हो ची मिन्ह सिटी में नई भूमि मूल्य सूची के प्रभाव का आकलन

हो ची मिन्ह सिटी द्वारा पुरानी भूमि मूल्य सूची की तुलना में कई गुना अधिक वृद्धि के साथ नई भूमि मूल्य सूची जारी करने से रियल एस्टेट बाजार में कई सदस्यों का ध्यान आकर्षित हुआ है।

हो ची मिन्ह सिटी द्वारा पुरानी भूमि मूल्य सूची की तुलना में कई गुना अधिक वृद्धि के साथ नई भूमि मूल्य सूची जारी करने से रियल एस्टेट बाजार में कई सदस्यों का ध्यान आकर्षित हुआ है।

हो ची मिन्ह सिटी में नई भूमि मूल्य सूची, स्थान और क्षेत्र के आधार पर, पुरानी भूमि मूल्य सूची की तुलना में 4 से 38 गुना तक बढ़ गई है। विशेष रूप से, गुयेन ह्यू, ले लोई, डोंग खोई सड़कों (जिला 1) पर भूमि की सबसे अधिक कीमत 687.2 मिलियन VND/m2 तक है, जो पुरानी कीमत की तुलना में 4 गुना से भी अधिक है। हाम नघी और हान थुयेन सड़कों (जिला 1) की कीमत भी लगभग 430 मिलियन VND/m2 है, जो लगभग 4 गुना वृद्धि है। विशेष रूप से होक मोन जिले जैसे उपनगरीय क्षेत्रों में, भूमि की कीमतें पुरानी मूल्य सूची की तुलना में लगभग 39 गुना तक बढ़ गई हैं।

हो ची मिन्ह सिटी में नई भूमि मूल्य सूची के बारे में, हो ची मिन्ह सिटी रियल एस्टेट एसोसिएशन (HoREA) के अध्यक्ष श्री ले होआंग चाऊ ने कहा कि इस समायोजन से भूमि उपयोगकर्ताओं के 4 मामले प्रभावित होंगे।

ऐसे कई मामले होंगे जहां हो ची मिन्ह सिटी में नई भूमि मूल्य सूची के समायोजन से भूमि उपयोगकर्ता प्रभावित होंगे।

सबसे पहले, अगर किसी व्यक्ति को भूमि उपयोग अधिकारों की मान्यता के लिए आवेदन करना है, तो सबसे पहले, 13,035 भूमि भूखंड ऐसे हैं जिनके लिए भूमि उपयोगकर्ता को पहला प्रमाणपत्र नहीं दिया गया है।

दूसरा, भूमि उपयोगकर्ता एक ही भूखंड में कृषि भूमि क्षेत्र और गैर-कृषि भूमि क्षेत्र के लिए भूमि उपयोग के उद्देश्य को बदलने का अनुरोध करता है, जिसमें एक घर है, जहां आवास निर्माण के लिए भूमि क्षेत्र की एक गुलाबी पुस्तक है, जो शहरी क्षेत्रों और ग्रामीण आवासीय क्षेत्रों में स्थित है।

तीसरा, भूमि उपयोगकर्ता आवासीय भूमि, कृषि भूमि, गैर-कृषि भूमि जो आवासीय भूमि नहीं है, के लिए भूमि भूखंडों को अलग करने का अनुरोध करते हैं और साथ ही बच्चों और पोते-पोतियों के बीच विभाजित करने के लिए आवासीय भूमि के उपयोग के उद्देश्य को बदलते हैं।

चौथा, ऐसे व्यक्तियों और परिवारों के मामले में जिनके घर और भूमि "निलंबित योजना" क्षेत्रों में स्थित हैं जैसे कि नवनिर्मित आवासीय क्षेत्र, पुनर्निर्मित आवासीय क्षेत्र या "निलंबित परियोजनाएं" जैसे कि बिन्ह क्वोई थान दा परियोजना।

क्योंकि कई वर्षों से, निलंबित परियोजना में शामिल लोगों के भूमि उपयोग के अधिकार निलंबित हैं। हालाँकि, अगर निलंबन हटा लिया जाता है, तो उन्हें दूसरी बार नुकसान हो सकता है, जब उन्हें पहले से ज़्यादा भूमि उपयोग शुल्क देना पड़ सकता है।

इस विशेषज्ञ ने यह भी कहा कि हो ची मिन्ह सिटी में नई भूमि मूल्य सूची का अभी तक रियल एस्टेट बाजार पर तत्काल प्रभाव नहीं पड़ा है। इसकी वजह यह है कि रियल एस्टेट और वाणिज्यिक आवास परियोजनाओं का मूल्य निर्धारण मुख्य रूप से अधिशेष विधि से होता है। हालाँकि, जब व्यवसायों को परियोजनाओं को लागू करने के लिए भूमि उपयोग अधिकार हस्तांतरण प्राप्त होते हैं, तो लोग पहले से ज़्यादा कीमत पर बेचना चाहते हैं, जिससे आवास की कीमतें बढ़ाने का दबाव बनता है।

एक बिज़नेस लीडर के नज़रिए से, एन फुक लोक रियल एस्टेट कंपनी के महानिदेशक, श्री ला कैम नाम ने कहा कि हो ची मिन्ह सिटी में ज़मीन की नई ऊँची कीमतों से लोगों को कीमतों में बढ़ोतरी की चिंता होगी। इससे एक डोमिनोज़ प्रभाव पैदा होगा और विक्रेता अपने घरों की कीमतें बढ़ा देंगे। इसके अलावा, हो ची मिन्ह सिटी में ज़मीन की ऊँची कीमतों के कारण रियल एस्टेट प्रोजेक्ट निवेशकों के लिए प्रोजेक्ट विकसित करने के लिए ज़मीन के फंड बनाने में ज़्यादा पैसा खर्च करना मुश्किल हो जाएगा। उस समय, बाज़ार में उतार-चढ़ाव आएगा। केवल बड़ी वित्तीय क्षमता वाले निवेशक ही ज़मीन के फंड हासिल कर सकते हैं और प्रोजेक्ट विकसित कर सकते हैं।

"बाज़ार में आपूर्ति कम होगी। निवेशक परियोजनाओं के विकास के लिए नए नियोजन क्षेत्र नहीं खोज पाएँगे क्योंकि उनके पास लोगों से ज़मीन के अलग-अलग प्लॉट खरीदने और फिर उन्हें बाज़ार मूल्य के अनुसार मुआवज़ा देने की क्षमता नहीं है," श्री नाम ने कहा।

वाउहोम रियल एस्टेट जेएससी के उप निदेशक, श्री ता ट्रुंग किएन ने भी कहा कि बाज़ार मूल्य के लगभग बराबर नई भूमि मूल्य सूची होने से परियोजनाओं को लागू करते समय व्यवसायों के लिए सुविधा होगी। वे शुरुआत से ही लागत की गणना कर सकेंगे और लागत का अनुमान लगा सकेंगे।

नई भूमि मूल्य सूची लागू होने के कारण, लागत घटाने के बाद ग्राहकों को उत्पाद का विक्रय मूल्य पहले की तुलना में बढ़ सकता है, लेकिन निवेशक अधिशेष की गणना करके इसे संतुलित कर सकते हैं। जिन परियोजना निवेशकों ने ग्राहकों को अपार्टमेंट सौंपे हैं, अगर नई भूमि मूल्य सूची होगी, तो वे लागत समझेंगे और ग्राहकों के लिए जल्दी से प्रमाण पत्र बना लेंगे। हालाँकि, यदि कर अधिक है, तो उन्हें बहुत अधिक पैसा देना होगा, जबकि संपत्ति वह अपार्टमेंट है जो ग्राहकों को सौंप दिया गया है, वे बोझिल और अनुचित महसूस करते हैं," श्री किएन ने साझा किया और कहा कि निवेशक की भावी परियोजनाओं में निश्चित रूप से भूमि उपयोग कर सहित सभी इनपुट लागतें शामिल होंगी। सभी अद्यतन कीमतें पहले की तुलना में अधिक होंगी।

इससे पहले, 22 अक्टूबर की दोपहर को प्रेस कॉन्फ्रेंस में, हो ची मिन्ह सिटी के प्राकृतिक संसाधन और पर्यावरण विभाग के निदेशक श्री गुयेन तोआन थांग ने भी स्वीकार किया कि भूमि मूल्य सूची के समायोजन ने शहर में कुछ लोगों की भूमि उपयोग उद्देश्य परिवर्तन की मांग को प्रभावित किया है।

उपरोक्त प्रभावों से निपटने के लिए, प्रधानमंत्री ने वित्त मंत्रालय को 2024 के भूमि कानून के अनुच्छेद 157 के खंड 2 में अभी तक निर्दिष्ट नहीं किए गए मामलों, जिनमें परिवारों और व्यक्तियों द्वारा भूमि उपयोग के उद्देश्य में परिवर्तन के मामले भी शामिल हैं, के लिए भूमि उपयोग शुल्क में छूट और कमी को विनियमित करने वाला एक आदेश जारी करने हेतु सरकार को सलाह देने का काम सौंपा है। हो ची मिन्ह सिटी भी इस पर टिप्पणियाँ देने का प्रयास करेगा ताकि कृषि भूमि के मालिकों पर ज़्यादा असर न पड़े।

स्रोत: https://baodautu.vn/batdongsan/do-tac-dong-cua-bang-gia-dat-moi-tai-tphcm-d228142.html