लाम डोंग के तटीय क्षेत्रों में भूमि मूल्य निर्धारण में "अड़चन" को दूर करना

लाम डोंग प्रांत (पूर्व में बिन्ह थुआन प्रांत) के दक्षिण-पूर्वी क्षेत्र में पर्यटन परियोजनाओं और शहरी क्षेत्रों की एक श्रृंखला कानूनी समस्याओं का सामना कर रही है, क्योंकि भूमि की विशिष्ट कीमतें निर्धारित नहीं की गई हैं।

नोवावर्ल्ड फ़ान थियेट परियोजना का एक कोना

लाम डोंग प्रांत के कृषि एवं पर्यावरण विभाग की एक रिपोर्ट के अनुसार, प्रांत के दक्षिण-पूर्वी क्षेत्र में वर्तमान में पर्यटन क्षेत्रों, शहरी क्षेत्रों, वाणिज्यिक आवासों, औद्योगिक पार्कों आदि से संबंधित 14 परियोजनाएँ भूमि मूल्यांकन इकाइयों की तलाश में हैं। इनमें से 8 पर्यटन परियोजनाएँ कठिनाइयों का सामना कर रही हैं।

दुविधा में व्यापार

भूमि मूल्यांकन में देरी के कारण व्यवसायों के लिए भूमि उपयोग शुल्क या भूमि पट्टे का भुगतान करना असंभव हो गया है, और इस प्रकार वे निर्माण परियोजनाओं को योजना के अनुसार लागू करने में असमर्थ हैं। इस स्थिति ने निवेश की प्रगति, संवितरण और क्षेत्र के समग्र विकास को गंभीर रूप से प्रभावित किया है।

अटकी हुई 8 विशिष्ट परियोजनाओं में से एक परियोजना, हॉन रोम हिल, है जहाँ परामर्श इकाई भूमि मूल्यांकन कर रही है; 2 परियोजनाएँ, परामर्श इकाइयों का चयन कर रही हैं, जो रॉयल रूबी विला और ओशन वैली हैं; 2 परियोजनाएँ, जिनकी योजना अभी अटकी हुई है, जो हनी बीच और होआ सेन हैं; 3 परियोजनाएँ, जिनके सूची से हटाए जाने की उम्मीद है, वे हैं एनडीएमआरईएल, टैन दाई डुओंग और डे ला गी। इसके अलावा, डेल्टा-वैली बिन्ह थुआन कंपनी लिमिटेड (नोवालैंड समूह की एक सदस्य) द्वारा निवेशित लगभग 1,000 हेक्टेयर की नोवावर्ल्ड फ़ान थियेट सुपर परियोजना भी कई वर्षों से भूमि मूल्यांकन को लागू करने के लिए संघर्ष कर रही है।

विलय से पहले, बिन्ह थुआन प्रांत की जन समिति ने कहा था कि दर्जनों परियोजनाएँ ऐसी थीं जिनकी ज़मीन की कीमतें अभी तक तय नहीं हुई थीं। इस देरी से न केवल सामाजिक संसाधनों की बर्बादी हुई, बल्कि स्थानीय विकास में भी बाधा आई।

कानूनी बदलावों से यह मुद्दा और भी जटिल हो गया है। डिक्री 71/2024/ND-CP (भूमि मूल्यों पर नियम, 1 अगस्त, 2024 से प्रभावी) के बाद से, भूमि मूल्यांकन प्रक्रिया दो दिशाओं में विभाजित हो गई है। वार्षिक भुगतान के साथ भूमि पट्टे पर देने वाली परियोजनाओं के लिए, प्रांत K गुणांक विधि लागू कर सकता है - अर्थात, मूल्य सूची में भूमि मूल्य को समायोजन गुणांक से गुणा करके एक विशिष्ट मूल्य निर्धारित करना, जो सरल और तेज़ है। हालाँकि, जो परियोजनाएँ पूरी लीज़ अवधि के लिए एकमुश्त भुगतान के साथ भूमि पट्टे पर लेती हैं, उन्हें अधिशेष, तुलना, आय आदि जैसी जटिल विधियों का उपयोग करना होगा। इन विधियों के लिए पूर्ण कानूनी दस्तावेज़, समृद्ध बाज़ार डेटा और एक बाहरी परामर्श इकाई की नियुक्ति की आवश्यकता होती है।

वास्तव में, बहुत कम परामर्श फर्में हैं जो आवश्यकतानुसार मूल्यांकन दस्तावेज तैयार करने के लिए योग्य हैं। कई परामर्श फर्में कानूनी जोखिमों से डरती हैं या ऊँची दरें पेश करती हैं, जिससे चयन प्रक्रिया कठिन हो जाती है। उपयुक्त इकाई का चयन हो जाने पर भी, दस्तावेज तैयार करने और मूल्यांकन करने की प्रक्रिया लंबी होती है क्योंकि इसमें कई विभाग और शाखाएँ शामिल होती हैं।

नोवावर्ल्ड फ़ान थियेट से सबक

इस स्थिति का एक विशिष्ट उदाहरण लाम डोंग प्रांत के तिएन थान वार्ड में ओशन वैली टूरिज्म कॉम्प्लेक्स परियोजना है। नोवावर्ल्ड फ़ान थियेट नामक व्यावसायिक नाम वाली इस परियोजना के पर्यटन क्षेत्र में कई परियोजनाएँ संचालित हो चुकी हैं, कुछ निर्माणाधीन हैं और योजना के अनुसार, पूरी परियोजना 2028 के अंत तक पूरी हो जाएगी। हालाँकि, भूमि उपयोग के स्वरूप में वार्षिक पट्टे से लेकर पूरी अवधि के लिए एकमुश्त पट्टे में परिवर्तन के कारण परियोजना को वित्तीय दायित्वों को पूरा करने के लिए विशिष्ट भूमि मूल्यों के निर्धारण की प्रतीक्षा करनी पड़ रही है। उम्मीद है कि पूरी परियोजना 2028 के अंत तक पूरी हो जाएगी।

नोवावर्ल्ड फ़ान थियेट परियोजना का क्षेत्रफल 986 हेक्टेयर से ज़्यादा है। अब तक, निवेशक ने कुल 8,000 से ज़्यादा रियल एस्टेट उत्पादों में से 1,300 से ज़्यादा उत्पाद ग्राहकों को सौंप दिए हैं।

लाम डोंग प्रांतीय पीपुल्स कमेटी के उपाध्यक्ष श्री गुयेन मिन्ह ने कहा कि अब तक नोवावर्ल्ड फान थियेट परियोजना की कठिनाइयों और समस्याओं का मूल रूप से समाधान हो चुका है।

श्री मिन्ह ने प्रस्ताव दिया कि वित्त विभाग प्रांतीय जन समिति को सलाह दे कि वह विशिष्ट भूमि मूल्यों के मूल्यांकन के लिए एक परिषद और जुलाई 2025 में एक कार्य समूह की स्थापना करे।

इससे पहले, 27 जून, 2025 को, नोवावर्ल्ड फ़ान थियेट परियोजना को प्रांतीय जन समिति द्वारा भूमि उपयोग के स्वरूप को एकमुश्त भूमि पट्टे में बदलने की अनुमति दी गई थी। वर्तमान में, कृषि एवं पर्यावरण विभाग लागत अनुमान को लागू कर रहा है और इस परियोजना के लिए एकमुश्त भूमि पट्टा शुल्क वसूलने के आधार के रूप में विशिष्ट भूमि मूल्य निर्धारित करने के लिए एक परामर्श इकाई का चयन कर रहा है।

प्रांत के दक्षिण-पूर्व में परियोजनाओं के विशिष्ट भूमि मूल्यांकन के संबंध में, श्री गुयेन मिन्ह ने कृषि एवं पर्यावरण विभाग से अनुरोध किया कि वे प्रक्रिया, प्रक्रियाओं और चरणों से संबंधित विषय-वस्तु की तत्काल समीक्षा करें और उसका सारांश तैयार करें, जिन्हें कानूनी नियमों के अनुसार लागू किया जाना आवश्यक है। विशेष रूप से, संबंधित विभागों, शाखाओं और स्थानीय निकायों से दस्तावेज़ उपलब्ध कराने का अनुरोध करना अत्यावश्यक है; ताकि निर्धारित की गई विशिष्ट भूमि कीमतों के निर्धारण से संबंधित सभी कार्यों का कार्यान्वयन सुनिश्चित हो सके।

श्री मिन्ह ने समस्त कार्यों की गणना करने, विशिष्ट भूमि मूल्य निर्धारण हेतु परामर्श पैकेज हेतु बजट अनुमान को प्रांतीय जन समिति के अनुमोदन हेतु प्रस्तुत करने का भी अनुरोध किया। परामर्श इकाइयों का चयन करने हेतु इकाइयों से सक्रिय और अग्रसक्रिय रूप से संपर्क करें, और परियोजनाओं के लिए भूमि मूल्य निर्धारण में भाग लेने हेतु इकाइयों को आमंत्रित करने हेतु अग्रसक्रिय रूप से सूचनाएँ भेजें।

निवेश संसाधनों को बर्बाद न करें

लाम डोंग प्रांतीय जन समिति के अनुसार, हाल के वर्षों में, प्रांत के दक्षिण-पूर्वी क्षेत्र में 40 से ज़्यादा परियोजनाएँ ऐसी रही हैं जिनकी ज़मीन की कीमतें तय नहीं की गई हैं, जिससे निवेश संसाधन और सामाजिक संसाधन बर्बाद हो रहे हैं। स्थानीय लोगों के दृढ़ संकल्प की बदौलत, अब तक 21 और परियोजनाओं ने वित्तीय दायित्वों को पूरा करने के लिए ज़मीन की कीमतों की गणना कर ली है, जो अगले कदमों को लागू करने का आधार बन रही है।

स्रोत: https://baolamdong.vn/go-nut-that-dinh-gia-dat-vung-ven-bien-lam-dong-383974.html