सरकार ने भूमि मूल्यांकन पर नए नियम जारी किए।

भूमि मूल्यांकन के 4 तरीके

डिक्री 12/2024/ND-CP भूमि मूल्यांकन विधियों और प्रत्येक विधि को लागू करने की शर्तों पर डिक्री संख्या 44/2014/ND-CP के अनुच्छेद 4 और अनुच्छेद 5 में संशोधन करती है।

विशेष रूप से, तुलना पद्धति को समान भूमि उपयोग उद्देश्य वाले भूमि भूखंडों के मूल्य को समायोजित करके, बाजार में हस्तांतरित भूमि के मूल्य को प्रभावित करने वाले कारकों में कुछ समानताएं, भूमि उपयोग अधिकारों की नीलामी जीतना जिसके लिए नीलामी विजेता ने वित्तीय दायित्वों को पूरा किया है, नीलामी जीतने के निर्णय के अनुसार, भूमि से जुड़ी परिसंपत्तियों (यदि कोई हो) के मूल्य को छोड़कर भूमि मूल्य को प्रभावित करने वाले कारकों का विश्लेषण और तुलना करके मूल्यांकन किए जाने वाले भूमि भूखंड का मूल्य निर्धारित करने के लिए कार्यान्वित किया जाता है।

तुलनात्मक विधि का प्रयोग उन मामलों में मूल्य निर्धारित करने के लिए किया जाता है, जहां समान भूमि उपयोग उद्देश्य वाले कम से कम 03 भूमि भूखंड हों, बाजार में हस्तांतरित भूमि मूल्य को प्रभावित करने वाले कारकों में कुछ समानताएं हों, भूमि उपयोग अधिकार नीलामी में जीत हासिल की हो, जहां नीलामी विजेता ने नीलामी जीतने के निर्णय के अनुसार वित्तीय दायित्वों को पूरा किया हो (इसके बाद तुलनीय भूमि भूखंडों के रूप में संदर्भित), नीचे बिंदु ए, बी, सी और डी में निर्दिष्ट मामलों को छोड़कर।

आय पद्धति को प्रति भूमि क्षेत्र औसत वार्षिक शुद्ध आय को वाणिज्यिक बैंकों में वियतनामी मुद्रा में 12 महीने की सावधि जमा की औसत बचत ब्याज दर से विभाजित करके लागू किया जाता है, जिसमें राज्य के पास मूल्यांकन समय से पहले के आंकड़ों के साथ सबसे हालिया तिमाही के अंत तक लगातार तीन वर्षों के लिए प्रांत में चार्टर पूंजी या कुल मतदान शेयरों का 50% से अधिक हिस्सा होता है।

आय पद्धति का उपयोग उन मामलों में मूल्यांकन के लिए किया जाता है जहां भूमि भूखंड, कृषि भूमि, गैर-कृषि भूमि आवासीय भूमि नहीं है और मूल्यांकन किया जाने वाला भूमि भूखंड, भूमि क्षेत्र तुलनात्मक पद्धति को लागू करने की शर्तों को पूरा नहीं करता है, लेकिन भूमि उपयोग से आय और व्यय का निर्धारण मूल्यांकन के समय कानूनी भूमि उपयोग उद्देश्य के अनुसार किया जा सकता है, सिवाय नीचे बिंदु ए, बी, सी और डी में निर्दिष्ट मामलों के।

अधिशेष विधि को सक्षम प्राधिकारी द्वारा अनुमोदित भूमि उपयोग योजना और विस्तृत निर्माण योजना के अनुसार सबसे प्रभावी भूमि उपयोग (भूमि उपयोग गुणांक, निर्माण घनत्व, भवन की मंजिलों की अधिकतम संख्या) के आधार पर भूमि भूखंड या भूमि क्षेत्र की कुल अनुमानित विकास लागत में से कुल अनुमानित विकास राजस्व घटाकर लागू किया जाता है।

अधिशेष विधि का प्रयोग उस मामले के मूल्यांकन के लिए किया जाता है, जहां निवेश परियोजना कार्यान्वयन के लिए भूमि भूखंड या भूमि क्षेत्र तुलनात्मक विधि या आय विधि को लागू करने की शर्तों को पूरा नहीं करता है, लेकिन परियोजना के कुल विकास राजस्व और कुल विकास लागत का अनुमान लगाया जा सकता है, सिवाय नीचे बिंदु ए, बी, सी और डी में निर्दिष्ट मामलों के।

भूमि मूल्य समायोजन गुणांक विधि, भूमि मूल्य तालिका में भूमि मूल्य को भूमि मूल्य समायोजन गुणांक से गुणा करके कार्यान्वित की जाती है। भूमि मूल्य समायोजन गुणांक, प्रांत या केंद्र-संचालित शहर की जन समिति (जिसे आगे प्रांतीय जन समिति कहा जाएगा) द्वारा भूमि मूल्य तालिका में भूमि मूल्य की तुलना बाज़ार में सामान्य भूमि मूल्य से करके जारी किया जाता है।

भूमि मूल्य समायोजन गुणांक विधि का उपयोग प्रांतीय जन समिति द्वारा जारी भूमि मूल्य सूची में निर्दिष्ट भूमि भूखंडों और भूमि क्षेत्रों के लिए भूमि की कीमतें निर्धारित करने के लिए किया जाता है और यह निम्नलिखित मामलों में से एक में आता है:

क) भूमि कानून के अनुच्छेद 114 के खंड 4 के बिंदु क और अनुच्छेद 189 के खंड 3 में निर्दिष्ट मामले;

ख) जब राज्य भूमि उपयोग अधिकारों की नीलामी किए बिना भूमि पट्टे पर देता है तो वार्षिक भूमि किराये की गणना करना;

ग) भूमि उपयोग अधिकारों की नीलामी के लिए प्रारंभिक मूल्य की गणना करना, जब राज्य भूमि आवंटित या पट्टे पर देता है, उन मामलों में जहां भूमि भूखंड या भूमि क्षेत्र को विस्तृत निर्माण योजना के अनुसार तकनीकी बुनियादी ढांचे में निवेश किया गया है;

घ) उस भूमि भूखंड या भूमि क्षेत्र की भूमि की कीमत निर्धारित करें जिसका मूल्यांकन किया जाना है, भूमि उपयोग शुल्क और भूमि किराया भुगतान के अधीन क्षेत्र के लिए भूमि मूल्य तालिका में भूमि मूल्य के अनुसार गणना की गई कुल कीमत केंद्रीय रूप से संचालित शहरों के लिए 30 बिलियन वीएनडी से कम है, पहाड़ी और उच्चभूमि प्रांतों के लिए 10 बिलियन वीएनडी से कम है, निम्नलिखित मामलों में शेष प्रांतों के लिए 20 बिलियन वीएनडी से कम है:

भूमि कानून के अनुच्छेद 114 के खंड 4, बिंदु बी और बिंदु डी, अनुच्छेद 172 के खंड 2 में निर्दिष्ट मामले;

जब राज्य भूमि उपयोग अधिकारों की नीलामी किए बिना भूमि पट्टे पर देता है, तो संपूर्ण किराया अवधि के लिए एकमुश्त भुगतान किए गए भूमि किराए की गणना करें।

घ) जब राज्य भूमि का पुनः दावा करता है तो मुआवजे की गणना करना, ऐसे मामलों में जब उपयोग के समान उद्देश्य वाले कई आसन्न भूखंडों को पुनः प्राप्त किया जाता है जो तुलनात्मक पद्धति को लागू करने की शर्तों को पूरा नहीं करते हैं।

डिक्री में स्पष्ट रूप से कहा गया है: भूमि मूल्यांकन पद्धति को लागू करने के लिए तुलनीय भूमि भूखंडों को भूमि कानून द्वारा निर्धारित भूमि उपयोगकर्ता अधिकारों का प्रयोग करने की शर्तों को पूरा करना होगा।

भूमि मूल्यांकन विधियों को लागू करने के लिए जानकारी

डिक्री 12/2024/ND-CP, भूमि मूल्यांकन विधियों को लागू करने की जानकारी पर अनुच्छेद 5b का भी पूरक है। तदनुसार, तुलनात्मक विधि, अधिशेष विधि को लागू करने और भूमि मूल्य समायोजन गुणांक स्थापित करने के लिए भूमि की कीमतों, भूमि किराए और परिसर किराए की जानकारी में शामिल हैं:

1) भूमि उपयोग अधिकार नीलामी का विजेता मूल्य उस स्थिति में जब नीलामी विजेता ने नीलामी विजेता निर्णय के अनुसार वित्तीय दायित्वों को पूरा कर लिया हो,

2) भूमि की कीमत कर प्राधिकरण में कर प्रक्रियाओं से गुजर चुकी है या भूमि उपयोग अधिकार हस्तांतरण के मामलों के लिए भूमि पंजीकरण कार्यालय में पंजीकृत है;

3) भूमि किराया मूल्य, परिसर किराया मूल्य;

4) बाजार में भूमि हस्तांतरण मूल्य.

डिक्री में स्पष्ट रूप से कहा गया है: भूमि मूल्यांकन विधियों को लागू करने के लिए सूचना भूमि मूल्यांकन के समय से 24 महीने या उससे पहले की अवधि के भीतर की सूचना है, जिसमें मूल्यांकन के समय के सबसे निकट की सूचना को प्राथमिकता दी जाती है और निम्नलिखित स्रोतों से एकत्र की जाती है:

- राष्ट्रीय भूमि डेटाबेस, मूल्य डेटाबेस;

- भूमि पंजीकरण कार्यालय, भूमि उपयोग अधिकारों की नीलामी आयोजित करने वाली इकाई, परिसंपत्तियों की नीलामी आयोजित करने वाली इकाई;

- कर प्राधिकरण, कृषि और ग्रामीण विकास प्राधिकरण;

- रियल एस्टेट ट्रेडिंग फ्लोर, रियल एस्टेट व्यवसाय;

- भूमि मूल्यांकन, मूल्यांकन उद्यमों पर परामर्श देने के कार्य वाले संगठन;

- क्रेडिट संस्थान, रियल एस्टेट एसोसिएशन, अनुसंधान संस्थान/केंद्र;

- बाजार में स्थानांतरित किए गए मामलों के लिए हस्तान्तरणकर्ता या हस्तान्तरित व्यक्ति का सीधे साक्षात्कार करें।

इसके अलावा डिक्री 12/2024/ND-CP के अनुसार, आय पद्धति को लागू करने के लिए गैर-कृषि भूमि के उपयोग से आय और व्यय की जानकारी निम्नलिखित स्रोतों से एकत्र की जाती है: वित्तीय विवरणों में दर्ज उत्पादन और व्यावसायिक गतिविधियों से आय या मूल्यांकन समय से ठीक पहले लगातार 03 वर्षों (1 जनवरी से 31 दिसंबर तक गणना) के भीतर एकत्र की गई भूमि पट्टे और परिसर पट्टे से आय।

यदि मूल्यांकन किए जाने वाले भूमि भूखंड या भूमि क्षेत्र की आय प्रत्येक वर्ष पूरी नहीं होती है और भूमि उपयोग से वास्तविक आय को सही ढंग से प्रतिबिंबित नहीं करती है, तो तुलना के लिए कम से कम 03 भूमि भूखंडों की भूमि किराया कीमतों और परिसर किराया कीमतों पर जानकारी एकत्र करें।

ऊपर निर्धारित भूमि उपयोग से आय उत्पन्न करने की लागत सक्षम राज्य एजेंसियों द्वारा जारी मानदंडों और इकाई मूल्यों या निर्माण मंत्रालय द्वारा घोषित निर्माण निवेश पूंजी दर के आधार पर निर्धारित की जाएगी; यदि सक्षम राज्य एजेंसियों द्वारा जारी कोई मानदंड, इकाई मूल्य या निर्माण निवेश पूंजी दर नहीं हैं, तो लागत इस अनुच्छेद के खंड 5 के बिंदु बी में निर्धारित अनुसार मूल्यांकन किए जाने वाले भूखंड या भूमि क्षेत्र से निकटतम दूरी वाले कम से कम 03 भूखंडों की बाजार में सामान्य रूप से उपलब्ध वास्तविक लागतों की जानकारी और औसत डेटा पर आधारित होगी।

तुलना विधियों को लागू करते समय, अधिशेष विधि को प्राथमिकता के निम्नलिखित क्रम में तुलनीय भूमि भूखंडों का चयन करना चाहिए: क) स्थान, बुनियादी ढांचे की स्थिति, क्षेत्र, आकार, आकृति, भूमि उपयोग गुणांक, निर्माण घनत्व, भवन की ऊंचाई और भूमि की कीमत को प्रभावित करने वाले अन्य कारकों की तुलना में मूल्यांकन किए जाने वाले भूमि भूखंड के समान; ख) मूल्यांकन किए जाने वाले भूमि भूखंड या भूमि क्षेत्र से निकटतम दूरी पर होना और कम्यून-स्तर, जिला-स्तर और प्रांतीय-स्तर की प्रशासनिक इकाइयों की प्रशासनिक सीमाओं द्वारा सीमित नहीं होना।

प्रांतीय जन समिति विशिष्ट भूमि मूल्य तय करती है।

विशिष्ट भूमि मूल्यों पर निर्णय के संबंध में, डिक्री 12/2024/एनडी-सीपी में यह प्रावधान है कि भूमि कानून के अनुच्छेद 112 के खंड 1 में निर्धारित भूमि मूल्यांकन के सिद्धांतों, भूमि मूल्यांकन विधियों को लागू करने की शर्तों, विशिष्ट भूमि मूल्यांकन परिषद के भूमि मूल्य मूल्यांकन के परिणामों के आधार पर, प्रांतीय स्तर पर पीपुल्स कमेटी विशिष्ट भूमि मूल्यों पर निर्णय लेती है या जिला स्तर पर पीपुल्स कमेटी उन मामलों में विशिष्ट भूमि मूल्यों पर निर्णय लेती है जहां प्रांतीय स्तर पर पीपुल्स कमेटी स्थानीय सरकार के संगठन पर कानून के प्रावधानों के अनुसार अधिकृत करती है।

भूमि कानून के अनुच्छेद 114 के खंड 4, अनुच्छेद 172 के खंड 2 और अनुच्छेद 189 के खंड 3 में निर्दिष्ट मामलों के लिए विशिष्ट भूमि मूल्यों को आधार के रूप में उपयोग किया जाता है; भूमि उपयोग अधिकारों की नीलामी के लिए प्रारंभिक मूल्य, जब राज्य भूमि उपयोग शुल्क संग्रह के साथ भूमि आवंटित करता है, या संपूर्ण पट्टा अवधि के लिए एकमुश्त भुगतान के साथ भूमि पट्टे पर देता है।

प्राकृतिक संसाधन एवं पर्यावरण विभाग, विशिष्ट भूमि मूल्यों के निर्धारण के आयोजन में समान स्तर पर जन समिति की सहायता करने के लिए जिम्मेदार है।

स्रोत