यादा बढ़ा देते हैं ताकि "मुर्गियाँ" ज़मीन के बजाय अपार्टमेंट खरीदने के लिए उकसाएँ। जब ज़मीन परियोजनाएँ अपने उत्पाद बाज़ार में उतारती हैं, तो वे लोगों को वापस "घुमाने" के लिए इसी तरह के हथकंडे अपनाते हैं। आपकी राय में, "मुर्गियाँ" घुमाने जैसी स्थिति है या नहीं, और खरीदारों के वैध अधिकारों की रक्षा के लिए क्या उपाय है?

सुश्री डुओंग थुई डुंग: दरअसल, "मुर्गियाँ पालने" वाली स्थिति सिर्फ़ दा नांग में ही नहीं, बल्कि हनोई, हो ची मिन्ह सिटी जैसे बड़े बाज़ारों में भी होती है... अगर ज़मीन की कीमत सिर्फ़ एक दिन में 30% से ज़्यादा बढ़ जाए, तो यह निश्चित रूप से एक आभासी बुखार है, ज़मीन की कीमत में इतनी तेज़ी से बढ़ोतरी कभी नहीं होती। मैं दावे से कह सकती हूँ कि समझदार खरीदार इस मूल्य वृद्धि को कभी स्वीकार नहीं करेंगे।

हो सकता है कि आभासी ज़मीन का बुखार पहले इसलिए फैला हो क्योंकि खरीदारों को डर था कि अगर वे नहीं खरीदेंगे, तो कोई और सब खरीद लेगा। हालाँकि, खरीदार समझदार होते जा रहे हैं और ऐसे स्पष्ट आभासी बुखार वाले क्षेत्रों में कभी निवेश नहीं करेंगे।

"मुर्गियाँ चराने" जैसी स्थिति है या नहीं, यह हर मामले और हर परियोजना पर निर्भर करता है। मुझे लगता है कि यह घर और ज़मीन बेचने की एक "चाल" हो सकती है। सिर्फ़ दा नांग में ही नहीं, बल्कि हनोई जैसे दूसरे बाज़ारों में भी ऐसी ही स्थिति है। कुछ परियोजनाएँ लोगों को ख़रीदने के लिए कतार में लगने के लिए नियुक्त करती हैं, लेकिन असल में यह एक आभासी कतार होती है...

इस समस्या का सबसे प्रभावी समाधान निजी निवेश या जीवनयापन के लिए खरीदारी करने वाले खरीदारों से ही आना चाहिए। यह साबित करना बहुत मुश्किल है कि परियोजना मालिक या दलाल जानबूझकर आभासी कीमतें बढ़ा रहे हैं, और सरकार के लिए भी इसमें हस्तक्षेप करना बहुत मुश्किल है। इसलिए, सबसे अच्छा तरीका यही है कि खरीदार सतर्क रहें और मुनाफ़े के जाल में न फँसें।

अगर पहले खरीदार मूल्य वृद्धि और "मुर्गी पालन" की "चालबाज़ियों" के बारे में बिल्कुल अनजान थे, तो अब उन्हें काफ़ी चेतावनी दी गई है। वे इतने समझदार हो गए हैं कि वे विज्ञापन या परियोजना मालिक की प्रतिबद्धताओं पर ध्यान देने के बजाय, यह विचार कर लेते हैं कि निवेश कारगर है या नहीं, क्योंकि प्रतिबद्धता अनुबंध भी बहुत ढीला होता है। किसी और से ज़्यादा, खरीदार ही ऐसे जाल से खुद को बचाएँगे।

धन्यवाद!

हाई चौ

स्रोत: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/cach-nao-de-tranh-sap-bay-lua-ga-thoi-gia-bat-dong-san/20250724074618212