सट्टे के लिए भूमि नीलामी का लाभ उठाने के खिलाफ चेतावनी, अतिक्रमित भूमि के 4 मामलों को लाल किताब जारी करने के लिए विचार किया गया

बिन्ह डुओंग ने दर्जनों "गोल्डन लैंड" लॉट की नीलामी की, नए कानून के अनुसार कृषि भूमि को आवासीय भूमि में बदलने की कीमत, अतिक्रमण और उल्लंघन के 4 मामलों को लाल किताबों के लिए माना जाता है... नवीनतम अचल संपत्ति समाचार हैं।

अचल संपत्ति: हनोई के होई डुक जिले में नीलाम की गई ज़मीन। (स्रोत: वियतनामनेट)

सट्टेबाज़ी और मूल्य वृद्धि के लिए भूमि नीलामी का लाभ उठाने के विरुद्ध चेतावनी

हाल के दिनों में, लोगों का ध्यान लोंग खुक क्षेत्र (तिएन येन कम्यून, होई डुक जिला, हनोई) में 19 भूखंडों की नीलामी पर केंद्रित रहा है। हनोई के कुछ उपनगरीय जिलों की पिछली कीमतों की तुलना में, विजयी बोली मूल्य 133.3 मिलियन VND/m2 तक, एक "रिकॉर्ड" के रूप में दर्ज किया गया। कई "भूमि दलालों" ने 200 मिलियन VND या उससे अधिक के अंतर पर सफलतापूर्वक नीलाम होने की उम्मीद वाले भूमि भूखंडों को बेचने के लिए विज्ञापन दिए हैं।

लाओ डोंग के बारे में जानकारी के अनुसार, रियल एस्टेट विशेषज्ञ श्री दिन्ह मिन्ह तुआन ने टिप्पणी की: "नीलामी में जीतने वाली कीमत औसत से 2 से 3 गुना अधिक होने के कारण, आसपास के क्षेत्र में जमीन के मालिकों की मानसिकता अपनी जमीन की बिक्री कीमत बढ़ाने की होती है। अचानक उच्च भूमि की कीमत भी भूमि सट्टेबाजी की प्रवृत्ति को जन्म दे सकती है, जब कई लोग भूमि की कीमतों में निरंतर वृद्धि से लाभ कमाने की उम्मीद में जमीन खरीदने के लिए दौड़ पड़ते हैं। हालांकि, यह ऐसी स्थिति पैदा कर सकता है जहां पैसा अन्य आर्थिक गतिविधियों में प्रसारित होने के बजाय भूमि में प्रवाहित होता है।"

कानून का पालन, प्रचार और पारदर्शिता सुनिश्चित करने के लिए, प्रधानमंत्री फाम मिन्ह चीन्ह ने भूमि नीलामी में सुधार का अनुरोध किया है। पत्र में स्पष्ट रूप से कहा गया है कि कुछ मामलों में, जीतने वाली कीमत शुरुआती कीमत से कई गुना ज़्यादा थी, जिनमें असामान्य रूप से ऊँची रिपोर्ट किए गए मामले भी शामिल हैं। इसलिए, प्रधानमंत्री ने प्रांतों और शहरों की जन समितियों के अध्यक्षों को क्षेत्र में भूमि उपयोग अधिकारों की नीलामी के आयोजन की समीक्षा करने के लिए सक्षम एजेंसियों को निर्देश देने का निर्देश दिया है।

अधिकारियों की जाँच और अंतिम निष्कर्ष की प्रतीक्षा में, लैक वियत ज्वाइंट स्टॉक ऑक्शन कंपनी ने 52 ज़मीनों की दो नीलामियों को स्थगित करने की घोषणा की है। विशेषज्ञों का कहना है कि ज़मीन की अटकलों पर नियंत्रण एक ज़रूरी काम है। शुरुआत से ही अटकलों और मूल्य वृद्धि को नियंत्रित करने और संभालने से रियल एस्टेट बाज़ार को स्वस्थ और टिकाऊ विकास में मदद मिलेगी।

टीएटी लॉ फर्म (हनोई बार एसोसिएशन) के अध्यक्ष, वकील ट्रुओंग आन्ह तु ने कहा कि ज़मीन की सट्टेबाजी एक ज्वलंत मुद्दा बनती जा रही है, जिससे रियल एस्टेट की कीमतें बढ़ रही हैं और युवाओं तथा औसत आय वाले लोगों के लिए आवास प्राप्त करना मुश्किल हो रहा है। इस स्थिति को रोकने के लिए, वकील तु ने सट्टेबाजी पर अंकुश लगाने और रियल एस्टेट बाज़ार को स्थिर करने के लिए कई उपाय सुझाए।

"एक प्रभावी उपाय यह है कि वास्तविक उपयोग के बिना ज़मीन की खरीद पर उच्च कर लगाया जाए। जब ​​कोई व्यक्ति या संगठन ज़मीन खरीदता है और एक निश्चित अवधि के भीतर निर्माण नहीं करता, तो उस पर उच्च कर दर लागू होगी। इससे न केवल सट्टेबाज़ों पर आर्थिक दबाव पड़ता है, बल्कि ज़मीन के अधिक कुशल उपयोग को भी बढ़ावा मिलता है।

नीलामी की गई ज़मीन पर निर्माण की अनिवार्य समय-सीमा संबंधी नियम लागू करना, सट्टेबाजी से निपटने का एक और उपाय है। अगर नीलामी विजेता निर्धारित समय के भीतर निर्माण कार्य पूरा नहीं कर पाता है, तो ज़मीन का स्वामित्व रद्द किया जा सकता है। इससे यह सुनिश्चित होता है कि ज़मीन की फिजूलखर्ची न हो और शहरी विकास को बढ़ावा मिले।

वकील त्रुओंग आन्ह तु के अनुसार, खरीद के बाद भूमि हस्तांतरण के लिए समय को सीमित करना भी एक महत्वपूर्ण उपाय है।

इसके अलावा, सरकार उन निवेशकों के लिए रियल एस्टेट ऋण की शर्तों को कड़ा करके ऋण नीतियों में बदलाव कर सकती है, जिन्हें ज़मीन की वास्तविक ज़रूरत नहीं है। इससे न केवल रियल एस्टेट बाज़ार में आने वाली सट्टा पूंजी की मात्रा कम होगी, बल्कि वास्तविक आवास की ज़रूरत वाले घर खरीदारों की भी सुरक्षा होगी। कई सामाजिक आवास परियोजनाएँ और कम लागत वाले आवास उपलब्ध कराने से बाज़ार में आपूर्ति और माँग को संतुलित करने में मदद मिलेगी। जब मध्यम आय वर्ग के लोगों के बजट के अनुकूल कई आवास विकल्प उपलब्ध होंगे, तो ज़मीन की कीमतों पर दबाव कम होगा, जिससे रियल एस्टेट की कीमतें ज़्यादा वाजिब होंगी।

अंत में, कुछ विशिष्ट मामलों में भूमि के उपविभाजन और बिक्री की अनुमति देने के लिए रियल एस्टेट व्यवसाय पर कानून में सुधार करना भी बाजार में भूमि की आपूर्ति बढ़ाने का एक समाधान हो सकता है, जिससे भूमि की कीमतों को कम करने में मदद मिलेगी," श्री तु ने कहा।

बिन्ह डुओंग ने दर्जनों 'स्वर्ण भूमि' भूखंडों की नीलामी की

राजस्व जुटाने के लिए, बिन्ह डुओंग प्रांत ने दर्जनों भूमि भूखंडों की नीलामी करने का निर्णय लिया, जिनमें कई ऐसे क्षेत्र भी शामिल हैं जो कभी सरकारी मुख्यालय हुआ करते थे और जिन्हें मूल्यवान "स्वर्ण भूमि" माना जाता है।

यह जानकारी भूमि निधि दोहन पर परियोजना के कार्यान्वयन के लिए संचालन समिति द्वारा दी गई है, जिसका उद्देश्य 2024-2025 की अवधि में बिन्ह डुओंग प्रांत के सामाजिक-आर्थिक विकास के लिए भूमि से राजस्व उत्पन्न करना है, जिसका उद्देश्य 2030 तक का लक्ष्य है। यह जानकारी हाल ही में आयोजित एक बैठक में दी गई।

तदनुसार, नीलाम की जाने वाली भूमि के भूखंडों में मुख्य रूप से कार्यालयों, राज्य एजेंसियों की परिचालन सुविधाओं, सार्वजनिक सेवा इकाइयों के लिए भूमि; भूमि को पुनः प्राप्त कर प्रबंधन के लिए भूमि निधि विकास संगठनों को सौंपी गई भूमि; स्थानीय लोगों द्वारा प्रबंधित सार्वजनिक भूमि; समतुल्य राज्य के स्वामित्व वाले उद्यमों की भूमि, पुनर्गठित प्रबंधन और पुनर्प्राप्ति; व्यक्तिगत और संगठनात्मक मूल की भूमि जो वर्तमान में उपयोग में है और भूमि उपयोग नियोजन और शहरी क्षेत्रों, औद्योगिक पार्कों, व्यापार सेवाओं, रसद आदि के विकास के लिए नियोजन के अनुसार पुनर्प्राप्त होने की उम्मीद है)।

इनमें बिन्ह डुओंग प्रांत के प्रमुख स्थानों पर स्थित कई भूखंड हैं, जो कई राज्य एजेंसियों और इकाइयों के मुख्यालय हैं, और अपने महान मूल्य के कारण "स्वर्ण भूमि" माने जाते हैं।

लगभग 400 हेक्टेयर क्षेत्रफल वाले 38 भूखंडों (भूमि उपयोग अधिकार, सार्वजनिक संपत्ति) की नीलामी होने की उम्मीद है। नीलामी चरणों में आयोजित की जाएगी, अकेले 2024 में, लगभग 8.3 हेक्टेयर क्षेत्रफल वाले 10 भूखंडों की नीलामी की जाएगी।

2025 तक, प्रांत 331 हेक्टेयर से अधिक के कुल क्षेत्रफल वाले 17 भूमि भूखंडों की नीलामी जारी रखेगा, और 2026-2030 की अवधि में, यह 52.2 हेक्टेयर के कुल क्षेत्रफल वाले 11 भूमि भूखंडों की नीलामी करेगा।

उपरोक्त भूमि भूखंडों की नीलामी करके, बिन्ह डुओंग सामाजिक-आर्थिक विकास के लिए "विशाल" धनराशि एकत्र करेगा।

बिन्ह डुओंग प्रांत भूमि निधि विकास केंद्र के नेता ने कहा कि भूमि भूखंडों की नीलामी के अलावा, प्रांत 75 नए शहरी क्षेत्रों और शहरी विकास क्षेत्रों सहित 75 भूमि भूखंडों के लिए निवेशकों का चयन करने के लिए बोली भी लगाएगा।

वर्तमान में, इस परियोजना को कार्यान्वयन से पहले विचार और टिप्पणियों के लिए बिन्ह डुओंग प्रांत की पीपुल्स कमेटी को प्रस्तुत किया जा रहा है।

भूमि अतिक्रमण और उल्लंघन के 4 मामलों पर लाल किताब जारी करने के लिए विचार किया गया

1 अगस्त से प्रभावी 2024 भूमि कानून के अनुसार, 1 जुलाई 2014 से पहले भूमि उपयोग उल्लंघन के 4 मामले हैं, जिन पर भूमि उपयोग अधिकार प्रमाण पत्र (लाल किताब) देने के लिए विचार किया जाएगा।

विशेष रूप से, 2024 भूमि कानून के अनुच्छेद 139 में यह प्रावधान है कि पहले मामले में, 1 जुलाई 2014 से पहले भूमि का उपयोग करने वाले परिवार और व्यक्ति, राज्य द्वारा घोषणा और मार्कर लगाने के बाद निर्माण कार्यों के सुरक्षा गलियारे पर अतिक्रमण के कारण; निर्माण सीमाओं की घोषणा के बाद सड़कों, सड़क के किनारों और फुटपाथों पर अतिक्रमण; एजेंसी मुख्यालय, सार्वजनिक कार्यों और अन्य सार्वजनिक कार्यों के निर्माण के उद्देश्य से उपयोग की जाने वाली भूमि पर अतिक्रमण, राज्य अतिक्रमित क्षेत्र के लिए लाल किताब जारी किए बिना निर्माण को वापस करने के लिए भूमि का पुनः दावा करेगा।

हालाँकि, भूमि उल्लंघन के उपरोक्त मामलों में, यदि सक्षम प्राधिकारी द्वारा अनुमोदित भूमि उपयोग योजना और निर्माण योजना में समायोजन किया गया है, लेकिन अतिक्रमित भूमि क्षेत्र अब लोक निर्माण सुरक्षा गलियारे में नहीं है; सड़क निर्माण सीमा में नहीं है; एजेंसियों, लोक निर्माण या अन्य लोक निर्माण के मुख्यालय के रूप में उपयोग के लिए अभिप्रेत नहीं है, तो वर्तमान में भूमि का उपयोग करने वाले व्यक्ति को रेड बुक के लिए विचार किया जाएगा। इस भूमि के लिए रेड बुक बनाते समय भूस्वामी को वित्तीय दायित्वों को पूरा करना होगा।

दूसरे मामले में, जो व्यक्ति अतिक्रमित भूमि क्षेत्र का उपयोग, जो विशेष उपयोग वाले वनों और सुरक्षात्मक वनों के लिए वानिकी योजना से संबंधित है, प्रांतीय जन समिति द्वारा अतिक्रमित भूमि को पुनः प्राप्त करने और उसे प्रबंधन एवं उपयोग के लिए वन प्रबंधन बोर्ड को सौंपने का निर्देश दिया जाएगा। जो व्यक्ति अतिक्रमित भूमि का उपयोग कर रहा है, उसे वन प्रबंधन बोर्ड द्वारा वानिकी कानून के प्रावधानों के अनुसार वन संरक्षण और विकास के लिए विचार किया जाएगा।

यदि इलाके में वन प्रबंधन बोर्ड नहीं है, तो अतिक्रमित या कब्जे वाली भूमि का उपयोग करने वाले व्यक्ति को राज्य द्वारा सुरक्षात्मक वनों की सुरक्षा और विकास के उद्देश्य से भूमि आवंटित की जाएगी और उसे रेड बुक के लिए विचार किया जाएगा।

यदि अतिक्रमित भूमि कृषि और वानिकी से संबंधित है और सार्वजनिक अवसंरचना के लिए नियोजित है, तो प्रांतीय जन समिति उसे पुनः प्राप्त करेगी और निर्माण के लिए निवेशक को सौंप देगी। वर्तमान में इस भूमि का उल्लंघन करते हुए उपयोग कर रहे व्यक्ति को राज्य द्वारा पुनः प्राप्त होने तक अस्थायी रूप से इसका उपयोग करने की अनुमति होगी और उसे वर्तमान स्थिति बनाए रखनी होगी और भूमि का पंजीकरण कराना होगा।

वानिकी फार्मों से उत्पन्न अतिक्रमित भूमि, जिसका उपयोग वर्तमान में 1 जुलाई, 2014 से पहले कृषि उत्पादन या आवास प्रयोजनों के लिए किया जा रहा है, विशेष उपयोग वाले वनों, सुरक्षात्मक वनों के लिए वानिकी नियोजन में शामिल नहीं है, सार्वजनिक अवसंरचना कार्यों के निर्माण के उद्देश्य से भूमि उपयोग नियोजन में शामिल नहीं है, भूमि उपयोगकर्ता को लाल किताब जारी करने के लिए विचार किया जाएगा और उसे कानून के प्रावधानों के अनुसार वित्तीय दायित्वों को पूरा करना होगा।

तीसरा मामला, ऐसे परिवार और व्यक्ति जो अतिक्रमण या कब्जे के कारण भूमि का उपयोग कर रहे हैं जो उपर्युक्त मामलों में नहीं आता है और गलत उद्देश्य के लिए भूमि का उपयोग कर रहे हैं, यदि वे जिला-स्तरीय भूमि उपयोग योजना या सामान्य योजना या ज़ोनिंग योजना या निर्माण योजना या ग्रामीण योजना के अनुसार भूमि का स्थिर रूप से उपयोग कर रहे हैं, तो लाल किताब जारी करने के लिए विचार किया जाएगा और उन्हें कानून के प्रावधानों के अनुसार वित्तीय दायित्वों को पूरा करना होगा।

यदि उल्लंघन वाली भूमि का उपयोग स्थिर रूप से नहीं किया जाता है या वह योजना के अनुरूप नहीं है, तो उपयोगकर्ता उस भूमि का उपयोग केवल अस्थायी रूप से ही कर सकता है, जब राज्य उसे पुनः प्राप्त कर ले।

अंत में, जिन परिवारों और व्यक्तियों ने स्वयं पुनः प्राप्त की गई कृषि भूमि का उपयोग किया है और जिस पर कोई विवाद नहीं है, उन्हें प्रांतीय जन समिति द्वारा निर्धारित कृषि भूमि आवंटन सीमा के अनुसार राज्य द्वारा लाल किताब प्रदान की जाएगी। सीमा से अधिक भूमि क्षेत्र राज्य पट्टे पर स्थानांतरित कर दिया जाएगा।

यदि भूमि का उपयोग करने वाले परिवार और व्यक्ति 1 जुलाई, 2014 के बाद से भूमि कानूनों का उल्लंघन करते हैं, तो राज्य लाल किताब जारी नहीं करेगा और कानून के प्रावधानों के अनुसार उनसे निपटेगा।

नए कानून के तहत कृषि भूमि को आवासीय भूमि में बदलने की कीमत

डिक्री 103/2024/ND-CP के अनुच्छेद 8 के खंड 1 और 2 के अनुसार, जब एक सक्षम राज्य एजेंसी परिवारों और व्यक्तियों को आवासीय भूमि के उपयोग के उद्देश्य को बदलने की अनुमति देने वाला निर्णय जारी करती है, तो भूमि उपयोग शुल्क की गणना निम्नानुसार की जाती है:

जिसमें: रूपांतरण के बाद भूमि प्रकार का भूमि उपयोग शुल्क निम्नानुसार गणना किया जाता है:

भूमि उपयोग प्रयोजनों को बदलने से पहले भूमि प्रकार के भूमि उपयोग शुल्क और भूमि किराया (जिसे आगे भूमि उपयोग प्रयोजनों को बदलने से पहले भूमि शुल्क कहा जाएगा) की गणना निम्नानुसार की जाती है:

अपने उद्देश्य में परिवर्तन से पहले की भूमि के लिए, जो किसी परिवार या व्यक्ति की कृषि भूमि है, जिसे राज्य ने भूमि उपयोग शुल्क वसूल किए बिना भूमि आवंटित की है या किसी अन्य परिवार या व्यक्ति से कानूनी हस्तांतरण मूल वाली कृषि भूमि है, जिसे राज्य ने भूमि उपयोग शुल्क वसूल किए बिना भूमि आवंटित की है, उपयोग के उद्देश्य में परिवर्तन से पहले भूमि की कीमत की गणना भूमि मूल्य सूची में संबंधित कृषि भूमि प्रकार की भूमि की कीमत से भूमि क्षेत्र (x) को गुणा (=) करके की जाती है।

भूमि का उद्देश्य बदलने से पहले, जो कृषि भूमि है, राज्य भूमि को पट्टे पर देता है और पूरे पट्टे की अवधि के लिए एक बार भूमि किराया का भुगतान करता है, उपयोग के उद्देश्य को बदलने से पहले भूमि किराया की गणना निम्नानुसार की जाती है:

वहाँ पर:

उद्देश्य बदलने से पहले भूमि की पट्टा अवधि के अनुरूप भूमि की कीमत, संपूर्ण पट्टा अवधि के लिए एकमुश्त भुगतान किए गए भूमि किराये की गणना करने के लिए भूमि मूल्य सूची में भूमि की कीमत है।

शेष भूमि उपयोग अवधि का निर्धारण (=) भूमि उपयोग उद्देश्य बदलने से पहले भूमि आवंटन या पट्टे की अवधि में से (-) उद्देश्य बदलने से पहले भूमि उपयोग अवधि को घटाकर किया जाता है।

यदि इस बिन्दु में निर्दिष्ट सूत्र के अनुसार निर्धारित शेष भूमि उपयोग अवधि पूर्ण वर्ष नहीं है, तो इसकी गणना माह के अनुसार की जाएगी; यदि अवधि पूर्ण माह नहीं है, तो 15 दिन या उससे अधिक की अवधि को 1 माह के रूप में गिना जाएगा; यदि यह 15 दिन से कम है, तो भूमि उपयोग शुल्क की गणना इतने दिनों के लिए नहीं की जाएगी।

अपने उद्देश्य में परिवर्तन से पहले की भूमि के लिए, जो कि राज्य द्वारा वार्षिक भूमि किराया भुगतान के रूप में पट्टे पर दी गई कृषि भूमि है, उपयोग के उद्देश्य में परिवर्तन से पहले भूमि किराया शून्य (= 0) है।

नोट: यदि भूमि उपयोग उद्देश्य बदलने के बाद भूमि प्रकार का भूमि उपयोग शुल्क भूमि उपयोग उद्देश्य बदलने से पहले भूमि की कीमत से कम या बराबर है, तो भूमि उपयोग उद्देश्य बदलते समय भूमि उपयोग शुल्क शून्य (= 0) है।

स्रोत: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-canh-bao-viec-loi-dung-dau-gia-dat-de-dau-co-4-truong-hop-dat-lan-chiem-duoc-xem-xet-cap-so-do-284909.html