क्या भूमि मूल्यांकन में अधिशेष पद्धति को छोड़ दिया जाना चाहिए?

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विशेषज्ञों के अनुसार, सबसे लोकप्रिय विधि होने तथा रियल एस्टेट परियोजनाओं की वित्तीय प्रकृति को स्पष्ट रूप से प्रतिबिंबित करने के कारण, अधिशेष विधि को समाप्त करना, भूमि मूल्यांकन में एक कदम पीछे हटने जैसा है, जिसके कारण आपूर्ति तथा रियल एस्टेट बाजार पर दीर्घकालिक परिणाम होंगे।

इस मुद्दे पर टिप्पणी करते हुए, वियतनाम मूल्यांकन संघ के अध्यक्ष डॉ. गुयेन तिएन थोआ ने कहा कि यह गलत नहीं है, बल्कि आंशिक रूप से ही सही है। क्योंकि ज़्यादा महत्वपूर्ण बात यह है कि विकास की संभावना वाली भूमि के प्रकार को उच्चतम और सर्वोत्तम उपयोग लक्ष्य प्राप्त करने के लिए अनुमति देते समय, राज्य को उस लक्ष्य को प्राप्त करने के लिए बाज़ार के सिद्धांतों के अनुसार भूमि की कीमत भी जाननी चाहिए, ताकि राज्य और भूमि का उपयोग करने वाले संगठनों व व्यक्तियों के बीच वित्तीय दायित्वों का निर्धारण किया जा सके। और उस प्रकार की विकास भूमि का मूल्य निर्धारण करने की उपयुक्त विधि अधिशेष विधि है।

डॉ. थोआ ने जोर देकर कहा, " कीमत निर्धारित करने के लिए, इसे कानूनी आधार (योजना, लाइसेंसिंग...) और उपलब्ध वस्तुनिष्ठ बाजार आंकड़ों पर आधारित करना आवश्यक है, न कि आधारहीन गणना आंकड़ों पर ।"

विशेषज्ञों का कहना है कि भूमि मूल्यांकन में अधिशेष पद्धति को नहीं छोड़ा जाना चाहिए।

इस पहलू पर आगे चर्चा करते हुए, एक रियल एस्टेट कानूनी विशेषज्ञ ने कहा कि अधिशेष विधि किसी रियल एस्टेट परियोजना की वित्तीय प्रकृति को स्पष्ट रूप से दर्शाती है: लागत क्या है, राजस्व क्या है, लाभ क्या है, यह अत्यंत वैज्ञानिक और वस्तुनिष्ठ है। यह विधि "भूमि किराया अंतर" के दोहन, आवंटन और बंटवारे के तरीके को स्पष्ट रूप से दर्शाती है। अंतर्राष्ट्रीय प्रचलन के अनुसार, यह एक आधुनिक रियल एस्टेट मूल्यांकन पद्धति भी है।

" मसौदा तैयार करने वाली एजेंसी का मानना है कि मूल्यांकन के लिए डेटाबेस की कमी के कारण, मूल्यांकन काल्पनिक कारकों और सटीकता की कमी पर आधारित होना चाहिए, इसलिए मेरी राय में, इस पद्धति को छोड़ना उचित नहीं है। यदि समस्या डेटाबेस की कमी है, तो समाधान यह होना चाहिए कि अधिशेष पद्धति (उत्पादन मशीन को नष्ट करना) को छोड़ने के बजाय, एक गुणवत्तापूर्ण, विश्वसनीय डेटाबेस स्रोत बनाया जाए। इसलिए, यदि अधिशेष पद्धति को छोड़ना एक वास्तविकता बन जाता है, तो यह भूमि मूल्यांकन कार्य में एक कदम पीछे होगा , " उन्होंने टिप्पणी की।

अधिशेष विधि को बनाए रखा जाना चाहिए।

अधिशेष विधि को हटाने के प्रस्ताव के साथ, डिक्री 44 में संशोधन करने वाले मसौदा डिक्री में केवल तीन विधियाँ हैं: तुलना, आय और भूमि मूल्य समायोजन गुणांक। हालाँकि, यह तुरंत देखा जा सकता है कि विकास की संभावना वाली भूमि का मूल्यांकन करते समय अधिशेष विधि को प्रतिस्थापित करने के लिए ये तीन विधियाँ पर्याप्त नहीं हैं।

विशेष रूप से विश्लेषण करते हुए, विशेषज्ञों ने तीन कमियाँ बताईं। पहली, भूमि की कीमत का निर्धारण भविष्य में विकास की संभावना वाले उपयोग के उद्देश्य पर आधारित है, न कि वर्तमान उपयोग के उद्देश्य पर, जैसा कि तुलना पद्धति और आय पद्धति गणना करती है।

दूसरा, समान विकास क्षमता वाले भूमि प्रकारों में समान या समान परिसंपत्तियां नहीं होती हैं, जिनका तुलनात्मक विधि लागू करने के लिए बाजार में सफलतापूर्वक कारोबार किया गया हो (इस शर्त के साथ कि असाधारण मामलों को छोड़कर, कम से कम 3 तुलनीय परिसंपत्तियां होनी चाहिए), इसलिए तुलनात्मक विधि को मूल्यांकन के लिए लागू नहीं किया जा सकता है।

तीसरा, आय विधि वह विधि है जो भविष्य की आय का निर्धारण इस धारणा के साथ करती है कि आय स्थिर और स्थायी है, और भविष्य की आय का जोखिम निश्चित है। जबकि अवशिष्ट विधि इसके बिल्कुल विपरीत है। इसलिए, आय विधि का उपयोग अवशिष्ट विधि के स्थान पर नहीं किया जा सकता।

रियल एस्टेट कानूनी विशेषज्ञ के अनुसार, यदि अधिशेष विधि को समाप्त कर दिया जाए, तो भूमि मूल्यांकन में एक अंतर पैदा हो जाएगा। " नीलामी के बिना परियोजनाओं को लागू करने के लिए निवेशकों को भूमि आवंटित करते समय राज्य एजेंसी को भूमि का मूल्यांकन करने के लिए किस विधि का उपयोग करना होगा? वर्तमान में, अधिकांश रियल एस्टेट परियोजनाओं में, निवेशकों को भूमि आवंटित करते समय, राज्य एजेंसियां भूमि का मूल्यांकन करने के लिए अधिशेष विधि का उपयोग करती हैं (कुछ कम मूल्य वाली भूमि निधियों को छोड़कर जो समायोजन गुणांक विधि लागू करती हैं); यहाँ तक कि भूमि उपयोग अधिकारों की नीलामी के मामले में भी, प्रारंभिक मूल्य अधिशेष विधि के अनुसार निर्धारित किया जाना चाहिए। "

इस मुद्दे पर आगे टिप्पणी करते हुए, प्राकृतिक संसाधन और पर्यावरण के पूर्व उप मंत्री प्रोफेसर डांग हंग वो ने कहा कि भूमि मूल्यांकन विधियों से भूमि मूल्य समायोजन गुणांक विधि को हटाना और भूमि पर अचल संपत्ति विकास परियोजनाओं के मूल्यांकन के लिए अधिशेष विधि को बनाए रखना/जोड़ना आवश्यक है।

तदनुसार, भूमि मूल्य समायोजन गुणांक विधि, प्रांतीय जन समिति द्वारा विनियमित भूमि मूल्य सूची के मूल्य और प्रांतीय जन समिति द्वारा ही निर्धारित गुणांक के बीच का गुणनफल मात्र है। "बाज़ार के लिए उपयुक्त भूमि मूल्य एक वस्तुनिष्ठ मात्रा है, यह आवश्यक नहीं है कि वह प्रांतीय जन समिति द्वारा विनियमित और निर्धारित दो व्यक्तिपरक मात्राओं के गुणनफल के बराबर हो। इस प्रकार, यह निष्कर्ष निकाला जा सकता है कि यह भूमि मूल्य निर्धारण की एक ऐसी विधि है जिसका कोई वैज्ञानिक सिद्धांत नहीं है," प्रोफ़ेसर वो ने पुष्टि की।

प्रधानमंत्री ने हाल ही में एक टेलीग्राम जारी कर प्राकृतिक संसाधन एवं पर्यावरण मंत्रालय और प्रांतों व शहरों के नेताओं से भूमि मूल्यांकन में आने वाली कठिनाइयों और बाधाओं को शीघ्र दूर करने का अनुरोध किया है। विशेष रूप से, एक महत्वपूर्ण विषयवस्तु है जिसे प्राकृतिक संसाधन एवं पर्यावरण मंत्रालय को 31 जुलाई से पहले भूमि की कीमतों को विनियमित करने वाले आदेश संख्या 44/2014/ND-CP में संशोधन और अनुपूरक करने वाले आदेश पर विचार और प्रख्यापन के लिए सरकार को प्रस्तुत करना होगा, साथ ही परिपत्र संख्या 36/2014/TT-BTNMT में संशोधन और अनुपूरक को पूरा करना होगा जिसमें भूमि मूल्यांकन के तरीकों, भूमि मूल्य सूचियों के निर्माण और समायोजन, विशिष्ट भूमि मूल्यांकन और भूमि मूल्यांकन परामर्श का विवरण दिया गया हो।
हालांकि, विशेषज्ञों के अनुसार, डिक्री 44 और सर्कुलर 36 में संशोधन में बड़ी कमियाँ हैं, जिनके भूमि मूल्यांकन के साथ-साथ रियल एस्टेट बाज़ार के विकास पर भी गंभीर प्रभाव पड़ेंगे। यानी, मसौदा तैयार करने वाली एजेंसी ने भूमि मूल्यांकन में अधिशेष पद्धति को समाप्त कर दिया है, जो सबसे व्यावहारिक पद्धति है और जिसमें एक पूर्ण, स्थिर और पारदर्शी इनपुट सूचना डेटाबेस है।

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