हनोई और हो ची मिन्ह सिटी में 25 मिलियन VND/m2 की कीमत वाले अपार्टमेंट "विलुप्त" हो गए हैं

हनोई और हो ची मिन्ह सिटी के रियल एस्टेट बाज़ार में किफायती अपार्टमेंट "विलुप्त"

निर्माण मंत्रालय की तीसरी तिमाही में आवास और अचल संपत्ति बाजार पर रिपोर्ट में कहा गया है कि अपार्टमेंट और व्यक्तिगत घरों के सफल लेनदेन की संख्या 38,398 उत्पादों तक पहुंच गई, जो पिछली तिमाही की तुलना में 48% की वृद्धि है।

कीमत के लिहाज से, हनोई में नए और पुराने दोनों प्रोजेक्ट्स में अपार्टमेंट की कीमतों में बढ़ोतरी जारी रही। नई परियोजनाओं की औसत कीमत तिमाही आधार पर लगभग 4-6% और सालाना 22-25% बढ़ी। अपार्टमेंट की कीमतों में भी बढ़ोतरी हुई, खासकर कुछ इलाकों में, पिछली तिमाही की तुलना में स्थानीय स्तर पर स्थान के आधार पर लगभग 35% से 40% तक की बढ़ोतरी हुई।

25 मिलियन VND/m2 से कम कीमत वाले किफायती अपार्टमेंट सेगमेंट में लगभग कोई लेन-देन या उत्पाद बिक्री के लिए उपलब्ध नहीं हैं। 25 मिलियन VND/m2 से लेकर 50 मिलियन VND/m2 से कम कीमत वाले मध्यम श्रेणी के अपार्टमेंट अभी भी बाज़ार में लेन-देन और आपूर्ति का एक बड़ा हिस्सा हैं। बाकी अपार्टमेंट लक्ज़री और सुपर लक्ज़री हैं (जिनकी कीमत 50 मिलियन VND/m2 से ज़्यादा है)।

वियतनाम एसोसिएशन ऑफ रियलटर्स (VARS) के शोध आंकड़ों से पता चलता है कि किफायती अपार्टमेंट खंड (VND25 मिलियन/m2 से कम कीमत) - किफायती आवास, पिछले कुछ वर्षों में "विलुप्त" हो गया है और हनोई और हो ची मिन्ह सिटी में इसका फिर से प्रकट होना बहुत मुश्किल, या असंभव है।

विशेष रूप से, इस इकाई के आँकड़े दर्शाते हैं कि 2018-2023 की अवधि में, न केवल मात्रा में लगातार कमी आई, बल्कि दो विशेष शहरी क्षेत्रों में अपार्टमेंट आपूर्ति की संरचना भी तेजी से असंतुलित हुई। आपूर्ति की संरचना तेजी से उच्च-स्तरीय और विलासिता खंडों की ओर "झुकी" गई। किफायती मूल्य खंड में नए खुले अपार्टमेंट आपूर्ति का अनुपात लगातार कम हुआ और 2021 में हो ची मिन्ह सिटी और 2023 में हनोई में आधिकारिक तौर पर "गायब" हो गया।

हनोई में, नए लॉन्च किए गए किफायती अपार्टमेंट का अनुपात 2018 में 35% तक पहुँच गया, जो 2019 में घटकर 20% और 2020 में केवल 12% रह गया। 2021 और 2022 में, हनोई में किफायती अपार्टमेंट की आपूर्ति में लगातार कमी आई, जो बिक्री के लिए उपलब्ध कुल अपार्टमेंट की आपूर्ति का केवल लगभग 4% ही रह गई। अब तक, बिक्री के लिए कोई भी किफायती अपार्टमेंट उपलब्ध नहीं है।

हो ची मिन्ह सिटी में, 2018 के बाद से, किफायती अपार्टमेंट का अनुपात 2018 में 20% से घटकर 2020 में 0.5% हो गया है। 2021 तक, हो ची मिन्ह सिटी में किफायती अपार्टमेंट खंड गायब हो गया था।

होआंग माई जिले, हनोई में डोंग मो दाई किम सामाजिक आवास परियोजना (फोटो: हा फोंग)।

पिछले 9 महीनों में, हनोई में अपार्टमेंट की आपूर्ति में उल्लेखनीय सुधार हुआ है। हालाँकि, आपूर्ति और माँग के बीच असंतुलन और भी गंभीर हो गया है क्योंकि हनोई और हो ची मिन्ह सिटी में बिक्री के लिए उपलब्ध लगभग 80% अपार्टमेंट की कीमत 50 मिलियन VND/m2 या उससे अधिक है।

अपार्टमेंट की कीमतें लगातार बढ़ रही हैं और प्राथमिक तथा द्वितीयक दोनों बाजारों में एक नया उच्च स्तर स्थापित कर दिया है, जो कि अधिकांश लोगों की सामर्थ्य और आय वृद्धि दर से कहीं अधिक है।

निर्माण मंत्रालय का मानना ​​है कि वर्तमान में, रियल एस्टेट बाज़ार अपनी सीमाओं और कमियों को दर्शा रहा है, और अस्थिरता और अस्वस्थता के संकेत उभर रहे हैं। विशेष रूप से, रियल एस्टेट उत्पादों की संरचना अनुचित है, जबकि मध्यम और उच्च-स्तरीय आवास खंड और पर्यटन रियल एस्टेट अधिशेष के संकेत दिखा रहे हैं। इस बीच, निम्न-आय और मध्यम-आय वर्ग के लोगों के लिए किफायती कीमतों पर सामाजिक आवास, श्रमिकों के लिए आवास और व्यावसायिक आवास की भारी कमी है।

निर्माण मंत्रालय ने कहा, "अचल संपत्ति की कीमतें, विशेष रूप से आवास और ज़मीन की कीमतें, लगातार बढ़ रही हैं और लोगों की आय से भी ज़्यादा हैं। इससे शहरी क्षेत्रों में कम आय वाले श्रमिकों और औद्योगिक पार्कों में काम करने वालों के लिए आवास तक पहुँच पाना और उसे बनाना मुश्किल हो जाता है। हनोई और हो ची मिन्ह सिटी में लगभग कोई भी अपार्टमेंट 25 मिलियन वियतनामी डोंग/वर्ग मीटर से कम कीमत का नहीं है।"

हो ची मिन्ह सिटी रियल एस्टेट एसोसिएशन (HoREA) के अध्यक्ष श्री ले होआंग चाऊ के अनुसार, कानूनी समस्याओं और आवास उत्पादों की संरचना के अभाव के कारण रियल एस्टेट बाजार को व्यावसायिक आवासों की सख्त ज़रूरत है। कई घर महंगे हैं, लेकिन किफायती व्यावसायिक आवासों की कमी के कारण हाल के वर्षों में आवास की कीमतों में लगातार वृद्धि हुई है। इससे शहरी क्षेत्रों में रहने वाले मध्यम और निम्न आय वर्ग के लोगों के लिए, जिन्हें वास्तव में रहने के लिए घर खरीदने की ज़रूरत है, मुश्किल हो रही है।

किफायती अपार्टमेंट को बाजार में वापस लाने के समाधान

किफायती आवास आपूर्ति की कमी को दूर करने के लिए, सैविल्स में अनुसंधान और एस22एम की निदेशक सुश्री गियांग हुइन्ह का मानना ​​है कि एक व्यापक समाधान की आवश्यकता है, जिसमें सार्वजनिक और निजी दोनों क्षेत्रों की शक्तियों का संयोजन हो।

उन्होंने कहा, "सीमित राज्य बजट के संदर्भ में, सामाजिक आवास परियोजनाओं के वित्तपोषण में कई कठिनाइयाँ आएंगी। साथ ही, निजी क्षेत्र भी इनपुट लागत पर मुद्रास्फीति के दबाव में है। इसलिए, दोनों पक्षों के बीच प्रभावी सहयोग अत्यंत आवश्यक हो जाता है। इसके अलावा, निर्माण घनत्व में वृद्धि और उचित नियोजन किफायती आवास समाधान प्रदान करने में महत्वपूर्ण भूमिका निभाएंगे।"

सुश्री गियांग हुइन्ह के अनुसार, नगर सरकार को भूस्वामियों का सहयोग आकर्षित करने के लिए मजबूत प्रोत्साहन नीतियां लागू करने की आवश्यकता है, जिससे नए टिकाऊ आवासीय क्षेत्रों का निर्माण हो सके।

हनोई में एक अपार्टमेंट बिल्डिंग (फोटो: हा फोंग)।

"भूमि क्षेत्र का अनुकूलन करके, सार्वजनिक सुविधाओं और हरित स्थानों के साथ संयोजन करके, हम धीरे-धीरे बढ़ती हुई आवास समस्या का समाधान कर सकते हैं। सरकार और निवेशकों के बीच घनिष्ठ समन्वय इन विचारों को साकार करने की कुंजी होगा," सैविल्स के विशेषज्ञों ने ज़ोर दिया।

इसी विचार को साझा करते हुए, वीएआरएस के अध्यक्ष डॉ. गुयेन वान दिन्ह ने कहा कि राज्य की ओर से मजबूत हस्तक्षेप की आवश्यकता है।

सबसे पहले, राज्य को किफायती वाणिज्यिक अपार्टमेंट विकसित करने के लिए निवेशकों के लिए अनुकूल परिस्थितियां बनाने हेतु नीतियों पर शोध और विकास करने की आवश्यकता है, जैसे कि भूमि कर, कॉर्पोरेट कर में छूट देने के लिए नीतियां लागू करना, या किफायती वाणिज्यिक आवास परियोजनाओं के मानकों की तुलना में निर्माण घनत्व या भूमि उपयोग गुणांक में वृद्धि करना।

साथ ही, नियोजन को मंजूरी देने और निर्माण परमिट देने में प्राथमिकता नीति लागू की गई है, जिससे परियोजना विकास का समय कम करने और निवेश लागत कम करने में मदद मिलेगी। इसके अलावा, किफायती आवास बनाने वाले निवेशकों के लिए भूमि का उपयोग करके निवेश परियोजनाओं को लागू करने के लिए निवेशकों का चयन करते समय "प्राथमिकता अंक जोड़ने" का प्रस्ताव है।

दूसरा, किफायती आवास निर्माण के लिए सरकार और निजी क्षेत्र के बीच सहयोग परियोजनाओं को बढ़ावा देना आवश्यक है। विशेष रूप से, निजी क्षेत्र निर्माण और विकास प्रक्रिया का अधिकांश भाग संभालेगा, जबकि राज्य भूमि प्रोत्साहन और कानूनी सहायता प्रदान करेगा।

तीसरा, राज्य प्रबंधन एजेंसी को लोगों की आवास संबंधी माँग का समर्थन करने के लिए एक नीति बनानी होगी। सरकार कम लागत वाले अपार्टमेंटों की आपूर्ति के विकास और रखरखाव के लिए एक कोष की स्थापना पर विचार कर सकती है। इस कोष की पूर्ति राज्य के बजट और निजी निवेशकों से की जा सकती है।

यह निधि सार्वजनिक और पारदर्शी रूप से बिक्री और किराये की कीमतों की जानकारी जारी करेगी, जिससे लोगों को आसानी से जानकारी प्राप्त करने और तुलना करने में मदद मिलेगी, जिससे वे अपनी आवश्यकताओं और वित्तीय क्षमताओं के अनुरूप आवास उत्पाद चुन सकेंगे। साथ ही, यह निधि एक प्रबंधन एजेंसी भी है, जो इस निधि द्वारा विकसित परियोजनाओं को खरीदने/किराए पर लेने वाले व्यक्तियों की समीक्षा करती है और यदि यह पाया जाता है कि उन्होंने नियमों का उल्लंघन करते हुए, आय के झूठे दस्तावेज़ों में और अपनी संपत्ति की सही घोषणा न करते हुए, मकान खरीदे/बेचे हैं, तो उन्हें वापस ले लेगी।

इसके अतिरिक्त, राज्य को सट्टेबाजी की प्रेरणा को सीमित करने के लिए नीतियां बनाने की आवश्यकता है, तथा शीघ्र ही अचल संपत्ति कर का अध्ययन कर उसे लागू करना चाहिए, तथा उन मालिकों को लक्षित करना चाहिए जो अचल संपत्ति को व्यावसायिक गतिविधियों में नहीं लगाते हैं, या भूमि प्राप्त करने के बाद निर्माण कार्य नहीं करते हैं... राज्य को आवास की निगरानी के लिए एजेंसियों या समितियों की स्थापना करने की भी आवश्यकता है, तथा सट्टेबाजी, मूल्य हेरफेर या अवैध मूल्य वृद्धि के मामलों के खिलाफ सख्त प्रतिबंध लगाने की भी आवश्यकता है।

हालांकि, नियामक नीतियों को वास्तव में प्रभावी बनाने के लिए, तथा यह सुनिश्चित करने के लिए कि बाजार दीर्घावधि में सुरक्षित और स्वस्थ रूप से संचालित हो, राज्य को शीघ्र ही रियल एस्टेट बाजार पर सूचना और डेटा प्रणाली तथा चिन्हित आवास प्रबंधन प्रणाली को पूरा करना होगा।

रियल एस्टेट बाजार पर सूचना प्रणाली और डेटा, विशेष रूप से मूल्य डेटा, रियल एस्टेट की कीमतों के प्रबंधन/निगरानी के लिए एक महत्वपूर्ण आधार होगा, जिससे यह सुनिश्चित होगा कि अपार्टमेंट मध्यम और निम्न आय वर्ग के लोगों के लिए किफायती हों, तथा अटकलों या अन्य बाजार कारकों के कारण आवास की कीमतों में अचानक वृद्धि से बचा जा सके।

जनसंख्या के साथ-साथ सामाजिक कल्याण भुगतान स्थिति, बंधक रिकॉर्ड आदि पर राष्ट्रीय डेटाबेस के साथ एकीकृत आवास प्रबंधन प्रणाली, एजेंसियों को प्रत्येक व्यक्ति के लेन-देन इतिहास और आवास की स्थिति की पहचान करने में मदद करेगी, जिससे सट्टेबाजों और वास्तविक आवास की जरूरत वाले घर खरीदारों के बीच अंतर किया जा सकेगा।

स्रोत: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/can-ho-chung-cu-gia-25-trieu-dongm2-tuyet-chung-tai-ha-noi-va-tphcm-20241126020302836.htm