देश के आर्थिक विकास में भूमि संसाधनों को शामिल करना

भूमि सबसे बड़ा संसाधन है, दर्जनों विभिन्न उद्योगों के इनपुट और आउटपुट की तो बात ही छोड़िए। इसलिए, नए युग में दोहरे अंकों की आर्थिक वृद्धि के लिए भूमि संसाधनों का अनुकूलन कैसे किया जाए, यह एक ऐसी समस्या है जिसका सटीक समाधान आवश्यक है।

भूमि से आय के कई बड़े स्रोत हैं जिन्हें अनुकूलित करने की आवश्यकता है

सामान्य सांख्यिकी कार्यालय ( वित्त मंत्रालय ) के आंकड़ों से पता चलता है कि 2025 के पहले 8 महीनों में राज्य का कुल बजट राजस्व लगभग 1,740,000 अरब वीएनडी तक पहुँचने का अनुमान है, जो वार्षिक अनुमान का 88.5% है और पिछले वर्ष की इसी अवधि की तुलना में 28.5% की वृद्धि है। विशेष रूप से, कई बड़े इलाकों के बजट भू-राजस्व से "भरे" हैं।

भूमि संसाधन और रियल एस्टेट उत्पाद आर्थिक विकास के लिए विशाल संसाधन हैं।

फोटो: दिन्ह सोन

ईगल अकादमी के उप निदेशक श्री गुयेन होआंग ने कहा कि भूमि राजस्व में शानदार वृद्धि दर्शाती है कि भूमि देश, व्यवसायों और लोगों के लिए एक महत्वपूर्ण वित्तीय संसाधन बनती जा रही है। हालाँकि, आर्थिक विकास के लिए भूमि संसाधनों का अधिकतम उपयोग करने हेतु एक दीर्घकालिक, व्यवस्थित रणनीति की योजना बनाना आवश्यक है।

पहला है उत्तर से दक्षिण तक फैली सार्वजनिक भूमि निधि का प्रभावी ढंग से दोहन करना। वास्तव में, हो ची मिन्ह सिटी, हनोई , दा नांग जैसे कई बड़े शहरों में, "सुनहरी" ज़मीनों की एक श्रृंखला देखना मुश्किल नहीं है, जो कभी एजेंसियों, कारखानों और उद्यमों के मुख्यालय हुआ करते थे, अब परित्यक्त हैं या अस्थायी रूप से उपयोग में हैं। इसके अलावा, बड़ी मात्रा में सार्वजनिक भूमि, कृषि भूमि और नियोजन के बाद अधिशेष भूमि है जिसका पूरी क्षमता से दोहन नहीं किया गया है। यदि इस संसाधन की बर्बादी जारी रही, तो इससे भूमि उपयोग की दक्षता कम होगी और बजट का नुकसान भी होगा।

इसी प्रकार, प्रांतों/शहरों के विलय के बाद बची हुई सार्वजनिक भूमि का सार्वजनिक नीलामी द्वारा दोहन किया जाना चाहिए ताकि बजट के लिए राजस्व अधिकतम किया जा सके और नुकसान का जोखिम समाप्त हो सके। दूसरी ओर, राज्य सार्वजनिक-निजी भागीदारी (पीपीपी) और बीटी परियोजनाओं में सार्वजनिक भूमि को "बीज पूंजी" के रूप में देख सकता है ताकि बुनियादी ढाँचे, शिक्षा, स्वास्थ्य सेवा और उच्च प्रौद्योगिकी के लिए अधिक सामाजिक संसाधन आकर्षित किए जा सकें।

बजट के लिए राजस्व जुटाने हेतु भूमि की नीलामी तक ही सीमित न रहकर, सार्वजनिक भूमि के आवंटन का तरीका भी चयनात्मक होना चाहिए। मेट्रो लाइनों, बस अड्डों और बंदरगाहों के पास की भूमि को टीओडी मॉडल के अनुसार सघन शहरी विकास के लिए प्राथमिकता दी जानी चाहिए ताकि दोहन मूल्य में वृद्धि हो सके। उपनगरीय और उप-नगरीय क्षेत्रों में भूमि निधि को हरित औद्योगिक क्षेत्रों और रसद में परिवर्तित किया जाना चाहिए, जिससे क्षेत्रीय अर्थव्यवस्था के पुनर्गठन में मदद मिल सके। सार्वजनिक भूमि को केवल व्यावसायिक दृष्टिकोण से नहीं देखा जा सकता, क्योंकि अधिशेष भूमि निधि का एक हिस्सा निम्न-आय वर्ग के लोगों के लिए आवास की समस्या के समाधान हेतु सामाजिक आवास और पुनर्वास के लिए आरक्षित किया जाना चाहिए।

श्रमिक, प्रवासी श्रमिक। सार्वजनिक कल्याण बढ़ाने और अप्रत्यक्ष रूप से निवेशकों के लिए शहर के आकर्षण को बढ़ाने के लिए, कुछ छोटी सार्वजनिक भूमि को पार्कों, पार्किंग स्थलों और पारंपरिक बाजारों में साहसपूर्वक परिवर्तित करना भी आवश्यक है।

"उचित उपयोग से, अतिरिक्त सार्वजनिक भूमि एक शक्तिशाली माध्यम बन सकती है, जिससे बजट राजस्व में वृद्धि हो सकती है, वाणिज्यिक-औद्योगिक-सेवा विकास के लिए भूमि का निर्माण हो सकता है, और शहरी जीवन की गुणवत्ता में सुधार हो सकता है। इसके विपरीत, यदि सार्वजनिक भूमि का परित्याग, खंडित उपयोग या मनमाने ढंग से आवंटन जारी रहा, तो यह विकास में एक बड़ी बाधा बनी रहेगी। समस्या अब यह नहीं है कि इसका दोहन किया जाए या नहीं, बल्कि यह है कि इसका दोहन कैसे किया जाए। और इसका उत्तर केवल एक पारदर्शी, सार्वजनिक और निष्पक्ष शासन व्यवस्था में ही निहित है ताकि सार्वजनिक भूमि वास्तव में एक राष्ट्रीय विकास संसाधन बन सके, न कि किसी हित समूह की निजी संपत्ति बन जाए," श्री गुयेन होआंग ने सलाह देते हुए कहा। उन्होंने आगे कहा कि बेल्ट रोड, मेट्रो, पुल आदि जैसे नए मार्गों का निर्माण करते समय, परियोजनाओं के लिए पूँजी की नीलामी हेतु दोनों पक्षों द्वारा प्राप्त भूमि निधि का विस्तार करना आवश्यक है। अतिरिक्त भाग की वसूली जारी रहेगी, अन्य परियोजनाओं के लिए लागू किया जाएगा, और समाज में पुनर्निवेश किया जाएगा। मेट्रो लाइनों पर, TOD एक अपरिहार्य प्रवृत्ति है जिससे सघन शहरी क्षेत्र बनते हैं जो निवासियों को आकर्षित करने के लिए चुंबक की तरह काम करते हैं, जिससे बड़े शहरी केंद्रों पर दबाव कम होता है। आंतरिक शहर/शहरी केंद्र पर दबाव कम करने के लिए बेल्ट के चारों ओर उपग्रह शहरों की एक श्रृंखला का निर्माण भी किया जा रहा है, जिससे केंद्र में जनसंख्या का संकेन्द्रण सीमित हो जाएगा।

"यह विधि हो ची मिन्ह सिटी के गुयेन हू थो स्ट्रीट (पूर्व में न्हा बे जिला) पर सफल रही, जब सड़क को दोनों ओर चौड़ा किया गया। प्राप्त भूमि की नीलामी की गई और इससे हो ची मिन्ह सिटी को राजस्व का एक बड़ा स्रोत प्राप्त हुआ, जो सड़क निर्माण पर खर्च किए गए बजट से भी अधिक था। कई देशों ने सिद्ध किया है कि TOD न केवल लागत बचाता है, बल्कि मेट्रो स्टेशनों और रैपिड बस स्टेशनों के आसपास की भूमि का मूल्य भी बढ़ाता है। यदि इसे सख्ती से प्रबंधित किया जाए, तो अतिरिक्त मूल्य का यह स्रोत बुनियादी ढाँचे के पुनर्निवेश के लिए बजट बन सकता है," श्री गुयेन होआंग ने विश्लेषण किया।

रियल एस्टेट बाज़ार को अर्थव्यवस्था की सेहत का "दर्पण" माना जाता है। एक स्थिर और पारदर्शी बाज़ार न केवल निवेश पूँजी को आकर्षित करता है, उत्पादन और उपभोग को बढ़ावा देता है, रोज़गार पैदा करता है, बल्कि बजट और सामाजिक सुरक्षा के लिए राजस्व भी बढ़ाता है। इसके विपरीत, जब बाज़ार विकृत होता है, अटकलें ज़ोर पकड़ती हैं, कीमतों में उतार-चढ़ाव होता है, सामाजिक विश्वास कम होता है और विकास नीतियाँ प्रभावित होती हैं।

मास्टर न्गो जिया होआंग (हो ची मिन्ह सिटी यूनिवर्सिटी ऑफ़ लॉ)

बुलबुले के डर के बिना बाजार को सक्रिय करना

जब भूमि निधि का दोहन किया जाता है, तो यह अचल संपत्ति बाजार के विकास को प्रोत्साहित करेगा । तो बाजार को परिसंपत्ति बुलबुले और उतार-चढ़ाव वाली कीमतों को रोकने के लिए क्या उपाय है? मास्टर न्गो जिया होआंग (हो ची मिन्ह सिटी यूनिवर्सिटी ऑफ लॉ) के अनुसार, अचल संपत्ति बाजार को अर्थव्यवस्था के स्वास्थ्य को दर्शाने वाला एक "दर्पण" माना जाता है। एक स्थिर और पारदर्शी बाजार न केवल निवेश पूंजी को आकर्षित करता है, उत्पादन, उपभोग को प्रोत्साहित करता है, रोजगार पैदा करता है बल्कि बजट और सामाजिक सुरक्षा के लिए राजस्व भी बढ़ाता है। इसके विपरीत, जब बाजार विकृत होता है, तो अटकलें तेज होती हैं, कीमतों में उतार-चढ़ाव होता है, सामाजिक विश्वास कम हो जाएगा और विकास नीतियां प्रभावित होंगी। वियतनाम के एक नए विकास चरण में प्रवेश करने के संदर्भ में, अचल संपत्ति एक महत्वपूर्ण स्तंभ बन जाती है, लेकिन अगर इसे अच्छी तरह से नियंत्रित नहीं किया जाता है, तो यह आसानी से आभासी बुखार, बुलबुले में गिर सकता है, जिससे व्यापक आर्थिक अस्थिरता हो सकती है

नए युग में दोहरे अंक की आर्थिक वृद्धि के लिए भूमि संसाधनों का उपयोग करने की आवश्यकता

फोटो: दिन्ह सोन

सबसे पहले, श्री न्गो जिया होआंग के अनुसार, बाज़ार को विनियमित करने के लिए एक समकालिक, संपूर्ण और व्यवहारिक कानूनी ढाँचा तैयार करना आवश्यक है। भूमि कानून, रियल एस्टेट व्यवसाय कानून, आवास कानून और संबंधित दस्तावेज़ों को आपस में गहराई से जोड़ा जाना चाहिए, स्पष्ट रूप से विनियमित किया जाना चाहिए, एक-दूसरे से ओवरलैप होने से बचना चाहिए और व्यवहार्यता सुनिश्चित करनी चाहिए। एक कानूनी ढाँचे का निर्माण निवेश को सुगम बनाने के साथ-साथ सट्टेबाज़ी, मूल्य वृद्धि को रोकने और लोगों व निवेशकों के अधिकारों की रक्षा करने के लिए पर्याप्त रूप से कठोर भी होना चाहिए।

इसके बाद, सूचना की पारदर्शिता और प्रचार सुनिश्चित करें। रियल एस्टेट बाज़ार को लंबे समय से एक अपूर्ण बाज़ार माना जाता रहा है क्योंकि रियल एस्टेट उत्पादों (कानूनी स्थिति, योजना, आदि) के बारे में जानकारी अक्सर अधूरी होती है और अन्य प्रकार के उत्पादों की तरह व्यापक रूप से प्रसारित नहीं होती। इसलिए, जब रियल एस्टेट परियोजनाओं की योजना, ज़मीन की कीमतों, कानूनी स्थिति और प्रगति के बारे में जानकारी सार्वजनिक और नियमित रूप से अपडेट की जाती है, तो बाज़ार वास्तविक माँग से जुड़कर स्वस्थ रूप से संचालित होगा।

दूसरा, भूमि मूल्यांकन और पारदर्शी नीलामी एवं बोली प्रक्रिया सुनिश्चित करना। राज्य की भूमि का मूल्यांकन बाज़ार के सिद्धांतों के अनुसार, स्वतंत्र परामर्शदात्री संगठनों की भागीदारी और एक सख्त निगरानी तंत्र के साथ होना चाहिए, ताकि भूमि उपयोग अधिकारों के मूल्य को सटीक रूप से दर्शाया जा सके। इसके अलावा, नीलामी और बोली प्रक्रिया के आयोजन में प्रचार, पारदर्शिता और निष्पक्ष प्रतिस्पर्धा सुनिश्चित की जानी चाहिए, ताकि समूह हितों, "कीमतें बढ़ाने" के लिए नीली और लाल टीमों और मुनाफाखोरी से बचा जा सके। जब भूमि की कीमतें निष्पक्ष रूप से निर्धारित की जाती हैं और नीलामी एवं बोली प्रक्रिया पारदर्शी होती है, तो बाज़ार स्थिर रूप से संचालित होगा, एक निष्पक्ष निवेश वातावरण का निर्माण होगा और परिसंपत्ति बुलबुले के जोखिम को सीमित करने में योगदान मिलेगा।

रियल एस्टेट उद्यमों की पूंजी जुटाने की गतिविधियों पर सख्ती से नियंत्रण और खरीदारों की सुरक्षा ज़रूरी है। इसके लिए, परियोजनाओं को शुरू करने की शर्तों को कड़ा करना ज़रूरी है, परियोजनाओं को पूर्ण कानूनी दर्जा प्राप्त होना ज़रूरी है, पूंजी जुटाने से पहले वित्तीय दायित्व की गारंटी, मानक अनुबंधों का इस्तेमाल, जानकारी का प्रचार... ताकि "अप्रत्याशित" परियोजनाओं या मूल्य वृद्धि को रोका जा सके। इसके अलावा, रियल एस्टेट के लिए बॉन्ड जारी करने और ऋण देने की गतिविधियों पर भी सख्ती से नियंत्रण की ज़रूरत है, जिसका लक्ष्य व्यवहार्य परियोजनाओं पर केंद्रित हो और आर्थिक रूप से कमज़ोर निवेशकों को सीमित किया जा सके।

इससे भी महत्वपूर्ण बात यह है कि सट्टेबाजी से निपटने के लिए कर उपकरणों का प्रभावी ढंग से उपयोग करना आवश्यक है। राज्य को सट्टा व्यापार, सट्टेबाजी और भूमि परित्याग को सीमित करने के लिए भूमि उपयोग कर और अचल संपत्ति हस्तांतरण पर आयकर जैसे वित्तीय उपकरणों को लचीले ढंग से लागू करने की आवश्यकता है। कर और वित्तीय उपकरणों के समकालिक अनुप्रयोग से एक अधिक पारदर्शी, स्थिर और स्वस्थ बाजार का निर्माण होगा।

और अंत में, श्री न्गो जिया होआंग के अनुसार, बाजार खंडों के संतुलित विकास की दिशा आवश्यक है। राज्य को उचित भूमि आवंटन की नीति अपनानी चाहिए, सामाजिक आवास परियोजनाओं और श्रमिकों व मजदूरों के लिए आवास को प्राथमिकता देनी चाहिए। साथ ही, उसे तरजीही ऋण का समर्थन करना चाहिए और व्यवसायों को इन खंडों में निवेश करने के लिए प्रोत्साहित करना चाहिए, जिससे युवाओं के लिए घर खरीदने के लिए अनुकूल परिस्थितियाँ निर्मित हों। इससे बाजार को वास्तविक आवास आवश्यकताओं को पूरा करने, परिसंपत्ति बुलबुले के जोखिम को कम करने और सामाजिक सुरक्षा सुनिश्चित करने में मदद मिलेगी, जिससे सतत आर्थिक विकास के लिए एक ठोस आधार तैयार होगा।

आर्थिक विकास के लिए भूमि संसाधनों का उपयोग

वियतनाम 2045 तक उच्च आय वाला देश बनने के लक्ष्य के साथ एक महत्वपूर्ण चरण में प्रवेश कर रहा है। इसलिए, सूचना विज्ञान एवं अनुप्रयुक्त अर्थशास्त्र संस्थान के निदेशक डॉ. दिन्ह द हिएन के अनुसार, भूमि संसाधन और रियल एस्टेट उत्पाद वियतनाम के आर्थिक विकास के लिए एक महत्वपूर्ण संसाधन होंगे। वर्तमान में, वियतनाम में भूमि संसाधनों का मूल्य बहुत अधिक है, और बाजार मूल्यों पर गणना करने पर यह प्रति वर्ष सकल घरेलू उत्पाद का लगभग 3-4 गुना होने का अनुमान है। भूमि एक महत्वपूर्ण आर्थिक संसाधन है क्योंकि यह उत्पादन का एक साधन (कृषि, उद्योग, सेवाएँ), एक ऋण गारंटी परिसंपत्ति, और भूमि से राजस्व का एक बड़ा स्रोत (कर, भूमि उपयोग शुल्क, नीलामी) है। पिछले 10-15 वर्षों में, विशेष रूप से शहरी क्षेत्रों में, औद्योगिक पार्कों और नए यातायात बुनियादी ढाँचे के पास, भूमि की कीमतों में लगातार वृद्धि हुई है, जिसके कारण बाजार भूमि की कीमतों और राज्य मूल्य सूचियों के बीच बड़ा अंतर आ गया है, जिससे मूल्यांकन, क्षतिपूर्ति और बोली लगाना मुश्किल हो गया है। विशेष रूप से, भूमि संसाधनों का प्रभावी ढंग से दोहन नहीं किया गया है, कई क्षेत्रों का उपयोग गलत उद्देश्यों के लिए किया जाता है, उन्हें छोड़ दिया जाता है या खंडित कर दिया जाता है, जिससे समग्र आर्थिक दक्षता कम हो जाती है।

भूमि न केवल "भूमि किराया" है, बल्कि राष्ट्रीय विकास के लिए एक प्रक्षेपण स्थल भी है।

फोटो: दिन्ह सोन

इसलिए, देश के नए युग में आर्थिक विकास के लिए भूमि संसाधनों का अनुकूलन करने और 2045 तक उच्च आय वाला देश बनने के लिए, डॉ. दिन्ह द हिएन ने कहा कि राज्य और बाजार की भूमि कीमतों के बीच के अंतर को कम करके भूमि मूल्य निर्धारण और कर तंत्र को बेहतर बनाना आवश्यक है, जिससे बाजार पारदर्शी हो और सट्टेबाजी कम हो। जमाखोरी को सीमित करने और भूमि को उत्पादन और व्यवसाय में लगाने के लिए परित्यक्त और सट्टा भूमि पर प्रगतिशील कर लगाना आवश्यक है। राज्य के बजट को बुनियादी ढाँचे में पुनर्निवेशित करने के लिए भूमि राजस्व बढ़ाने के लिए, पारदर्शी भूमि नीलामी और हस्तांतरण कर आवश्यक हैं। साथ ही, उद्योग, उच्च तकनीक वाली कृषि और सेवाओं के लिए भूमि निधि की स्पष्ट रूप से योजना बनाना आवश्यक है, ताकि पूरी तरह से अचल संपत्ति से बचा जा सके। "वर्तमान में केवल उच्च-स्तरीय आवास पर ध्यान केंद्रित करने के बजाय, वास्तविक आवश्यकताओं को पूरा करने के लिए सामाजिक आवास और किफायती वाणिज्यिक आवास के विकास को बढ़ावा दें। भूमि संसाधनों का प्रभावी ढंग से दोहन करने के लिए, भूमि में अल्पकालिक सट्टा पूंजी प्रवाह को नियंत्रित करना, उत्पादन, सामाजिक आवास और औद्योगिक पार्कों के लिए अचल संपत्ति के लिए ऋण को प्राथमिकता देना भी आवश्यक है। बैंक ऋण पर निर्भर रहने के बजाय बांड और अचल संपत्ति निवेश निधि के माध्यम से पूंजी जुटाने को बढ़ावा दें," श्री हिएन ने जोर दिया।

डॉ. दिन्ह द हिएन ने राष्ट्रीय भूमि डेटाबेस तैयार करते समय तकनीक और सूचना पारदर्शिता लागू करने की भी सिफ़ारिश की ताकि लोग और व्यवसाय वास्तविक कीमतों और वास्तविक नियोजन तक पहुँच सकें। नियोजन संबंधी जानकारी पारदर्शी बनाएँ, अफवाहों के आधार पर "भूमि की कीमतें बढ़ाने" से बचें। जब बुनियादी ढाँचे की बदौलत भूमि की कीमतें बढ़ती हैं, तो अतिरिक्त मूल्य का एक हिस्सा करों और शहरी विकास शुल्कों के माध्यम से राज्य और समुदाय को वापस मिलना चाहिए। निवेशकों और समाज के बीच निष्पक्षता बनाए रखने के लिए "भूमि पुनर्प्राप्ति - नीलामी - पुनर्आवंटन" मॉडल लागू करें।

भूमि से अधिकतम लाभ प्राप्त करने के लिए, राज्य को निवेशकों, व्यवसायों और लोगों के हितों का उचित विनियमन करना होगा। रियल एस्टेट उद्योग को केवल एक सट्टा उपकरण बनने के बजाय, उत्पादन और वास्तविक मांग से जुड़े एक स्थिर और टिकाऊ तरीके से विकसित होना चाहिए। भूमि केवल "भूमि किराया" ही नहीं है, बल्कि देश के लिए एक प्रक्षेपण स्थल भी है।

डॉ. दिन्ह द हिएन, सूचना विज्ञान और अनुप्रयुक्त अर्थशास्त्र संस्थान के निदेशक

Thanhnien.vn

स्रोत: https://thanhnien.vn/dua-nguon-luc-dat-dai-vao-phat-trien-kinh-te-dat-nuoc-185251008211048665.htm