सट्टेबाजी विरोधी, अचल संपत्ति मूल्य नियंत्रण: ऋण या कर कड़ा करें?

VTV.vn - कीमतों को नियंत्रित करने और अचल संपत्ति की सट्टेबाजी को रोकने के लिए दूसरे घर या उससे अधिक खरीदने के लिए ऋण को सीमित करने का प्रस्ताव काफी बहस का विषय बन गया है।

दूसरे घर या उससे अधिक खरीदारों को ऋण देने की सीमा तय करने का प्रस्ताव

दूसरे या उससे ज़्यादा घरों के खरीदारों को ऋण देने की सीमा तय करने का प्रस्ताव काफ़ी ध्यान आकर्षित कर रहा है, खासकर अल्पकालिक निवेशकों की ओर से। यह प्रस्ताव रियल एस्टेट की कीमतों को नियंत्रित और नियंत्रित करने की व्यवस्था पर मसौदा प्रस्ताव में उल्लिखित है, जिसे निर्माण मंत्रालय ने संबंधित मंत्रालयों और शाखाओं को टिप्पणियों के लिए भेजा था।

विशेष रूप से, मसौदे में तीन बाज़ार विनियमन विषयों की रूपरेखा दी गई है: घर खरीदारों के लिए ऋण नीति, रियल एस्टेट लेनदेन केंद्र और किफायती वाणिज्यिक आवास का विकास। घर खरीदारों के लिए ऋण नीति के संबंध में, निर्माण मंत्रालय का प्रस्ताव है कि सरकार ऋण संस्थानों से सामाजिक आवास को छोड़कर, घर खरीदने के लिए ऋणों पर सीमाएँ लागू करने की अपेक्षा करे।

विशेष रूप से, दूसरे घर के खरीदार के लिए, यह अपेक्षा की जाती है कि वे खरीद अनुबंध मूल्य का केवल 50% तक ही उधार ले पाएंगे। तीसरे घर के खरीदार के लिए, ऋण राशि 30% से अधिक नहीं होगी।

निर्माण मंत्रालय ने कहा कि लेनदेन को प्रचारित करने और किफायती आवास के विकास को बढ़ावा देने के लिए एक रियल एस्टेट लेनदेन केंद्र स्थापित करने के प्रस्ताव के साथ, इस प्रस्ताव का उद्देश्य आवास की कीमतों को नियंत्रित, विनियमित और धीरे-धीरे कम करके बहुसंख्यक लोगों, विशेष रूप से मध्यम आय वर्ग के लोगों की आय के अनुकूल स्तर तक लाने के लिए एक विशिष्ट कानूनी तंत्र स्थापित करना है। इसका उद्देश्य रियल एस्टेट बाजार को सार्वजनिक और पारदर्शी तरीके से विनियमित करना, सट्टेबाजी और मूल्य हेरफेर पर कड़ा नियंत्रण रखना है।

दूसरा घर खरीदने वालों को ऋण देने की सीमा सीमित करने का प्रस्ताव, विशेष रूप से अल्पकालिक निवेशकों के बीच, लोकप्रिय हो रहा है। उदाहरणात्मक चित्र।

कई परस्पर विरोधी राय

बाज़ार के अनुसार, घर खरीदने के लिए अधिकतम ऋण सीमा रियल एस्टेट उत्पाद के प्रकार और प्रत्येक बैंक के नियमों पर निर्भर करती है। वाणिज्यिक आवास परियोजनाओं के कई निवेशक लचीली नीतियाँ अपना रहे हैं, जहाँ खरीदारों को केवल 10-30% अग्रिम भुगतान करना होता है। उसके बाद, बैंक शेष राशि का भुगतान करेगा, जिसका अर्थ है कि खरीदार रियल एस्टेट उत्पाद की कुल कीमत का 70-90% तक उधार ले सकते हैं।

इतने बड़े लाभ के साथ, दूसरे और अधिक परिवारों के लिए ऋण सीमित करने के प्रस्ताव पर मिली-जुली राय आ रही है। व्यवसायों के अनुसार, यदि यह नीति लागू की जाती है, तो यह अल्पकालिक निवेशकों - जो अल्पकालिक व्यापार के लिए अचल संपत्ति खरीदने के लिए बैंक ऋण कार्यक्रमों का लाभ उठाते हैं - को सीमित कर देगी। दूसरी ओर, ऐसी राय भी है कि ऋण प्रतिबंध नीति उन लोगों के समूह को प्रभावित कर सकती है जिन्हें अचल संपत्ति खरीदने या दीर्घकालिक निवेश करने की आवश्यकता है।

रियल एस्टेट बाजार में लंबे समय से निवेशक के रूप में, श्री दिन्ह होआंग थांग (लॉन्ग ट्रुओंग वार्ड, हो ची मिन्ह सिटी) किराये के लिए अपार्टमेंट में निवेश कर रहे हैं, जिससे उनके परिवार की आय बढ़ रही है।

उन्होंने कहा कि दूसरे घर की खरीद के लिए ऋण सीमित करने का प्रस्ताव अल्पकालिक निवेशकों, खासकर सट्टेबाजों को हतोत्साहित करने में मदद करेगा। अगर यह नीति लागू होती है, तो वह अपने निवेश पोर्टफोलियो के अनुरूप संपत्ति के मूल्य के 50% से कम ऋणों को भी सक्रिय रूप से पुनर्संतुलित करेंगे।

"निर्णय लेते समय, हमें यह भी गणना और विचार करना होगा कि यह हमारे निवेश पोर्टफोलियो को कैसे प्रभावित करेगा। और स्पष्ट रूप से, यह विनियमन लोगों की संख्या और दूसरी या तीसरी संपत्ति के मालिक होने की प्रेरणा को कम करेगा, जिससे सट्टेबाजी में कमी आएगी। दीर्घावधि में, मुझे लगता है कि यह समाज के लिए अच्छा होगा," श्री थांग ने टिप्पणी की।

दूसरे घर खरीदने वालों या उससे अधिक लोगों को ऋण देने की सीमा तय करने के प्रस्ताव पर मिश्रित राय मिली है।

वर्तमान में, सुश्री त्रान थी होंग हाई (तान फु वार्ड, हो ची मिन्ह सिटी) निकट भविष्य में निवेश के लिए एक उपयुक्त रियल एस्टेट उत्पाद की तलाश में हैं। यह पहली बार है जब उन्होंने इस बाज़ार में प्रवेश किया है। बचत के अलावा, उनके जैसे युवाओं के लिए ऋण भी काफ़ी महत्वपूर्ण हैं। जब उन्होंने दूसरे घर के ऋण के लिए ऋण को कड़ा करने के प्रस्ताव के बारे में सुना, तो उन्हें चिंता हुई क्योंकि इससे निवेश उत्पादों तक उनकी पहुँच कम हो सकती है।

सुश्री हाई ने कहा, "मेरी राय में, यह प्रस्ताव संसाधनों और सहायता को सीमित करता है, साथ ही कुछ हद तक उन उत्पाद लाइनों को भी सीमित करता है जिनकी मैं खोज कर सकती हूं, या किसी तरह मुझे रियल एस्टेट पोर्टफोलियो में अतिरिक्त निवेश की तलाश करने में और अधिक हिचकिचाहट पैदा करता है।"

कुछ व्यवसायों का कहना है कि रियल एस्टेट बाज़ार में सुधार हो रहा है। उत्पादों की आपूर्ति वर्तमान में मध्यम और उच्च-स्तरीय खंडों पर केंद्रित है, जो निवेशकों के लिए हैं। इस बीच, कम लागत वाले आवास खंड में, जो वास्तविक आवास आवश्यकताओं वाले लोगों की सेवा करता है, बाज़ार में अभी भी कमी है। व्यवसायों का मानना ​​है कि अगर घर खरीदने के लिए ऋण पर प्रतिबंध लगाया जाता है, तो इससे बाज़ार में तरलता प्रभावित हो सकती है।

वियत एन होआ रियल एस्टेट इन्वेस्टमेंट ज्वाइंट स्टॉक कंपनी के महानिदेशक श्री त्रान खान क्वांग ने कहा: "वर्तमान में, हम देखते हैं कि रियल एस्टेट बाजार में 60-70% से अधिक निवेशक हैं, जबकि वास्तविक निवासी केवल 20-30% हैं। यदि हम इसे बहुत अधिक सख्ती से लागू करते हैं, अर्थात, दूसरे और तीसरे घर के लिए ऋण को सीमित करते हैं और ऋण को और अधिक कड़ा करते हैं, तो स्पष्ट रूप से बाजार को झटका लगेगा।"

अन्य लोगों का यह भी कहना है कि दूसरा या उससे ज़्यादा घर खरीदने वालों के लिए ऋण को कड़ा करने का प्रस्ताव, वास्तविक निवास के लिए घर खरीदने वालों और दीर्घकालिक किराये के लिए निवेश करने वालों के बीच स्पष्ट रूप से अंतर नहीं करता। दरअसल, ऐसे मामले भी हैं जब माता-पिता अपने बच्चों के लिए घर खरीदने के लिए पैसे उधार लेते हैं, जबकि उनकी आर्थिक स्थिति ठीक नहीं होती। इसलिए, अगर यह ऋण प्रतिबंध लागू होता है, तो यह आज कई परिवारों की वैध ज़रूरतों को प्रभावित कर सकता है।

आवास की कीमतों को स्थायी तरीके से नियंत्रित करने के लिए व्यापक समाधान

यह मसौदा लोगों को दूसरा या तीसरा घर खरीदने से नहीं रोकता। यहाँ, यह मसौदा केवल ऋण नीति को नियंत्रित करता है, जिसका अर्थ है कि राज्य सट्टेबाजी और वित्तीय जोखिमों को नियंत्रित करने के लिए पूंजी प्रवाह विनियमन उपकरणों का उपयोग करता है। विशेषज्ञों का आकलन है कि यह दिशा-निर्देश कानून और अंतर्राष्ट्रीय व्यवहार के प्रावधानों के अनुरूप है।

प्रस्तावित स्तरीय ऋण नीति लोगों के हितों को प्रभावित नहीं करती, बल्कि इसका उद्देश्य प्रणालीगत जोखिमों का प्रबंधन करना है। हालाँकि, इसे आवास की कीमतों को नियंत्रित करने के लिए अधिक व्यापक समाधानों के साथ-साथ लागू करने की आवश्यकता है।

शोध इकाइयों के आंकड़ों से पता चला है कि आवास की कीमतों में हालिया वृद्धि मुख्य रूप से निवेश के कारण नहीं, बल्कि आपूर्ति की कमी के कारण है। इसका कारण कानूनी समस्याएं, ज़मीन की ऊँची लागत और निर्माण निवेश लागत है। इसलिए, निवेशक मुनाफ़ा कमाने के लिए उच्च-स्तरीय परियोजनाओं पर ध्यान केंद्रित करेंगे।

उदाहरण के लिए, एविसन यंग की एक रिपोर्ट के अनुसार, हो ची मिन्ह सिटी में तीसरी तिमाही में लॉन्च किए गए नए अपार्टमेंट प्रोजेक्ट्स में ज़्यादातर हाई-एंड और लक्ज़री अपार्टमेंट थे, जिनकी औसत बिक्री कीमत 125 मिलियन - 232 मिलियन VND/m2 थी। पिछली तिमाही की तुलना में यह कीमत 5-8% बढ़ी है।

बाजार अनुसंधान कंपनी सैविल्स वियतनाम का मानना ​​है कि ऋण साधनों को चुनने के बजाय, नीतियों को आवास आपूर्ति को अनब्लॉक करने की समस्या को हल करने पर ध्यान केंद्रित करने की आवश्यकता है।

सेविल्स वियतनाम अनुसंधान विभाग की निदेशक सुश्री गिआन्ह हुइन्ह ने सुझाव दिया: "हमें बाज़ार में नई परियोजनाओं की प्रगति में तेज़ी लाने के लिए परियोजना अनुमोदन प्रक्रियाओं में सुधार करना चाहिए। जो परियोजनाएँ अटकी हुई हैं, उन्हें विशेष तंत्रों के ज़रिए हल किया जाना चाहिए। आपूर्ति की समस्या को दूर करें, विविध आपूर्ति बनाएँ, विशेष रूप से कम लागत वाले आवासों की आपूर्ति। जब आपूर्ति माँग को पूरा करने के लिए पर्याप्त होगी, तो बाज़ार कीमतों को स्वयं नियंत्रित करेगा।"

निर्माण मंत्रालय के प्रस्ताव के साथ, अनुसंधान इकाइयों का मानना ​​है कि ऋण सीमा में हस्तक्षेप वाणिज्यिक बैंकों की स्वतंत्रता को प्रभावित कर सकता है। क्योंकि ऋण देने की गतिविधियाँ उधारकर्ता की भुगतान क्षमता के आधार पर प्रत्येक बैंक की जोखिम मूल्यांकन प्रक्रिया और ऋण देने के मानदंडों पर निर्भर करती हैं।

इसके अलावा, यह निर्धारित करना भी एक चुनौती है कि उधारकर्ता के पास कितनी संपत्तियाँ हैं क्योंकि इसके लिए रियल एस्टेट डेटाबेस सिस्टम से कनेक्शन या पहुँच की आवश्यकता होती है। हालाँकि यह डेटा अभी भी पूरा होने की प्रक्रिया में है और इसे व्यवहार में लागू होने में काफ़ी समय लगेगा।

अधिक कुशल कराधान?

एविसन यंग वियतनाम के महानिदेशक, श्री डेविड जैक्सन ने रियल एस्टेट बाज़ार के प्रबंधन के समाधानों पर अपने विचार व्यक्त करते हुए कहा कि कराधान पद्धति ज़्यादा प्रभावी होगी। विशेष रूप से, दूसरी और तीसरी अचल संपत्ति पर ज़्यादा व्यक्तिगत आयकर लगाना, या होल्डिंग समय के आधार पर रियल एस्टेट लेनदेन कर लगाना, पुनर्विक्रय को सीमित करने और सट्टेबाजी को कम करने का एक ज़्यादा व्यावहारिक समाधान है।

एविसन यंग से सहमति जताते हुए, हो ची मिन्ह सिटी इंस्टीट्यूट ऑफ नेचुरल रिसोर्सेज एंड एनवायरनमेंट इकोनॉमिक्स ने आकलन किया कि मसौदे में रियल एस्टेट बाजार प्रबंधन और ऋण नीति को अलग-अलग करने की आवश्यकता है। क्योंकि बैंकिंग उद्योग ऋण की गुंजाइश खत्म करने की राह पर है और उसके पास ऋण देने की असीमित गुंजाइश है। इसलिए, अगर दूसरे घर या उससे ज़्यादा की खरीदारी के लिए ऋण पर प्रतिबंध लगाए जाते हैं, तो इससे बैंक से मिलने वाले ऋण वितरण पर असर पड़ सकता है।

हो ची मिन्ह सिटी के प्राकृतिक संसाधन और पर्यावरण अर्थशास्त्र संस्थान के निदेशक डॉ. फाम वियत थुआन ने प्रस्ताव दिया: "मुझे लगता है कि इसे सीमित करने के लिए, हमें रिकॉर्ड रखने के समय के आधार पर कर दरों का उपयोग करना होगा। उदाहरण के लिए, यदि कोई व्यक्ति 12 महीनों के भीतर कोई संपत्ति खरीदता है या नीलामी जीतता है, और यदि वे इसे बेचते हैं, तो हम बिक्री मूल्य का 20% एकत्र करेंगे। इसके विपरीत, यदि कोई 36 महीने से अधिक समय तक रहता है, तो हम 10% एकत्र करेंगे और 60 महीने से अधिक समय तक, हम अभी की तरह 2% एकत्र करेंगे।"

यह देखा जा सकता है कि सट्टेबाजी को सीमित करना एक ज़रूरी कदम है, लेकिन क्रेडिट टूल्स के इस्तेमाल के लिए एक स्पष्ट चरण-दर-चरण रोडमैप की ज़रूरत होती है। सबसे पहले, रियल एस्टेट लेनदेन का डेटाबेस पूरा करना ज़रूरी है ताकि यह स्पष्ट रूप से पहचाना जा सके कि निवेशक कौन हैं, सट्टेबाज़ कौन हैं और रियल एस्टेट के लिए घर खरीदने वाले कौन हैं। इसके बाद, क्रेडिट टूल्स प्रभावी होंगे और बाज़ार को सभी प्रतिभागियों के लिए एक पारदर्शी, स्पष्ट और निष्पक्ष दिशा में विकसित करने में मदद करेंगे।

हाल ही में, निर्माण मंत्रालय ने रियल एस्टेट कोड बनाने और उन्हें सूचना प्रणाली पर प्रबंधित करने का प्रस्ताव रखा है। साथ ही, इसने संगठनों और व्यक्तियों को 2026 से राष्ट्रीय सूचना प्रणाली में एकीकरण के लिए अपने घरों के स्वामित्व की जानकारी प्रदान करने के लिए बाध्य किया है। यह प्रस्ताव आवास और रियल एस्टेट बाज़ार पर डेटाबेस के निर्माण और प्रबंधन पर मसौदा डिक्री में उल्लिखित है।

तदनुसार, प्रत्येक रियल एस्टेट परियोजना को स्वचालित रूप से एक विशिष्ट कोड प्रदान किया जाएगा, जिससे पहचान सुनिश्चित होगी और डेटा जीवन चक्र के दौरान कोई परिवर्तन नहीं होगा। परियोजना के अनुमोदन के समय प्रांतीय विशेषज्ञ एजेंसी उस क्षेत्र में इस कोड को लागू करेगी।

निर्माण मंत्रालय ने कहा कि नया विनियमन एकत्रित आंकड़ों की गुणवत्ता में सुधार करने में मदद करता है, जिससे सूचना पारदर्शी बनती है, बाजार को विनियमित किया जा सकता है और समाज की वैध आवश्यकताओं को पूरा किया जा सकता है।

स्रोत: https://vtv.vn/chong-dau-co-kiem-soat-gia-bat-dong-san-siet-vay-hay-danh-thue-100251028152621733.htm