थू थिएम में किराये की कीमतें अभी भी बाजार के रुझान के विपरीत बढ़ रही हैं

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किराये की जगह की कमी

किराये की कीमतें ऊंची बनी हुई हैं तथा मंचों और अचल संपत्ति बाजारों पर पोस्ट कम हैं, इसलिए वर्तमान समय में बाकी किराये बाजार की तुलना में थू थिएम को एक विशेष मामला माना जा सकता है।

कुछ सर्वेक्षणों के अनुसार, हो ची मिन्ह सिटी के केंद्र में कई जगहों पर किरायेदार न मिलने के कारण किराये की कीमतें कम करनी पड़ी हैं या कई महीनों तक परिसर खाली छोड़ना पड़ा है, वहीं थू थिएम के घनी आबादी वाले इलाकों में, किराये का बाज़ार पिछले साल की तुलना में अभी भी 8% बढ़ा है। ए+ श्रेणी में किराये के लिए कई कार्यालय उत्पाद भी उपलब्ध हैं, जो डिस्ट्रिक्ट 1 की तुलना में बेहतर कीमतों के कारण कई लोगों का ध्यान आकर्षित कर रहे हैं।

साला शहरी क्षेत्र जैसे कुछ इलाकों में, कार्यालय किराये की क्षमता हमेशा 90% से ज़्यादा होती है। यह मौजूदा बाज़ार की तुलना में काफ़ी ज़्यादा है, क्योंकि इस प्रकार के कार्यालयों की आपूर्ति काफ़ी कम है, जो माँग को पूरा नहीं कर पाती। इस शहरी क्षेत्र में बड़े परिसरों या दुकानों के लिए, किराया करोड़ों वियतनामी डोंग प्रति माह तक है।

हालाँकि, ऑनलाइन रियल एस्टेट बाज़ारों में पोस्ट किए गए किराये के उत्पादों की संख्या बहुत कम है। उदाहरण के लिए, batdongsan.com.vn पर, इस क्षेत्र में केवल लगभग 12 विज्ञापन हैं, जिनमें से अधिकतम मूल्य 1,400 वर्ग मीटर के शॉपहाउस क्षेत्र के लिए 380 मिलियन VND/माह तक है, और न्यूनतम मूल्य 40 वर्ग मीटर के क्षेत्र के लिए 19 मिलियन VND/माह है।

थू थिएम में किराये की जगह की कीमत अभी भी बाजार में गिरावट के विपरीत दिशा में बढ़ रही है, चित्र 1 — गुयेन को थैच स्ट्रीट क्षेत्र में अचल संपत्ति बाजारों में किराये के लिए उपलब्ध उत्पादों की मात्रा बहुत कम है।

कुछ दलालों के अनुसार, 2018 में अपनी शुरुआत के बाद से, साला शहरी क्षेत्र में किराये का बाज़ार हमेशा से ही जीवंत रहा है और कई लोगों द्वारा इसकी मांग रही है, खासकर गुयेन को-थैच स्ट्रीट पर। व्यस्त समय के दौरान यहाँ किराये के लिए परिसर उपलब्ध हैं, जिनकी कीमत 500 मिलियन VND/माह तक पहुँच सकती है।

इस क्षेत्र में पट्टे पर उत्पाद देने में विशेषज्ञता रखने वाले एक रियल एस्टेट ब्रोकर श्री मिन्ह ने कहा: "यहाँ के किरायेदार मुख्य रूप से खाद्य और पेय पदार्थों, कंपनी कार्यालयों का व्यवसाय करते हैं और उनमें से अधिकांश बैंक मुख्यालयों के रूप में किराए पर रहते हैं। बड़े परिसरों के साथ, इन्हें पहले अक्सर इंटीरियर डिज़ाइन कंपनियों द्वारा किराए पर लिया जाता था, लेकिन अब इन्हें कई बड़े व्यवसायों और बैंकों को मुख्यालय के रूप में किराए पर देने के लिए स्थानांतरित कर दिया गया है।"

इस ब्रोकर ने यह भी बताया कि रियल एस्टेट बाज़ार में दर्ज की गई मौजूदा कीमत सबसे ज़्यादा नहीं है क्योंकि इस इलाके के कुछ सबसे खूबसूरत और विशाल परिसर अभी भी खाली पड़े हैं। परिसर मालिकों द्वारा बताई गई कीमतें भी पिछली बार की तुलना में थोड़ी बढ़ गई हैं। इस इलाके में किराए के परिसरों की हमेशा अच्छी माँग रहती है, इसलिए किराया कम करके दूसरा परिसर ढूँढने की कोई नौबत नहीं आई है।

इस बारे में बताते हुए, श्री मिन्ह ने कहा कि यह इलाका घनी आबादी वाला है, जहाँ कई कंपनियों के कार्यालय हैं, इसलिए कई बैंक यहाँ आ गए हैं। ज़्यादातर बड़े परिसर बैंकों द्वारा लंबी अवधि के लिए किराए पर दिए जाते हैं, इसलिए इस इलाके में 500 वर्ग मीटर से बड़े बहुत कम बड़े परिसर खाली रहते हैं। इसके अलावा, इतनी बड़ी संख्या में कार्यालय कर्मचारियों के विकास के साथ, खाद्य सेवा व्यवसाय भी छोटे परिसर किराए पर लेते हैं और उनसे अच्छी कमाई होती है, इसलिए किराये के परिसरों की कमी है।

किराये के बाजार में उज्ज्वल स्थान

सैविल्स वियतनाम के एक अध्ययन के अनुसार, थु थिएम कार्यालय बाज़ार में सकारात्मक विकास के साथ एक नया कारक है। जहाँ अन्य क्षेत्रों में समायोजन के संकेत दिखाई दे रहे हैं, वहीं थु थिएम अभी भी अपनी विकास दर बनाए हुए है।

विशेष रूप से, जिला 1 में कार्यालय टावरों का औसत किराया प्रति माह एक मिलियन VND प्रति वर्ग मीटर से अधिक है, जबकि श्रेणी A कार्यालय के किराये की कीमतों में तिमाही और वार्षिक आधार पर 2% की कमी आई है। इसी प्रकार, जिला 3 में भी किराये की कीमतों में 2% की कमी दर्ज की गई।

इसकी व्याख्या करते हुए, सैविल्स ने कहा कि ऐसा इसलिए है क्योंकि यह क्षेत्र धीरे-धीरे एक नया केंद्र बन रहा है, जो किरायेदारों का ध्यान आकर्षित कर रहा है। थू थिएम में यातायात का बुनियादी ढांचा पुराने केंद्र से आसानी से जुड़ा हुआ है, जबकि शहर भर के क्लास ए और क्लास बी कार्यालय भवनों की तुलना में किराया काफी प्रतिस्पर्धी है।

थू थिएम में किराये की जगह की कीमत अभी भी बाजार में गिरावट के विपरीत दिशा में बढ़ रही है, चित्र 2 — कई अनुकूल कारकों ने थू थिएम के घनी आबादी वाले क्षेत्रों में एक अच्छा किराया बाजार विकसित करने में मदद की है।

इसके अलावा, थू थिएम में कार्यालय भवन अंतर्राष्ट्रीय मानकों के अनुसार हरित कार्यालय प्रवृत्तियों की ओर लक्ष्य कर रहे हैं, प्रौद्योगिकी, डिजाइन और उचित स्थान व्यवस्था को एकीकृत कर रहे हैं, जिससे पुराने मानकों के अनुसार डिजाइन किए गए कार्यालय मॉडल की तुलना में 20% किराये के क्षेत्र को बचाने में मदद मिलेगी।

कुशमैन एंड वेकफील्ड के पिछले आंकड़ों के अनुसार, पहली तिमाही में, थू थिएम में कार्यालय किराये की कीमतें 38 अमेरिकी डॉलर प्रति वर्ग मीटर प्रति माह दर्ज की गईं, जो उस कार्यालय समूह में शामिल हो गया जिसने बाकी बाज़ार की तुलना में ज़्यादा ध्यान आकर्षित किया। यह औसत कीमत तिमाही-दर-तिमाही स्थिर रही और साल-दर-साल थोड़ी बढ़ी, जबकि समग्र बाज़ार में एक सीमित दायरे में समायोजन के संकेत दिखाई दिए।

दूसरी और तीसरी तिमाही में, थू थिएम लगभग 52 अमेरिकी डॉलर प्रति वर्ग मीटर प्रति माह तक के किराये मूल्यों के साथ आधिकारिक तौर पर चालू होने वाले नए ग्रेड ए आपूर्ति का स्वागत करेगा। यह नया किराया मूल्य मील का पत्थर जिला 1 के मुख्य क्षेत्र में ग्रेड ए और बी कार्यालयों के औसत किराये मूल्य के लगभग बराबर है।

इसके अलावा, भविष्य में, उच्च-गुणवत्ता वाली इमारतों, आधुनिक सेवाओं और उपयोगिताओं वाले कई उत्पादों की शुरुआत के साथ, थू थिएम पुराने केंद्रीय क्षेत्र और हो ची मिन्ह सिटी के शेष जिलों का सीधा प्रतिस्पर्धी बन जाएगा। विशेष रूप से, थू थिएम में कार्यालय टावर प्रति मंजिल 1,600-1,800 वर्ग मीटर तक की जगह की मांग को पूरा कर सकते हैं, जबकि जिला 1 में, प्रति मंजिल 1,000 वर्ग मीटर से अधिक के किराए के स्थान की मांग को पूरा करने वाले उत्पाद मिलना मुश्किल है।

उपरोक्त कारक दर्शाते हैं कि थू थिएम क्षेत्र में किराये के बाजार की वृद्धि बढ़ रही है, और जल्द ही यह शहर के मध्य क्षेत्रों के बराबर पहुँच जाएगी, जहाँ मंदी का दौर चल रहा है। यह 2023 के अंत और 2024 की शुरुआत में बाजार का नेतृत्व करने वाला एक उज्ज्वल स्थान हो सकता है।

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स्रोत