आवास की कीमतें इतनी अधिक कैसे बढ़ गईं कि प्रधानमंत्री को आश्चर्य हुआ कि "किसके पास खरीदने के लिए पैसा है"?

(डैन ट्राई) - हनोई और हो ची मिन्ह सिटी में मकानों की कीमतें हाल के दिनों में तेज़ी से बढ़ी हैं, यहाँ तक कि 10 करोड़ VND/m2 से भी ज़्यादा हो गई हैं। कई विशेषज्ञों का कहना है कि एक अपार्टमेंट खरीदने में 26 साल लग जाते हैं।

बढ़ती कीमतों और बड़े आय अंतर की चुनौतियाँ

22 सितंबर की दोपहर को हुई बैठक में, प्रधानमंत्री फाम मिन्ह चीन्ह ने रियल एस्टेट बाज़ार से जुड़े कई अहम निर्देश दिए। ख़ास तौर पर, प्रधानमंत्री ने यह मुद्दा उठाया कि कितने लोगों को घर की ज़रूरत है, लेकिन वे उसे ख़रीद नहीं पा रहे हैं क्योंकि क़ीमतें बहुत ज़्यादा हैं; किसके पास 7 करोड़ या 10 करोड़ वियतनामी डोंग प्रति वर्ग मीटर से ज़्यादा क़ीमत वाले अपार्टमेंट ख़रीदने के लिए पैसे हैं? प्रधानमंत्री ने रियल एस्टेट की क़ीमतें कम करने और माँग व आपूर्ति को पूरा करने के लिए आपूर्ति बढ़ाने के उपायों को लागू करने का अनुरोध किया।

हाल के दिनों में अपार्टमेंट की कीमतों में लगातार बढ़ोतरी एक "गर्म" मुद्दा बन गई है, जिसने लोगों का ध्यान आकर्षित किया है। कई बाज़ार अनुसंधान इकाइयों और विशेषज्ञों ने लगातार इस मुद्दे का ज़िक्र किया है और चेतावनियाँ दी हैं।

Batdongsan.com.vn की अगस्त की रिपोर्ट में बताया गया है कि पिछले 2 वर्षों में, आम अचल संपत्ति की बिक्री मूल्य (सामान्यतः पूरे देश में) अधिकांश प्रकारों में ऊपर की ओर रुझान बनाए रखा है, जिनमें से सबसे ज़्यादा वृद्धि ज़मीन की बिक्री में हुई है (2024 की पहली तिमाही की तुलना में 44% की वृद्धि) और अपार्टमेंट में 42% की वृद्धि हुई है। इसी अवधि में निजी घरों, परियोजना भूमि और टाउनहाउस सहित अन्य प्रकारों में क्रमशः 28%, 14% और 1% की वृद्धि हुई।

8 महीनों में कई प्रकार की अचल संपत्तियों की कीमतों में वृद्धि हुई (स्रोत: Batdongsan.com.vn)

Batdongsan.com.vn के उप महानिदेशक श्री गुयेन क्वोक अन्ह के अनुसार, बिक्री मूल्यों में निरन्तर वृद्धि का कारण उच्च आर्थिक विकास के उद्देश्य से अपनाई गई लचीली मौद्रिक नीतियों के माध्यम से मजबूत मुद्रा आपूर्ति वृद्धि है; प्राथमिक आपूर्ति की लम्बे समय से कमी, विशेष रूप से बड़े शहरों में, तथा भविष्य में मूल्य वृद्धि की संभावना में निवेशकों का विश्वास है।

साथ ही, उन्होंने निम्न-मध्यम आय वर्ग के लोगों के लिए आवास की सुलभता की चुनौती की ओर भी ध्यान दिलाया। अगर कानूनी और आपूर्ति संबंधी बाधाओं का पूरी तरह से समाधान नहीं किया गया, तो यह स्थिति बनी रह सकती है।

इस बीच, विशेषज्ञ कैन वैन ल्यूक ने हाल ही में एक सेमिनार में कहा कि वियतनाम में एक सिविल सेवक को एक अपार्टमेंट खरीदने के लिए 26 साल लगातार काम करना पड़ता है। यह अंतर इस वास्तविकता को दर्शाता है कि अचल संपत्ति की कीमतें आय की तुलना में बहुत तेज़ी से बढ़ती हैं, जिससे विश्व औसत (15 वर्ष) की तुलना में एक बड़ा अंतर पैदा होता है।

श्री ल्यूक ने ज़ोर देकर कहा कि समस्या यह है कि यह अंतर दिन-ब-दिन बढ़ता जा रहा है, और आय वृद्धि आवास की कीमतों के साथ तालमेल नहीं बिठा पा रही है। इसलिए, विशेषज्ञों का मानना ​​है कि अचल संपत्ति की कीमतों को नियंत्रित करने की आवश्यकता है।

लोगों को एक अपार्टमेंट खरीदने के लिए 26 साल लगते हैं (स्रोत: डॉ. कैन वान ल्यूक द्वारा साझा किया गया)।

बड़े शहरों में अपार्टमेंट की कीमतें आसमान छू रही हैं।

डैन ट्राई के पत्रकारों द्वारा किए गए एक सर्वेक्षण के अनुसार , हाल ही में हनोई में कई अपार्टमेंट परियोजनाएँ बिक्री के लिए उपलब्ध हुई हैं। हालाँकि, वर्तमान कीमतें ऊँची श्रेणी में केंद्रित हैं।

विशेष रूप से, दाई मो वार्ड (हनोई) में एक परियोजना की शुरुआती कीमत 80-120 मिलियन VND/m2 है। तू लिएम वार्ड में, ले क्वांग दाओ स्ट्रीट पर स्थित एक अपार्टमेंट परियोजना की शुरुआती कीमत लगभग 130 मिलियन VND/m2 (वैट और रखरखाव शुल्क को छोड़कर) है।

वियत हंग वार्ड में एक परियोजना की लागत भी 120 मिलियन VND/m2 से अधिक होने की उम्मीद है। गौरतलब है कि काउ गिया वार्ड में एक परियोजना की लागत 150 मिलियन VND/m2 से शुरू होने की उम्मीद है। ज़ुआन दीन्ह वार्ड में एक नई शुरू की गई परियोजना भी 100 मिलियन VND/m2 की दर से बिक्री के लिए उपलब्ध है।

विशेषज्ञ ले दिन्ह चुंग ने बताया कि हनोई में अपार्टमेंट की औसत कीमत 70-80 मिलियन VND/m2 के बीच उतार-चढ़ाव कर रही है। इसके अलावा, बाज़ार में 100 मिलियन VND/m2 से ज़्यादा कीमत वाली कई उच्च-स्तरीय, ब्रांडेड परियोजनाएँ उभरी हैं।

उनके अनुसार, ये परियोजनाएँ अक्सर हनोई के केंद्र में प्रमुख स्थानों पर होती हैं। परियोजना डेवलपर उच्च आय वाले ग्राहकों को बेचना चाहता है, न कि अधिकांश ग्राहकों को। हालाँकि, 150 मिलियन VND/m2 से अधिक के उत्पादों की तरलता अधिक नहीं होगी, क्योंकि वे ग्राहकों के बारे में बहुत ज़्यादा चयनात्मक हैं।

उन्होंने कहा कि विशेष रूप से अपार्टमेंट बाज़ार और सामान्य रूप से रियल एस्टेट बाज़ार में मंदी आ रही है। इसलिए, उच्च-स्तरीय और लग्ज़री अपार्टमेंट उत्पाद भी बहुत अस्थिर हैं।

लग्ज़री और ब्रांडेड अपार्टमेंट्स की कीमतों में बढ़ोतरी की संभावना के बारे में, श्री चुंग ने कहा कि वर्तमान में, इनमें से ज़्यादातर प्राथमिक उत्पाद हैं, इसलिए निवेशकों ने ऊँची कीमतें तय कर दी हैं। इसलिए, कीमतें बढ़ाने का मौका मिलने में अभी और समय लगेगा। इसके अलावा, परियोजना की इनपुट लागत अभी बहुत ज़्यादा है और कार्यान्वयन की गति धीमी है। साथ ही, परियोजना डेवलपर्स ने उत्पाद में ज़्यादा निवेश किया है, इसलिए उन्हें ज़्यादा मुनाफ़ा मार्जिन की उम्मीद होगी।

हनोई की तरह, हो ची मिन्ह सिटी में भी रियल एस्टेट बाजार, विशेषकर अपार्टमेंट खंड में, हाल ही में कीमतों में तेजी से वृद्धि दर्ज की गई है।

दरअसल, हो ची मिन्ह सिटी में नए खुले अपार्टमेंट्स की कीमतें हाल ही में लगातार बढ़ रही हैं, खासकर प्राथमिक उत्पादों की। कीमतें 100-200 मिलियन VND/m2 पर स्थिर हैं, यहाँ तक कि टाउनहाउस के बराबर भी।

पुराने डिस्ट्रिक्ट 2 क्षेत्र में, अन फु चौराहे के आसपास, एक विदेशी निवेशक ने एक ऊँची इमारत वाली परियोजना का तीसरा चरण शुरू किया है, जिसके तहत लगभग 130-220 मिलियन VND/m2 की कीमत पर अपार्टमेंट बाज़ार में उतारे जा रहे हैं। हो ची मिन्ह सिटी - लॉन्ग थान एक्सप्रेसवे के समानांतर सड़क पर, एक पुनः शुरू की गई परियोजना की औसत कीमत लगभग 120 मिलियन VND/m2 है। पास ही, 117 हेक्टेयर से ज़्यादा के महानगरीय क्षेत्र में अपार्टमेंट की कीमत भी 160 मिलियन VND/m2 से शुरू होती है।

हो ची मिन्ह सिटी रियल एस्टेट एसोसिएशन (HoREA) के अध्यक्ष श्री ले होआंग चाऊ के अनुसार, आँकड़े बताते हैं कि 2024 में, हो ची मिन्ह सिटी में अपार्टमेंट की कीमतें औसतन 90 मिलियन VND/m2 तक बढ़ जाएँगी। 2020 से अब तक, हो ची मिन्ह सिटी में आवास की कीमतों में वृद्धि दर प्रति वर्ष 15-20% तक पहुँच गई है।

इस वर्ष के पहले 8 महीनों का विवरण देते हुए, डीकेआरए समूह के उप महानिदेशक श्री वो होंग थांग ने बताया कि हो ची मिन्ह सिटी (पुराना) में प्राथमिक अपार्टमेंटों की औसत बिक्री कीमत पिछले वर्ष की इसी अवधि की तुलना में 12-18% बढ़ी है, जिसमें कुछ व्यक्तिगत परियोजनाओं की कीमत सबसे अधिक 493 मिलियन वीएनडी/वर्ग मीटर रही। बिन्ह डुओंग (पुराना) में भी पिछले वर्ष की इसी अवधि की तुलना में औसत कीमत 8-10% बढ़ी है।

हो ची मिन्ह सिटी (पुराना) और पड़ोसी इलाकों में अपार्टमेंट की बिक्री कीमत (स्रोत: डीकेआरए)।

अपार्टमेंट की ऊंची कीमतों के कारण

हाल के दिनों में कई विशेषज्ञों ने हो ची मिन्ह सिटी में अपार्टमेंट की कीमतों में बढ़ोतरी के कारणों का विश्लेषण किया है। पहला कारण घटती आपूर्ति की समस्या है। सीबीआरई वियतनाम की एक रिपोर्ट में कहा गया है कि दूसरी तिमाही में, हो ची मिन्ह सिटी (पुराने) में अपार्टमेंट की आपूर्ति पिछली तिमाही की तुलना में दोगुनी हो गई, लेकिन पहले 6 महीनों में यह इसी अवधि की तुलना में 16% कम रही। इस तिमाही में हो ची मिन्ह सिटी में पिछले एक दशक में सबसे कम 6 महीने की अपार्टमेंट आपूर्ति दर्ज की गई।

सैविल्स वियतनाम के विशेषज्ञों ने भी यही राय व्यक्त करते हुए कहा कि हो ची मिन्ह सिटी को भी हाल के वर्षों में आपूर्ति की कमी का सामना करना पड़ा है। शहर ने 2021-2025 की अवधि में लगभग 235,000 नए घर बनाने का लक्ष्य रखा था, लेकिन लक्ष्य का केवल 24% ही हासिल हो पाया और अभी भी 179,000 इकाइयों का अभाव है। परियोजना की वैधता से जुड़े मुद्दों के कारण आपूर्ति और मांग के बीच का अंतर और बढ़ गया है।

एक और कारण बाज़ार में आपूर्ति का असंतुलन है। श्री ले होआंग चाऊ ने बताया कि इस साल की पहली छमाही में, हो ची मिन्ह सिटी में केवल 4 व्यावसायिक आवास परियोजनाएँ थीं, जिनमें 3,300 से ज़्यादा लक्ज़री अपार्टमेंट थे, जिनके लिए पूँजी जुटाई जा सकती थी। बाज़ार में मध्यम और किफ़ायती अपार्टमेंट नहीं हैं - यह स्थिति कई सालों से लगातार बनी हुई है।

इससे पहले, 2021 से अब तक, हो ची मिन्ह सिटी में नई आवास परियोजनाओं की आपूर्ति में 30 मिलियन VND/m2 से कम कीमत वाले किफायती व्यावसायिक आवास नहीं हैं और सामाजिक आवास की भारी कमी है। इसके विपरीत, 2020 से 2023 तक उच्च-स्तरीय आवास खंड लगातार हावी रहा है, जो कुल आपूर्ति का लगभग 70% है।

उन्होंने चेतावनी दी कि अल्पावधि में, हो ची मिन्ह सिटी के आवास बाजार में आपूर्ति की कमी बनी रहेगी, खासकर मध्यम और किफायती आवास खंडों में। आवास की कीमतें बढ़ती रहेंगी, जो अधिकांश शहरी निवासियों की वित्तीय क्षमता से परे होंगी।

इसी विचार को साझा करते हुए, कुशमैन एंड वेकफील्ड वियतनाम की महानिदेशक सुश्री ट्रांग बुई ने स्वीकार किया कि बाज़ार की आपूर्ति उच्च-स्तरीय और विलासिता खंडों में तेज़ी से केंद्रित हो रही है। केंद्रीय क्षेत्र में कोई नई आपूर्ति नहीं है, बाज़ार का नेतृत्व विशिष्ट रियल एस्टेट डेवलपर्स कर रहे हैं। प्राथमिक विक्रय मूल्यों में वृद्धि, किफायती और मध्यम-श्रेणी खंडों में आपूर्ति की कमी को दर्शाती है।

सुश्री ट्रांग का अनुमान है कि अगला साल एक नए सुधार चक्र की शुरुआत हो सकता है, लेकिन यह धीमा, चयनात्मक और अत्यधिक विभेदित होगा। एचसीएमसी बाज़ार की चुनौती यह है कि औसत प्राथमिक विक्रय मूल्य अभी भी औसत आय की तुलना में बहुत अधिक है, और एक घर खरीदने में 20 साल से ज़्यादा का समय लगता है।

क्षेत्र के आधार पर, कीमतों में प्रति वर्ष 5-10% की वृद्धि जारी रहेगी, जो उत्पाद की गुणवत्ता के अनुसार बढ़ेगी, व्यापक वृद्धि नहीं। इस वर्ष से आपूर्ति में प्रति वर्ष 25-30% की वृद्धि हो सकती है, लेकिन यह 2022 के शिखर से कम रहेगी। बाजार कानूनी "अन-कम्बर्स" के साथ नई आपूर्ति का स्वागत करेगा।

अपार्टमेंट की कीमतों में वृद्धि का एक अन्य कारण इनपुट लागतों, विशेष रूप से भूमि की लागत, भूमि उपयोग शुल्क और निर्माण लागतों का दबाव है। ये लागतें कुल परियोजना निवेश लागत का एक बड़ा हिस्सा होती हैं। विशेषज्ञों का मानना ​​है कि जब इनपुट लागतों को उचित स्तर पर नियंत्रित किया जाएगा, तभी रियल एस्टेट की कीमतें स्थिर होंगी।

सेविल्स हनोई की वरिष्ठ निदेशक सुश्री डो थू हैंग ने कहा कि हनोई संस्थागत सुधार, बुनियादी ढाँचे के विकास और आवास परियोजनाओं के पायलट प्रोजेक्ट के लिए कई समाधानों को एक साथ लागू कर रहा है। उल्लेखनीय है कि 3-3.5 बेल्ट से बाहर के क्षेत्रों में कई परियोजनाओं के कार्यान्वयन पर विचार किया जा रहा है। जब प्रक्रियाएँ पूरी हो जाएँगी और उत्पाद बाज़ार में लॉन्च हो जाएँगे, तो इसका मूल्य स्तर पर सकारात्मक प्रभाव पड़ेगा।

हालाँकि, एक महत्वपूर्ण कारक यह है कि वर्तमान में भूमि उपयोग लागत कुल लागत का एक बड़ा हिस्सा है। यदि इस लागत की गणना उचित रूप से की जाए और राज्य एवं उद्यमों के बीच हितों का सामंजस्य सुनिश्चित किया जाए, तो आवास की कीमतों को लोगों की भुगतान क्षमता के अनुकूल स्तर तक कम किया जा सकता है। साथ ही, इस उत्पाद श्रृंखला के विकास को बढ़ावा देने के लिए किफायती आवास खंड के लिए कर, ऋण या भूमि पर तरजीही व्यवस्था भी आवश्यक है।

• Dantri.com.vn
• स्रोत: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/gia-nha-tang-the-nao-khien-thu-tuong-thot-len-ai-co-tien-ma-mua-20250923120356551.htm