संस्थागत बाधाओं को दूर करना, संसाधनों को खोलना - अंतिम प्रकरण: प्रक्रियागत बाधाओं और अचल संपत्ति की लागत को कम करना

रियल एस्टेट व्यवसाय लगातार कठिनाइयों की शिकायत कर रहे हैं क्योंकि यह क्षेत्र अभी भी अनगिनत प्रक्रियाओं और मुहरों में फंसा हुआ है, कई चरण तो अवरुद्ध भी हैं।

डोंग नाई में एक परियोजना को देखते निवेशक - फोटो: क्वांग दीन्ह

2024 भूमि कानून ने पिछले संस्करणों की कई कमियों को दूर कर दिया है, लेकिन कार्यान्वयन प्रक्रिया में अभी भी कई समस्याएं हैं और यह दो-स्तरीय स्थानीय सरकार मॉडल के लिए उपयुक्त नहीं है।

जवाब देने के लिए कितने दिन लगेंगे?

तुओई ट्रे से बात करते हुए, ईज़ी रियल एस्टेट के महानिदेशक श्री फाम डुक तोआन ने कहा कि व्यवसायों को वर्तमान में भूमि अधिग्रहण और आवंटन के संक्रमण में कठिनाइयों का सामना करना पड़ रहा है। भूमि अधिग्रहण कार्यों को जिला स्तर से कम्यून स्तर पर स्थानांतरित करने से कई चुनौतियाँ पैदा हुई हैं क्योंकि जमीनी स्तर के अधिकारियों की पेशेवर क्षमता आवश्यकताओं को पूरा नहीं कर पा रही है। इसके विपरीत, यदि प्रांतीय स्तर पर बहुत अधिक ध्यान केंद्रित किया जाता है, तो इससे कार्यभार में वृद्धि और धीमी प्रक्रिया होगी। इसके अलावा, भूमि की उत्पत्ति का निर्धारण करने का चरण भी भूमि अधिग्रहण की प्रक्रिया को लम्बा खींच देता है।

श्री टोआन ने कहा कि यदि विकेंद्रीकरण प्रक्रिया के साथ समय पर मार्गदर्शन और नीतिगत समायोजन नहीं किए गए, तो मुआवज़ा योजनाओं की तैयारी और अनुमोदन में कठिनाइयाँ आती रहेंगी। उन्होंने बोली मूल्यांकन अवधि को छोटा करने का प्रस्ताव रखा, जो वर्तमान में 60 दिनों तक चलती है क्योंकि "उद्यमों को अक्सर विस्तार के लिए आवेदन लिखना पड़ता है, जिससे बोली सुरक्षा की लागत बढ़ जाती है।"

इसके अलावा, निर्माण परमिट प्रक्रिया भी एक बड़ी अड़चन है। परियोजना का कुल निवेश और बुनियादी डिज़ाइन तैयार होने के बाद, आग की रोकथाम और उससे निपटने की ज़रूरतें सबसे जटिल होती हैं।

तुओई ट्रे से बात करते हुए, ले थान कंपनी के महानिदेशक श्री ले हू न्घिया ने कहा कि सामान्यतः रियल एस्टेट परियोजनाओं और विशेष रूप से सामाजिक आवास परियोजनाओं के लिए मुख्य समस्या लंबी कानूनी प्रक्रियाएँ हैं। श्री न्घिया के अनुसार, एक आवास परियोजना के लिए, 2 साल की प्रक्रिया के बजाय, कई परियोजनाएँ 5-7 साल तक चलती हैं।

उदाहरण के लिए, इस उद्यम की परियोजना में, प्रक्रिया तो एक ही है, लेकिन इकाइयों की राय अलग-अलग है, जिससे उद्यम को बदलाव करने पर मजबूर होना पड़ता है, जिससे प्रसंस्करण समय और कार्यान्वयन लागत बढ़ जाती है। और जब कोई समस्या आती है जिसके लिए राज्य एजेंसियों से परामर्श की आवश्यकता होती है, तो दस्तावेज़ भेजे जाते हैं, लेकिन कभी-कभी पूरे एक महीने तक कोई जवाब नहीं मिलता, जिससे उद्यम "बेचैन" हो जाता है क्योंकि समय ही पैसा है।

इसलिए, श्री नघिया का मानना ​​है कि प्रशासनिक प्रक्रियाओं के लिए, यह स्पष्ट रूप से निर्धारित करना आवश्यक है कि परिणाम प्राप्त करने में कितने दिन लगते हैं, अन्यथा व्यवसायों को क्या करना चाहिए, कौन जिम्मेदार है, और प्रत्येक विशिष्ट चरण को स्पष्ट रूप से बताया जाना चाहिए।

"यदि आप अन्य एजेंसियों से राय मांगते हैं, तो आपको जवाब देने के लिए कितने दिन मिलते हैं? यदि कोई प्रतिक्रिया नहीं मिलती है, तो इसका समाधान कैसे होगा? आप राय मांगकर महीनों और वर्षों तक बिना कोई परिणाम देखे इंतजार नहीं कर सकते। यदि समय सीमा पार हो जाती है और कोई समाधान नहीं निकलता है, तो उद्यम को निपटान के लिए एक दस्तावेज़ उच्च स्तर पर भेजना होगा," श्री नघिया ने सुझाव दिया।

भूमि मूल्यांकन दुविधा

कई व्यवसायों के लिए सबसे कठिन समस्या भूमि उपयोग शुल्क निर्धारित करने के लिए भूमि मूल्यांकन है। कुछ इलाके बहुत ऊँची कीमतें तय करते हैं, जिससे कई परियोजनाएँ "असफल" हो जाती हैं। श्री टोआन ने कहा, "वर्तमान भूमि उपयोग शुल्क अभी भी बाज़ार में एक बड़ी समस्या है, इसलिए एक उपयुक्त गणना पद्धति की आवश्यकता है। जब कीमतें बहुत ज़्यादा बढ़ा दी जाती हैं, तो न केवल व्यवसायों को, बल्कि घर खरीदारों को भी नुकसान होता है।"

युआंता वियतनाम के विश्लेषण विभाग के एक विशेषज्ञ के अनुसार, परियोजना विकास में आने वाली बाधाओं को दूर करने के लिए पुराने नियमों को हटाने को प्राथमिकता दी जानी चाहिए। प्राकृतिक संसाधन एवं पर्यावरण मंत्रालय को 2024 के भूमि कानून की समीक्षा कार्यान्वयन के केवल एक वर्ष बाद ही करनी पड़ रही है, यह दर्शाता है कि वर्तमान बाधाएँ प्रगति में बाधा बन रही हैं।

1 जुलाई, 2025 से वियतनाम आधिकारिक तौर पर दो-स्तरीय सरकारी मॉडल पर काम करेगा। इसलिए, ज़िला स्तर पर वार्षिक भूमि उपयोग योजनाओं से संबंधित नियम एक-दूसरे से ओवरलैप हो जाते हैं, जिससे परियोजनाओं में देरी होती है और इस विशेषज्ञ के अनुसार, इसे समाप्त कर दिया जाना चाहिए।

सरकार ने संशोधित भूमि कानून का पहला मसौदा जारी कर दिया है – एक व्यापक “ओवरहाल” जिसमें 68 प्रावधान जोड़े या समायोजित किए गए हैं। विशेषज्ञों का अनुमान है कि राष्ट्रीय सभा इसे अक्टूबर सत्र में पारित कर देगी और यह 2026 की शुरुआत से प्रभावी होगा।

फु डोंग समूह के महानिदेशक श्री न्गो क्वांग फुक ने गणना की है कि यदि किसी परियोजना को 2 वर्ष से 5 वर्ष तक का समय लगता है, तो उद्यम की वित्तीय लागत में उल्लेखनीय वृद्धि होगी, कभी-कभी तो भूमि की लागत का आधा भी। श्री फुक ने 500 अरब वीएनडी के एक भूखंड का उदाहरण दिया, यदि 2 वर्षों के लिए ब्याज केवल 100 अरब वीएनडी है, लेकिन परियोजना के 5 वर्षों में विकसित होने में आने वाली समस्याओं के कारण, ब्याज लागत 250 अरब वीएनडी तक हो सकती है। श्री फुक ने कहा, "राज्य को प्रक्रियाओं को कम करने की आवश्यकता है ताकि परियोजना को पूरा करने में 2-3 वर्षों के बजाय केवल 6 महीने से 1 वर्ष का समय लगे, जिससे लागत कम करने और आपूर्ति बढ़ाने में मदद मिलेगी।"

ऐसी परियोजनाएं हैं जिनमें साइट क्लीयरेंस से पहले 177 चरण पूरे करने होते हैं।

जीपी.इन्वेस्ट के अध्यक्ष श्री गुयेन क्वोक हीप ने एक बार कहा था कि प्रशासनिक प्रक्रियाओं में प्रत्येक परियोजना के लिए लगाई जाने वाली मुहरों की संख्या लगभग 38-40 है। ऐसी परियोजनाएं हैं, जहां उद्यमों को साइट क्लीयरेंस से पहले बातचीत के लिए पात्र होने के लिए 360 दिनों तक चलने वाले 177 चरणों को पूरा करना होगा।

नेशनल असेंबली के प्रतिनिधि होआंग वान कुओंग ने भी कहा कि रियल एस्टेट क्षेत्र में प्रशासनिक प्रक्रियाएँ अभी भी जटिल हैं। हालाँकि, उन्होंने चेतावनी दी कि अगर केवल 4-5 चरण ही स्पष्ट नहीं हैं, तो इससे निर्णय लेना और भी कठिन और जटिल हो सकता है।

इसके बजाय, विचार करने योग्य महत्वपूर्ण कारक ये हैं: किसी परियोजना को पूरा होने में कितना समय लगता है? क्या प्रक्रियाएँ स्पष्ट, सार्वजनिक और पारदर्शी हैं? क्या नियम वास्तविकता के अनुरूप हैं? स्पष्टता से विशिष्ट ज़िम्मेदारियाँ सौंपने में मदद मिलती है, जिससे सामान्य दोषारोपण से बचा जा सकता है।

डॉ. कैन वैन ल्यूक का मानना ​​है कि लागत का बोझ आवास की बढ़ती कीमतों का सीधा कारण है। इसमें भूमि और साइट क्लीयरेंस की लागत का अनुपात लगातार बढ़ता जा रहा है, खासकर जब नई भूमि मूल्य सूची बाजार मूल्य के करीब पहुँचती है, जिससे उद्यमों के वित्तीय दायित्व तेज़ी से बढ़ जाते हैं।

उन्होंने ज़ोर देकर कहा कि कई परियोजनाएँ पूँजी की कमी के कारण नहीं, बल्कि लंबी स्वीकृति प्रक्रियाओं के कारण अटकी हुई हैं, जिससे आपूर्ति कम हो गई है और आवास की कीमतें बढ़ गई हैं। अगर इस प्रक्रिया में सुधार किया जाए, तो हज़ारों परियोजनाएँ जल्द ही बाज़ार में आ सकती हैं, जिससे आपूर्ति बढ़ेगी और कीमतें कम होंगी।

श्री ट्रान वान खाई (विज्ञान, प्रौद्योगिकी और पर्यावरण पर राष्ट्रीय असेंबली की समिति के उपाध्यक्ष):

कई प्रक्रियाओं में कटौती की जाएगी, दृढ़तापूर्वक विकेंद्रीकरण किया जाएगा

हो ची मिन्ह सिटी में निर्माणाधीन रियल एस्टेट परियोजना - फोटो: क्वांग दीन्ह

निर्माण क्षेत्र में प्रशासनिक प्रक्रियाएँ अभी भी बोझिल, जटिल और बहुस्तरीय हैं। कुछ व्यवसायों का मानना ​​है कि "इस समय सबसे मुश्किल काम पूँजी या ज़मीन नहीं, बल्कि निवेश प्रक्रियाएँ हैं"। उनके पास पैसा और ज़मीन तो है, लेकिन परियोजना अभी भी परमिट और मूल्यांकन की एक श्रृंखला के कारण "अटक" गई है।

उदाहरण के लिए, एकल-परिवार वाले घर के प्रोजेक्ट के लिए बिल्डिंग परमिट प्राप्त करने में एक वर्ष से अधिक समय लगता है क्योंकि इसके लिए एक के बाद एक फाइलें जमा करनी पड़ती हैं और कई एजेंसियों द्वारा उनकी समीक्षा करनी पड़ती है। हनोई में तो ऐसी रियल एस्टेट परियोजनाएं भी हैं जिनका निर्माण शुरू करने की प्रक्रिया पूरी करने में ही कई वर्ष लग जाते हैं।

इसके अलावा, निर्माण कानून और संबंधित कानूनों के बीच एकरूपता और सुसंगतता का अभाव निवेशकों के लिए भ्रम का कारण बनता है। वर्तमान में, एक औसत निर्माण परियोजना लगभग 5-7 कानूनों के विनियमन के अधीन होती है, जिससे निवेशकों को "यह पता नहीं चल पाता कि किन नियमों का सही ढंग से पालन करना है"।

इसलिए, निर्माण कानून में आगामी संशोधन "नियंत्रण के बजाय सृजन" की भावना के साथ, प्रक्रियाओं को सरल बनाने और उनमें भारी कटौती करने पर केंद्रित होगा। खास तौर पर, मूल्यांकन पास कर चुकी परियोजनाओं के लिए निर्माण परमिट से छूट दी जाएगी और अन्य परियोजनाओं के लिए केवल एक लाइसेंसिंग प्रक्रिया को छोटा कर दिया जाएगा, जिसमें अधिकतम लाइसेंसिंग समय केवल 7 दिन होगा।

इसके साथ ही, अधिकतम विकेंद्रीकरण की भावना के साथ निर्माण प्रबंधन में अधिकार और उत्तरदायित्व का विकेंद्रीकरण, प्रभावी नियंत्रण तंत्र, तकनीक और डेटा द्वारा निगरानी, ​​जवाबदेही तंत्र और उल्लंघनों के लिए दंड शामिल हैं। इसके माध्यम से, हम निजी क्षेत्र के लिए एक समान वातावरण को बढ़ावा देंगे और उसका निर्माण करेंगे, जिससे सामाजिक संसाधन आकर्षित होंगे।

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बिन्ह खान - एनजीओसी हिएन - एनजीओसी एएन

स्रोत: https://tuoitre.vn/go-vuong-the-che-khoi-thong-nguon-luc-ky-cuoi-giam-nut-that-thu-tuc-chi-phi-cho-bat-dong-san-20251013075506049.htm