सरकार ने भूमि मूल्यांकन पर नए नियम जारी किए हैं।

भूमि मूल्यांकन की 4 विधियाँ

डिक्री 12/2024/एनडी-सीपी भूमि मूल्यांकन विधियों और प्रत्येक विधि को लागू करने की शर्तों पर डिक्री संख्या 44/2014/एनडी-सीपी के अनुच्छेद 4 और 5 में संशोधन करती है।

विशेष रूप से, तुलनात्मक विधि में समान भूमि उपयोग उद्देश्य वाली भूमि के टुकड़ों की कीमतों को समायोजित किया जाता है, जिनमें भूमि की कीमतों को प्रभावित करने वाले कारकों में कुछ समानताएं होती हैं और जिन्हें बाजार में हस्तांतरित किया गया है, और जिनकी भूमि उपयोग अधिकारों के लिए नीलामी की गई है जहां विजेता बोलीदाता ने नीलामी निर्णय के अनुसार अपने वित्तीय दायित्वों को पूरा किया है। यह भूमि से जुड़ी संपत्तियों (यदि कोई हो) के मूल्य को छोड़कर, भूमि की कीमतों को प्रभावित करने वाले कारकों का विश्लेषण और तुलना करके किया जाता है ताकि मूल्यांकन की जाने वाली भूमि के टुकड़े की कीमत निर्धारित की जा सके।

तुलनात्मक विधि का उपयोग मूल्यांकन के लिए उन मामलों में किया जाता है जहां समान भूमि उपयोग उद्देश्य वाली कम से कम तीन तुलनीय भूमि पार्सल हों, भूमि की कीमतों को प्रभावित करने वाले कारकों में कुछ समानताएं हों, और भूमि उपयोग अधिकार बाजार में हस्तांतरित किए गए हों और नीलामी के माध्यम से जीते गए हों, जिसमें विजेता बोलीदाता ने विजेता बोली निर्णय के अनुसार अपने वित्तीय दायित्वों को पूरा किया हो (इसके बाद इन्हें तुलनीय भूमि पार्सल कहा जाएगा), सिवाय नीचे दिए गए बिंदुओं a, b, c और d में निर्दिष्ट मामलों के।

आय पद्धति को लागू करने के लिए, मूल्यांकन तिथि से पहले उपलब्ध आंकड़ों वाली नवीनतम तिमाही के अंत तक लगातार तीन वर्षों के दौरान, उन वाणिज्यिक बैंकों में 12 महीने की वियतनामी डोंग बचत जमा पर औसत ब्याज दर से प्रति भूमि क्षेत्र औसत वार्षिक शुद्ध आय को विभाजित किया जाता है, जहां राज्य के पास प्रांत की चार्टर पूंजी या कुल मतदान शेयरों का 50% से अधिक हिस्सा है।

आय विधि का प्रयोग कृषि भूमि भूखंडों और गैर-कृषि भूमि भूखंडों (आवासीय भूमि को छोड़कर) के मूल्यांकन में किया जाता है, जहां मूल्यांकित की जाने वाली भूमि या क्षेत्र तुलनात्मक विधि के लिए योग्य नहीं है, लेकिन मूल्यांकन के समय कानूनी भूमि उपयोग उद्देश्य के अनुसार भूमि उपयोग से होने वाली आय और व्यय का निर्धारण किया जा सकता है, सिवाय नीचे दिए गए बिंदुओं a, b, c और d में निर्दिष्ट मामलों के।

अधिशेष विधि को सक्षम प्राधिकारी द्वारा अनुमोदित भूमि उपयोग योजना और विस्तृत निर्माण योजना के अनुसार सबसे कुशल भूमि उपयोग (भूमि उपयोग गुणांक, भवन घनत्व, भवन की मंजिलों की अधिकतम संख्या) के आधार पर, भूमि भूखंड या क्षेत्र की कुल अनुमानित विकास लागत को कुल अनुमानित विकास राजस्व से घटाकर लागू किया जाता है।

अधिशेष विधि का उपयोग मूल्यांकन के लिए उन मामलों में किया जाता है जहां निवेश परियोजनाओं के लिए भूमि पार्सल या क्षेत्र तुलनात्मक विधि या आय विधि के लिए योग्य नहीं होता है, लेकिन परियोजना के कुल विकास राजस्व और कुल विकास लागत का अनुमान लगाया जा सकता है, सिवाय नीचे दिए गए बिंदुओं a, b, c और d में निर्दिष्ट मामलों के।

भूमि मूल्य समायोजन गुणांक विधि को भूमि मूल्य सारणी में भूमि मूल्य को भूमि मूल्य समायोजन गुणांक से गुणा करके लागू किया जाता है। भूमि मूल्य समायोजन गुणांक को प्रांत या केंद्र शासित नगर की जन समिति (जिसे आगे प्रांतीय जन समिति कहा जाएगा) द्वारा भूमि मूल्य सारणी में भूमि मूल्य की तुलना प्रचलित बाजार भूमि मूल्य से करके जारी किया जाता है।

प्रांतीय जन समिति द्वारा जारी भूमि मूल्य तालिका में पहले से निर्दिष्ट भूमि पार्सल और क्षेत्रों के लिए भूमि मूल्य निर्धारित करने के लिए भूमि मूल्य समायोजन गुणांक विधि लागू की जाती है, जो निम्नलिखित मामलों में से किसी एक के अंतर्गत आते हैं:

क) भूमि विधि के अनुच्छेद 114 के खंड 4 के बिंदु क और अनुच्छेद 189 के खंड 3 में निर्धारित मामले;

ख) राज्य द्वारा भूमि उपयोग अधिकारों की नीलामी किए बिना भूमि पट्टे पर देने की स्थिति में वार्षिक भूमि किराया भुगतान की गणना करना;

ग) राज्य द्वारा भूमि आवंटन या पट्टे पर दी गई भूमि के मामले में भूमि उपयोग अधिकारों की नीलामी के लिए प्रारंभिक मूल्य की गणना करना, जहां भूमि पार्सल या क्षेत्र में विस्तृत निर्माण योजना के अनुसार पहले से ही तकनीकी अवसंरचना का निवेश किया गया हो;

घ) निम्नलिखित मामलों में, भूमि उपयोग शुल्क और भूमि पट्टा शुल्क के अधीन क्षेत्र के लिए भूमि मूल्य तालिका के अनुसार गणना किया गया कुल मूल्य, केंद्रीय रूप से प्रशासित शहरों के लिए 30 अरब वीएनडी से कम, पर्वतीय और उच्चभूमि प्रांतों के लिए 10 अरब वीएनडी से कम और अन्य प्रांतों के लिए 20 अरब वीएनडी से कम होने पर, मूल्यांकन की जाने वाली भूमि पार्सल या क्षेत्र के भूमि मूल्य का निर्धारण करना:

भूमि विधि के अनुच्छेद 114 के खंड 4 के बिंदु ख और घ तथा अनुच्छेद 172 के खंड 2 में निर्धारित मामले;

जब राज्य भूमि उपयोग अधिकारों की नीलामी किए बिना भूमि पट्टे पर देता है, तो भूमि पट्टा शुल्क की गणना पूरी पट्टा अवधि के लिए एकमुश्त भुगतान के रूप में की जाती है।

घ) उन मामलों में मुआवजे की गणना करना जब राज्य भूमि का पुनः अधिग्रहण करता है, जहां एक ही इच्छित उपयोग वाले कई आसन्न भूमि पार्सल का पुनः अधिग्रहण किया जाता है, लेकिन वे तुलनात्मक विधि लागू करने की शर्तों को पूरा नहीं करते हैं।

इस अध्यादेश में कहा गया है कि भूमि मूल्यांकन के लिए उपयोग किए जाने वाले तुलनीय भूमि पार्सल को भूमि कानून में निर्धारित भूमि उपयोग अधिकारों का प्रयोग करने की शर्तों को पूरा करना होगा।

भूमि मूल्यांकन विधियों को लागू करने के लिए जानकारी।

अध्यादेश 12/2024/एनडी-सीपी में भूमि मूल्यांकन विधियों को लागू करने संबंधी जानकारी के लिए अनुच्छेद 5बी भी जोड़ा गया है। तदनुसार, तुलनात्मक विधि, अधिशेष विधि और भूमि मूल्य समायोजन गुणांकों के निर्माण के लिए भूमि मूल्यों, भूमि पट्टा मूल्यों और परिसर पट्टा मूल्यों से संबंधित जानकारी में निम्नलिखित शामिल हैं:

1) भूमि उपयोग अधिकारों के लिए विजयी बोली मूल्य उन मामलों में जहां विजयी बोलीदाता ने विजयी बोली निर्णय के अनुसार अपने वित्तीय दायित्वों को पूरा कर लिया है।

2) कर प्राधिकरण में कर संबंधी प्रक्रियाओं को पूरा करने के बाद या भूमि उपयोग अधिकार हस्तांतरण के मामलों में भूमि पंजीकरण कार्यालय में पंजीकृत होने के बाद भूमि की कीमतें;

3) भूमि पट्टे की कीमतें, परिसर पट्टे की कीमतें;

4) भूमि हस्तांतरण का बाजार मूल्य।

इस आदेश में कहा गया है कि भूमि मूल्यांकन पद्धति को लागू करने के लिए उपयोग की जाने वाली जानकारी भूमि मूल्यांकन तिथि से 24 महीने पहले की अवधि की होनी चाहिए, जिसमें मूल्यांकन तिथि के सबसे निकट की जानकारी को प्राथमिकता दी जाएगी, और इसे निम्नलिखित स्रोतों से एकत्र किया जाना चाहिए:

- राष्ट्रीय भूमि डेटाबेस, राष्ट्रीय मूल्य डेटाबेस;

- भूमि पंजीकरण कार्यालय, भूमि उपयोग अधिकार नीलामी आयोजित करने वाली इकाइयाँ और संपत्ति नीलामी आयोजित करने वाली इकाइयाँ;

- कर प्राधिकरण, कृषि और ग्रामीण विकास एजेंसियां;

- अचल संपत्ति का लेन-देन, अचल संपत्ति का कारोबार;

- भूमि मूल्यांकन पर सलाह देने का कार्य करने वाले संगठन और मूल्यांकन कंपनियां;

- ऋण संस्थान, रियल एस्टेट संघ, अनुसंधान संस्थान/केंद्र;

- यदि हस्तांतरण पहले ही बाजार में हो चुका है, तो हस्तांतरणकर्ता या हस्तांतरिती के साथ सीधे साक्षात्कार आयोजित करें।

डिक्री 12/2024/एनडी-सीपी के अनुसार, आय पद्धति लागू करने के उद्देश्य से गैर-कृषि भूमि के उपयोग से होने वाली आय और व्यय की जानकारी निम्नलिखित स्रोतों से एकत्र की जाती है: वित्तीय विवरणों में दर्ज उत्पादन और व्यावसायिक गतिविधियों से होने वाली आय या मूल्यांकन तिथि से ठीक पहले की 3 वर्षों की निरंतर अवधि (1 जनवरी से 31 दिसंबर तक) के दौरान एकत्र की गई भूमि पट्टे और परिसर पट्टे से होने वाली आय।

यदि मूल्यांकन की जाने वाली भूमि या क्षेत्र से होने वाली आय प्रत्येक वर्ष के लिए अपूर्ण है और भूमि उपयोग से होने वाली वास्तविक आय को सटीक रूप से प्रतिबिंबित नहीं करती है, तो तुलना के लिए कम से कम तीन भूमि भूखंडों के लिए भूमि पट्टे की कीमतों और परिसर के किराये की कीमतों की जानकारी एकत्र की जानी चाहिए।

उपर्युक्त निर्धारित भूमि उपयोग से आय उत्पन्न करने की लागत सक्षम राज्य एजेंसियों द्वारा जारी मानदंडों और इकाई मूल्यों या निर्माण मंत्रालय द्वारा प्रकाशित निर्माण निवेश दरों के आधार पर निर्धारित की जाती है; यदि सक्षम राज्य एजेंसियों द्वारा कोई मानदंड, इकाई मूल्य या निर्माण निवेश दरें जारी नहीं की गई हैं, तो इस अनुच्छेद के खंड 5 के बिंदु ख में उल्लिखित मूल्यांकित की जाने वाली भूमि या क्षेत्र के निकटतम कम से कम तीन भूमि भूखंडों के बाजार से प्राप्त औसत वास्तविक लागत आंकड़ों को आधार के रूप में उपयोग किया जाएगा।

तुलनात्मक विधियों को लागू करते समय, अधिशेष विधि को तुलनीय भूमि पार्सल का चयन प्राथमिकता के निम्नलिखित क्रम में करना चाहिए: क) मूल्यांकित किए जाने वाले भूमि पार्सल की तुलना में स्थान, बुनियादी ढांचे की स्थिति, क्षेत्रफल, आकार, आकृति, भूमि उपयोग गुणांक, भवन घनत्व, भवन की ऊंचाई और भूमि की कीमतों को प्रभावित करने वाले अन्य कारकों में समानता; ख) मूल्यांकित किए जाने वाले भूमि पार्सल या क्षेत्र से निकटतम दूरी और कम्यून, जिला या प्रांतीय स्तर की प्रशासनिक इकाइयों की प्रशासनिक सीमाओं से सीमित न होना।

प्रांतीय जन समिति विशिष्ट भूमि मूल्यों का निर्धारण करती है।

भूमि के विशिष्ट मूल्यों के निर्धारण के संबंध में, डिक्री 12/2024/एनडी-सीपी में यह निर्धारित किया गया है कि भूमि कानून के अनुच्छेद 112 के खंड 1 में निर्दिष्ट भूमि मूल्यांकन के सिद्धांतों, भूमि मूल्यांकन विधियों को लागू करने की शर्तों और भूमि मूल्यांकन परिषद द्वारा भूमि मूल्य मूल्यांकन के परिणामों के आधार पर, प्रांतीय जन समिति विशिष्ट भूमि मूल्यों का निर्णय करेगी, या उन मामलों में जहां प्रांतीय जन समिति स्थानीय सरकार के संगठन संबंधी कानून द्वारा निर्धारित अनुसार अधिकार सौंपती है, जिला जन समिति विशिष्ट भूमि मूल्यों का निर्णय करेगी।

भूमि कानून के अनुच्छेद 114 के खंड 4, अनुच्छेद 172 के खंड 2 और अनुच्छेद 189 के खंड 3 में निर्धारित मामलों के लिए विशिष्ट भूमि कीमतों का उपयोग आधार के रूप में किया जाता है; भूमि उपयोग शुल्क के साथ राज्य द्वारा भूमि आवंटित करने या पूरी पट्टा अवधि के लिए एकमुश्त भुगतान के साथ भूमि पट्टे पर देने पर भूमि उपयोग अधिकारों की नीलामी के लिए प्रारंभिक मूल्य।

प्राकृतिक संसाधन एवं पर्यावरण विभाग, समान स्तर की जन समिति को विशिष्ट भूमि मूल्यों के निर्धारण के आयोजन में सहायता करने के लिए जिम्मेदार है।

स्रोत