अपार्टमेंट की कीमतें आसमान छू रही हैं, जिससे रहने के लिए जगह ढूंढना मुश्किल हो रहा है; हनोई और हो ची मिन्ह सिटी में नई भूमि मूल्य सूची समान भूमिका निभा रही है, जिससे सट्टा की लहर धीमी हो रही है

किफायती अपार्टमेंट की कमी के कारण लोग रहने के लिए जगह ढूंढने के लिए बेताब हैं; उम्मीद है कि हनोई और हो ची मिन्ह सिटी में नई भूमि मूल्य सूची से अटकलों की गति कम हो जाएगी... ये हैं नवीनतम रियल एस्टेट समाचार।

किफायती अपार्टमेंट सेगमेंट बाज़ार से पूरी तरह गायब है, जबकि मध्यम श्रेणी के अपार्टमेंट भी लगातार कम होते जा रहे हैं। (फोटो: लिन्ह एन)

अपार्टमेंट की कीमतें बढ़ती जा रही हैं

वियतनामी रियल एस्टेट बाज़ार, ख़ासकर अपार्टमेंट सेगमेंट में, हाल ही में कीमतों में तेज़ी से बढ़ोतरी देखी गई है। इसकी वजह से कई लोगों को, 3-4 अरब वियतनामी डोंग होने के बावजूद, रहने के लिए उपयुक्त जगह ढूँढ़ने में मुश्किल हो रही है।

लाओ डोंग के अनुसार, किफायती अपार्टमेंट सेगमेंट बाज़ार से पूरी तरह गायब है, जबकि मध्यम-श्रेणी के अपार्टमेंट लगातार कम होते जा रहे हैं। 2024 की शुरुआत में, बाज़ार की औसत कीमत लगभग 65 मिलियन VND/m2 होगी।

हालाँकि, केवल दो तिमाहियों के बाद, कीमत 68 मिलियन VND/m2 से अधिक हो गई है और वर्ष के अंतिम महीनों में बढ़ती रही। इस वर्ष शुरू की गई सभी नई परियोजनाएँ नाम तु लिएम, काऊ गिया और जिया लाम, डोंग आन्ह जैसे क्षेत्रों में उच्च-स्तरीय खंड पर केंद्रित हैं, जहाँ कीमतें नियमित रूप से 70 मिलियन VND/m2 से अधिक हैं।

अपार्टमेंट सेगमेंट पर टिप्पणी करते हुए, सीबीआरई वियतनाम के आवास विपणन विभाग के निदेशक श्री वो हुइन्ह तुआन कीट ने कहा कि 2024 की चौथी तिमाही में, हनोई में अपार्टमेंट की प्राथमिक बिक्री मूल्य औसतन 72 मिलियन वीएनडी/एम2 तक पहुंच गई, जो पिछले वर्ष की इसी अवधि की तुलना में 36% और 2024 की तीसरी तिमाही की तुलना में 12% की वृद्धि है।

इस बढ़ोतरी से कई पहली बार घर खरीदने वालों, खासकर युवा परिवारों के लिए, बाज़ार तक पहुँच पाना मुश्किल हो जाता है। इसका मतलब है कि 3-4 अरब VND के साथ, घर खरीदारों के पास ज़्यादा विकल्प नहीं हैं, वे केवल एक मामूली आकार का अपार्टमेंट ही खरीद सकते हैं, जिसका इस्तेमाल कई सालों तक किया जा सके, या उन्हें केंद्र से दूर किसी जगह पर जाना पड़ता है। इसलिए, कई पहली बार घर खरीदने वालों को, लंबे समय तक खोज करने के बाद, अपनी योजना स्थगित करनी पड़ी है क्योंकि कीमत उनकी आर्थिक क्षमता से बाहर है।

सुश्री न्गोक वान (33 वर्ष, नाम तु लिएम, हनोई) ने बताया कि कई वर्षों की बचत के बाद, उन्होंने और उनके पति ने 3 अरब वियतनामी डोंग के बजट से एक अपार्टमेंट खरीदने की योजना बनाई। हालाँकि, बाज़ार में खोजबीन करते समय, उन्हें पता चला कि अपार्टमेंट की कीमतें आसमान छू रही हैं, जो उनके परिवार की वहन करने की क्षमता से कहीं ज़्यादा है, इसलिए बढ़ती कीमतों के कारण उन्हें घर खरीदने की अपनी योजना स्थगित करनी पड़ी।

अपार्टमेंट की बढ़ती कीमतों के बीच, 3-4 अरब वियतनामी डोंग के बजट में घर खरीदना मुश्किल होता जा रहा है क्योंकि अपार्टमेंट की कीमतें लगातार बढ़ रही हैं। इससे न केवल औसत और कम आय वाले लोगों के लिए घर खरीदना मुश्किल हो रहा है, बल्कि बाजार की स्थिरता भी कम हो रही है। लोगों की आवास तक पहुँच सुनिश्चित करने और अर्थव्यवस्था को स्थिर करने के लिए आवास की कीमतों को कम करना एक ज़रूरी ज़रूरत बन गई है।

हनोई में अचल संपत्ति की कीमतों को कम करने के समाधानों में से एक सामाजिक आवास के विकास को बढ़ावा देना है।

वियतनाम रियल एस्टेट ब्रोकर्स एसोसिएशन के अध्यक्ष डॉ. गुयेन वान दिन्ह ने कहा कि बाज़ार में आवास की कीमतों पर दबाव कम करने के लिए सामाजिक आवास एक महत्वपूर्ण कदम है। इसके अलावा, बाज़ार में आपूर्ति को सुचारू बनाने के लिए परियोजनाओं में कानूनी बाधाओं को दूर करने में तेज़ी लाना भी ज़रूरी है।

हनोई में ज़मीन की कीमतें तेज़ी से बढ़ीं, कुछ लोगों को ज़मीन बदलने में अरबों डॉलर खर्च होने की चिंता

हनोई पीपुल्स कमेटी द्वारा घोषित और 20 दिसंबर, 2024 से 31 दिसंबर, 2025 तक प्रभावी समायोजित भूमि मूल्य सूची में पुरानी भूमि मूल्य सूची की तुलना में भारी वृद्धि दर्ज की गई। इससे लोगों की भूमि उपयोग लागत भी आसमान छू गई।

श्री फाम बी. (माई डुक ज़िला, हनोई) ने बताया कि 2024 के अंत में, उन्होंने अपनी आवासीय भूमि के एक हिस्से को उद्यान भूमि में बदलने के लिए भूमि उपयोग शुल्क का भुगतान पूरा कर लिया था। चूँकि दस्तावेज़ पूरा करने का निर्णय प्राप्त करने का समय 20 दिसंबर, 2024 के बाद था, इसलिए नई मूल्य सूची के अनुसार लागू भूमि उपयोग शुल्क 800 मिलियन VND से अधिक था। वहीं, पुरानी भूमि मूल्य सूची के अनुसार लागू होने पर, उनके परिवार को लगभग 350 मिलियन VND का भुगतान करना होगा।

सुश्री गुयेन टी. (लॉन्ग बिएन, हनोई) ने बताया कि उनके परिवार के पास 1,000 वर्ग मीटर से ज़्यादा बगीचे वाली ज़मीन है, और अब वे इसे अपने बच्चों में बाँटने के लिए आवासीय ज़मीन में बदलना चाहती हैं, इसलिए उन्हें लगभग 15 मिलियन VND/वर्ग मीटर की दर से भुगतान करना होगा। इस प्रकार, पूरे क्षेत्र को आवासीय ज़मीन में बदलने की अनुमानित राशि लगभग 15 बिलियन VND है। यह राशि उनकी आर्थिक क्षमता से ज़्यादा है, इसलिए परिवार इसे उचित रूप से संतुलित करने पर विचार कर रहा है।

भूमि की कीमतों में वृद्धि और इसके परिणामस्वरूप भूमि उपयोग शुल्क में वृद्धि ने उपनगरों में कृषि भूमि रखने वाले कई निवेशकों को अपनी निवेश योजनाओं में समायोजन करने के लिए मजबूर कर दिया है।

2024 भूमि कानून के अनुसार भूमि मूल्य सूची लागू करने पर हाल ही में आयोजित कार्यशाला में, प्राकृतिक संसाधन और पर्यावरण (एमओएनआरई) के पूर्व उप मंत्री प्रोफेसर डांग हंग वो ने मूल्यांकन किया कि वास्तव में, चाहे भूमि मूल्य सूची कम हो या अधिक, "शिकायतें" होती हैं।

श्री वो ने इस बात पर ज़ोर दिया कि भूमि मूल्य सूची बाज़ार के बराबर और बाज़ार के अनुकूल होनी चाहिए। समस्या यह है कि इसे कैसे लागू किया जाए? यही राज्य की नीति की कहानी है। किन मामलों में बाज़ार का 80% हिस्सा लागू होगा, किन मामलों में बाज़ार का 20% लागू होगा, और विशिष्ट मामलों में आवेदन की दरें अलग-अलग होंगी। निवेश आकर्षित करने, अर्थव्यवस्था को विकसित करने और सामाजिक सुरक्षा सुनिश्चित करने के लिए इसे कैसे लागू किया जाए, यह राज्य की नियामक नीति पर निर्भर करता है।

भूमि विभाग (प्राकृतिक संसाधन एवं पर्यावरण मंत्रालय) के उप निदेशक श्री ले वान बिन्ह ने कहा कि रियल एस्टेट परियोजनाएँ (आवास, रिसॉर्ट रियल एस्टेट) भूमि मूल्य सूची लागू नहीं करतीं, बल्कि गणना के लिए विशिष्ट विधियाँ अपनाती हैं। भूमि मूल्य सूची मुख्य रूप से व्यक्तिगत परिवारों के वित्तीय दायित्वों को एकत्रित करने और वार्षिक भूमि पट्टा परियोजनाओं के मामलों में उपयोग की जाती है; अन्य मामलों में नीलामी और बोली प्रक्रिया शामिल है।

भूमि उपयोग को आवासीय भूमि में बदलने की लागत के बारे में, श्री बिन्ह ने आकलन किया कि हनोई में, आवासीय क्षेत्रों में कृषि भूमि या आवासीय भूमि से जुड़ी कृषि भूमि को आवासीय भूमि में बदलना अब लगभग समान है। पहले, यह रूपांतरण बहुत कठिन था क्योंकि लोगों के लिए इसे बदलने की लागत आवासीय भूमि की कीमत का केवल आधा ही थी।

भूमि विभाग के उप निदेशक के अनुसार, भूमि मूल्य सूची का बाजार मूल्य के करीब पहुँचना एक निष्पक्ष खेल है, और अब दोनों कीमतों में कोई अंतर नहीं है। बाजार सहभागी निष्पक्ष खेल के मैदान को स्वीकार करते हैं, और भूमि की कीमतें अब अलग-अलग नहीं हैं, जिससे लोग देख सकते हैं कि पारिवारिक भूमि, जिसे आवासीय भूमि में परिवर्तित किया गया है, भले ही उसे सार्वजनिक बाजार में वापस बेच दिया जाए, उसका मूल्य बहुत अधिक नहीं है, इसलिए यह धीरे-धीरे संतृप्त हो जाएगी।

हनोई की नई भूमि मूल्य सूची का आकलन करते हुए, सैविल्स वियतनाम के विशेषज्ञों के अनुसार, अचल संपत्ति की कीमतों पर प्रभाव नगण्य है, लेकिन सट्टा तरंगों की गति को कम करने में भी मदद करता है, लोगों को वास्तविक मूल्य के करीब मुआवजा मिलता है...

सेविल्स हनोई के मूल्यांकन और वित्तीय परामर्श विभाग की उप निदेशक सुश्री गुयेन थी हांग वान ने सिफारिश की है कि जो निवेशक वर्तमान में खरीद और बिक्री में सट्टा लगा रहे हैं, उन्हें अधिक सावधानी से विचार करना चाहिए, क्योंकि अचल संपत्ति की कीमतों में वृद्धि पूंजी की लागत, वित्तीय उत्तोलन का उपयोग करने की लागत के साथ-साथ बाजार के करीब नई भूमि मूल्य सूची पर गणना की गई अचल संपत्ति हस्तांतरण से आयकर की लागत से अधिक होनी चाहिए।

हो ची मिन्ह सिटी में नई भूमि मूल्य सूची: पारदर्शिता में सुधार और बुनियादी ढांचे के विकास को बढ़ावा

हाल ही में, हो ची मिन्ह सिटी (HCMC) ने निर्णय संख्या 79/2024/QD-UBN के अनुसार एक नई भूमि मूल्य सूची की घोषणा की, जो 31 अक्टूबर, 2024 से 31 दिसंबर, 2025 तक प्रभावी रहेगी। 2020 के बाद से यह पहला समायोजन है, जिसमें भूमि की कीमतों में तेज़ी से वृद्धि हुई है, जो क्षेत्र के आधार पर 4 से 38 गुना तक है। थिएंग लिएंग (कैन जिओ जिला) में सबसे कम कीमत 2.3 मिलियन VND/m2 है, जबकि जिला 1 की मुख्य सड़कों जैसे डोंग खोई, ले लोई और गुयेन ह्यू पर सबसे अधिक कीमत 687.2 मिलियन VND/m2 है।

माना जाता है कि ज़मीन की कीमतों में समायोजन से न केवल निष्पक्षता सुनिश्चित होगी, बल्कि शहर की महत्वपूर्ण बुनियादी ढाँचा विकास परियोजनाओं में भी तेज़ी आएगी। बाज़ार मूल्य के करीब ज़मीन का मूल्यांकन, साइट क्लीयरेंस में विवादों को कम करने में मदद करता है - यही एक मुख्य कारण है कि रिंग रोड 3 और मेट्रो लाइन 2 जैसी बड़ी परियोजनाएँ कई वर्षों से विलंबित हैं।

नई भूमि मूल्य सूची का बाज़ार में विभिन्न समूहों, आम लोगों, व्यवसायों और विदेशी निवेशकों पर व्यापक प्रभाव पड़ेगा। यह कहा जा सकता है कि जिन लोगों की ज़मीन वापस ली गई है, उनके अधिकारों की गारंटी पहले से कहीं ज़्यादा है और यही मुख्य रूप से प्रभावित होने वाला समूह है।

बाज़ार मूल्य के करीब पहुँचने वाली कीमतों के साथ, मुआवज़ा ज़्यादा पारदर्शी और वाजिब हो जाता है, जिससे भूमि विवादों में कमी आती है। रिंग रोड 3 या मेट्रो लाइन 2 जैसी बड़ी बुनियादी ढाँचा परियोजनाओं में यह विशेष रूप से महत्वपूर्ण है। सैविल्स वियतनाम कंसल्टिंग की निदेशक सुश्री गियांग डो के अनुसार, नई भूमि मूल्य सूची न केवल जनता की सहमति बढ़ाने में मदद करती है, बल्कि साइट क्लीयरेंस में भी तेज़ी लाती है, जो बड़ी परियोजनाओं के लिए एक महत्वपूर्ण कारक है।

इसके अलावा, नई भूमि मूल्य सूची की बदौलत एक अधिक पारदर्शी निवेश वातावरण भी एक अतिरिक्त लाभ है। विदेशी निवेशक आसानी से लागत का निर्धारण और लाभ की गणना कर सकते हैं, खासकर हो ची मिन्ह सिटी के इस क्षेत्र का प्रमुख आर्थिक केंद्र बनने के संदर्भ में। सैविल्स वियतनाम परामर्श विभाग के एक प्रतिनिधि ने कहा, "वास्तविक मूल्य के आधार पर भूमि मूल्य सूची का अधिक पारदर्शी समायोजन विदेशी निवेशकों के लिए अधिक विश्वास पैदा करेगा। बाजार के सतत विकास को सुनिश्चित करने के लिए यह एक आवश्यक कदम है।"

दूसरी ओर, नई भूमि मूल्य सूची निवेशकों पर वित्तीय दबाव डालती है। भूमि उपयोग की ऊँची लागत के कारण रियल एस्टेट उत्पादों की कीमतें बढ़ जाती हैं, जिसका सीधा असर लोगों की आवास तक पहुँच पर पड़ता है।

"हमें चिंता है कि भूमि उपयोग की बढ़ती लागत उत्पादों की कीमतों पर दबाव डालेगी, खासकर निम्न और मध्यम आय वर्ग के आवास क्षेत्र में। यह एक ऐसी चुनौती है जिस पर सावधानीपूर्वक विचार करने की आवश्यकता है," सुश्री गियांग डो ने कहा। विशेष रूप से उपनगरीय क्षेत्रों में, भूमि की नई कीमतें कृषि भूमि को आवासीय भूमि में परिवर्तित करना और भी कठिन बना देती हैं, जिससे किफायती आवास परियोजनाओं के विकास के अवसर कम हो जाते हैं।

स्रोत: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-gia-chung-cu-tang-vu-vu-kho-tim-noi-an-cu-bang-gia-dat-moi-tai-ha-noi-tphcm-tao-cuoc-choi-binh-dang-giam-toc-lan-song-dau-co-300820.html