पुराने से नए अपार्टमेंट की कीमत में लगातार वृद्धि, नई जमीन की स्थापना, हो ची मिन्ह सिटी भूमि विभाजन के लिए न्यूनतम क्षेत्र को नियंत्रित करता है

अपार्टमेंट की कीमतों में तेजी से वृद्धि हुई है, स्थानीय स्तर पर प्रति तिमाही 40% तक, हनोई ने क्वोक ओई में कुछ परियोजनाओं के लिए भूमि उपयोग योजनाओं को समायोजित किया है, कृषि भूमि को आवासीय भूमि में परिवर्तित करने की प्रक्रिया... ये नवीनतम रियल एस्टेट समाचार हैं।

रियल एस्टेट उत्पादों की संरचना में अपर्याप्तता अभी भी मौजूदा बाज़ार की एक बड़ी बाधा है और हाल के दिनों में रियल एस्टेट की कीमतों में वृद्धि का एक कारण भी है। (चित्रण - फोटो: लिन्ह एन)

पुराने से लेकर नए अपार्टमेंट्स की कीमतें लगातार बढ़ रही हैं

हनोई में अपार्टमेंट इमारतों के संबंध में, निर्माण मंत्रालय ने कहा कि नई और पुरानी दोनों परियोजनाओं की कीमतों में वृद्धि जारी है। अब तक, बाजार ने एक नया परियोजना मूल्य स्तर स्थापित कर लिया है, जो प्रति तिमाही लगभग 4-6% और प्रति वर्ष 22-25% की वृद्धि दर्शाता है। विशेष रूप से, कुछ क्षेत्रों में पिछली तिमाही की तुलना में स्थानीय स्तर पर स्थान के आधार पर लगभग 35-40% की वृद्धि हुई है।

सर्वेक्षणों के अनुसार कुछ परियोजनाओं जैसे कि लुमी प्रेस्टीज (नाम तु लिएम जिला) में कीमतें 69 मिलियन VND/m2 हैं, खाई सोन सिटी परियोजना (लोंग बिएन जिला) में अपार्टमेंट्स की कीमतें 50-68 मिलियन VND/m2 हैं, गुयेन तुआन स्ट्रीट (थान्ह झुआन जिला) में परियोजनाओं की कीमतें 75-97.2 मिलियन VND/m2 हैं...

संश्लेषण के माध्यम से, यह दर्शाता है कि केवल हनोई में ही नहीं, तीसरी तिमाही में, कुछ इलाकों में अचल संपत्ति की कीमतें अभी भी बढ़ने की संभावना है, विशेष रूप से हनोई, हो ची मिन्ह सिटी और बड़े शहरों में।

निर्माण मंत्रालय ने कहा, "कीमतों में वृद्धि की घटना स्थानीय स्तर पर है, जो कुछ क्षेत्रों, कुछ प्रकारों, कुछ रियल एस्टेट खंडों में हो रही है, जिसके कारण सामान्य कीमतों में वृद्धि हो रही है।"

रियल एस्टेट उत्पादों की संरचना में अपर्याप्तता अभी भी वर्तमान बाजार की एक प्रमुख सीमा है और हाल के दिनों में रियल एस्टेट की कीमतों में वृद्धि का एक कारण भी है।

निर्माण मंत्रालय ने बताया कि किफायती आवास उत्पादों की आपूर्ति बाज़ार की माँग को पूरा करने के लिए पर्याप्त नहीं है। किफायती अपार्टमेंट खंड (जिनकी बिक्री कीमत VND25 मिलियन/वर्ग मीटर से कम है) में, बिक्री के लिए लगभग कोई लेन-देन या उत्पाद नहीं हैं।

मध्यम श्रेणी के अपार्टमेंट (VND25 मिलियन/m2 से VND50 मिलियन/m2 से कम) अभी भी बाज़ार में लेन-देन और आपूर्ति का एक बड़ा हिस्सा हैं। बाकी अपार्टमेंट उच्च-स्तरीय और अति-उच्च-स्तरीय हैं (जिनकी कीमत VND50 मिलियन/m2 से अधिक है)।

शहरी क्षेत्रों, विशेषकर हनोई और हो ची मिन्ह सिटी में अधिकांश लोगों, निम्न आय और मध्यम आय वालों की जरूरतों को पूरा करने के लिए आवास आपूर्ति की कमी के बारे में बताते हुए निर्माण मंत्रालय ने कहा कि इसके कई कारण हैं।

विशेष रूप से, रियल एस्टेट व्यवसायों को कानूनी प्रक्रियाओं में कठिनाइयों और बाधाओं का सामना करना पड़ता है, विशेष रूप से भूमि की कीमतें निर्धारित करने, भूमि उपयोग शुल्क की गणना करने, साइट क्लीयरेंस और भूमि आवंटन में।

इसके अलावा, हाल ही में निर्माणाधीन कई परियोजनाओं को अस्थायी रूप से स्थगित करना पड़ा है, विलंबित करना पड़ा है, तथा उनके निर्माण की प्रगति में देरी हुई है।

प्रबंधन एजेंसी ने आकलन किया कि भूमि कानून 2024, आवास कानून 2023, और रियल एस्टेट व्यवसाय कानून 2023 लागू होने और लागू होने के बाद, उद्यमों के लिए संस्थानों और कानूनी नियमों (भूमि, आवास, रियल एस्टेट व्यवसाय, ऋण...) में आने वाली कठिनाइयाँ मूलतः हल हो गई हैं, और रियल एस्टेट आपूर्ति में सुधार हुआ है। हालाँकि, अभी भी कुछ सीमाएँ हैं क्योंकि नए लागू किए गए तंत्रों, नीतियों और कानूनों को प्रभावी ढंग से लागू होने और "असलियत में आने" में समय लगता है।

कई रियल एस्टेट विशेषज्ञ बताते हैं कि बढ़ती आपूर्ति की समस्या किफायती और उचित मूल्य वाले क्षेत्रों में है। दरअसल, हाल के दिनों में, हालाँकि अपार्टमेंट की आपूर्ति बढ़ी है, हनोई में प्राथमिक और द्वितीयक, दोनों ही बाज़ारों में बिक्री मूल्य में लगातार वृद्धि देखी गई है।

सेविल्स वियतनाम के अनुसार, हो ची मिन्ह सिटी और हनोई जैसे बड़े शहरों में, आवास बाजार में वर्तमान में किफायती आपूर्ति की कमी है क्योंकि इस खंड का बाजार हिस्सा 2016 में 60% से घटकर 2024 में केवल 35% रह गया है, 2 बिलियन वीएनडी से कम के प्राथमिक अपार्टमेंट पूरी तरह से गायब हो रहे हैं।

हनोई की एक रियल एस्टेट कंपनी के प्रमुख ने बताया कि बाज़ार में चल रही ज़्यादातर परियोजनाएँ मध्यम और उच्च-स्तरीय हैं। जब माँग आपूर्ति से ज़्यादा होती है, तो रियल एस्टेट की कीमतें बढ़ जाती हैं। बिक्री मूल्य का उनके वास्तविक मूल्य से ज़्यादा होना कोई असामान्य बात नहीं है।

इस व्यक्ति के अनुसार, जब उपयुक्त और किफायती आवास की आपूर्ति नहीं होगी, तो रियल एस्टेट बाजार की समस्याओं का समाधान नहीं हो सकेगा।

क्वोक ओई, हनोई में कुछ परियोजनाओं के लिए भूमि उपयोग योजनाओं का समायोजन

हनोई सिटी पीपुल्स कमेटी ने क्वोक ओई जिले की 2024 भूमि उपयोग योजना को समायोजित करने और अनुपूरित करने पर निर्णय संख्या 5682/QD-UBND जारी किया है।

तदनुसार, क्वोक ओई जिले के 2024 के लिए भूमि उपयोग योजनाओं की सूची के समायोजन और अनुपूरण को सिटी पीपुल्स कमेटी द्वारा निर्णय संख्या 418/QD-UBND दिनांक 22 जनवरी, 2024, निर्णय संख्या 2015/QD-UBND दिनांक 16 अप्रैल, 2024, निर्णय संख्या 3848/QD-UBND दिनांक 25 जुलाई, 2024 में अनुमोदित किया गया है।

विशेष रूप से, निर्णय 418/QD-UBND दिनांक 22 जनवरी, 2024, निर्णय संख्या 2015/QD-UBND दिनांक 19 अप्रैल, 2024, निर्णय संख्या 3848/QD-UBND दिनांक 25 जुलाई, 2024 में पहचानी गई परियोजनाओं (स्थान का नाम, क्षेत्र) को समायोजित और पूरक करना 1 परियोजना है।

क्वोक ओई जिले की 2024 भूमि उपयोग योजना को 9 परियोजनाओं के साथ पूरक करना, जिनमें शामिल हैं: केंद्रीय प्रसूति अस्पताल, सुविधा 2 के पास आने वाले क्षेत्र में यातायात मार्ग बनाने की परियोजना; केंद्रीय बच्चों का अस्पताल, सुविधा 2; नोक लिप कम्यून के सांस्कृतिक केंद्र का निर्माण करने की परियोजना; नोक माई ए किंडरगार्टन; फु हैंग गांव, तान फु कम्यून के सांस्कृतिक घर का निर्माण; 220/110kV होआ लाक ट्रांसफार्मर स्टेशन और 110kV आउटगोइंग लाइनों को बिजली की आपूर्ति करने के लिए 220kV बिजली लाइन का निर्माण; सिग्नल ट्रांसमिशन सेंटर; उपकरण और रसद विभाग के तहत एक सामान्य आपूर्ति रिजर्व गोदाम, उत्तरी पेट्रोलियम रिजर्व गोदाम और काफिले I का निर्माण; 06 220kV बे, डोंग क्वांग कम्यून की स्थापना

25 जुलाई, 2024 के निर्णय संख्या 3848/QD-UBND में परियोजनाओं की संख्या और क्षेत्र को 148 परियोजनाओं तक समायोजित किया जाएगा, जिनका कुल क्षेत्रफल 1,151.27 हेक्टेयर होगा।

हो ची मिन्ह सिटी ने भूमि विभाजन के लिए न्यूनतम क्षेत्रफल पर नए नियम जारी किए

31 अक्टूबर को हो ची मिन्ह सिटी की पीपुल्स कमेटी ने निर्णय संख्या 100/2024 जारी किया, जिसमें भूमि विभाजन, भूमि समेकन और क्षेत्र में प्रत्येक प्रकार की भूमि के लिए भूमि विभाजन के लिए अनुमत न्यूनतम क्षेत्र की शर्तें निर्धारित की गईं।

यह निर्णय भूमि विभाजन के लिए अनुमत न्यूनतम क्षेत्र पर निर्णय संख्या 60/2017 का स्थान लेता है।

भूमि विभाजन के लिए न्यूनतम क्षेत्र के संबंध में, नए नियमों के अनुसार, क्षेत्र में आवासीय भूमि को 3 क्षेत्रों में विभाजित किया गया है, जिनके संगत न्यूनतम क्षेत्र 36m2, 50m2 और 80m2 हैं।

विशेष रूप से, क्षेत्र 1 में जिले 1, 3, 4, 5, 6, 8, 10, 11, गो वाप, बिन्ह थान, फु नुआन, तान बिन्ह और तान फु शामिल हैं। इन जिलों में उपविभाजन के लिए न्यूनतम भूमि क्षेत्रफल 36 वर्ग मीटर है, और भूखंड की अग्रभाग की चौड़ाई और गहराई 3 मीटर से कम नहीं होनी चाहिए।

क्षेत्र 2 में जिला 7, 12, बिन्ह तान, थु डुक शहर और जिलों के कस्बे शामिल हैं। इन क्षेत्रों में भूखंडों में विभाजित की जा सकने वाली आवासीय भूमि का न्यूनतम क्षेत्रफल 50 वर्ग मीटर है। विशेष रूप से, भूखंड के अग्रभाग की चौड़ाई और गहराई का नियम 4 मीटर से कम नहीं होना चाहिए।

क्षेत्र 3 में बिन्ह चान्ह, कू ची, होक मोन, न्हा बे और कैन गियो जिलों के बाहरी क्षेत्र शामिल हैं। इन क्षेत्रों में विभाजित की जा सकने वाली आवासीय भूमि का न्यूनतम क्षेत्रफल 80 वर्ग मीटर है। भूमि के अग्रभाग की चौड़ाई और गहराई 5 मीटर से कम नहीं होनी चाहिए।

कृषि भूमि के संबंध में, हो ची मिन्ह सिटी ने यह निर्धारित किया है कि वार्षिक फसलों और अन्य कृषि भूमि को उगाने के लिए विभाजित करने की न्यूनतम अनुमति 500 ​​वर्ग मीटर है।

इस बीच, बारहमासी फसलों, जलीय कृषि, नमक उत्पादन और संकेन्द्रित पशुपालन के लिए भूमि का न्यूनतम क्षेत्रफल 1,000 वर्ग मीटर है।

पुराने निर्णय की तुलना में हो ची मिन्ह सिटी में भूखंडों में विभाजित की जा सकने वाली आवासीय भूमि और कृषि भूमि का न्यूनतम क्षेत्र नहीं बदला गया है।

भूमि विभाजन विनियमन का नया बिंदु यह है कि अब नियोजन की शर्तों और निर्माण की शर्तों पर पहले जैसे विनियमन नहीं हैं।

विशेष रूप से, विभाजित या विलय की जाने वाली भूमि को निम्नलिखित आवश्यकताओं को पूरा करना होगा: वहां एक रास्ता होना चाहिए, मौजूदा सड़कों से संपर्क होना चाहिए, उचित तरीके से जल आपूर्ति और जल निकासी और अन्य आवश्यक आवश्यकताओं को सुनिश्चित करना चाहिए।

यदि भूमि उपयोगकर्ता आवासीय भूमि भूखंड का एक भाग या आवासीय भूमि भूखंड तथा उसी भूखंड में स्थित अन्य भूमि को पैदल मार्ग के लिए आरक्षित करता है, तो भूखंडों को विभाजित या विलय करते समय, पैदल मार्ग के लिए उपयोग किए जाने वाले भूमि क्षेत्र के उपयोग के उद्देश्य को बदलने की कोई आवश्यकता नहीं है।

यदि भूमि उपयोगकर्ता भूमि भूखंड के एक भाग को पैदल मार्ग के रूप में आरक्षित रखता है, तो इस पैदल मार्ग पर दोनों पक्षों के बीच सहमति होगी तथा स्थानीय प्राधिकारी भूखंड को अलग करने या विलय करने से पहले वास्तविक स्थिति के आधार पर अनुमोदन देगा।

कई भूखंडों के लिए उपयोग किए जाने वाले पैदल मार्ग के रूप में निर्धारित भूमि क्षेत्र के संबंध में, इसे प्रमाण पत्र पर सामान्य उपयोग के रूप में परिवर्तित किया जाएगा।

कृषि भूमि को आवासीय भूमि में परिवर्तित करने की प्रक्रिया

जब लोग कृषि भूमि को आवासीय भूमि में परिवर्तित करते हैं, तो उन्हें 2024 भूमि कानून के अनुच्छेद 227 के प्रावधानों के अनुसार सक्षम राज्य एजेंसी को प्रस्तुत करने के लिए दस्तावेज तैयार करने होंगे।

कृषि भूमि को आवासीय भूमि में कब परिवर्तित किया जा सकता है?

2024 के भूमि कानून के अनुच्छेद 116 और अनुच्छेद 121 के खंड 1, बिंदु b के अनुसार, भूमि उपयोगकर्ताओं को कृषि भूमि को आवासीय भूमि में बदलने की अनुमति केवल तभी दी जाती है जब किसी सक्षम राज्य एजेंसी द्वारा इसकी अनुमति दी गई हो। दूसरे शब्दों में, नियमों के अनुसार भूमि उपयोग के उद्देश्य में परिवर्तन की अनुमति देने वाला निर्णय होना चाहिए।

किसी सक्षम राज्य एजेंसी द्वारा भूमि उपयोग के उद्देश्य में परिवर्तन की अनुमति देने के लिए निर्णय लेने हेतु, सक्षम प्राधिकारी द्वारा अनुमोदित शहरी नियोजन कानून के प्रावधानों के अनुसार जिला-स्तरीय भूमि उपयोग नियोजन या सामान्य नियोजन या ज़ोनिंग नियोजन को आधार बनाना आवश्यक है।

उपजाऊ भूमि को आवासीय भूमि में परिवर्तित करने की प्रक्रिया

2024 भूमि कानून के अनुच्छेद 227 के अनुसार, भूमि उपयोग के उद्देश्यों को बदलने की प्रक्रियाएँ इस प्रकार हैं:

चरण 1. विनियमों के अनुसार भूमि उपयोग के उद्देश्य में परिवर्तन के लिए आवेदन प्रस्तुत करें।

चरण 2. सक्षम प्राधिकारी भूमि उपयोग के उद्देश्य में परिवर्तन हेतु शर्तों की जाँच करेगा। यदि दस्तावेज़ अभी तक सुरक्षित नहीं है, तो भूमि उपयोगकर्ता दस्तावेज़ को पूरक बनाकर भूमि प्रबंधन एजेंसी को पुनः प्रस्तुत करेगा।

चरण 3. पूर्ण आवेदन प्रस्तुत करने के बाद, सक्षम भूमि प्रबंधन एजेंसी एक डोजियर तैयार करती है और भूमि उपयोग के उद्देश्य में परिवर्तन की अनुमति देने वाला निर्णय जारी करने के लिए इसे जिला स्तरीय जन समिति को प्रस्तुत करती है।

चरण 4. छूट के मामलों को छोड़कर, विनियमों के अनुसार भूमि उपयोग शुल्क का भुगतान करें।

चरण 5. पंजीकरण करने, पुस्तक जारी करने, भूमि डेटाबेस, कैडस्ट्रल रिकॉर्ड को अद्यतन और सही करने और पुस्तक को भूमि उपयोगकर्ता को वापस करने के लिए फ़ाइल को भूमि पंजीकरण कार्यालय के कार्यालय/शाखा में स्थानांतरित करें।

भूमि उपयोग अधिकारों के हस्तांतरण और भूमि उपयोग उद्देश्यों में परिवर्तन, दोनों के मामले में, भूमि उपयोग अधिकारों के हस्तांतरण को पंजीकृत करने की प्रक्रिया, विनियमों के अनुसार भूमि उपयोग उद्देश्यों में परिवर्तन की प्रक्रिया के साथ ही की जाएगी।

स्रोत: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-chung-cu-tu-cu-den-moi-lien-tuc-tang-gia-thiet-lap-mat-bang-moi-tphcm-quy-dinh-ve-dien-iich-toi-thieu-duoc-tach-thua-292238.html