सामाजिक आवास निर्माण की तत्काल आवश्यकता - भाग 1: जहां भी बाधाएं उत्पन्न हों, उनका समाधान करना।

निर्देश 34-सीटी/टीडब्ल्यू में, पार्टी केंद्रीय समिति ने आकलन किया कि 2020 तक की राष्ट्रीय आवास विकास रणनीति और 2030 तक की परिकल्पना में सामाजिक आवास विकास से संबंधित कई लक्ष्य हासिल नहीं किए गए हैं। वास्तविक मांग की तुलना में सामाजिक आवास की आपूर्ति सीमित बनी हुई है, जबकि पात्र लाभार्थियों की आय की तुलना में औसत कीमत अभी भी बहुत अधिक है।

इसके अलावा, सामाजिक आवास के राज्य प्रबंधन में अभी भी कई कमियां और खामियां हैं। शहरी क्षेत्रों में सामाजिक आवास विकास के लिए आवंटित भूमि का अनुपात, साथ ही इस क्षेत्र में रियायती ऋण कार्यक्रमों के लिए राज्य बजट से मिलने वाली पूंजीगत सहायता, कम बनी हुई है; और सामाजिक संसाधनों को इसमें भागीदारी के लिए पर्याप्त रूप से जुटाया नहीं गया है...

इन अनेक कारकों के कारण, पर्याप्त नीतिगत समर्थन के बावजूद, सामाजिक आवास का विकास अपेक्षाओं के अनुरूप नहीं हो पाया है। इससे निर्धारित लक्ष्यों को प्राप्त करना भी अत्यंत कठिन हो गया है। अनेकों बाधाएँ इन लक्ष्यों की ओर प्रगति में रुकावट डाल रही हैं।

कठिनाई लक्ष्य को "सीमित" कर देती है।

निर्माण मंत्रालय के आवास और अचल संपत्ति बाजार प्रबंधन विभाग के निदेशक श्री होआंग हाई ने कहा: वर्तमान में, कुछ स्थानीय निकायों ने "2021-2030 की अवधि में निम्न आय वर्ग के लोगों और औद्योगिक पार्क श्रमिकों के लिए कम से कम 10 लाख सामाजिक आवास इकाइयों के निर्माण में निवेश" परियोजना को लागू करने के लिए योजनाएँ शीघ्रता से जारी नहीं की हैं; उन्होंने सामाजिक आवास निर्माण के लिए भूमि की आवश्यकताओं को स्पष्ट रूप से निर्धारित नहीं किया है, जो सामाजिक आवास विकास के लिए पर्याप्त भूमि की योजना बनाने और आवंटन का आधार है... इसके अलावा, सामाजिक आवास निर्माण में निवेश करने वाले कई व्यवसायों को अभी भी भूमि प्राप्त करने में कठिनाइयों का सामना करना पड़ रहा है, जैसे कि भूमि आवंटन योजना और निवेश आकर्षित करने के लिए परियोजना का प्रचार। कुछ परियोजनाओं को निवेश की मंजूरी मिल चुकी है और निवेशकों का चयन भी हो चुका है, लेकिन निर्माण कार्य अभी तक निर्धारित समय पर नहीं चल रहा है...

इसके अलावा, 120,000 अरब वीएनडी के रियायती ऋण कोष का वितरण अपेक्षित गति से धीमा है और व्यावहारिक जरूरतों को पूरा करने में विफल रहा है। श्री हाई ने टिप्पणी की कि यह भी उल्लेखनीय है कि बहुत कम वाणिज्यिक बैंकों ने सामाजिक आवास के विकास में सहयोग के लिए ऋण देने में भाग लिया है।

2024 में, सरकार ने देशभर में 130,000 सामाजिक आवास इकाइयों को पूरा करने का लक्ष्य रखा था। हालांकि, 2024 की पहली तिमाही के अंत तक के आंकड़े बताते हैं कि केवल 8 सामाजिक आवास परियोजनाएं ही पूरी हुई हैं, जो लक्ष्य के 30% से भी कम है। यह प्रगति दर्शाती है कि इस वर्ष 130,000 सामाजिक आवास इकाइयों को पूरा करने का लक्ष्य अभी भी काफी दूर है और इसे हासिल करने के लिए काफी प्रयास करने होंगे।

स्थानीय परिप्रेक्ष्य से, हो ची मिन्ह सिटी निर्माण विभाग के उप निदेशक श्री हुइन्ह थान खिएट ने कहा कि वर्तमान में सबसे बड़ी कठिनाई बजट से निवेश पूंजी की कमी है, जो अधिकारियों, सिविल सेवकों और सार्वजनिक कर्मचारियों जैसे नीति लाभार्थियों की जरूरतों को पूरी तरह से पूरा करने के लिए राज्य के स्वामित्व वाले सामाजिक आवास कार्यक्रमों के निर्माण के लिए पर्याप्त धन आवंटित करने में बाधा डालती है।

वर्तमान में, हो ची मिन्ह शहर ने सामाजिक आवास कार्यक्रमों के लिए आवश्यक पूंजी का केवल 10% ही आवंटित किया है। अब से 2025 तक के लिए नियोजित बजट में 37,700 बिलियन वीएनडी की आवश्यकता है। हालांकि, शहर अपने बजट से केवल लगभग 3,770 बिलियन वीएनडी ही आवंटित कर सकता है। 2030 तक, शहर को 86,400 बिलियन वीएनडी की आवश्यकता होगी, लेकिन वह अपने बजट से केवल 8,600 बिलियन वीएनडी ही आवंटित कर सकता है, शेष राशि सामाजिक पूंजी स्रोतों से आएगी।

लचीले प्रकार

कुछ लोगों का तर्क है कि सामाजिक आवास कार्यक्रमों की असफलता का एक कारण यह है कि घर उन लोगों को बेचे जा रहे हैं जो उन्हें खरीदने में असमर्थ हैं। रियल एस्टेट के कानूनी विशेषज्ञ श्री गुयेन वान दिन्ह ने टिप्पणी की: बिक्री और लीज-टू-ओन के लिए सामाजिक आवास उत्पादों के अलावा, किराये के लिए सामाजिक आवास के मुद्दे को भी नीतिगत समर्थन की आवश्यकता है। ऐसा इसलिए है क्योंकि सामाजिक आवास मुख्य रूप से निम्न आय वर्ग को लक्षित करता है।

इस विशेषज्ञ के अनुसार, 1 अगस्त से प्रभावी आवास कानून 2023 ने सामाजिक आवास परियोजनाओं के विकासकर्ताओं के लिए 20% क्षेत्रफल किराये के लिए आवंटित करने की अनिवार्यता को समाप्त कर दिया है। इसका अर्थ यह है कि यदि सभी अपार्टमेंट बिक जाते हैं, तो राज्य को वैकल्पिक किराये के विकल्पों के साथ आपूर्ति को पूरक करना होगा।

2023 के आवास कानून में केवल यह प्रावधान है कि औद्योगिक क्षेत्र के श्रमिकों के लिए आवास किराये पर उपलब्ध होगा। इसलिए, शहरी क्षेत्रों में रहने वाले निम्न आय वर्ग, जो औद्योगिक क्षेत्र के श्रमिक नहीं हैं, जैसे कि अकुशल श्रमिक और फ्रीलांसर, के पास किराये पर सामाजिक आवास प्राप्त करने का लगभग कोई अवसर नहीं है।

वियतनाम जनरल कॉन्फेडरेशन ऑफ लेबर के ट्रेड यूनियन इंस्टीट्यूशंस प्रोजेक्ट मैनेजमेंट बोर्ड के प्रमुख श्री ट्रिन्ह क्वांग मिन्ह ने भी इसी विचार को साझा करते हुए कहा: बिक्री के लिए सामाजिक आवास बनाना बहुत मुश्किल है क्योंकि प्रक्रियाएं लंबी होती हैं, बिक्री मूल्य निम्न आय वाले श्रमिकों की आय की तुलना में बहुत अधिक होता है; नियम निवेशकों के लिए आकर्षक नहीं हैं क्योंकि लाभ मार्जिन केवल 10% तक सीमित है... इसलिए, किराए के लिए सामाजिक आवास विकसित करना अधिक तर्कसंगत होगा, जो वास्तविक जरूरतों को पूरा करेगा और श्रमिकों की आय के अनुरूप होगा। इसके अलावा, किराए की मांग बहुत अधिक है, जबकि आपूर्ति कम है, और बाजार में किराए की कीमतें बहुत अधिक हैं।

वर्तमान में, वियतनाम जनरल कन्फेडरेशन ऑफ लेबर ने किराये पर सामाजिक आवास उपलब्ध कराने की योजना प्रस्तावित की है, जिसका किराया बाजार दर के बराबर या उससे कम होगा। इसका एक प्रमुख उदाहरण हा नाम प्रांत में वियतनाम जनरल कन्फेडरेशन ऑफ लेबर की पायलट सामाजिक आवास किराये की परियोजना है, जो शुरू होने के कुछ ही समय में पूरी तरह से भर गई थी।

इस परियोजना के लिए किराए की कीमत 1.2 से 1.4 मिलियन वीएनडी प्रति माह है, जबकि अन्य क्षेत्रों में यह 2 से 3 मिलियन वीएनडी प्रति माह है। हालांकि, श्री मिन्ह के अनुसार, किराए पर सामाजिक आवास बनाने में तीन कठिनाइयाँ हैं: निवेश संसाधनों को आकर्षित करना, परियोजना का स्थान और किराए की कीमत।

व्यवसायिक दृष्टिकोण से, ले थान कंस्ट्रक्शन एंड ट्रेडिंग कंपनी के निदेशक श्री ले हुउ न्गिया ने विश्लेषण किया: यदि 1,000 सामाजिक आवास इकाइयों में निवेश किया जाए, जिनमें से प्रत्येक की लागत लगभग 500 मिलियन वीएनडी है, तो कुल निवेश लागत 500 बिलियन वीएनडी तक पहुंच जाएगी। यदि इन्हें 3-3.5 मिलियन वीएनडी प्रति माह के किराए पर दिया जाए, तो 1,000 इकाइयों से निवेशक को 3-3.5 बिलियन वीएनडी प्रति माह या 30-35 बिलियन वीएनडी प्रति वर्ष की आय होगी।

यदि निवेशक 10-13% प्रति वर्ष से अधिक ब्याज दरों पर व्यावसायिक रूप से ऋण लेता है, तो इस 500 अरब वियतनामी डॉलर पर 50 अरब वियतनामी डॉलर ब्याज के रूप में चुकाने पड़ेंगे, जिससे निवेशक को निश्चित रूप से नुकसान होगा। वहीं, 2023 के आवास कानून के अनुसार, किराए पर दिए जाने वाले सामाजिक आवासों के विकास पर लाभ मार्जिन बेचे गए सामाजिक आवासों की तुलना में केवल 10% है। नए नियमों के अनुसार, किराए पर दिए जाने वाले आवासों को अब तकनीकी बुनियादी ढांचे और सामाजिक सुविधाओं में राज्य का निवेश प्राप्त नहीं होता है, इसलिए कोई भी निवेशक किराए पर दिए जाने वाले सामाजिक आवास परियोजनाओं को शुरू करने का साहस नहीं करता है – श्री न्गिया ने जोर दिया।

नीति से हटाएँ

जहां कई क्षेत्रों को सामाजिक आवास नीतियों को लागू करने में कठिनाइयों का सामना करना पड़ रहा है, वहीं हाई फोंग शहर ने उल्लेखनीय सफलता हासिल की है। अब तक, हाई फोंग शहर ने 31 सामाजिक आवास परियोजनाओं के लिए नीति को मंजूरी दे दी है और निवेशकों का चयन कर लिया है, जिनमें कुल 36,600 इकाइयां शामिल हैं; इनमें से लगभग 15,000 इकाइयों वाली 9 परियोजनाओं का निर्माण कार्य शुरू हो चुका है। इस संख्या को देखते हुए, यह उम्मीद की जा रही है कि 2021-2025 की अवधि के दौरान लगभग 16,200 इकाइयां पूरी हो जाएंगी, जो सरकार के 15,400 इकाइयों के सामाजिक आवास विकास लक्ष्य से कहीं अधिक है।

इससे पता चलता है कि मुश्किलें अभी भी मौजूद हैं, लेकिन नीतिगत उपायों से शुरुआत करते हुए इनका दृढ़तापूर्वक समाधान करना आवश्यक है, और हाई फोंग की कहानी इसका एक उत्कृष्ट उदाहरण है। इन सकारात्मक परिणामों को प्राप्त करने के लिए, हाई फोंग शहर ने अचल संपत्ति और आवास व्यवसाय से संबंधित कानूनी नियमों का बारीकी से पालन किया है। तदनुसार, हाई फोंग नगर पालिका समिति ने दिशा-निर्देशों पर ध्यान दिया है, नगर पालिका जन परिषद ने 5 प्रस्ताव पारित किए हैं, और नगर पालिका जन समिति ने उन्हें लागू करने के लिए 13 संबंधित निर्णय जारी किए हैं।

विशेष रूप से, हाई फोंग शहर ने निवेश और व्यावसायिक वातावरण को बेहतर बनाने के लिए मौजूदा तंत्रों और नीतियों को लचीले और प्रभावी ढंग से लागू किया है, खासकर आवास से संबंधित प्रक्रियाओं में, जिनमें सामाजिक आवास भी शामिल है। इससे एक पारदर्शी, खुला और अनुकूल व्यावसायिक वातावरण बना है, जिसने कई बड़े पैमाने पर निवेश परियोजनाओं को आकर्षित किया है और सामाजिक आवास खरीदने या किराए पर लेने की लोगों की जरूरतों को प्रभावी ढंग से पूरा किया है।

निदेशक होआंग हाई के अनुसार, यद्यपि कुछ महत्वपूर्ण परिणाम प्राप्त हुए हैं, फिर भी सामाजिक आवास विकास के कार्यान्वयन में कुछ चुनौतियाँ बनी हुई हैं। वर्तमान में, निर्माण मंत्रालय 2023 आवास कानून और 2023 अचल संपत्ति व्यापार कानून के प्रकाशन के बाद उनके कार्यान्वयन का विवरण और मार्गदर्शन करने वाले अध्यादेशों, निर्णयों और परिपत्रों को लागू करने, अंतिम रूप देने और स्थानीय निकायों को मार्गदर्शन प्रदान करने पर ध्यान केंद्रित कर रहा है।

साथ ही, निर्माण मंत्रालय, परियोजना "2021-2030 की अवधि में निम्न आय वर्ग के लोगों और औद्योगिक पार्क श्रमिकों के लिए कम से कम 10 लाख सामाजिक आवास इकाइयों के निर्माण में निवेश" के उद्देश्यों और परिशिष्ट में 2024 तक पूरे किए जाने वाले सामाजिक आवास के लक्ष्यों के आधार पर, स्थानीय निकायों से आग्रह करता है कि वे निर्धारित उद्देश्यों की प्राप्ति सुनिश्चित करने के लिए सामाजिक आवास परियोजनाओं में निवेश हेतु विशिष्ट कार्यान्वयन योजनाएँ शीघ्रता से विकसित करें।

2021-2030 की अवधि के लिए राष्ट्रीय आवास विकास रणनीति को लागू करने के लिए, 2045 तक की परिकल्पना के साथ, निर्माण मंत्रालय ने प्रांतों और केंद्र शासित शहरों की जन समितियों को 2024 और 2021-2025 की अवधि के लिए आवास विकास योजनाओं के विकास और समायोजन के संबंध में एक दस्तावेज भेजा है; जिसमें निम्न आय वर्ग के लोगों के लिए सामाजिक आवास, सशस्त्र बलों के लिए आवास और श्रमिक आवास की आवश्यकताओं और उद्देश्यों को स्पष्ट रूप से परिभाषित किया गया है... ताकि 2023 के आवास कानून का अनुपालन किया जा सके।

इसके अतिरिक्त, राष्ट्रीय सभा के 2024 के निगरानी कार्यक्रम के अंतर्गत, राष्ट्रीय सभा "2015 से 2023 के अंत तक अचल संपत्ति बाजार प्रबंधन और सामाजिक आवास विकास संबंधी नीतियों और कानूनों के कार्यान्वयन" पर एक विषयगत निगरानी करेगी। इस विषयगत निगरानी का उद्देश्य उपलब्धियों, सीमाओं और कठिनाइयों का आकलन करना; कारणों की पहचान करना; और अचल संपत्ति बाजार प्रबंधन और सामाजिक आवास विकास संबंधी नीतियों और कानूनों के कार्यान्वयन की प्रभावशीलता में सुधार के लिए एजेंसियों, संगठनों और व्यक्तियों की जिम्मेदारियों को स्पष्ट रूप से परिभाषित करना है। इसके आधार पर, संबंधित नीतियों और कानूनों में सुधार के लिए समाधान प्रस्तावित किए जाएंगे।

संपूर्ण राजनीतिक व्यवस्था की समन्वित भागीदारी के साथ, जहां भी बाधाएं उत्पन्न हों, उन्हें दूर करने के सक्रिय दृष्टिकोण द्वारा निर्देशित, सामाजिक आवास नीतियों का कार्यान्वयन निर्धारित उद्देश्यों और सामाजिक अपेक्षाओं को पूरा करेगा।

पाठ 2: श्रमिकों के लिए संसाधनों तक पहुंच को आसान बनाना।

स्रोत: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/cap-thiet-xay-dung-nha-o-xa-hoi-bai-1-vuong-o-dau-go-o-do/20240813041652594