क्या सामाजिक आवास के लिए मूल्य सीमा निर्धारित होनी चाहिए?

हाल ही में, कई सामाजिक आवास परियोजनाओं में कीमतें लगभग 30 मिलियन वीएनडी/वर्ग मीटर तक पहुंच गई हैं, जिससे कई लोग यह सुझाव दे रहे हैं कि सामाजिक आवास पर मूल्य सीमा लागू की जानी चाहिए।

हो ची मिन्ह सिटी रियल एस्टेट एसोसिएशन (HoREA) के अध्यक्ष श्री ले होआंग चाउ के अनुसार, सामाजिक आवास स्वाभाविक रूप से किफायती होने चाहिए क्योंकि डेवलपर्स को भूमि उपयोग शुल्क से छूट प्राप्त है और उन्हें मूल्य वर्धित कर और कॉर्पोरेट आयकर जैसे कर प्रोत्साहन मिलते हैं। इसके अलावा, डेवलपर्स को तरजीही ऋण भी मिलता है, इसलिए सामाजिक आवास की कीमत उसी क्षेत्र में तुलनीय वाणिज्यिक आवास की तुलना में लगभग 15% कम होगी।

हालांकि, उन्होंने तर्क दिया कि चूंकि सभी वैध और मान्य व्यावसायिक लागतें कीमत में शामिल हैं, इसलिए कुछ परियोजनाओं में सामाजिक आवास की कीमत 21 मिलियन वीएनडी/वर्ग मीटर तक पहुंच गई है। हनोई की कुछ परियोजनाओं में तो कीमत 29 मिलियन वीएनडी/वर्ग मीटर से भी अधिक है। इसका यह भी अर्थ है कि सामाजिक आवास परियोजनाओं की निवेश लागत पर वर्तमान में कोई प्रतिबंध नहीं है।

“ वर्तमान में, हम सामाजिक आवास आपूर्ति की कमी का सामना कर रहे हैं। सरकार कम से कम 10 लाख सामाजिक आवास इकाइयों के निर्माण के लक्ष्य का भी पीछा कर रही है, और प्रधानमंत्री द्वारा 2026 के सामाजिक आवास विकास लक्ष्य में 15,000 इकाइयाँ और जोड़ने के बाद, हो ची मिन्ह सिटी को अब से 2030 तक की अवधि में 211,000 इकाइयाँ आवंटित की गई हैं। यह व्यवसायों के लिए सामाजिक आवास विकास में भाग लेने का एक अवसर होगा ,” श्री ले होआंग चाउ ने आकलन किया।

विशेषज्ञों के अनुसार, सामाजिक आवास के लिए कोई मूल्य सीमा नहीं होनी चाहिए।

श्री चाउ के अनुसार, सामाजिक आवास के लिए कोई मूल्य सीमा नहीं होनी चाहिए। उनका तर्क है कि अतीत में, सामाजिक आवास की कीमत 15 मिलियन वीएनडी/वर्ग मीटर से कम पर सीमित थी, जिसने निवेशकों को सामाजिक आवास परियोजनाओं में निवेश करने से हतोत्साहित किया।

हालांकि, वर्तमान में, आवास कानून सभी वैध, मान्य और उचित व्यावसायिक खर्चों को आवास की कीमत में शामिल करने की अनुमति देता है; साथ ही, निवेशकों को भूमि उपयोग शुल्क से छूट प्राप्त है, उन्हें करों में कटौती मिलती है और उन्हें तरजीही ऋण दिया जाता है। इसलिए, सामाजिक आवास की कीमत अभी भी बाजार तंत्र द्वारा निर्धारित होती है।

जी6 ग्रुप के चेयरमैन श्री गुयेन अन्ह क्यू भी इसी विचार से सहमत हैं और उनका मानना ​​है कि नए नियमों के साथ-साथ मुद्रास्फीति के कारण श्रम और निर्माण लागत में वृद्धि हुई है, जिसके परिणामस्वरूप सामाजिक आवास की कीमत पहले की तुलना में 20-30% तक बढ़ गई है।

उदाहरण के लिए, 2022 में, हनोई के किम होआ में सामाजिक आवास की अनुमानित कीमत लगभग 16.5 मिलियन वीएनडी/वर्ग मीटर थी, जबकि पुराने नियमों के अनुसार हा दिन्ह में सामाजिक आवास की कीमत 19 मिलियन वीएनडी/वर्ग मीटर थी। हालांकि, निवेशकों द्वारा दी गई जानकारी और निर्माण विभाग द्वारा प्रकाशित आंकड़ों के आधार पर, हा दिन्ह में सामाजिक आवास की वर्तमान कीमत 25 मिलियन वीएनडी/वर्ग मीटर है; किम होआ में यह 21-22 मिलियन वीएनडी/वर्ग मीटर है। जटिल निर्माण संरचना वाली परियोजनाओं की कीमत 27-28 मिलियन वीएनडी/वर्ग मीटर तक भी पहुंच सकती है। इसलिए, सामाजिक आवास पर मूल्य सीमा निर्धारित करने से लोगों के लिए इसकी पहुंच बढ़ाने में मदद मिलेगी।

हालांकि, वास्तविकता में इसे लागू करना बहुत मुश्किल है क्योंकि मौजूदा हालात में परियोजना निवेश लागत बढ़ रही है, और मूल्य सीमा तय करने से व्यवसायों को लाभ की गारंटी नहीं मिल सकती, जिससे वे सामाजिक आवास निर्माण के प्रति और भी कम उत्साहित हो रहे हैं। सामाजिक आवास परियोजना का कार्यान्वयन प्रक्रियाओं की प्रगति, भूमि अधिग्रहण और लाभप्रदता की गारंटी पर निर्भर करता है। श्री क्यू ने टिप्पणी की, "अनजाने में, 10 लाख सामाजिक आवास परियोजना को लागू करने की योजना भी प्रभावित हो रही है।"

हो ची मिन्ह सिटी रियल एस्टेट एसोसिएशन के उपाध्यक्ष श्री ले हुउ न्गिया ने भी इस बात से सहमति जताई कि कई कारणों से सामाजिक आवास पर मूल्य सीमा नहीं लगाई जानी चाहिए। उदाहरण के लिए, भूमि की कीमतें प्रांतों के अनुसार अलग-अलग होती हैं; हो ची मिन्ह सिटी में कीमतें लॉन्ग आन से भिन्न होंगी और इसके विपरीत भी।

वर्तमान में, सामाजिक आवास दो प्रकार के हैं: एक जिसमें व्यवसाय अपनी स्वयं की भूमि का अधिग्रहण करके उसे खरीदते हैं, और दूसरा जिसमें राज्य द्वारा स्वच्छ भूमि उपलब्ध कराई जाती है। व्यवसायों द्वारा भूमि खरीदने के मामले में, भूमि की लागत को मकान की कीमत में जोड़ दिया जाता है, जिससे यह उन परियोजनाओं की तुलना में अधिक हो जाता है जिनमें राज्य द्वारा स्वच्छ भूमि उपलब्ध कराई जाती है। इसके अलावा, भौगोलिक परिस्थितियाँ स्थान-स्थान पर भिन्न होती हैं, इसलिए निर्माण लागत भी अलग-अलग होगी।

इसी प्रकार, ऊंची सामाजिक आवास इमारतों के निर्माण की लागत कम ऊंची इमारतों से भिन्न होगी, और कीमतें इस बात पर निर्भर करेंगी कि इमारत में तहखाना है या नहीं। सामाजिक आवास के लिए कोई एकसमान मानक नहीं हैं; कुछ आवास खूबसूरती से और व्यावसायिक आवास के समान गुणवत्ता के साथ बनाए जाते हैं, जबकि अन्य निम्न स्तर के होते हैं। इसलिए, हम देश भर में सामाजिक आवास के लिए मूल्य सीमा का अनुमान कैसे लगा सकते हैं और निर्धारित कैसे कर सकते हैं?

इस बीच, यदि मूल्य सीमा लागू की जाती है, तो विकासकर्ता विक्रय मूल्य की गणना उल्टे तरीके से करेंगे और प्रत्येक प्रकार की सामग्री का उपयोग इस तरह से करेंगे जिससे लागत कम से कम हो और मूल्य सीमा पूरी हो सके। इससे भविष्य में लाखों घर बेहद घटिया गुणवत्ता के बनेंगे।

सामाजिक आवास की कीमत कम करने के लिए कई समाधानों को लागू करना आवश्यक है।

" सामाजिक आवास पर अधिकतम मूल्य सीमा लगाना बेहद मुश्किल है। फिलहाल, अधिकतम मूल्य सीमा न होने के बावजूद, सरकार उत्पादन लागत और व्यवसायों के मानक लाभ मार्जिन के आधार पर सामाजिक आवास की कीमतों को मंजूरी और नियंत्रित कर रही है। भूमि उपयोग शुल्क से छूट और 5% के कम मूल्य वर्धित कर के कारण सामाजिक आवास की कीमतें व्यावसायिक आवास की तुलना में 15-20% कम रहती हैं। इसके अलावा, बैंक ऋण भी अधिक अनुकूल हैं ," श्री ले हुउ न्गिया ने कहा।

मुझे छूट कैसे मिल सकती है?

श्री गुयेन अन्ह क्यू ने सुझाव दिया कि सामाजिक आवास की कीमत कम करने के लिए, लाभ मार्जिन को 13-15% तक बढ़ाया जा सकता है, सामाजिक आवास पर मूल्य वर्धित कर माफ किया जा सकता है, जबकि वाणिज्यिक आवास पर मूल्य वर्धित कर वसूला जाता रहेगा, वाणिज्यिक आवास के लिए भूमि उपयोग शुल्क माफ किया जा सकता है, और सामाजिक और वाणिज्यिक आवास से होने वाले कुल लाभ को अलग-अलग करने के बजाय संयुक्त किया जा सकता है... हालांकि, नीतिगत समायोजन के साथ-साथ नियंत्रण भी आवश्यक है।

श्री क्यू के अनुसार, विभिन्न क्षेत्रों में कीमतों में अत्यधिक अंतर से बचने के लिए निर्माण लागत की गणना हेतु एक सख्त तंत्र स्थापित करना आवश्यक है। इसका उद्देश्य पारदर्शिता और निष्पक्षता सुनिश्चित करना है। मूल्य निर्धारण ऐसा होना चाहिए जिससे निवेशकों पर अत्यधिक दबाव न पड़े, उन्हें सामाजिक आवास विकास में भाग लेने के लिए प्रोत्साहन मिले, और साथ ही मुनाफाखोरी और मनमानी कीमत वसूलने से रोकने के लिए यह बहुत उदार भी न हो।

“ मूल्य सीमा लगाने के बजाय, आइए तीनों पक्षों के लिए लाभकारी स्थिति बनाने का रास्ता खोजें। इससे राज्य सामाजिक कल्याण, आवास की कीमतों में स्थिरता, कम आय वाले लोगों, समाज के प्राथमिकता प्राप्त समूहों और घर खरीदने में कठिनाई का सामना कर रहे लोगों की आवास आवश्यकताओं को पूरा करने जैसे लक्ष्यों को प्राप्त कर सकेगा, जिससे आवास का दबाव कम होगा, जीवन की गुणवत्ता में सुधार होगा और समुदाय के सतत विकास में योगदान मिलेगा; लोग उचित कीमतों पर घर खरीद सकेंगे, जिससे वे शांतिपूर्वक काम और उत्पादन कर सकेंगे; और निवेशक सामाजिक आवास परियोजनाओं को समय से पहले पूरा कर सकेंगे और न्यूनतम लाभ सुनिश्चित कर सकेंगे ,” जी6 समूह के अध्यक्ष ने जोर दिया।

सामाजिक आवास की कीमतों को उचित स्तर पर वापस लाने के लिए, होरिया के अध्यक्ष ले होआंग चाउ का मानना ​​है कि केवल सरकारी नीतिगत समर्थन ही पर्याप्त नहीं है, बल्कि कई समाधानों की आवश्यकता है। उनके अनुसार, बाजार प्रबंधन अत्यंत महत्वपूर्ण है क्योंकि निर्माण सामग्री, बिजली, पानी, पेट्रोल आदि की कीमतों में भारी वृद्धि हुई है, जिसका सीधा प्रभाव आवास की कीमतों पर पड़ रहा है। इसके अलावा, सामाजिक आवास परियोजनाओं की प्रक्रिया में लगने वाले समय को कम करना आवश्यक है, जिससे निवेशकों को परियोजनाओं को लागू करने के लिए अनुकूल परिस्थितियां मिलेंगी और सामाजिक आवास की आपूर्ति में वृद्धि होगी।

स्रोत: https://baolangson.vn/co-nen-ap-gia-tran-nha-o-xa-hoi-5068075.html