किराये के आवास के विकास में अभूतपूर्व प्रगति

महासचिव और राष्ट्रपति तो लाम के निर्देश के ठीक आधे महीने बाद, सरकार ने लोगों के लिए आवास विकास के रणनीतिक स्तंभ को लागू करने के लिए किराये के आवास परियोजनाओं को शुरू करने के लिए इलाकों को आवंटित करने का कार्य अंतिम रूप दे दिया।

जून में परियोजनाओं का काम तेजी से शुरू हो जाएगा।

महासचिव और राष्ट्रपति तो लाम के निर्देशानुसार, 1 जून को हाई फोंग शहर और क्वांग निन्ह, बाक निन्ह, निन्ह बिन्ह और हंग येन प्रांतों के नेताओं के साथ किराये के आवास के विकास पर आयोजित कार्य सत्र की अध्यक्षता करते हुए, प्रधानमंत्री ले मिन्ह हंग ने जोर दिया: उत्तरी प्रमुख आर्थिक क्षेत्र औद्योगिक विकास का एक केंद्रीय क्षेत्र है, जहां वर्तमान में शहरीकरण की दर बहुत अधिक है और श्रमिकों की संख्या भी बहुत अधिक है। हाई फोंग, क्वांग निन्ह, बाक निन्ह और हंग येन सभी प्रांतों में देश की सबसे उच्च आर्थिक विकास दर वाले प्रांतों में से हैं, जहां औद्योगिक क्षेत्रों में लाखों श्रमिक कार्यरत हैं। श्रमिकों के लिए किराये के आवास की मांग अत्यंत गंभीर है, और इस क्षेत्र में किराये के आवास का विकास देश भर के अन्य क्षेत्रों में इस दृष्टिकोण को लागू करने और दोहराने के लिए एक मिसाल कायम करता है।

सरकार तेजी से किराये के आवास परियोजनाओं को लागू कर रही है।

फोटो: दिन्ह सोन

सरकार प्रमुख ने निर्णायक और तत्काल कार्रवाई-उन्मुख तरीके से एक अभूतपूर्व अल्टीमेटम जारी किया: जून तक, उपर्युक्त चारों प्रांतों और शहरों में से प्रत्येक को कम से कम एक किराये के आवास परियोजना को शुरू करने का प्रयास करना होगा; और साथ ही इस वर्ष की तीसरी और चौथी तिमाही में बड़े पैमाने पर किराये के आवास परियोजनाओं को लागू करने की प्रक्रिया पूरी करनी होगी। महत्वपूर्ण बात यह है कि यह निर्देश, अब केवल "प्रयास करना" या "कोशिश करना" जैसे वाक्यांशों वाला दिशानिर्देश नहीं है, बल्कि इस बात पर जोर देता है कि यह एक अत्यावश्यक आवश्यकता है, कागजी रिपोर्टों को खारिज करते हुए ठोस परिणामों की मांग करता है। जिन मामलों में स्थानीय निकायों को कठिनाइयों या बाधाओं का सामना करना पड़ता है, केंद्रीय मंत्रालयों और एजेंसियों को सक्रिय रूप से तत्काल सहायता और समाधान प्रदान करने होंगे।

किराये के आवास के विकास में निजी पूंजी को आकर्षित करने के लिए तंत्र बनाना, राज्य और जनता के एक साथ काम करने की नीति को लागू करने का एक अच्छा तरीका है।

फोटो: दिन्ह सोन

प्रधानमंत्री का यह निर्देश पार्टी के रणनीतिक दृष्टिकोण को साकार करने की दिशा में उठाया गया एक त्वरित और ठोस कदम है। यह निर्देश महासचिव और अध्यक्ष तो लाम द्वारा जारी ऐतिहासिक निर्देश के महज़ आधे महीने बाद आया है, जिसमें उन्होंने कहा था: किराये के आवास को एक रणनीतिक स्तंभ बनाना होगा। यह अभूतपूर्व रूप से तेज़ गति है, क्योंकि सामान्यतः किसी सामाजिक आवास परियोजना को योजना अनुमोदन, निवेश नीति अनुमोदन, भूमि आवंटन से लेकर निर्माण परमिट प्राप्त करने और निर्माण कार्य शुरू करने तक औसतन 18-24 महीने का समय लगता है।

किराये के आवास क्षेत्र पर 40 वर्षों से अधिक के शोध के साथ, हो ची मिन्ह सिटी रियल एस्टेट एसोसिएशन (HoREA) के अध्यक्ष श्री ले होआंग चाउ ने महासचिव और राष्ट्रपति द्वारा किराये के आवास क्षेत्र के संबंध में किए गए ऐतिहासिक रणनीतिक बदलाव के बाद सरकार के त्वरित और निर्णायक निर्देशों पर अपार प्रसन्नता और उत्साह व्यक्त किया। उन्होंने इस बात पर जोर दिया कि यह न केवल रियल एस्टेट बाजार के लिए अच्छी खबर है, बल्कि शहरी क्षेत्रों में रहने वाले अधिकांश मध्यम और निम्न आय वर्ग के लोगों के जीवन को भी सीधे तौर पर प्रभावित करती है। साथ ही, यह संविधान में निर्धारित नागरिकों के अधिकारों को सुनिश्चित करने के उद्देश्य से एक नई रणनीतिक दृष्टि का द्वार खोलता है।

आजकल, युवा पीढ़ी, विशेष रूप से जेनरेशन Z, स्थायी घर खरीदने को प्राथमिकता न देने के चलन में अग्रणी भूमिका निभा रही है। चौथी औद्योगिक क्रांति, कृत्रिम बुद्धिमत्ता (AI) और साझा अर्थव्यवस्था के विकास के साथ, वे हनोई और हो ची मिन्ह सिटी से लेकर फु क्वोक या सा पा तक, कहीं से भी दूर रहकर काम कर सकते हैं। वे नए क्षेत्रों का पता लगाने और अनुभव प्राप्त करने के लिए बार-बार नौकरी बदलने का आनंद लेते हैं। युवाओं के लिए, उनकी जीवनशैली और काम के अनुकूल लचीला किराये का आवास सर्वोच्च प्राथमिकता है। विश्व स्तर पर देखें तो, जापान और पश्चिमी देशों जैसे विकसित देशों में, शहरी क्षेत्रों में किराये पर रहने वाले लोगों का प्रतिशत लगभग 60% है। सिंगापुर में, यह आंकड़ा लगभग 80% तक पहुंच जाता है।

"पार्टी के 14वें राष्ट्रीय सम्मेलन ने हो ची मिन्ह शहर के साथ-साथ पूरे देश के लिए 2045 तक एक विकसित औद्योगिक राष्ट्र बनने का लक्ष्य निर्धारित किया है, जिसके लिए आर्थिक और सामाजिक संरचना में व्यापक परिवर्तन की आवश्यकता होगी। इसलिए, किराये के आवास की मांग में वृद्धि होगी और यह एक अपरिहार्य प्रवृत्ति है," श्री ले होआंग चाउ ने पुष्टि की।

रियल एस्टेट बाजार को बढ़ावा मिला।

स्थानीय अधिकारियों को निर्देश देते हुए प्रधानमंत्री ले मिन्ह हंग ने यह भी कहा कि किफायती किराये के आवास का विकास एक अत्यावश्यक मुद्दा है जिस पर ध्यान देने की आवश्यकता है। सरकार को पहल करनी चाहिए और निजी संसाधनों को आकर्षित करने और उनका समर्थन करने के लिए सरकारी संसाधनों का प्रभावी ढंग से उपयोग करना चाहिए; बाजार को दिशा देने और गति प्रदान करने के लिए राष्ट्रीय आवास कोष और स्थानीय आवास कोषों का प्रभावी उपयोग करना चाहिए; और केवल बजट पर निर्भर न रहकर, निजी पूंजी और दीर्घकालिक पूंजी को जुटाने पर ध्यान केंद्रित करते हुए विविध संसाधनों को जुटाना चाहिए।

किराये के आवास का विकास लोगों की आवास समस्या को हल करने में योगदान देता है।

फोटो: दिन्ह सोन

पार्टी और सरकार के आह्वान पर प्रतिक्रिया देते हुए, कई व्यवसायों ने भी इसमें भाग लेने की तत्परता व्यक्त की है। पिछले सप्ताहांत, होआंग क्वान रियल एस्टेट कंपनी के नेताओं ने बताया कि गोल्डन सिटी सामाजिक आवास परियोजना (ताय निन्ह) में, कंपनी अपनी आधी इकाइयाँ किराए पर दे रही है और आगामी सभी परियोजनाओं में भी यही अनुपात लागू करेगी। विशेष रूप से, गोल्डन सिटी परियोजना के प्रारंभिक चरण में, होआंग क्वान ने लगभग 1,000 अपार्टमेंट वाली 4 अपार्टमेंट इमारतें विकसित की हैं। कंपनी ने इन्हें 2 इमारतों में बिक्री के लिए और 2 इमारतों में किराए के लिए विभाजित किया है। निकट भविष्य में, सभी परियोजनाओं में, होआंग क्वान कम से कम 50% किराए पर देगी। कंपनी को दो बैंकों से भी प्रस्ताव मिले हैं जो सरकार के आह्वान पर किराए के आवास निर्माण में सहयोग करना चाहते हैं।

श्री ले होआंग चाउ ने टिप्पणी की कि यह एक तर्कसंगत और तार्किक विकास दिशा है, क्योंकि विकास के संदर्भ में सार्वजनिक निवेश सब कुछ नहीं संभाल सकता, बल्कि यह केवल एक सहायक भूमिका निभाता है। हालांकि, यदि हम पूरी तरह से निजी क्षेत्र को मुख्य शक्ति मानकर चलें, तो आगे का रास्ता तंत्र से लेकर व्यावहारिक संचालन तक अनगिनत बाधाओं से भरा होगा।

विशेष रूप से, सामाजिक आवास और किराये के आवास में निवेश करने वाले व्यवसायों के लिए सबसे बड़ी बाधा भूमि अधिग्रहण की चुनौती और भूमि समतलीकरण लागत का बोझ है। अन्य देशों से मिले अनुभव बताते हैं कि सरकार को औद्योगिक क्षेत्रों में आवास या वाणिज्यिक सेवाओं के लिए नियोजित सार्वजनिक भूमि का उपयोग करके सार्वजनिक निविदा आयोजित करने और श्रमिकों और प्रवासियों के लिए किराये के आवास के निर्माण हेतु प्रतिष्ठित निवेशकों का चयन करने में अग्रणी भूमिका निभानी चाहिए। इस स्थिति में, व्यवसायों को भूमि उपयोग शुल्क और भूमि पट्टा शुल्क से छूट मिल जाएगी। ऐसे मामलों में जहां व्यवसाय परियोजनाओं के लिए निवासियों से कृषि भूमि उपयोग अधिकार प्राप्त करने के लिए स्वतंत्र रूप से बातचीत करते हैं, भूमि समतलीकरण के लिए मुआवजे की कटौती की प्रक्रिया को व्यवसायों द्वारा भुगतान किए गए वास्तविक मूल्य को दर्शाने के लिए परिवर्तित करने की आवश्यकता है, न कि वर्तमान में अत्यधिक कम कृषि भूमि मूल्य सूची को लागू करने की, जिससे निवेशकों को नुकसान होता है।

भूमि की उपलब्धता के मुद्दे के अलावा, दीर्घकालिक ऋण सुगम बनाना एक और बड़ी बाधा है जिसके लिए सरकारी हस्तक्षेप की आवश्यकता है। लंबी चुकौती अवधि को देखते हुए, जो कई दशकों तक बढ़ सकती है, कम ब्याज दरों और समान ऋण शर्तों वाली तरजीही ऋण नीतियों के बिना, निजी व्यवसाय ऋण के दबाव को सहन नहीं कर पाएंगे, जिससे उन्हें किराए बढ़ाने के लिए मजबूर होना पड़ेगा और अनजाने में इस प्रकार के आवास के मानवीय पहलू को नुकसान पहुंचेगा।

श्री चाउ ने उदाहरण देते हुए कहा, “इस समय राज्य के दिशा-निर्देशों को ठोस रूप देने के लिए मौजूदा कानूनी विरोधाभासों को तुरंत हल करना आवश्यक है। उदाहरण के लिए, आवास कानून किराये के लिए सामाजिक आवास परियोजनाओं में निवेश करने वाले निवेशकों को रियायती ऋण प्राप्त करने की अनुमति देता है, लेकिन सरकारी अध्यादेश 100 में यह प्रावधान है कि सामाजिक नीति बैंक इस समूह को ऋण नहीं दे सकता। इस विसंगति, इस ‘कानूनी विरोधाभास’ को कानूनी व्यवस्था में सामंजस्य स्थापित करने के लिए तत्काल संशोधित करने की आवश्यकता है।”

साथ ही, श्री ले होआंग चाउ के अनुसार, निजी क्षेत्र को वास्तव में भाग लेने के लिए प्रोत्साहित करने हेतु, राज्य को कराधान और शहरी अवसंरचना संबंधी नीतियों में समन्वय स्थापित करने की आवश्यकता है। यद्यपि 2014 के आवास कानून में यह प्रावधान था कि किराये के लिए सामाजिक आवास परियोजनाओं पर कर की दर बिक्री के लिए आवास परियोजनाओं की तुलना में कम होनी चाहिए, लेकिन कर कानून में संबंधित संशोधनों की अनुमति न मिलने के कारण यह नियम कई वर्षों से केवल कागजों पर ही बना हुआ है। इसके अतिरिक्त, राज्य को सामाजिक आवास परियोजनाओं की सीमाओं तक परिवहन और तकनीकी अवसंरचना को जोड़ने के लिए सक्रिय रूप से बजट निवेश करके अग्रणी भूमिका निभानी चाहिए। यह समन्वित जुड़ाव न केवल निम्न आय वर्ग के लोगों – समाज के सबसे कमजोर वर्ग – को सुविधाजनक शहरी आवासों तक पहुँचने और उनमें बसने का अवसर प्रदान करता है, बल्कि नीतिगत दृष्टिकोण की रणनीतिक सोच को मूर्त आवास समाधानों में परिवर्तित करने का सबसे व्यावहारिक साधन भी है।

स्थानीय अधिकारी पहल करते हैं, स्थानीय अधिकारी ही काम करते हैं।

इस नीति को पूरी तरह से सही बताते हुए, प्राकृतिक संसाधन एवं पर्यावरण के पूर्व उप मंत्री प्रोफेसर डांग हंग वो ने कहा कि इस मुद्दे को 2005 के आवास कानून - वियतनाम के पहले आवास कानून - में शामिल किया गया था। हालांकि, किराये के आवास क्षेत्र का विकास सफल नहीं रहा है क्योंकि इस क्षेत्र में निवेश के लिए 40-50 वर्षों की लंबी पूंजी वापसी अवधि की आवश्यकता होती है। इसके अलावा, लाभ मार्जिन बहुत अधिक नहीं है क्योंकि किराये की कीमतें कम और अधिक से अधिक लोगों के लिए वहनीय होनी चाहिए। इसके विपरीत, यदि वाणिज्यिक आवास विकसित किया जाता है, तो निवेशक परियोजना की बिक्री के समय 5-7 वर्षों के भीतर अपना पूरा निवेश और साथ ही अच्छा खासा लाभ भी प्राप्त कर सकते हैं। इसलिए, निजी व्यवसायों का उत्साह न होना स्वाभाविक है। इस क्षेत्र में निवेश के लिए केवल राज्य बजट पर निर्भर रहना भी मुश्किल है क्योंकि बजट सीमित है और इसे बुनियादी ढांचे जैसे आवश्यक आर्थिक क्षेत्रों में निवेश करना पड़ता है।

इसलिए, प्रोफेसर डांग हंग वो ने सुझाव दिया कि इस नीति को लागू करने के लिए कई पहलों की आवश्यकता है। सबसे पहले, व्यवसायों और यहां तक ​​कि राज्य प्रबंधन एजेंसियों को निर्माण तकनीक और भवन निर्माण सामग्री तकनीक में बदलाव करना होगा, और किराये के आवासों के निर्माण की लागत को कम करने में मदद करने के लिए अपार्टमेंट भवनों में उपलब्ध स्थान का पूरा उपयोग करना होगा। इसके बाद, राज्य को निजी पूंजी की भागीदारी के लिए मार्ग प्रशस्त करने हेतु नीतियों और तंत्रों की आवश्यकता है। विशेष रूप से, कंपनी साझेदारी के बीओटी या पीपीपी मॉडल को लागू करने पर विचार किया जाना चाहिए। इस मॉडल में, राज्य भूमि के लिए जिम्मेदार होता है और व्यवसाय आवास निर्माण में निवेश करते हैं। किराये की अवधि के दौरान, व्यवसायों को निर्माण में निवेश की गई पूंजी के साथ-साथ लाभ भी वापस मिल जाता है, जैसा कि अन्य शोषण मॉडलों में होता है। भूमि के संबंध में राज्य का समर्थन भी निजी कंपनियों द्वारा सब कुछ स्वयं संभालने की तुलना में आसान और कम खर्चीला है। इसे राज्य द्वारा निजी पूंजी को किराये के आवास बाजार के विकास में तेजी से भाग लेने के लिए प्रोत्साहित करने और आकर्षित करने के एक साधन के रूप में भी देखा जाता है, जिससे निर्धारित लक्ष्यों को प्राप्त किया जा सके। परिणामस्वरूप, व्यवसाय अधिक परियोजनाओं में भाग लेने के लिए अधिक आश्वस्त होंगे, जिससे अधिकांश आबादी के लिए किफायती किराये के आवास का निर्माण होगा।

विशेष रूप से, प्रोफेसर डांग हंग वो ने इस बात पर जोर दिया कि लोगों के लिए किराये के आवास, या सामान्य रूप से आवास के विकास को बढ़ावा देने के लिए, स्थानीय निकायों को स्वयं सक्रिय और निर्णायक भूमिका निभानी होगी, जबकि केंद्र सरकार केवल एक सामान्य कानूनी ढांचा तैयार करती है। स्थानीय निकायों को अपनी वास्तविकताओं के अनुरूप उपयुक्त समाधान स्वयं प्रस्तावित करने होंगे। कार्यान्वयन के दौरान, यदि कोई नियम अनुपयुक्त पाया जाता है, तो उन्हें केंद्र सरकार को संशोधन प्रस्तावित करने चाहिए।

"किराए के आवास विकसित करने की नीति सही है और लोगों की आवास समस्या के समाधान के लिए इसे तेजी से आगे बढ़ाने की तत्काल आवश्यकता है। हालांकि, सीमित सरकारी बजट संसाधनों के कारण केवल सरकारी वित्तीय सहायता पर निर्भर रहना मुश्किल होगा। व्यवसायों की भागीदारी को प्रोत्साहित करने के लिए तंत्र बनाकर ही शीघ्र परिणाम प्राप्त किए जा सकते हैं। इसका अर्थ समाज में व्यापक सहमति बनाना भी है। यह इस भावना को भी दर्शाता है कि जब राज्य और जनता मिलकर काम करते हैं, तो कोई भी नीति सफल हो सकती है," प्रोफेसर डांग हंग वो ने जोर दिया।

किराये के आवास की आपूर्ति मांग को पूरा करने के लिए अपर्याप्त है।

1 जून को एक कार्य सत्र में बोलते हुए, प्रधानमंत्री ले मिन्ह हंग ने कहा कि किराये के आवास की मांग बहुत अधिक है जबकि किराये के आवास की आपूर्ति अपर्याप्त है, विशेष रूप से उचित कीमतों पर दीर्घकालिक किराये के आवासों की, जो पहली बाधा है। हाई फोंग, क्वांग निन्ह, बाक निन्ह, निन्ह बिन्ह और हंग येन प्रांतों में अधिकांश श्रमिक और मजदूर वर्तमान में परिवारों द्वारा अनौपचारिक रूप से निर्मित घरों में किराये पर रह रहे हैं - जिससे सुरक्षा, विशेष रूप से अग्नि सुरक्षा, पर्यावरण स्वच्छता, जीवन स्थितियों और सामाजिक बुनियादी ढांचे की आवश्यकताओं के लिए गंभीर जोखिम पैदा हो रहे हैं।

इससे पहले, निर्माण मंत्रालय ने 18 क्षेत्रों से प्राप्त रिपोर्टों के आधार पर घोषणा की थी कि 2026-2030 की अवधि में किराये के आवास की कुल मांग 71,187 यूनिट है। गौरतलब है कि देशभर में किराये के लिए उपलब्ध सामाजिक आवास इकाइयों की संख्या लगभग 42,275 है। इनमें से दा नांग 12,400 से अधिक यूनिट के साथ सबसे आगे है, उसके बाद बाक निन्ह लगभग 9,850 यूनिट और हो ची मिन्ह सिटी लगभग 5,700 यूनिट के साथ दूसरे और तीसरे स्थान पर हैं। ये वे क्षेत्र भी हैं जिन्होंने श्रमिकों और मजदूरों के लिए किराये के आवास मॉडल विकसित और कार्यान्वित किए हैं, जिससे श्रमिकों को घर खरीदने और बसने के कई अवसर मिले हैं।

किराये के आवास का विकास सामाजिक सुरक्षा सुनिश्चित करने में योगदान देता है।

हम भूमि कानून, आवास कानून और अचल संपत्ति व्यापार कानून में संशोधन की प्रक्रिया में हैं। मुझे उम्मीद है कि ये कानून जल्द ही पारित होकर लागू हो जाएंगे, संभवतः 1 जनवरी, 2027 से, ताकि एक ठोस कानूनी ढांचा तैयार हो सके। हमें किराये के आवास के लिए नए नियम और मानक जारी करने की आवश्यकता है। हो ची मिन्ह सिटी के इतिहास पर नजर डालें तो, एक समय में हमारे पास हुई बोन होआ (अंकल होआ) या मायदीन जैसी कंपनियां थीं जिन्होंने सैकड़ों वर्षों तक, कई पीढ़ियों तक, स्थायी रूप से किराये के आवास उपलब्ध कराए। मेरा मानना ​​है कि महासचिव और राष्ट्रपति तो लाम के सही मार्गदर्शन और सरकार की त्वरित एवं निर्णायक कार्रवाई से हम किराये के आवास क्षेत्र में बड़ी, पेशेवर निजी कंपनियों का गठन कर सकेंगे, जो नए युग में स्थायी सामाजिक सुरक्षा सुनिश्चित करने में योगदान देंगी।

हो ची मिन्ह सिटी रियल एस्टेट एसोसिएशन के अध्यक्ष श्री ले होआंग चाउ।

स्रोत: https://thanhnien.vn/dot-pha-toc-do-nha-o-cho-thue-18526060222145342.htm